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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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物业管理招投标工作指南
第一章 物业管理招标投标概述
所谓物业管理，是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律和规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并对物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
随着我国物业管理行业的发展，一方面，大量物业管理企业相继涌现，物业管理市场已逐步建立、发展，并将日益完善起来，这在实践上为物业管理的市场化竞争提供了可能。另一方面，为了使物业管理企业真正走上企业化经营的道路，物业管理行业又必须开展市场竞争，只有这样，才能使业主和物业管理企业之间进行双向选择，实行优胜劣汰，才能为我国物业管理行业的发展创造出良好环境。由此看来，物业管理领域开展招标投标势在必行。
1．1物业管理招标投标的概念
在阐述物业管理招标投标的概念之前，先让我们了解一下招标投标的概念。所谓招标和投标，是一个过程的两个方面，是指由招标人发出招标公告或通知，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过对各投标人所提交的价格、质量、交割期限以及投标人的技术水平、信誉程度和财务状况等因素进行综合比较，确定其中条件最佳的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。其中，招标是指招标人根据自己的需要，提出一定的标准或条件，向社会或几个特定的供应商或承包商发出投标邀请的行为；而投标则是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。
招标投标作为一种特殊的交易方式和订立合同的一种特殊程序，与其他交易方式和订立合同程序相比，具有其自身的特点：
(1)标价保密性。根据招标规定，投标者对自己的报价都高度保密，每个投标者在投标时都不可能知道其他投标者的报价。因此，投标者只能在不知竞争对手底细的情况下，按照招标文件的要求，根据自己所掌握的资料及以往的经验进行分析判断，确定自己的报价。
(2)报价一次性。招标投标不存在也不允许讨价还价，每个投标者都只有一次投标机会。由于投标者报价都是在高度保密的情况下进行的，一次报价后，任何投标者都没有再次出价的机会，这就要求每个投标者都要一次性报出自己最优惠的价格。
(3)法律约束性。投标报价是一种具有法律约束性的行为，投标者一旦向招标人递交标书和报价，该标书和报价即被视为在法律上有效。在国际惯例中，为保证投标报价的法律效力，投标者须在递交标书的同时递交一份投标保证书，并向招标者交纳一定的投标保证金。如果在投标有效期内投标者撤销其标书或报价，招标者则可按照惯例没收投标者交纳的投标保证金，以保证招标者的利益。
招标与投标是市场经济和竞争机制发展到一定程度的必然产物，而物业管理招标投标作为招标投标方式在物业管理方面的应
用，则是招标投标制度日趋成熟，并在各个领域得到广泛应用的产物。招标投标活动大约开始于18世纪末和19世纪的西方。早期的招标投标仅限于建筑工程和大型货物采购方面，近20年来，随着以服务业为主的第三产业的发展日益受到国际关注，招标投标活动在众多领域也得到了广泛应用并日臻完善，服务性项目招标投标现已成为招标投标交易方式发展的新趋势。所谓服务性项目招标投标，是指招标投标的客体并非有形的物体(如一座建筑物、一台设备)，而是一项服务，是无形的。物业管理招标投标便属于服务性项目招标投标。
物业管理招标投标是指开发商或业主委员会为即将竣工使用或正在使用中的物业寻找物业管理企业而制订出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定物业管理企业的全过程。
物业管理招标投标的产生和发展，是以物业管理的商品化和市场化程度高低为基础的。目前，在市场经济发达的国家和地区基本上都建立了物业管理招标投标制度。我国物业管理的市场化起步较晚，然而自20世纪90年代以来，在我国一些大城市中便有个别外商投资的物业率先实行了物业管理招标投标。近几年来随着我国房地产业的蓬勃发展，一些国内投资的大型建筑项目也开始采用招标投标方式进行物业管理。物业管理招标投标尽管在我国刚刚起步，不免出现无章可循、鱼龙混杂的局面，但是必须看到它所代表的方向却是喜人的。随着我国房地产改革的深化，大力推广和完善物业管理招标投标制度，现已成为培育和发展我国物业管理市场的迫切需要，主要体现在：
(1)物业管理招标投标是发展社会主义市场经济的需要。随着社会主义市场经济的发展，物业管理作为一种服务性商品，也应当进入市场进行等价交换。而通过物业管理招标投标，评定其价值和价格在现行物业管理的市场价格水平下能否被接受，则是保证等价交换顺利进行的前提，从而也体现了价值规律的客观要求。
(2)物业管理招标是房地产管理体制改革的需要。随着我国经济体制改革的不断深化，必须要对旧的管理体制进行根本性的改革，变原来的行政性管理终身制为企业经营型的聘用制。在这种新的体制下，开发商或业主委员会都应有权选择物业管理企业，此时，通过物业管理招标投标，可以解决开发商或业主与物业管理企业之间信息不相通的问题，使得开发商或业主可以自主选择符合自己管理服务要求和标准的物业管理企业。
(3)物业管理招标是提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的需要。要提高物业管理水平，促进物业管理行业的发展，就必须要有充满活力的市场竞争。由于物业管理招标投标导致物业管理企业与开发商或业主之间的双向选择，从而形成的竞争局面必将使物业管理企业为了在激烈的市场竞争中求得生存发展，努力提高自身的管理水平和服务质量，从而推动整个物业管理行业的健康发展。1．2物业管理招标的特点
由于物业管理服务的特殊性，物业管理招标与其他类型的招标相比，有着自身的特点，概括起来就是其超前性、长期性和阶段性。
1)物业管理招标的超前性
物业管理招标的超前性是指由于物业管理超前介人的特点，决定了物业管理招标必须超前，即在物业动工兴建之前开发商就应进行物业管理招标。
由于物业的质量、价格是由物业的工程质量和区域位置等决定的，而物业价值巨大和不可移动性的特点又决定了物业一经建
造完成便很难改变，否则将会造成很大的浪费和损失，因此，物业的开发、设计和施工至关重要。开发、设计单位可能没有详细了解当地的地质、气候、风向、水质等各种自然环境条件，没有注意开发地区的综合配套，也不如物业管理企业更了解日后管理和住户的需要。如某些物业没有安排必要的管理用房、园林绿地、交通空间等，某些高档次的商业办公楼或公寓楼在建造时没有考虑足够的车位；又如有些开发商片面追求短期经济效益，或者在考虑设计规划时缺乏长期眼光；有些施工单位粗制滥造，不保证材料质量和技术质量等，这一切都会给日后的物业管理带来很大的问题和烦恼。因此，为了确保物业质量，遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设和因地制宜的方针，也为了业主和住户的利益，物业管理必须超前介入，在物业管理规划设计时就应介入。在设计过程中，物业管理企业应从专业管理角度、从业主利益出发，运用以往的管理经验，监督设计方案是否合理。如果是住宅小区，就应注意生活网点要合理布局，生活服务车位尽可能预留，对生活设施的现代化进程都要统一考虑进去。在施工过程中，物业管理企业也应监督施工质量，对不完善的项目及时提出意见，督促整改或采取补救措施。这是便于日后物业管理企业完成招标中确定的目标所不可缺少的。既然物业管理的超前介入是必须的，这就决定了物业管理招标也具有超前性的特点。
2)物业管理招标的长期性和阶段性
物业管理招标的长期性和阶段性是指由于物业管理工作的长期性和多阶段性，针对不同的阶段和不同的服务内容，物业管理招标的内容要求和方式选择也有所不同。
与一般的建筑工程和货物采购招标不同，物业管理招标并非是“一劳永逸”的，而是一项具有长期性和阶段性的工作。首先，由于开发商或业主在不同时期对物业管理有不同的要求，招标文件中的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，为了适应各种变化有可能需要调整。其次，物业管理企业即使中标，并不意味着可以高枕无忧，长期占据这一市场份额，因为一方面，随着时间的推移，可能会有更好、更先进的物业管理企业参与竞争；另一方面，也可能由于自身的管理服务技术水平低下，企业内部建设和管理松懈而遭淘汰。所以，物业管理招标具有长期性和阶段性的特点。过了委托管理期限，可由业主委员会根据其管理服务业绩，通过决议决定是否续聘原物业管理企业。若续聘则要重新签订合同；若不续聘，则由业主委员会重新向社会公开招标。当然也可能未到委托管理期限，但由于原中标的物业管理企业未能很好地履行合同中的责任和义务而遭解聘，由业主委员会重新招聘物业管理企业。1．3物业管理招标投标的原则1．3．1物业管理招标的原则
物业管理招标作为推动物业管理企业朝竞争性方向发展的重要手段，只有在一定的原则下进行才能真正体现其优胜劣汰的功能。物业管理招标的目的是要通过竞争性招标，从中找到自己最理想的物业管理企业。由于招标投标领域一般都是买方市场，在买方市场中，市场竞争是一种对买方(招标人)有利的竞争，在合理的范围内竞争程度越高，对买方越有利，因此扩大竞争范围可以使买方(招标人)获得更充分的市场利益。所以，开发商或业主要想在竞争性招标中获取充分利益，就应吸引尽可能多的物业管理企业参与投标。而要做到这一点，除了一方面应增加标的项目自身的吸引力外，另一方面是对所有参加投标者要尽可能做到公开、公平、公正和诚实信用。也就是说，物业管理招标应当遵循公平、公正、合理的原则。
1)公平原则
所谓公平原则，是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件都是一致的，即所有参加投标者都必须在相同的基础上进行投标。由此可以看出，公平原则的关键是要体现出投标的起点公平。而要做到起点公平，在招标过程中应当注意以下几点：
(1)应采用统一的招标方式招标。
目前物业管理招标的方式主要有公开招标、邀请招标和议标(详细介绍参见第2章)。由于后两种方式是由招标者凭主观判断而预先选定一定数量的合格投标者进行投标，其招标过程带有很大的主观性，从而自然降低对这些投标者审查的要求。如果与此同时实行公开招标，对其他投标者进行严格的资格审查，显然，这种混合的招标方式在一开始就违背了起点公平原则。另外需特别指出另一种情况，当招标者采用公开招标的同时，又邀请几家其主观上看好的物业管理企业进行议标，这必然使得那些参加议标的物业管理企业能够先于其他通过公开招标取得招标文件的投标者了解招标项目的具体情况，甚至抢先一步摸清招标者的“底牌”，这就使得整个招标程序在时间上违背了起点公平原则。
综上所述，招标者应采取统一标准的招标方式，即采取单一的公开招标，或邀请招标，或议标。
(2)招标文件对所有的投标者要求都应一致，即要做到“一视同仁”。
首先，实行公开招标的招标文件应在同一时间、同一地点公开发售，并且在这之前的招标通告中予以标明。其次，全部招标文件的条件、要求均应一致。例如，若需要进行资格审查，那么所有的物业管理企业都应按要求进行审查；若需要提交投标保证书，那么对所有的物业管理企业都应有这一要求。
(3)招标者对招标文件的解释说明应在同一时间，针对所有参加投标的物业管理企业公开进行。
例如，应在统一时间组织所有投标人对招标物业实地考察。另外，招标机构通常在投标者购买招标文件后安排一次投标者会议，即标前会议，目的是公开澄清投标者提出的各类问题。再如，《招标投标法》第二章第二十三条规定：“招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日之前，以书面形式通知所有招标文件收受人”。
2)公正原则
所谓公正原则，是指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度，即在所有投标者起点公平的基础上，在整个投标评定中所使用的准则应具有一贯性和普遍性。
一贯性是指招标者在实施投标评定过程中所采用的评标准则应与招标者预先在招标文件中所注明的评判准则相一致，也就是投标前后，其评判准则必须一致、公开。任何招标者私自修改已经在招标文件中公布的评判准则都属违背招标惯例的行为。例如，某物业管理招标文件中已注明对投标者资格审查的准则行为，根据已知的得分标准取最低得分以上的投标者进行正式投标。根据该准则进行评审后在设定最低分以上的投标人共有12位。这时，招标者考虑到合格的投标者数量过多，为了减轻招标工作量，招标人私下将评定准则修改为取最高分的前6位投标人参加正式投标，导致其余6位本来可以取得投标资格的投标人被淘汰。这个例子典型地反映了违反一贯性原则的情况。
普遍性是指用于投标评定的准则应该具有普遍性，即能客观地衡量所有的投标书。这就要求评标委员会所采用的评定准则应具有很强的综合性和客观性。根据国际惯例，一般在评标时采用综合打分法，因为打分法最大的优点就是可通过采用专家打分、加权计分的科学办法，防止“拍脑袋”的武断行为出现。另外，为表明评定准则的客观性，还可对中标者的最后选定在招标文件的选定
准则中加以客观的详细说明，使未中标者明白自己的差距和不足，以示公正。
3)合理原则
所谓合理原则，是指选定投标的价格和要求必须合理，不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离市场实际情况，提出不切实际的管理服务要求。
由于物业管理服务所包含的技术风险并不高，因此在物业管理招标投标中，投标人的报价往往决定了其投标书的竞争力，即中标人往往也就是报价最低的投标人。这样就容易导致有些投标人为了中标而将管理费标价压得很低，甚至低于成本价的情况发生，这显然是不合理的。如果将物业交给这样的物业管理企业来管理，势必造成日后或者管理不到位，或者赔本破产无法继续履行合同的局面。此外还存在另外一种情况，有的物业管理费的标价虽然很合理，但投标的物业管理企业的资本、管理服务人员与技术力量却不令人满意，这样的物业管理企业实际上日后也难以胜任物业管理工作。
为了贯彻合理原则，避免上述不合理现象的发生，招标人应当在招标文件中按照国际惯例，申明“业主不约束自己接受最低标价”这一条。其含义是，开标后，开发商或业主有权选择任何价格的投标书。有了这样的申明，对开发商或业主而言，便可选择管理费标价合理且资信条件较为可靠的物业管理企业。
1．3．2物业管理投标的原则
如果物业管理招标的公平、公正、合理原则是基于国际惯例的一种准则，那么物业管理投标所遵循的便是一种自律性的原则。物业管理投标应贯彻的原则是真实性原则和合理竞争原则。实际上，真实性原则和合理竞争原则是基于物业管理招标的三个原则而衍生出来的，是公平、公正、合理原则最终的目标取向，也是该三原则对投标行为的基本要求。
1)真实性原则
所谓真实性原则，是指投标人在其投标书中所阐述的所有内容均是真实反映了投标人的投标意愿、经营能力和技术水平，投标人应对其标书的内容做到“言出必行”。
要保证投标书内容的真实性，实际上主要取决于投标人自身的素质和物业管理行业的自律约束。在物业管理市场较为发达、物业管理企业自身的素质和资信较高的情况下，真实性原则一般都能够保证。此外，招标人还可在招标文件中提出一些对投标书真实性具有法律约束的原则。例如，招标人可在招标文件中注明投标人必须出具投标保证书，并交纳一定的保证金。如果投标人在投标过程中中途退标或由于违反真实性原则，虚假陈述标书而被取消投标资格，投标保证金将予以没收。这样就使得标书不再是简单的出价或发盘，而是具有法律效力和责任所约束的，从而使得真实性原则具有了一定的法律基础。
2)合理竞争原则
所谓合理竞争原则，是指投标人应凭自身的经营实力、管理水平和服务质量通过良性竞争优胜劣汰而取胜。合理竞争的反面有两个，一是投标人之间相互勾结，形成垄断联盟；二是投标人之间形成不合理竞争，甚至恶性竞争。这两个反面都是违背合理竞争原则，严重损害招标人利益的。
首先，如前所述，招标投标方式最大的优点便是通过投标人的充分竞争，使得招标人能获得最大的市场利益。然而投标人相互勾结后，就会统一提高报价，使得招标人获得的利益大大减少。为了避免这种暗中勾结，哄抬标价的行为发生，一种行之有效的办法，就是在正式招标之前计算出一个合理的标底，当所有投标报价大大超过标底时，招标人有权取消本次招标。
其次，对于不合理竞争，行之有效的办法便是前文提到的招标
人关于“不选择最低标价”的申明。由于评标的尺度越单一，就越容易被投标人所操纵，因而在国际惯例中，评标的尺度一般都采用价格和其他因素的加权计分法。采用了多指标体系进行评标，恶性的“价格战”现象就可有效地得到避免。
综上所述，为了真正贯彻物业管理招标投标原则，离不开法律规范和行业自律相辅相成的招标投标制度。综观国外，大多数物业管理市场发达的国家都有一个国家法律和行业自律相结合的招标投标制度。只有两者实现紧密结合，做到招标人依法公平、公正、合理地招标，投标人自觉地遵守真实性和合理竞争原则进行投标，才能真正搞好物业管理工作，才能真正体现公平竞争、优胜劣汰的市场经济规律。
1．4物业管理招标投标的组织机构
1．4．1物业管理招标的组织机构
根据招标投标国际惯例，任何一项招标都要有一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。物业管理招标也不例外。通常招标机构的主要职责是：编制招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织与中标者签订合同。
招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。根据我国《招标投标法》第二章第十二条的规定，“招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，司以自行办理招标事宜。任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜”。对于自行设立招标机构的，通常是在招标人所在单位下属设立一个招标委员会或招标工作组，全权负责招标事宜。这种招标机构一般随招标项目的产生而产生，也随招标活动的结束而解散，因而属于非常设性机构。而对于后者，即招标代理机构，是依法设立，从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，属常设性的经营实体。以下就上述两种成立物业管理招标机构的途径分别予以详述。
1)自行设立招标机构
根据物业管理项目招标主体的不同，分为开发商自行招标和小业主自行招标。
(1)开发商自行招标
开发商自行招标是指开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。具体做法是：开发商董事会挑选代表组成招标委员会，这些代表通常包括分管项目工程建设部门的董事、相关职能部门的代表以及小业主的代表等。招标委员会是招标工作的最高权力机构，下设秘书处和专业技术部。其中专业技术部的职能是聘请有关专家和本单位的技术人员参与招标文件的编制工作，并组织评标委员会或小组进行标书的评审工作，最后向招标委员会提交评价报告和中标推荐人名单(仅供参考)。招标委员会可以采纳专业技术部所提供的方案，也可完全拒绝而自行作出裁标决定。招标委员会在裁标时通常采用投票的方式决定，一般三分之二的票权赞成即可授标，并由招标委员会派代表与中标人签订合同。
非常设性招标委员会的特点之一便是其开放式的组织机构，即招标委员会的主要工作人员都非正式编制，而大多数是通过向外聘请或通过内部调用，具有很强的灵活性和流动性。通常物业管理招标委员会向外聘请的专家主要有工程技术、房地产、市场营销、法律以及财务等方面的专门人员。开发商自行招标的机构设置如图1．1所示。
开发商董事会
招标委员会
秘书处
专业技术部
工程技术
房地产
市场营销
法律
财务

图1．1开发两目行招标的机构设置
(2)小业主自行招标
所谓小业主是指相对于大业主(即开发商)而言的住户及租户。由于通常情况下小业主数量都很大，且没有严格的组织，因此，往往是由业主委员会代表小业主组织招标。
业主委员会是由业主(代表)大会选举产生的，代表全体业主行使权力的常设机构，是物业实行自治管理的充分体现。业主委员会委员由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士担任。
业主委员会行使以下职权：
①召集和主持业主(代表)大会，向业主(代表)大会报告工作。
②采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对辖区内物业进行管理并与其签订委托管理合同，解聘不称职的物业管理公司。
⑧审议物业管理公司制订的对本辖区内物业的年度管理计划，以及财务预决算和执行情况。
(垒)审议、决定物业维修基金和公用设施专用基金的使用。
⑤审议、决定物业管理服务费用的标准和使用。
⑥对物业辖区内公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主利益有关的事宜作出决议。
从以上可以看出，业主委员会的职权之一便是有权代表全体业主通过公开招标方式聘请物业管理公司。与开发商自行招标的做法一样，业主委员会也是通过其下设的一个招标委员会或招标工作组来全权负责招标工作事宜，其招标委员会的具体组织结构与开发商董事会下属的招标机构设置大致相同。
2)委托招标代理机构招标
招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织。与非常设性招标机构最大的区别在于，招标代理机构是依照《公司法》设立，并完全按照《公司法》规定进行运营的经营性法人组织。正如我国《招标投标法》所规定的，招标代理机构应当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金。因此，招标代理机构的组织机构与其他经营性法人组织无异。例如招标代理机构同样要求所有权与经营权相分离，通常采用经理制，设总经理、副总经理；经理层下设市场部、技术部、财务部、行政管理部等常见的职能部门，分设部门经理等，如图1．2所示。
总经理
副总经理
项目部
总经理
市场部
技术部
财务部
行政管理部
其他职能部门

图1．2招标代理机构的组织机构

招标代理机构与其他非常设招标机构的区别之一便是招标代理机构中的技术部门其主要工作人员都采用合同制定编，而不是像非常设的招标机构那样采用临时外聘制度。招标代理机构与编制招标文件和评标所需的各种技术、经济专家建立长期的合同关系，从而形成专业能力强大的专家库。专家库的规模和质量往往成为评定招标代理机构等级的重要依据。
然而，需要指出的是，尽管招标代理机构全权代理委托人的招标工作，但是招标代理机构并非是招标活动的最高权力机构。招标代理机构在评标后，向委托招标人提交评标报告和中标候选人名单，由招标人(开发商董事会或业主委员会)自行进行最终裁标，招标代理机构无权强制要求委托招标人接受中标推荐。完成代理招标工作后，招标代理机构向委托招标人收取一定的服务费或佣金。
1．4．2物业管理投标的组织机构
要了解物业管理投标的组织机构就要先了解物业管理企业的组织机构。物业管理企业一般采用经理负责制，经理对整个企业负责，在经理层以下通常设有办公室、开发部、财务部、业务管理部、工程部、经营服务部，各部门再根据企业所管理的物业分设各小区或大厦管理处(如图1．3所示)。
经理室
办公室
开发部
财务部
业
务
管
理
部
工程部
经营服务部
各小区或大厦管理处

图1．3物业管理企业的组织机构

基于物业管理投标过程中，大量的信息需要在短时间内进行快速的交流和积聚，因此物业管理项目投标工作，通常由投标的物业管理企业内部组织专门部门来全权负责整个投标活动。在物业管理企业中，与物业管理投标活动密切相关的有开发部、财务部、工程部三个部门，其具体职能分别如下：
(1)开发部：开发部是在经理领导下专职于物业管理业务开发的部门。其主要职责是确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争。无疑，开发部是物业管理投标工作的核心。
(2)财务部：财务部是经理领导下的经济管理部门，负责财务、计划、经济核算和各类收费工作。该部门的主管一般都为总会计师，具有资深的项目财务评价能力。
(3)工程部：工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、维修和保养，以及负责工程技术方面的咨询和研究工作。
在物业管理投标过程中，开发部始终担任着主要角色。首先，开发部根据本公司的市场定位，选择与之相称的物业管理招标项目，进行投标。其次，由于编写投标书过程中最重要的两个难点是管理方案的设计和标价的计算，因此，在这些关键环节上，开发部通常都会在专门部门的专家协助下进行。在管理方案的设计上，开发部会向工程部咨询设计方案技术上的可行性；而在标价的计算方面，开发部也会征求财务部总会计师关于设计方案在财务上的可行性的意见。通常在投标书完成时，应得到总会计师和总工程师的签字认可。最后，开发部完成投标书后，经过总经理签字授权，即可代表物业管理企业向招标单位进行投标。
大型物业管理企业的开发部一般都实行项目经理负责制，以项目小组为单位，分管具体项目的投标工作，以及中标后的合同签订工作；中小型的物业管理企业则大多由经理亲自对各项目的投标工作负责。

第二章 物业管理招标的范围、方式和内容
2．1物业管理招标的范围
2．1．1确定项目是否应该招标的原则
在阐述物业管理招标范围之前，有必要先对招标范围的概念予以说明。
招标的范围是指哪些项目必须要招标；哪些项目可以招标也可以通过其他方式指定承包商；哪些项目不适于招标。
根据我国《招标投标法》第一章第三条的规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目，必须进行招标：
(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
根据以上对必须招标的项目的界定，我们可以看出，对于一些影响力较大，特别是一些影响到公众利益、国家利益和国际声誉的项目，必须实行公开招标。其目的在于，通过公开招标方式，以较为符合市场规律的合理价格获取高素质、高信誉的承包商的服务，从而有效地保证工程质量，维护国家和公众利益。
对于不适于招标的项目，国家有关法律也作了规定，主要是一些关系到国家安全和属于军事机密的项目，这些项目一般都不公开招标。这是因为：①公开发布的招标文件中有可能涉及到与国家安全或军事有关的机密；②一些不法分子有可能会借投标之名，趁机窃取国家机密。因此，对于这类项目，一般由国家指定的工程单位和物业管理单位进行建设和管理。
综上所述，根据国家有关法律的规定和精神，我们可以总结出判断某项目是否应该实行招标的三个原则：①是否与社会公众利益密切相关；②是否关系到国家利益(即是否使用了国有资金投资)；③是否涉及国家安全或军事机密。以上三原则同样也体现了国际招标惯例，具有普遍性。物业管理招标投标同属招标投标的一部分，理应遵守《招标投标法》的规定，因此，该三原则也同样适用于界定物业管理招标的范围。
2．1．2物业管理招标的具体范围
由于我国的物业管理招标事业起步较晚，到目前为此，关于物业管理招标投标的具体法规和条文尚未出台。另外，对于招标范围的规定，《招标投标法》也只限于对工程建设和货物采购招标的范围作出规定。因此，从严格意义上讲，物业管理招标的范围在我国尚未从法律上界定。即法律没有规定，在我国哪些项目其物业管理必须要实行招标，哪些不适于招标。然而，如前文所述，《招标投标法》对招标范围的规定所体现的精神参照了国际惯例，具有普遍性；同时，针对目前在我国刚兴起不久的物业管理招标投标的大多数做法都与上文所提到的“三原则”不谋而合，这使我们有足够的理由相信，“三原则”是我国物业管理招标范围发展的方向和趋势，用它来指导界定物业管理招标范围具有合理性和现实意义。
首先，根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则，大型基础设施(如机场、火车站、地铁等)和一些公用物业(如图书馆等)其物业管理都应实行招标。由于这些物业所承载的人流量巨大，其物业管理好坏直接关系到公众的利益，甚至人身安全，因此，这些项目的物业管理一般都应实行招标。事实上，对于这类项目，往往从项目的勘察、设计、施工开始就已经实行了全套的招标，物业管理招标不过是其中的一部分而已。另外，对于一些大型的物业小区也应该实行物业管理招标。因为，对于生活着数万居民甚至10万居民以上的大型楼盘和小区来说，无疑是一个“小社会”，其管理好坏，居民是否安全、舒适，是直接关系到千千万万居民切身利益的，其社会影响力丝毫不亚于一个飞机场或一座火车站。因此根据第一个原则，该类楼盘的物业管理也属于应该招标甚至必须要招标的范围内。
其次，根据“是否关系到国家利益”的原则，除了上述大型的基础设施和公用物业外，其他使用国有资金投资或国家融资建造的公用物业，其物业管理一般也应实行招标。这是因为国家利益是群众利益的代表，损害国家利益就等于损害社会公众的利益，因此应对国家利益负责。近几年来，一些由国家专项投资或专项贷款，特别是与外国联合贷款兴建的物业从设计施工到物业管理都采用了招标方式，并取得了良好的效果。然而，根据“是否涉及国家安全或军事机密”的原则，一些由国家投资兴建的用作军事和行政用途的物业，就不适合采用公开招标方式，如国家政府部门和机要部门的办公大楼等。事实上，这一类物业都有国家专门指定的单位对其进行物业维护和管理。
由此看来，物业管理招标范围已经有了较为清晰的界定。而对于那些在《招标投标法》中没有规定的，可以实行也可不实行物业管理招标的项目，在实际操作中，主要取决于开发商和业主委员会的意见。不过，随着业主对物业管理的要求不断提高和业主自主管理制的广泛应用，物业管理招标的范围将会不断扩大。目前关于物业管理招标范围的界定尚未法律化，也有待完善。
2．2物业管理招标的方式
根据招标项目不同的特点，招标人有权选择不同的方式进行招标。现行国际市场上通用的物业管理招标方式大致可分为三种：公开招标、邀请招标和议标。但我国自2000年1月1日施行的《招标投标法》只把招标方式分为公开招标和邀请招标两种，没有将议标纳入。然而，考虑到物业管理招标在我国刚刚起步，议标作为一种简单、便捷的方式目前仍被我国大多数开发商所采用，对我国的物业管理招标投标事业有着一定影响，笔者按照国际惯例仍将议标作为物业管理招标的一种方式与前两种方式一并向读者介绍。
2．2．1公开招标
公开招标是指招标人(业主或开发商)通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
公开招标是国际上最常见的招标方式，其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则，因此，我国大型基础设施和公共物业的物业管理一般都采用公开招标方式。需指出的是，由于物业管理具有长期性和区域性的特点，因此，除国家级重点项目(如三峡工程)以外，对于地方性的重点项目(如地方的大型基础设施和物业)一般都采用地方公开招标方式招标。地方公开招标，就是指通过在地方媒体刊登招标广告或在招标广告中注明只选择本地投标人进行投标。由于物业管理自身的特点，对于一些不可能
也不适宜吸引全国各地物业管理企业的项目，通过地方公开招标，既节省了招标人的招标成本，又不影响公开招标的公平性和有效性，不失为一种较为经济有效的招标方法。
公开招标方式要求招标人严格遵守公平、公正、合理的招标原则，这具体体现在：
在公开招标中，招标方首先应依法发布招标公告。凡愿意参加投标的单位，可以按通告中指明的地址领取或购买较详细的介绍资料和资格预审表，并将资格预审表填好后寄送给招标单位。招标单位对所有申请资格预审的单位进行审查，经审查合格者可向招标单位购买招标文件，参加投标。
公开招标方的招标文件必须规定开标日期、时间和地点。开标必须在招标机构的所有决策人员和投标人在场的情况下当众进行。开标后，出席开标的招标机构所有决策人员应在各投标单位的每份标书的报价总表上签字，这意味着所有报价从即时起到授标前均不得更改。另外，按照国际惯例，标书应规定不允许更改的技术要求与财务条件，任何投标单位都必须按这些条件投标报价。这些条件只有在开标后的议标阶段才可商谈更改。
在实行公开招标时，评审标书和报价都是在严格保密中进行的。评标时，招标机构可以要求投标人回答或澄清其标书中的某些含糊不清的问题，但无权要求或接受投标人调整价格。一般而言，公开招标项目合同应授予报价最低者，但在以下情况可另作考虑：①招标文件中另有规定；②投标文件违反有关国际惯例或招标文件的有关规定；③最低报价明显不合理。
实行公开招标，可以使投标人充分获得市场竞争的利益，同时又实现了公平竞争，大大减少了偷工减料的舞弊现象，是最系统、最完整和规范性最好的招标方式，因而成为其他招标方式主要的参照对象。不过，公开招标方式也有招标时间长，招标成本较高的不足之处。
2．2．2邀请招标
邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式，其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
邀请招标主要适用于标的规模较小(即工作量不大，总管理费报价不高)的物业管理项目。由于公开招标方式工作量大、招标时间长、费用高，邀请招标有的地方弥补了公开招标方式的不足，成为公开招标不可缺少的补充方式，并由于其节省招标时间和成本的优点，深受一些私营业主和开发商的欢迎。目前，邀请招标方式在物业管理招标中亦颇受欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经常采用。究其原因，首先，由于物业管理具有地域性的特点，开发商主要在当地选择投标单位，而当地的投标人数量本身就不大；其次，由于开发商的市场经验较丰富，能及时掌握各类物业管理企业的经营情况和服务质量情况，使其有能力挑选出一批素质上乘的物业管理企业参加投标，既节省了成本，又不失效果。
邀请招标在“省时省钱”的优点十分鲜明的同时，其缺点也十分突出。由于邀请招标是由招标人预先选择了投标人，因此可选择范围无疑就缩小了，这容易诱使投标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。因此，邀请招标是否成功最关键的就是在选择范围缩小的情况下，如何防止不合理竞争和作弊行为。我国《招标投标法》对邀请招标方式有明确规定：“招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书”。该规定就是为了防止投标过少而导致投标人相互勾结，哄抬标价，损害招标人的利益。另外，笔者建议招标人在挑选投标人时可参考以下的选择条件：①投标单位当前和过去的财务状况必须良好；②近
期内承担过类似的物业管理工作，具有丰富的经验；③在本地区具有较高的信誉；④对该项目的物业管理工作有足够的能力承担。可以看出，招标人只有对投标人在数量上和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。
邀请招标具有节省时间、减少招标费用的优点，但这种招标方式也有其弊病，那就是再好的筛选，也有可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理企业；另外，在评标中可能会歧视某些投标人等。尽管如此，邀请招标仍作为一种重要的招标方式被广泛使用。
2．2．3议标
议标又称谈判招标，是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标。
议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。这是因为，一方面，该类物业的工期较紧，标的总价较低，短时间内难以吸引足够数量的物业管理单位进行投标。事实上该类项目(也就是我们常见的中小楼盘和物业)很少是实行超前招标，让物业管理企业介入其设计施工阶段的，大多数情况是开发商等物业完工后才去选择物业管理企业。由于这时工期紧，开发商往往采用议标方式，同时找几家物业管理企业到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定符合要求的物业管理企业。另一方面，开发商本身对物业管理企业的情况较为了解，且所需管理的物业技术性和专业性不强，对管理的要求不是非常严格。此时在投标人竞争范围缩小的情况下，并不影响物业管理