物业管理项目招标文件.docx

招 标 文 件
项目名称：西场花苑物业管理
项目编号：HAGGZY-CGG2016097

海安县公共资源交易中心
2016年7月8日

目 录
第一部分 投标邀请
第二部分 投标供应商须知
第三部分 招标书
第四部分 物业服务合同
第五部分 附件

第一部分 投标邀请
海安县公共资源交易中心（以下简称“我中心”）受海安县城东镇西场街道办事处（即采购人或称采购单位）的委托，对西场花苑物业管理项目进行公开招标，特邀请符合招标条件的供应商前来投标。
一、文件编号：HAGGZY-CGG2016097
二、招标内容
(一)项目概况：
西场花苑物业管理项目位于海安县开发区(城东镇)。房屋总建筑面积约383000平方米（含空置），其中多层建筑面积约298000平方米（含空置），高层建筑面积约85000平方米（含空置）；绿化面积约67000平方米，其中约30337平方米的绿化由原绿化单位养护至2017年9月；含地上（地下）车棚（车库）建筑面积约56300平方米；电梯25部。
本项目预算金额：6205000元。
（二）项目招标控制单价:0.45元/㎡·月，按单价报价，以安置小区实际交户使用的房屋建筑面积（不含车棚、车库、阁楼建筑面积）作为计价依据，具体面积由海安经济技术开发区建设局(房屋征收安置办公室)核定（详见招标书)。
（三）服务期：36个月（从交付之日起计算），每年签订一次合同，上一年度考核得分低于75分（不含75分），甲方有权拒绝续签下一年度合同。连续两个季度考核得分低于75分（不含75分）的物业管理单位无条件退出。服务开始时间由招标人确定。
(四)付款方式：按照安置小区实际交户使用的房屋建筑面积（不含车棚、车库、阁楼建筑面积）作为结算依据，结合海安经济技术开发区安置小区物业管理考核办法，按月考核，按季结算。以考核得分90分为基准分，90分以上（含90分）按合同价的100%结算，每低于基准分1分扣合同价的1%。考核人员由海安县经济技术开发区管理委员会相关局办、街道、社区和业主代表组成，每季度考核次数不少于3次，每次考核总分的简单算术平均数作为季度考核得分。
备注：每月15日（包括15日）之前交户的计算全月物业费，每月15日（不包括15日）之后交户的次月开始计算物业费（交户日期以房屋征收安置办公室出具的交房通知书为准）。
三、投标供应商资格要求
（一）法定条件：
符合政府采购法第22条和政府采购法实施条例第18条规定的相关条件。
1.具有独立承担民事责任的能力；
2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；
3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；
4.有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
5.参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；
6. 为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动;
7.法律、行政法规规定的其他条件。
（二）采购人根据采购项目的特殊要求规定的特定条件
1.具有物业管理行业主管部门核发的物业服务企业一级资质的独立法人。
2.提供拟派驻的项目负责人具有国家建设部颁发的物业管理企业经理培训合格证书。（中标后，项目负责人须常驻小区，证书原件缴存于海安城东镇西场街道办事处，至服务期结束前不可参与其他小区的投标或管理。）
3.提供水电维修工的高压电工证、水电维修工的低压电工证、建（构）筑物消防员证及电梯安全管理员证书，中标后，证书原件缴存于海安县城东镇西场街道办事处 。（提供人员数须按本招标文件第三部分招标书中人员要求）
（三）投标保证金
1.投标供应商须按规定交纳投标保证金120000元。
2．投标保证金必须是人民币，且必须在本招标文件确定的期限前交至我中心。
开户行：建行海安支行
户名：海安县公共资源交易中心
银行帐号：32001647136052516962
3．投标保证金交纳时间： 年 月 日 前（北京时间）。
4．投标保证金应当采用支票、汇票、本票、网上银行支付或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式交纳。
（四）投标文件的递交
投标文件递交时间： 年 月 日 起- 止（北京时间）。
投标文件递交地点：海安县公共资源交易中心三楼开标室。
开标时间： 年 月 日 （北京时间）
开标地点：海安县公共资源交易中心三楼开标室
（五）发布公告的媒介
信息公布网站：

针对该项目公告的任何变更将通过原招标公告媒体发布，投标供应商应在投标截止时间前关注以上网站有关本招标项目有无变更公告。如果没有及时关注我中心网站公告导致误投标，其责任由投标供应商自行承担。招标文件的解释权归我中心。
（六）招标主持单位：海安县公共资源交易中心
联系人：周春明 王珊珊
电话： [phone] 81819598 81819565（传真）
（七）采购单位名称：海安县城东镇西场街道办事处
联系人：于海军
电 话：0513-88761058,15151305735

第二部分 投标供应商须知
一、总则
（一）本招标文件仅适用于我中心组织的本次招标活动。
（二）本次招标采取公开招标方式。凡符合本招标文件规定条件的供应商可参加投标。
（三）无论招标结果如何，投标供应商自行承担所有参与投标费用。
（四）本次招标活动及其产生的合同受中国法律的约束和保护。
（五）供应商一旦参加投标，即被视为接受本招标文件中所有的条款和规定。
（六）中标人对本次招标项目未经采购人和我中心同意，不允许将本次招标合同分包给其他企业。
（七）联合投标的规定
（不接受联合体投标）
（八）招标文件未尽事宜可在采购合同中进一步明确。
二、招标文件
（一）招标文件包括本标书所列之全部内容。
（二）投标供应商应认真阅读招标文件的全部内容，并在投标文件中做出实质性响应。如果没有按照招标文件要求提交全部资料，或者投标文件没有对招标文件在各方面都做出实质性响应，其风险由投标供应商承担。
（三）供应商对招标文件有疑点，需要招标采购单位进行澄清，应以书面形式通知招标采购单位，且不得迟于开标日5天前使招标采购单位收到，招标采购单位以书面形式予以答复，如有必要时可将答复内容在海安县公共资源交易网发布，答复中不公布问题的来源。
（四）投标截止日15天前，无论出于何种原因，招标采购单位均可对招标文件进行修改，招标文件的修改内容在海安县公共资源交易网发布，修改文件与招标文件一样，对供应商具有同等约束力。
（五）为使供应商有足够的时间按招标文件的补充要求修正投标文件，招标采购单位有权决定推迟投标截止日期和开标日期，并将此变更内容在海安县公共资源交易网发布。
三、投标文件
（一）适用范围及说明
1．本招标文件仅适用于本次投标邀请中所叙述的货物采购及相关服务。
2．投标文件均应使用中文，应打印或用不褪色的黑色墨水书写。
3．除技术规格中另有规定外，投标文件所使用的度量衡单位，均应使用公制。
4．投标单价以元/㎡•月为单位，按单价报价。（面积为西场花苑实际交户使用的房屋建筑面积，不含车棚、车库、阁楼）。
5．纸质投标文件中需要法定代表人或授权代表签字或盖章的每一项内容必须有法定代表人或授权代表签字或盖章。
6．投标文件组成部分中如招标文件中已给定格式的，供应商应按给定格式提供，不得更改。
7．投标文件不应涂改、增删或潦草，如必须修改时，修改处必须有法定代表人或授权代表签字。
8．纸质投标文件应统一使用A4纸。
9．纸质投标文件份数为正本壹份，副本肆份，并在投标文件上明确注明“正本”、“副本”字样，含多标段的招标项目还需加注“标段号”字样，副本与正本不符时，以正本为准。供应商应自行将投标文件正本、副本分别密封，并在密封袋上标明“正本”、“副本”以及“标段号”字样。标明招标主持单位，招标项目名称及标段和投标单位名称，并在密封袋上封口处加盖投标单位公章。含多标段的招标项目的投标文件必须按标段分别进行密封，并加注标段号。
10.唱标文件包括：开标一览表、投标承诺书、报价明细表，供应商应将以上唱标文件合并装订后装入投标文件正本密封袋中或单独密封。
11．一经投标，无论供应商是否中标，投标文件恕不退还。
12．属于下列情形之一的，投标文件将予以拒收：
（1）投标文件未按规定密封、盖章的；
（2）投标文件未按规定时间送达的。
13．投标文件属下列情况之一的，由评标委员会在资格性、符合性检查时按照无效投标处理：
（1）应交未交投标保证金的；
（2）未按照招标文件规定要求密封、签署、盖章的；
（3）不具备招标文件中规定资格要求的；
（4）不符合法律、法规和招标文件中规定的其他实质性要求的。
14.供应商在投标截止时间前，可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，并书面通知我中心。补充、修改的内容应当按照招标文件要求密封、签署、盖章，并作为投标文件的组成部分。
（二）投标文件的构成：
1．投标文件的商务部分
商务部分是证明供应商有资格参加投标和中标后有能力履行合同的文件，这些文件应能满足招标的要求，包括但不限于下列文件，并保持所有提供文件不得无效。
（1）法定代表人授权委托书；
（2）法人或者其他组织的营业执照等证明文件，自然人的身份证明；
（3）财务状况报告，依法缴纳税收和社会保障资金的相关材料（提供的人员数需达到物业服务企业一级资质标准，并提供包含本项目项目经理在内的近三个月连续缴纳证明）；
（4）具备履行合同所必需的设备和专业技术能力的证明材料；
（5）参加政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录的书面声明；
（6）《商务条款偏离表》；
（7）合同条款；
（8）服务承诺；
（9）根据采购项目的特殊要求规定的特定条件中要求的证明文件（复印件需加盖谈判供应商单位公章）；
（10）供应商认为需要提供的其他资格证明文件和商务资料。
注：1.政府采购法第二十二条第一款第五项所称重大违法记录，是指供应商因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚。
2.供应商在参加政府采购活动前3年内因违法经营被禁止在一定期限内参加政府采购活动，期限届满的，可以参加政府采购活动。
2.投标文件的价格部分
(1） 价格部分是对投标货物价格构成的说明，招标文件如没有特别说明的话，对每一项货物仅接受一个价格。
(2）投标单价以元/㎡•月为单位报价，按单价报价。以西场花苑实际交户使用的房屋建筑面积（不包括车棚、车库和阁楼）作为计价依据，具体以海安经济技术开发区建设局（房屋征收安置办公室）核定为准。报价应包含以下内容：管理服务人员的工资、社会保险、意外保险、服装购置和按规定提取的福利费等；物业管理区域清洁卫生、垃圾的收集、清运费用；物业管理区域绿化修剪治虫等管理服务费用（原绿化公司养护期内绿化为看管费用）；物业管理区域秩序维护费用；公众责任保险费用；小区沉淀池及下水道疏通费用；电梯、路灯、道路、窨井、公共厕所等公共设施使用、维护和管理等相关费用；所有公共区域水电费、地下（半地下）停车场的管理、物业用电、物业用水、电梯运行电费等费用；物业档案资料管理费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；小区开展日常宣传活动的费用；甲方交办的其他事项；甲方组织的小区集中整治活动的费用；物业管理企业的利润；法定税费。投标报价不包括电梯维保、年检和消防维保费用。
(3） 政府采购倡导公平竞争，反对低于成本恶意竞争，不得串通报价、哄抬价格，报价应低于市场平均价。
(4） 供应商的任何错漏、优惠、竞争性报价不得作为减轻责任、减少服务、降低质量的理由。
(5） 供应商应在《开标一览表》、《报价明细表》等标明投标货物和服务的单价、总价以及分项报价。
3.投标文件的其他部分
其他部分由供应商根据编制投标文件需要提供的其他相关文件。
四、投标保证金
(一)供应商须按规定交纳投标保证金（金额与投标邀请中相同）。
（二）投标保证金交至单位：海安县公共资源交易中心。
（三）投标保证金交纳时间：开标时间前。
（四）投标保证金必须是人民币，且必须在本招标文件确定的期限前交至我中心。
（五）未中标的供应商投标保证金招标结束后退还，但不计利息；中标供应商的投标保证金转作履约保证金。
（六）下列情况发生时，投标保证金不予退还：
1.供应商在开标后要求撤回投标的；
2.其他经评标小组、我中心或监标小组认定违反招标活动规定，对本次招标活动产生不良影响的行为。
五、投标有效期
投标有效期为投标截止日后60日。
六、开标、评标
（一）我中心按本次招标活动规定的开标时间、地点在海安县公共资源交易管理办公室（以下简称“公管办”）的监督下召开开标会议，供应商派代表（限3人以下）准时参加开标会议。
(二)开标时，先由相关人员检查每一份投标文件密封是否合格，投标保证金是否缴纳到位。
（三）我中心当场宣布投标供应商、供应商报价等内容，并由工作人员做好现场记录。
（四）评标委员会由专家和采购人代表组成，由我中心采取随机抽签的方式产生。
（五）评标委员会对投标文件进行审查，主要审查投标文件对招标文件的要求是否做出了实质性响应。实质性响应即投标文件符合招标文件的所有条款、条件、规格、技术要求，而且没有重大偏离或保留。重大偏离或保留系指影响到招标文件规定的范围、质量和性质，或限制了需方的权利和供应商的义务的规定。
（六）判断投标文件的响应与否只根据投标文件本身，而不寻求外部证据。
（七）评标委员会在对投标文件审查的基础上，进行评估，并对投标文件中有疑问的地方要求供应商澄清。
（八）供应商必须按招标人规定的时间、地点由法定代表人或授权代表进行澄清，但澄清不得超过投标文件承诺的范围或改变投标文件的实质性内容。
（九）重要的澄清应是书面的，并由法定代表人或授权代表签字，作为投标文件的组成部分。
（十）评标委员会采用综合评标打分的方法，严格按招标文件的要求进行评标。
（十一）评标过程的保密：
1.在宣布中标之前，凡属于审查、澄清、评价，比较投标文件和中标人等有关信息，均不得泄露给供应商或与评标工作无关的人员；
2.供应商不得探听上述信息，不得以任何行为影响评标过程；
3.在评标过程中，招标人将指定联络员与供应商联络。
七、定标方法的确定。
（一）为贯彻公开、公平、公正、诚信的原则，本次招标采用综合评分法。评标委员会将根据以下评分标准综合考虑，择优选择中标单位。综合评分的项目，供应商应在投标文件目录前提供评分项目索引。
（二）评标标准：
1．价格（ 30分）。满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价作为评标基准价，其价格为满分。其他供应商的价格分统一按照下列公式计算：
投标报价得分=（评标基准价/投标报价）×价格权值× 100
2．服务方案及人员配备（40分）。
A、物业服务内容和标准（20分）。
①前期介入或承接方案得0-5分，无方案或方案不合理不得分。
②物业管理服务标准及方案得0-5分，无标准或无方案、方案不合理不得分。
③物业维修应急措施方案得0-5分，无方案或方案不合理不得分。
④建立矛盾纠纷排查调处及回访方案得0-5分，无方案或方案不合理不得分。
B、人员配备（10分）。
①全员培训方案和宣传方案得0-5分，无方案或方案不合理不得分。
②人员经费测算（5分）
测算出物业管理费用的明细，针对本项目的人员配置，相关人员工资是否符合劳动法相关要求，明细表中各投标人列出的人均工资额度高低，从高到低排序。第一名得5分，第二名4分，第三名3分；第四名2分，第五名1分,排名以后的不得分。预算低于国家最低工资标准和定额标准的不得分。
C、物业管理机构运作方法及管理制度（10分）。
①服务承诺内容齐全得0-2分，无承诺或承诺不合理不得分。
②根据物业管理职能制定合理的规章制度，包括：公开办事制度；维修报修制度；员工岗位职责和岗位标准；消防管理制度；卫生管理制度；交通秩序管理规定；安全防范管理规定；物业档案管理规定等。制度齐全得0-2分，制度不齐全或不可操作的不得分。
③切实可行的督查考核办法及奖罚措施得0-2分，无督查考核办法及奖罚措施不得分。
④社区文化活动计划并切实可行得0-2分，无活动计划不得分。
⑤各类突发事件的应急预案得0-2分，无预案不得分。
3．企业资信（20分）。
a. 管理业绩(10分)
① 管理规模：管理单项建筑面积（高层）15万平方米及以上得5分，15万平方米以下10万平方米以上得3分,10万平方米以下得1分，多层减半得分，无管理项目不得分（本项最高得5分）。
②管理类型：有农民安置房物业管理业绩得5分，有其他住宅物业管理业绩得3分，无管理项目不得分（本项最高得5分）。
b. 项目管理人员业绩(5分)
项目经理管理经验：项目经理有物业管理经验得3分，有农民安置房小区管理经验得5分，无管理经验不得分。（本项最高得5分）。
以上业绩须提供合同原件备查。
c. 获奖情况（5分）
获得省辖市级及以上优秀物业管理住宅小区的得3分（不重复计算），获得县级优秀物业管理住宅小区的得2分（不重复计算），本项最多得5分 。获奖情况需提供获奖证书复印件（原件备查）。
4.答辦（10分）
现场答辩人为拟派驻的项目负责人，由现场评委根据答辩情况给予实时打分裁定。（项目负责人须提供本人身份证）
八、定标
1.评标委员会根据招标文件要求，依据统一的价格要素（售后服务、交货时间、供应商的综合实力、经营业绩等）评定最高评标得分的供应商作为中标候选供应商或者中标供应商。
2、招标采购单位不保证报价最低的供应商一定中标，对供应商中标与否不作任何解释。
3、招标采购单位根据投标和评标的情况，有权决定是否一次定标，也不排除重新竞标的可能性。
4、如参加投标的供应商或实质性响应招标要求的供应商不足三家，依法重新组织招标或向公管办申请采用其它采购方式，对采用其他采购方式进行采购的，招标采购单位可对招标要求进行修订。
5、当出现损害国家利益情况时，招标采购单位有选择或拒绝任何供应商的权力，并对所采取的行为不说明原因。
6、招标采购单位对落标的投标供应商不做落标原因的解释。
九、招标监督
公管办等有关部门将视情况派员对招标全过程进行监督。
十、合同签订
（一）中标供应商确定后，由招标采购单位向中标供应商发出中标通知书。
（二）招标文件、经评审的中标人的投标文件及澄清文件等，均为签订合同的依据及附件。
（三）中标供应商未按规定签订合同，我中心有权取消其中标资格，其投标保证金不予退还。
（四）供需双方签订的合同，须经公管办备案后生效，中标供应商与采购人对标的物及其服务作出的与招标文件、投标文件及其承诺以外的任何修改须告知我中心，并报公管办备案，否则所作修改无效，中标供应商将作为违约方接受处理。
十一、违约责任
在政府采购合同中约定。
十二、有关说明:本次招标项目及有关事宜已送公管办备案。
第三部分 招 标 书
我中心受海安县城东镇西场街道办事处的委托，对西场花苑物业管理项目进行公开招标，特邀请符合招标文件条件的供应商前来投标。
（需求部分应至少但不限于以下几个部分）
一、项目名称： 西场花苑物业管理项目
二、服务项目明细及要求
1、基础资料
（1）按照有关法律法规的规定配备人员，分工到岗，职责明确，人员档案规范齐全。
（2）每天工作日志记录详实，交接班手续齐全。
（3）小区内的安全检查台账齐全。
（4）房屋、基础设施、公共配套设施及其他设备等资产台账齐全。
（5）住户档案台账齐全。
（6）各项规章制度规范齐全并上墙，突发事件应急处置方案完备。
2、管理职责
（1）严格加强对小区内的所有安置房管理和巡查。对新入住的住户进行登记造册，入户手续齐全，未取得入住通知书或相关手续的，一律不得强行入住或装修。不得将安置房（包括车棚、车库）借给他人居住、堆放杂物或私用。
（2）与住户签订装修责任书，住户缴纳相应的保证金。对装修住户进行全程跟踪监管。禁止发生因装修破坏房屋结构、占用公用面积、顶层加盖阁楼或阳光房等有损房屋形象的行为。
（3）小区内无违章搭建，无乱堆乱放乱种，无乱涂乱画乱贴，无乱拉乱接乱挂，无烧搭土灶、私建厕所、乱挖水井（含独管井）等现象。
（4）加强小区内公共环境卫生管理。包括小区场地、道路、停车库(场、棚)、厕所等公共场所，室内大厅、过道、楼梯、扶栏等房屋公用部位保持清洁，标识、宣传牌等完好整洁，垃圾桶（池）分布合理，生活垃圾投放到位，建筑垃圾处置合理，日产日清。严禁打谷晒场，严禁饲养家畜家禽。
（5）加强小区绿化管理，做到无树木倾斜，无杂草杂物，无病灾虫害，无破坏践踏、随意占用绿地种植其他农作物的现象。绿地范围内无生产、生活垃圾。
（6）配合公安部门做好治安联防工作，加强辖区内值班、巡逻，确保24小时内有人值班、巡逻，定期巡视安置房，加强公共财物的管护。发现安全隐患及时处置并报告，杜绝一切安全事故。
（7）加强管理、维护和维修。一是对包括房屋屋顶、外墙面、楼梯、扶栏、过道、门厅等建筑物及构筑物的管理、维护；二是对包括外场地、道路、休闲锻炼运动场所、园林绿化地，各类沟、渠、池、井、上下水管道、停车库(场、棚)等附属建筑物的管理、维护；三是对包括空调、高低压配电、消防、安防、给排水、卫生保洁设备、亮化设备、楼道防盗门等设施、设备的管理、维护、维修。要定期对自来水、电力、数字电视、亮化等公用设施进行检查和维修，使其经常处于良好状态，并将检查情况登记造册。特别是消防、安防的设施、器材不得损坏、丢失、挪作他用。各类设施、设备，在保持期内，要加强巡查,若发现问题，要及时报告，由保修单位负责修复。
（8）小区内各种车辆在指定的地点和位置停放，或入自家车库，禁止乱停乱放。
（9）楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。
（10）对违反安全操作规定用电、用火、用气等行为要及时制止并向有关部门报告。
（11）积极完成海安经济技术开发区管理委员会和所属街道、社区交办的其他工作。
3.投标人自行进行踏勘招标项目现场。
三、服务成果提供及要求：
1、中标人须在中标后一周内向采购单位缴纳 120000 元作为履约保证金，合同期满，结清费用后，无息退保证金。
2、中标人须在中标后30日内为所有物业管理服务人员缴纳意外保险，同时缴纳小区公众责任险（具体数额必须经甲方认可），逾期不交视为放弃中标资格。
3、中标人须按下列要求配备物业管理服务人员及设备：
（1）物业经理1名：有小区管理经验，从事物业管理5年以上，具有物业管理企业经理培训合格证书（须常驻）。
（2）消防员不少于6名：持有建（构）筑物消防员证。
（3）电梯安全管理员不少于1名：持有电梯安全管理员证。
（4）水电维修工不少于1名：持有高压电工证、低压电工证。
（5）秩序维护员不少于16名：55周岁以下，思想品德好，最好为退伍军人，品貌端正，身体健康，工作认真负责，能吃苦耐劳。
（6）保洁员不少于15名：60周岁以下，身体健康，自身喜爱整洁；必须经过相关培训，懂得一定的清洁卫生知识，并能基本掌握常见各类污垢的清除技能和特殊场所的卫生清扫办法。
（7）客服人员不少于1名：具有良好沟通协调能力，能独立处理普通纠纷。
（8）需投入的设备及数量：自备。
（9）各类人员配备须符合国家规范要求。
4、中标人中标后15日内提供拟派驻人员的物业管理企业经理培训合格证书、水电维修工的高压电工证、水电维修工的低压电工证、建（构）筑物消防员证及电梯安全管理员证，否则视为放弃中标资格，证书原件缴存于海安县城东镇西场街道办事处 。
5、中标人每月10日前须向海安县城东镇西场街道办事处及海安经济技术开发区管理委员会上报上月度财务收支报表。
四、招标控制单价：0.45元/㎡•月，以西场花苑实际交户使用的房屋建筑面积（不含车棚、车库、阁楼）作为计价依据，具体以海安经济技术开发区建设局（房屋征收安置办公室）核定面积为准。
五、付款方式：按照安置小区实际交户使用的房屋建筑面积（不含车棚、车库、阁楼建筑面积）作为结算依据，结合海安经济技术开发区安置小区物业管理考核办法，按月考核，按季结算。以考核得分90分为基准分，90分以上（含90分）按合同价的100%结算，每低于基准分1分扣合同价的1%。考核人员由海安县经济技术开发区管理委员会相关局办、街道、社区、业主代表组成，每季度考核次数不少于3次，每次考核总分的简单算术平均数作为季度考核得分。
备注：每月15日之前交户的计算全月物业费，每月15日之后交户的次月开始计算物业费（交户日期以房屋征收安置办公室出具的交房通知书为准）。
六、服务期：36个月（从交付之日起计算），每年签订一次合同，上一年度考核得分低于75分（不含75分），甲方有权拒绝续签下一年度合同。连续两个季度考核得分低于75分（不含75分）的物业管理单位无条件退出。服务开始时间由招标人确定。
七、服务地点：海安开发区(城东镇)西场花苑。

第四部分

西场花苑
物业管理项目

服
务
合
同

物业服务合同

甲方：海安县城东镇西场街道办事处
法定代表人：
住所地：
乙方：
法定代表人：
资质等级： 级
住所地：
根据《江苏省物业管理条例》和相关法律、法规，按照海安县城东镇西场街道办事处 对我区安置房物业管理的要求，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方招聘乙方对西场花苑物业管理项目提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章
第一条 物业基本情况：
物业名称：西场花苑物业管理项目；
物业类型： 高层、多层安置房住宅；
座落位置：海安开发区(城东镇 ) ；
建筑面积：约383000平方米；
服务时间：36个月（从交付之日起计算），每年签订一次合同，上一年度考核得分低于75分（不含75分），甲方有权续签下一年度合同，续签合同不超过两次。连续两个季度考核得分低于75分（不含75分）的物业管理单位无条件退出。服务开始时间由招标人确定。

第二章
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务及人员要求包括但不限于以下内容（具体见海安经济技术开发区安置小区物业管理考核细则）：
1、物业（包括空房、空车棚、空车库）的交户管理和服务；
2、物业的保修服务；
3、物业共用部位的卫生与管理（物业共用部位明细见附件一）；
4、物业共用设施设备的运行、维修、养护、管理及相关费用缴纳。
（物业共用设施设备明细见附件二）；
5、物业公共场所的管理和服务；
6、物业共用部位和相关场地清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
7、公共绿化的管理；
8、车辆停放管理；
9、公共秩序维护、安全防范等细节的协助管理；
10、物业的装饰装修管理与服务；
11、物业档案资料管理；
12、对西场花苑日常管理中发现的问题及时整改，如拒不整改甲方有权自行中止合同；
13、项目负责人 证书编号 ；
14、服务人员及设备要求：
（1）物业经理1名：有小区管理经验，从事物业管理5年以上，具有物业管理企业经理培训合格证书（须常驻）。
（2）消防员不少于6名：持有建（构）筑物消防员证。
（3）电梯安全管理员不少于1名：持有电梯安全管理员证。
（4）水电维修工不少于1名：持有高压电工证、低压电工证。
（5）秩序维护员不少于16名：55周岁以下，思想品德好，最好为退伍军人，品貌端正，身体健康，工作认真负责，能吃苦耐劳。
（6）保洁员不少于15名：60周岁以下，身体健康，自身喜爱整洁；必须经过相关培训，懂得一定的清洁卫生知识，并能基本掌握常见各类污垢的清除技能和特殊场所的卫生清扫办法。
（7）客服人员不少于1名：具有良好沟通协调能力，能独立处理普通纠纷。
（8）需投入的设备及数量：自备。
（9）各类人员配备须符合国家规范要求。
备注：项目负责人每日都需至小区检查人员工作情况。若考核组考核时乙方人员配置不能达到合同要求，则由甲方对乙方进行处罚，发现一次人员不在岗处罚金200元/人，管理人员加倍处罚，对未按合同配备人员的处罚金2000元/人并限期整改，如限期整改不到位或连续两个季度考核低于75分，物业公司无条件退出。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、组织开展社区文化活动和便民服务工作；
2、业主房屋自住部分的维修、养护，根据情况接收委托并合理收费；
3、甲方委托的与物业管理有关的其它事项。
第四条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（海安经济技术开发区安置小区物业管理考核细则）。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收集采取包干制。
物业服务费用基准单价为 元/M²·月，按照安置小区实际交户使用的建筑面积（不含车棚、车库、阁楼建筑面积）作为结算依据，结合海安经济技术开发区安置小区物业管理考核办法，按月考核，按季结算。以考核得分90分为基准分，90分以上（含90分）按合同价的100%结算，每低于基准分1分扣合同价的1%。考核人员由海安县经济技术开发区管理委员会相关局办、街道、社区和业主代表组成，每季度考核次数不少于3次，每次考核总分的简单算术平均数作为季度考核得分。
备注：每月15日之前交户的计算全月物业费，每月15日之后交户的次月开始计算物业费（交户日期以房屋征收安置办公室出具的交房通知书为准）。
物业服务费用主要用于以下开支：
1、管理服务人员的工资、社会保险、意外保险、服装购置和按规定提取的福利费等；
2、物业管理区域清洁卫生、垃圾的收集、清运费用；
3、物业管理区域绿化修剪治虫等管理服务费用（原绿化公司养护期内绿化为看管费用）；
4、物业管理区域秩序维护费用；
5、公众责任保险费用；
6、小区沉淀池及下水道疏通费用；
7、电梯、路灯、道路、窨井、公共厕所等公共设施使用、维护和管理等相关费用；
8、所有公共区域水电费、地下（半地下）停车场的管理、物业用电、物业用水、电梯运行电费等费用；
9、物业档案资料管理费用；
10、办公费用；
11、物业管理企业固定资产折旧；
12、小区开展日常宣传活动的费用；
13、甲方交办的其他事项；
14、甲方组织的小区集中整治活动的费用；
15、物业管理企业的利润；
16、法定税费。
投标报价不包括电梯维保、年检和消防维保费用。
乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同规定的服务内容和质量标准提供服务，盈余和亏损由乙方享有或承担。

第四章 物业的经营与管理
第七条 本物业管理区域内的会所、停车场等属甲方所有。
会所由甲方经营管理，如委托乙方经营管理，乙方向使用会所的业主或物业使用人实行优惠措施。
第八条 本物业管理区域内的停车场及其他物业共用部分、共用设施设备统一委托乙方经营，经营收益用于贴补物业服务费和共用部位、共用设施设备维修资金。

第五章 物业的承接查验
第九条 乙方承接物业时，应由包括乙方在内的多方共同对单个物业及物业的共用部位、共用设施设备逐个查验，物业共用部位、共用设施设备包括：
1、房屋的主体结构、外墙、屋面、门窗、楼地面、地下车库、文体设施、道路、绿地等共用部位；
2、供电设施、供水设施、给排水设施、升降设施、强电和弱电设施、照明设施、煤气设施、消防设施等共用设施；
3、配电房、周界监控系统工程等。
第十条 对已多方查验过的物业及物业共用部位、共用设施设备若存在问题，由甲方安排限期整改。
第十一条 本合同签订时，需将多方对物业共用部位、共用设施设备等共同查验的结果签订确认书，作为附件资料，并作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十二条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
4、物业质量保修文件和物业说明文件；
5、业主的资料；
6、承接查验所必需的其他材料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十三条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准。按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章 物业的使用与维护
第十四条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十五条 乙方可采取规劝等必要措施，制止业主、物业使用人违反物业临时公约或物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第十六条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第十七条 因维修物业或者公共设施，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第十八条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第十九条 甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
第二十条 物业管理用房属于甲方所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十一条 专项维修资金的缴存：由甲方按照海安县政府关于安置房专项维修基金的有关规定代收，交海安开发区财政局专户管理。
第二十二条 专项维修资金的管理和使用由海安开发区统一管理。
第二十三条 专项维修资金的续筹由业主委