物业消防安全管理存在的问题及对策.doc

浅析物业消防安全管理

摘要：物业管理的理念也在逐步形成，物业管理行业在我国是一个新兴的行业，存在许多问题。尤其是在物业消防安全管理这一方面存在的问题极其严重。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理工作是物业管理中的重中之重。文章分析了物业消防安全管理工作中存在的一些问题，并对此提出解决对策，用来做好物业消防安全管理这一项长期而又意义重大的工作。
关键词：住宅小区 消防安全管理 问题 对策
一、物业消防安全管理的概述。
消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。消防不仅关系到物业服务企业管理服务小区业主生命和财产的安全，而且还涉及到社会的安定与经济的健康发展。物业管理中最常见的意外事故之一是火灾，给业主的生命、财产带来的最大危害也是火灾，搞好消防工作是物业安全使用和社会安定的重要保证。
1、物业消防管理的含义。
是遵循火灾发生和扑救活动的客观规律，依照消防法规和消防工作方针、原则，运用管理科学的理论和方法通过一系列的管理职能，合理而有效地使用人力、物力、财力、时间和信息等资源，为达到预定目标而进行的各种消防活动。
2、物业消防安全管理的目的。
是为了预防火灾，最大限度减少火灾损失，保护业主的生命和财产安全，为业主的生活、工作提供安全环境。在指导思想上，要把预防火灾放在首位，人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备，以便一旦发生火灾，能够迅速将火扑灭，将火损失降到最低。
3、物业消防安全管理的方针原则主要有：
（1）、根据我国《中华人民共和国消防条例》明确规定：我国消防工作的方针是“预防为主，防消结合。”的方针，所谓“预防为主”就是不论在指导思想上，还是具体行动上，都要把火灾的预防放在首位，贯彻落实各项防火所采取的各项措施，切实有效的防止火灾的发生。所谓“防消结合”就是预防和补救两者必须有机地结合起来，最大限度地减少火灾损失，减少人员伤亡，有效地保护生命和财产的安全。
（2）、谁主管，谁负责。是消防管理的基本原则。就是谁主管哪项工作，谁就对哪项工作中的消防安全负责。这一原则使得消防工作责任明晰，是做好物业消防工作的基础。
（3）、依法管理。就是单位的领导和主管或职能部门依照国家立法机关和行政机关制定颁布的法律法规、规章，对消防安全事务进行管理。消防法规具有引导、教育、评价、调整人们行为的规范作用，而且具有制裁、惩罚违法行为的强制作用。因此，做到有法必依、执法必严，违法必究，使消防安全管理走上法制的轨道。
（4）、依靠群众。消防工作是一项具有广泛群众性的工作，只有依靠群众，调动广大群众的积极性，才能使消防工作社会化。消防安全管理工作的基础是做好群众工作，要采取各种方式方法向群众普及消防知识，提高群众的消防意识和防灾抗灾能力。
（5）、科学管理。运用科学管理理论规范管理系统机构设置、管理程序、方法、途径、制度等，从而有效地实施管理，提高管理效率。消防安全管理必须遵循火灾发生、发展的规律，逐步采用现代化的技术手段和管理手段，以取得最佳的管理效果。
4、物业消防安全管理的主要内容包括：
（1）、主要是建立消防队伍、建立健全消防管理制度、消防宣传培训，消防设备及器材使用管理。
（2）、根据《中华人民共和国消防法》的规定，接照国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效。
（3）、保持疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。
（4）、开展消防管理工作，做好措施落实，它们是“三落实”，即队伍落实、制度落实、设备和器材落实。
5、物业消防安全管理的现状。
随着市场经济的快速发展，城市化进程加快，人民生活水平的日益改善，促使我国房地产业迅猛发展，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，但是由于居民住宅大量使用煤气、石油液化气，各种家用电器又大量进入居民家庭，讲究装修装饰，大量使用可燃材料，导致居住小区火灾占火灾总数的比例已达40%左右。火灾是现实生活中最常见、最突出、危害最大的一种灾害。近年来，一些小区先后发生了震惊全国的特大恶性火灾事故，使大量的社会财富化为灰烬，几十人、上百人甚至几万人死于非命，化为灰烬， 给许多单位和家庭带来了巨大的灾难。消防给水系统不完善。有些小区内室外消防管网没有形成环状，消火栓数量不够，位置布局不合理，供水管管径过小，压力偏低，并有被损坏和埋压圈占现象。
二、物业消防安全管理的重要性和必要性。
1、.重要性。
水火无情体现了消防安全的重要性。“以人为本，业主至上”是物业服务的的根本宗旨。生命永远都是最可贵的，要无时无刻重视生命安全。保护业主的生命和财产安全是物业公司的基本职责。在物业的安全管理中，消防安全处在首要地位，隐患显于明火，责任重于泰山，物业企业要把火灾的预防放在首位，人力，物力、财力、技术等方面充分准备，火灾事故一旦发生 ， 首先对财产和人员的生命安全会造成直接的损失，以便一旦发生火灾，能够迅速扑救，将火灾损失降到最低。切实把安全工作放在首位。
2、.必要性。
随着社会主义市场经济的不断发展，出现了物业产权多元化且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，都要求有一个统一的物业管理企业来实行消防安全管理。现代小区物业的规模大、配套设施设备功能不齐全，一旦发生火灾，后果不堪设想，所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏，建筑物的使用功能也日趋多样化和复杂化，消防设施设备越来越多，功能越来越复杂，客观上也要求消防安全管理具有专业性和技术性。
三、物业消防安全管理存在的原因。
物业消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。小区火灾频发，但是总体上我国的物业管理水平仍处于发展阶段,在消防管理这方面积累的经验还不丰富,不少小区在日常管理中忽视消防安全,导致了我国目前是居民住宅火灾高发,“小火亡人”现象突出,而用火不慎、电气、玩火等人为因素是引发居民住宅火灾的主要原因。还有一些住宅楼因为建筑内部结构复杂，增大防火、灭火的难度，消防管理责任不清，对消防工作不重视，认识不到位，也造成火灾的重要的原因。
四、物业消防安全管理存在的问题。
我国物业管理发展至今已有二十多年，但总体上我国的物业管理水平仍处于发展阶段，在消防管理这方面积累的经验还不丰富，存在着许多需要解决的问题。问题如下：
1、是物业管理人员消防素质不达标。
物业公司承接的小区有消防控制室，但没有达到全员持证上岗，物业公司内部人员没有全部进行消防安全培训，管理人员平时不去检查小区消防设施的安全状况，高层居民住宅楼常常出现消防设施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题。此外，物业管理人员扑救初起火灾、组织居民疏散的能力较弱。
2、是物业公司对小区乱停车现象的不规范。
私家车无序停车占用消防车道是居民小区的突出问题，少数小区在入口处设置路桩、栅栏；部分物业公司以入住率不满 为由，对夜间私家车占用消防车道不予管理。物业公司的不作为，加之小区业主无序停车，因此埋下了消防隐患。
3、物业消防安全管理责任不明确，物业与业主矛盾多。物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，而物业服务企业应当履行的工作范围和法律责任往往界定不明，致使物业消防安全管理中产生大量矛盾纠纷。
4、消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实。消防安全管理经费涉及消防设施设备的维护保养和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：一是开发商提供的一定比例的物业管理维修资金。二是物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但有些开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，全部由业主和用户来承担，这样就造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实的问题；而物业管理公司与业主之间仅靠契约，物业管理资金使用、管理的不规范，使缴纳者产生误解，因而消防管理费用难以收取。
5、开发商建管脱节，留下火灾隐患。目前一些房地产开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
6、业主的消防安全意识较弱，消防技能缺乏，应对火灾的处理能力不足。消防宣传教育作为社会教育的一个重要组成部分还未得到应有的重视，基层消防管理滞后，宣传工作没人管，没人抓等原因，致使消防宣传活动难以得到落实。由于居民消防意识淡薄，装修时不注意防火材料的防火性能，而采用大量的可燃材料进行装修，增加火灾发生的危险性，电磁炉 、烤炉等大功率电器的普遍使用，使用电线路负荷曾大，加速线路老化造成线路故障而引发火灾。在火灾发生时，不能冷静的分析该如何逃生自救，对于消防器材的使用一无所知。
7、物业服务企业对消防工作的重要性认识不足，防火组织不能真正发挥作用
一些管理人员对消防工作认识不清、重视不够、措施不多，认为消防工作是消防部门的事，在工作中不是很重要，存在很大的侥幸心理，过分盲目乐观，主观认为发生火灾的可能性很小，致使消防工作停留在一般性的部署和要求上，有的甚至对消防不管、不闻、不问，个别领导怕管消防工作，怕负责任，存在权力与责任脱节的弊端。领导不重视消防工作，不加强对员工消防意识的宣传培训，对小区消防器材的落实漠不关心，没有制定预防火灾和发生火灾后的紧急预案，小区组织及其工作人员大多没有经过专业消防培训，对消防工作普遍存在不懂、不会等问题。
五、物业消防安全管理的对策。
1、是提高物业管理人员消防素质。建议将承接有消防控制室居民小区的物业公司管理人员作为培训重点，确保物业公司能管理好各类消防设，定期进行检查、试验、更新，确保它们始终处于完好状态；将物业公司管理人员作为消防宣传的生力军，纳入义务消防队范畴，利用贴近居民的资源优势，积极开展入户宣传，组织协助组织开展消防疏散演练，不断提高自身和居民的消防素质。
2、要加强监管力度。消防部门不同程度地存在重企业、场所，在居民小区监督检查人力投入力度偏小的问题，这也直接导致了物业管理公司的不重视，消防安全意识缺乏。建议消防部门要积极调动公安、村（居）委会、房管部门力量，加强对居民小区的消防安全检查，使物业管理公司充分认识消防安全的重要性，做到消防管理与卫生、治安工作同步进行。
3、建立高素质的物业消防安全管理队伍。物业服务企业的专（兼）职消防管理人员应具备一定的防灾灭火知识，熟悉《中华人民共和国消防法》和相应法律法规。消防控制室的操作人员则必须经消防部门的教育培训后持证上岗，具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防设施的运行情况和操作方法。
4、明确物业管理人员职责，使从业者知道要干什么，怎么干。物业服务企业的职责是对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。物业管理公司的全体员工都应具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；负责消防控制室的日常值班；严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施；管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具，定期进行检查、维护、更新，确保它们始终处于完好状态。新修订的《中华人民共和国消防法》中第十八条对物业服务企业的职责进行了明确规定。物业服务企业如违反上述规定的，消防部门可责令其限期改正；逾期不改正的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分或者给予警告处罚。
5、公安机关消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指导工作。
首先，公安机关消防机构应严格把好建筑设计审核和验收关，不留先天性的火灾隐患。其次，公安机关消防机构应加强对物业服务企业的监督和指导，定期实施防火监督检查，为物业服务企业提供法律法规、消防技术方面的支持和服务，促进物业服务企业消防安全管理水平不断提升。同时，对物业消防安全管理人员进行专业的防火和灭火消防培训，帮助物业服务企业切实提高消防安全管理素质。
6、 强化宣传消防教育，普及消防知识。
提高业主和使用人的消防技能，一是在小区内设置消防宣传标志牌，在居民楼道内张贴固定消防警语，制定居民消防公约，组织宣传消防安全知识，强化人们的消防安全意识，形成家庭一般火灾防范的基本概念，懂得起初火灾处理的基本方法。二是在专业的消防机构的指导下，充分发挥物业与广大居民群众之间的联系和纽带作用，组织保安人员和社区志愿者开展形式多样的消防灭火训练演习，现身说法，使广大人民群众掌握灭火的基本方法和火场自救逃生的基本技能。
7、提高认识，加强领导，落实责任。
各物业服务企业要从构建社会主义和谐社会的高度，充分认识做好物业服务小区消防安全防范管理工作的重要性，增强责任感和紧迫感，高度重视物业管理住宅小区的消防安全防范工作，建立健全逐级消防安全责任制，健全完善各项消防安全管理制度。各物业企业法人代表作为小区安全管理工作的第一责任人，要把小区消防安全检查工作作为当前企业的头等大事来抓，认真按照有关工作的要求，切实做到思想认识到位、组织部署到位、工作措施到位。也要把管理者的消防工作纳入到绩效考评当中，让消防安全与工资挂钩，与职位升迁挂钩，这样才能更好的提高管理者对消防安全工作的重视力度。
总结：物业消防安全管理工作牵系于千家万户，是消防工作的重要组成部分，在消防安全上加强管理，逐渐形成专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制，政府、职能部门密切配合、协作，共同努力。还有物业管理单位应充分认识到当前的火灾形势，认真履行消防安全职责和义务，为居民的安居乐业和城市的经济发展提供坚实的消防安全保证。使物业管理行业得以健康、规范、持续地发展。

李海
宏盛物业公司
2012.2.27合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责