老旧小区改造实施计划方案.doc

XX市破旧小区改造实施方案

为加紧推进全市破旧小区环境综合整改，改进破旧小区居民生活环境和居住条件，提升城市形象和文明程度，制订本实施方案。
一、 指导思想
以科学发展观为统领，落实群众路线教育实践活动结果，
以建设宜居城市为目标，坚持政府主导、企业和居民共同参加标准，加紧推进破旧小区环境综合整改，建立健全后期管理机制，为广大市民营造优美、整齐、有序生活环境。
二、 组织保障
市政府成立XX市破旧小区环境综合整改领导小组，市政府分管副市长任组长，市房产局局长任副组长，市财政局、住建局、规划局、发改委、公管局、公安局及城区各街道分管责任人为组员。领导小组下设办公室，办公室设在市房产局，由市房产局局长兼任办公室主任，负责破旧小区环境综合治理日常事务。市区街道要对应安排专员负责破旧小区整改工作，与市破旧小区环境综合整改领导小组办公室做好工作衔接。
三、 改造目标总体目标：力争在五年时间内，完成市区破旧小区环境综合整改工作，并实现物业管理基本覆盖，逐步建立破旧小区物业管理长久有效机制。
详细目标：在完善破旧小区硬件配套设施基础上，完善物业管理，实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”目标。
四、 申报条件
市辖区范围内同时符合以下条件破旧小区，能够进行申报环境整改工作：
（1） 未列入近五年旧城改造和棚户区（危旧房）、城中村改造计划；
（2） 已成立业主委员会；
（3） 有物业企业进驻服务；
（4） 物业费收缴率达50%以上；
（5） 经书面征求业主意见，有超出2/3以上业主同意。
整改前，由市房产局指导街道成立业委会、引进物业企业
等物业管理日常工作，对符合上述条件小区进行立项整改。
五、 工作标准
（1）坚持整改与管理结合标准
在完善硬件配套设施同时，建立健全物业管理工作机制，实现建管并举，做到物业管理建立一个、综合整改推进一个，防止重复施工影响居民生活。 （2）坚持居民参加标准
在综合整改和后期物业管理中，突出居民共同参加，确保居民“知情权、参加权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区义务与职责。
（3）坚持属地为主标准
要按照“条块结合、以块为主、属地管理”标准，充分发挥属地街道在综合整改过程中主导作用，因地制宜建立长久有效管理机制。
（四）坚持先急后缓标准
对于基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等群众反应强烈，需求高小区先行整改，力争用5年时间将市区范围纳入统计131个小区整改结束。
六、整改主要内容
（一）完善基础设施
1.修整、翻建小区道路。小区道路达成城市居住区道路建设规范标准，做到道路通畅，路面平整无坑洼，路牙整齐无缺损，有条件小区应符合无障碍通行要求。
2.疏通、翻建地下管网。更换破损窨井盖，清理、整修、
补建化粪池。确保排水通畅。改造污水管网尽可能接入市政管网。
3.改造水、电、气三表出户管网。水、电、气三表未出户
小区，实施出户管网改造，确保水、电、气收费直收到户。有条件小区铺设天然气管道。
4.修整、规范杆管线设施。完善和规范路灯、供电、供水、
通信、邮政、广电、燃气、消防等杆管线及设施设备，有条件小区要做到杆管线下地，条件不具备小区要统一高度和线路走向，杜绝乱拉乱接。
5.整改、新建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车库（棚），尽可能满足小区内居民非机动车停放需求；整理机动车库（位）使用秩序，恢复车库、车位停车功效；增设交通标志，划设机动车停放位置；有条件小区可改建、补建机动车停车位。
6.更新、规范环卫设施。增设标准化垃圾桶（箱），保障小区居民生活垃圾倾倒和堆放。
（二） 提升环境质量
7.整改绿化。优化绿化布局，拆除占绿、毁绿违章建筑物（构筑物），恢复绿化功效，尽可能提升绿化档次。
8.配套休闲设施。维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有条件小区要新建休闲设施。
9.规范文化宣传设施。在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解小区总体布局；合理配置宣传栏、公告牌等设施，力争美观整齐。
（三） 完善公建配套
10.整改配套用房。对被占用或闲置公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功效。
11.规范设置公共服务设施。依照规范要求，结合小区规模，补建和完善小区服务、居民文化活动等公共服务设施。
12.配置物业管理用房。有条件小区，50%以上业主同意，经规划部门审批，采取新建、改建、扩建等方式，配置物业管理用房。条件不具备小区，采取在小区内（或附近）置换、回购房屋等多个方式配置物业管理用房。新配置物业管理用房，产权属辖区街道全部。经确权后物业管理用房专题用于小区开展物业管理需要办公场所。
暂时不能配置物业管理用房也可采取租赁、借用等过渡性方法。
（四） 增设安全技防设施
13.实施封闭管理。对还未实施封闭管理小区，有条件要实施封闭管理。合理确定小区出入口位置和数量，有条件小区要设置门卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽可能并入临近小区进行统一管理。
14.添置电子防护系统。对规模较大小区出入口设置视
频安防监控系统，依照小区规模设置视频监控节点、巡查装置、报警系统。
（五） 完善消防设施
15.改进疏通小区原有消防通道和登高车操作场地，保障消防车辆顺利通行和操作。
16.按要求设置室外消防栓。
17.对原有已损坏或瘫痪公共消防设施进行维护保养。
18.按相关标准在楼道等公共部位和场所配置移动式灭火器材。
七、工作步骤
（一）制订工作计划
1.市破旧小区环境综合整改领导小组依照各街道统计破旧小区数据，建立全市破旧小区基础信息数据库。各街道结合实际情况制订五年整改工作总体计划。
2、各街道应对拟整改小区开展问卷调查（附件 1），调查应覆盖小区80%以上居民。由街道、小区汇总问卷调查结果并上报市破旧小区环境综合整改领导小组办公室作为整改依据（附件2），有效问卷反馈中大多数（2/3以上）居民有整改要求方可列入整改计划。列入整改计划项目报市破旧小区综合整改领导小组审批后，作为项目立项、财政预算依据。各街道依照市破旧小区综合整改领导小组审批年度整改计划及时办理项目规划等前期工作手续。
（二） 确定设计和监理单位各街道会同市规划局，依照工作需要，从XX市招标投标中
心定点库中抽签选择对应单位完成初步设计、深化设计编制，由市住建局负责施工图纸设计、工程概算、工程监理等工作。
（三） 编制项目初步设计及概算
设计单位应在充分听取居民意见基础上，编制项目初步设计及概算。1.设计征求意见会。由街道、小区召集整改项目所在地居民代表（3-5人）与设计人员组织开展设计征求意见会，设计单位应在综合居民代表意见基础上，进行合理设计，满足居民需求。2.方案公告。小区整改项目设计方案确定后，需在小区主要出入口公告，公告时间标准上不少于 5 个工作日。街道、小区将公告期间居民提议，及时通知设计单位，设计单位据此完善初步设计，市住建局同时调整概算。
（四） 审批初步设计及概算，办理施工招标
设计单位应在充分征求业主代表意见基础上及时进行深化设计，报市规委会审批。项目初步设计及概算经审批同意后，各街道按照程序组织工程招标，确定施工单位。
（五） 资金拨付
资金拨付程序按照市财政局制订破旧小区改造资金拨付导则施行。
（六） 施工管理
施工期间要充分尊重民意，扩大居民知情权。开工后，
各街道要督促工程进度、监督工程质量，做好必要隐蔽工程变更统计。施工单位在整改项目施工前3个工作日，在小区主要出入口张贴告市民书并设置工程公告牌，方便小区居民了解工程情况，监督现场施工。可招募小区志愿者，充分发挥其监督作用，让小区志愿者和小区居民全过程参加小区整改项目现场监督管理。
（七） 验收、接管
1.破旧小区所在地业主委员会为接管主体。
2.工程完工后，由市破旧小区环境综合整改领导小组牵头，市财政、住建、审计、消防等部门、整改小区所在街道及居民代表（1-2人）组成验收组，现场查看工程项目完成情况及工程质量、资金到位和支付情况。
3.现场检验如发觉问题，由相关部门、单位提出整改意见，
市破旧小区环境综合整改领导小组5个工作日内出具《整改通知单》，督促施工单位在要求时间内完成整改。
4.施工单位完成整改后，及时反馈整改结果，由市破旧小区环境综合整改领导小组通知相关部门、单位复检。
5.破旧小区接管验收达标后，填写《破旧小区环境综合整改接管验收单》。
6.破旧小区整改工程保修期一年（屋面防水二年），按工程总费用 5%预留质量确保金。质保期满，市破旧小区综合整改领导小组办公室组织财政、发改、住建、规划、消防、房产

范文

范例

学习

指导

等部门按照不少于
50
%
面进行抽检，无质量问题，返还质量
确保金。

八、后期管理监督与考评

按照属地管理标准，由各街道负责后期日常管理监督，
健全对应管理制度，
建立破旧小区物业管理长久有效机制，
维护
整改结果，并会同市房产局对物业企业进行考评。

（一）监督

对整改后破旧小区物业管理日常监督以所在街道为主，
在市房产局和物价局指导下开展，对照《
XX
市住宅小区物业
服务收费管理方法》核定服务等级和收费标准进行日常监
督。

（二）考评

考评工作每季度开展一次，按照
XX
市住宅小区物业管理
工作考评方法进行打分，
由市房产局、
街道和业委会组成考评
小组，
根
据
物业企业
得
分
情况给予
对应
政府补助
，
填补
破旧小
区物业管理成
本
。

抄：
市委办、市
人大
办、市
政协
办。

XX
市
人民政府
办公
室

年
11
月
13
日
发

共印
60
份

附件1
破旧小区环境综合整改居民意见调查表

小区 幢 单元 室

姓名

性别

年纪

职业

住址

电话

是否同意综合治理

是（

）

否（

）

序号

整改内容

需要整改
（√）

备注

1

路平

修整道路

2

水畅

改进雨污排水

3

草绿

修整绿化

4

卫生

修缮公厕

增设标准化垃圾桶

5

灯亮

增设楼道灯

增设路灯

6

安全

疏通消防通道

增设移动式灭火器

增设（修缮）室外消防栓

增设监控设施

新建（改造）传达室

建改围墙

7

物业管理模式

专业化物业管理

8

按时缴纳物业服务费

9

整改后，不毁绿种菜、不侵占公共场地、

不随意停放车辆等

10

按照物业服务协议配合物业企业工作

11

其余

注：被调查人有其余需求，在其余一栏后说明，也可另附意见。
附件2
小区名称

所属街道（小区委）

所属社居委
(
村委会
)

包括房屋（幢）

包括居民
（户）

发放
《破旧小区环境综合整改居民需求调查表》
（户）

破旧小区环境综合整改居民需求调查汇总表
年 月 日
回收有效《破旧小区环境综合整改居民需求调查表》
（户）

有效
《破旧小区环境综合整改居民需求调查表》
中同
意整改居民（户）

同意整改居民（户）占比（
%
）