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物业管理应用手册- 管理规章制度

前 言

承蒙物业酒店管理公司的信任，按照贵司的要求，物业顾问组将从事的整个物业服务管理所形成的各类资料，编辑成册，谨供贵司在开发市场、日常工作中参考。为了使资料便于查阅和实操，手册共分四个篇章。
前期篇: 主要介绍承接物业项目时，为开发商准备的各类文件，以及要参加竞标活动，应注意的工作要点、物业管理方案草拟的章节和物业费测算的实务。
管理篇: 主要收集了我们项目公司的各种管理制度，便于承接项目时，以项目管理处或项目管理公司构建一个管理平台，成为开发拓展项目时可套用修改的文件。对物业小区的管理我们提供了一些我们在开发项目时形成的一些文件，如：业主临时公约、装修手册、住户管理手册和住户登记制度等。
法规篇: 主要将我们在开发项目时，所应用的各种法律文件编辑归纳。
参考篇: 主要是我们在开发与日常管理中所形成的各类文件。如复评工作、车辆管理规定、标书评分表和各种工作表格等等。
由于我们的水平有限，时间又比较仓促。手册中有不妥之处，欢迎圣荣物业同行批评指正。
与集团的合作再次表示深感荣幸，衷心感谢圣荣集团的大力支持。

物业公司管理规章制度

目录

第一章 总经理办公室

第二章 物业部

第三章 工程部

第四章 保卫部

第五章 会计部

第六章 公司主要应急预案

第一章 总经理办公室

岗位职责

一、总经办主任
【管理层级关系】
直接上级：总经理
直接下级：人事、秘书、库管、采购
【技能要求】
基本素质：有感召力和凝聚力，成熟老练。工作认真、细致、周密。有较强的组织能力和协调能力，有责任心、事业心和创新精神。处事公道。
自然条件：30岁以上，身体健康，精力充沛，相貌端正。
文化程度：法律专业或经济管理专业大专以上学历。
工作经验：5年以上工作经验，其中3年以上人事工作经验。
特殊要求：全面了解国家及政府行政部门制定的劳动、人事政策。熟悉企业物资管理制度。
【岗位职责】
1. 根据公司经营工作实际， 按照总经理的要求，负责组织起草综合性业务、行政工作规划、计划、报告、总结、请示、通知等公文函件等；
2. 贯彻执行国家有关法律法规，拟定和完善劳动、人事、行政、后勤等各方面规章制度，保障企业和员工的合法权益；
3. 贯彻国家劳动、人事方面的方针政策，组织制定公司人力资源发展规划及年度人事工作计划；
4. 组织制定劳动工资管理办法和分配方案，严格工资基金的管理；
5. 组织制定招聘、聘任、调动、考核、晋升、奖惩等人事管理规章，并监督落实；
6. 组织制定员工培训规划及年度培训方案；
7. 组织制定本部门年度费用预算及办公设备更新改造计划；
8. 定期对本部门员工进行绩效评估，按照奖惩制度实施奖惩；
9. 审核行政部门采购计划并接受总经理及会计部对成本控制的监督；
10. 负责审核各部门办公设备补充、调配、报损申请，并负责监督报批程序的履行；
11. 组织制定公司计算机维修保养计划，并负责监督实施；
12. 组织制定计算机管理、使用规定，并监督检查执行情况；
13. 全面负责公司质检工作，落实并完善质检工作制度，拟定年度质检工作计划；
14. 负责下属员工的业务培训与考核，提高下属员工素质；
15. 完成上级领导交办的临时性工作。
二、人事
【管理层级关系】
直接上级：总经办主任
【技能要求】
基本素质：具有良好的职业道德和敬业精神，自信，有创新精神。处事公道。
自然条件：25岁以上，身体健康，气质良好。
文化程度：大专以上学历。（有心理学和管理学基础）
工作经验：5年以上管理工作经验。
特殊要求：熟练使用电脑，熟悉国家及政府部门制定的劳动、人事政策。
【岗位职责】
1. 出席总经办工作例会；
2. 负责管理总经办人事部门的日常工作；
3. 协调与上级单位、政府有关部门的关系；
4. 协调与工会及其他部门的关系；
5. 负责制定和跟踪落实人事部门的年度、月度和每周的工作计划；
6. 处理员工的违纪违规行为及调查报告；
7. 负责草拟并执行有关人事劳资方面的各项规章制度；
8. 负责招聘合同工的面试、考评、筛选；
9. 审核报批有关人事方面的各类表格、书面材料及备忘录；
10. 负责员工招聘、解聘、考核及日常管理工作；
11. 负责办理员工的入职和离职手续；
12. 办理员工的劳动合同、公证和续签手续；
13. 审核办理各项保险业务、做工证、农民工用工审批手续等；
14. 建立并完善“个人档案数据库系统”；
15. 建立并完善“人事档案管理系统”；
16. 建立并完善人才数据库；
17. 负责员工的调档及档案管理工作；
18. 根据工作要求完成人事、劳动资料的统计、分析。
19. 根据市埸调查和公司状况，提出工资福利计划和年度调整方案建议；
20. 负责员工的考勤、加班、休假、工资、补贴等的统计审核工作；
21. 负责员工的劳保、福利、罚款、补款等工作；
22. 负责处理审核所有关于工资福利方面的表格和报告；
23. 负责电脑、考勤、工资数据的建立与维护工作。
24. 受公司及总经办主任委托经常深入部门，了解各部门的培训要求，提出可行性培训计划及建议；
25. 协助公司选用、聘请各项目培训人员，做好各种培训班的组织工作；
26. 负责开展各项教学活动的联络组织工作；
27. 根据总经理授权，按照《公司员工手册》等各项规章制度，以及岗位职责和服务规范对公司各岗位定期进行督导检查。
28. 协助公司检查、监督公司各项规章制度的落实情况及记录公司员工举报、投诉工作。
三、秘书
【管理层级关系】
直接上级：总经办主任
【技能要求】
基本素质：具有良好的职业道德和敬业精神，工作认真、细致、周密，有一定的组织能力、协调能力和较强的保密意识，团结同志，工作中能建立良好的人际关系。
自然条件：25岁以上，身体健康，精力旺盛，气质良好。
文化程度：大学本科以上学历，具有较强的中文写作能力。
工作经验：2年以上秘书工作经验。
特殊要求：熟练使用电脑及现代化办公设备。
【岗位职责】
1. 参加总经办例会,协助总经办主任起草综合性业务、行政工作规划、计划、报告、总结、请示、通知等公文函件并审核待签发文稿；
2. 组织安排公司行政会议和总经理办公会，做好会议记录，编写会议纪要和决议，并检查各部门贯彻执行情况，及时了解和反馈信息；
3. 负责组织有关人员做好公文收发、打字、文印、通讯以及文书档案的管理和印章的使用；
4. 负责审核对外发文，做到文字通顺，符合公文格式要求；
5. 注意开展调查研究，做好企业信息管理方面的有关工作；
6. 协助总经办主任做好日常接待来信来访等有关事宜，督促贯彻总经理的决定；
7. 负责汇总总经办年度、月度工作计划、总结及月报并起草总经办年度、月度工作计划、总结及月报；
8. 组织安排总经办行政例会，并做好记录，编写纪要，督导检查各专业工作落实情况，及时了解和反馈信息；
9. 负责保管、使用公司印章、介绍信；
10. 负责公司的文书、档案管理工作；
11. 负责外来文件的拆封、编号和登记及送交总经办主任拟办，根据拟办要求及时进行转递和处理；
12. 负责以公司名义上报下发文件的编号、登记和分发工作；
13. 负责接收、整理和保管各部门送来的文书材料；
14. 负责对公文的执行情况催办；
15. 负责文件的立卷、保管、借阅和销毁；
16. 做好档案的收集、整理、鉴定、登记和统计工作；熟悉所保管的档案情况，搞好档案的利用工作；
17. 负责保护档案的安全，做好防盗、防火、防潮、防光、防尘、防虫等工作；
18. 严格遵守保密制度，不得利用职权擅自扩大档案的利用范围，不得泄露档案的机密，不得擅自销毁档案材料；
19. 负责来访的接待工作，发送传真件及接听电话并做留言记录；
20. 负责公司各类速印文件、资料的印制工作及本部门各类文件的印制；

四、库管
【管理层级关系】
直接上级：总经办主任
【技能要求】
1. 基本本素质：遵纪守法；品德优良，工作责任心强，熟练掌握所存货物的品质及工作程序。
2. 自然条件：品貌端正，身体健康。
3. 文化程度：大专以上文化程度。
4. 工作经验：二年以上库管经验。
5. 特殊要求：具有吃苦耐劳精神，工作条理性强。能熟练使用计算机。
【岗位职责】
1. 服从总经办主任的领导，严格遵守公司及部门的各项规章制度。
2. 熟悉库存物品名称、种类、规格、性能。
3. 按规定办理出入库物品的各种手续。
4. 每月对仓库进行一次盘点对帐工作，做到帐物相符，帐卡相符，帐帐相符。
5. 建立并保管好库存物品的各种帐目。
6. 严格检查退库的设备、工具的完好程度，有问题及时向上级汇报。
7. 严格管理仓库钥匙，无关人员严禁进入仓库。
8. 科学的管理仓库，达到标准化，合理化。
9. 每月统计各种物品的消耗，并编制报表。
10. 仓库各种物品码放整齐，标签要与物品相符。保持库内清洁。
11. 对报废、遗失或损坏的工具和设备要及时上报上级领导。
12. 定期检查库房内的灭火器，严禁在库内吸烟。做到人走灯灭，人走关窗，锁门.

五、采购
【管理层级关系】
直接上级：总经办主任
【技能要求】
1. 基本素质：遵纪守法；有自我约束力，不以权谋私，不假公济私，不吃回扣。
2. 自然条件：身体健康，品貌端正。
3. 文化程度：高中以上文化程度。
4. 工作经验：两年以上工作经验。
5. 特殊要求：了解公司所用主要物品类别和基本商品知识，有采购渠道，具有吃苦耐劳精神，有驾照。
【岗位职责】
1. 服从总经办主任的领导，遵守各项规章制度。
2. 严格遵守采购制度和规定，奉公守法，不谋私利，不受贿。
3. 每月按时呈报采购计划并进行物品询价。
4. 协助库管员搞好物品入库的验收工作；
5. 对工程计划外急需物品保证做到以最快速度及时购回，热情服务，满足一线部门要求。
6. 与有关供应商保持良好关系，对不符合要求的产品，负责办理退货补货或调换手续；
7. 了解市场行情，在采购物品时要做到货比三家，同等质量比价格，同等价格质量比售后服务，维护公司利益。以合理有利的价格采购物品，保证采购渠道的畅通。
8. 严格遵守各项交通法规，不酒后开车。
9. 爱护车辆，定期保养车辆。

工作程序及标准

一、 员工离岗
程序与标准
程序
标准
1、确认
1) 辞职者应持有所在部门、总经办、总经理批准的《辞职申请》；
2) 被辞退、开除的员工应持有总经办发出的、工会、总经理批准的过失通知；
3) 被终止或解除合同的员工应持有总经办发出的终止或解除合同的通知；
4) 实习、培训人员应持有相关单位的通知。
2、办理手续
1) 开具《离岗通知书》及《离岗前30天出勤表》；
2) 相关部门签收员工名牌、劳保、办公用品等；
3) 退还工服押金；
4) 检查其他项目结算有关费用是否齐全；
5) 开具行政、工资、养老保险、档案转递手续；
6) 上述手续应在七日内办完。
3、记录注销
1) 清除人事电脑记录；
2) 填写员工变动台帐；
3) 将被开除、辞退员工名单通报上级单位。

二、 员工招聘
程序与标准
程序
标准
1、明确招聘条件
1) 当地正式户口，年龄18~35岁；
2) 男身高1.70米以上，女身高1.60米以上；
3) 符合应聘岗位技能要求；
4) 无思想劣迹。
2、应聘
1) 持有相关证件：身份证、学历证明、求职证；
2) 持近照一张；
3) 填写《职位申请书》；
4) 由总经办及拟任职部门面试、口试（必要时可笔试）及专业测试；
3、确认
1) 总经办将面试合格的人员材料及任职材料及任职安排提交总经理批准；
2) 体检、政审；
3) 开具调令，通知其报到日期。

三、 新员工入职
程序与标准
程序
标准
1、报到
新员工持体检合格证明及照片报到；
发给员工手册，填写员工信息卡、履历表；
签订劳动合同。
2、就职
填写员工入职通知单，发给用人部门和其它相关部门；通知用人部门引领新员工。

四、签订（续订）劳动合同
程序与标准
程序
标准
1、确认
1) 新员工入职后3日内人事部门根据用工性质，确认材料齐全后，办理劳动合同签订手续；
2) 员工签订《劳动合同书》，返聘人员签订《聘用协议》；
3) 在职员工续订劳动合同，由部门出具评估意见。
2、签订（续订）

宣读注意事项，解释相关条款；
员工签字；
盖公司人事章；
新员工签字领取《员工手册》。
3、归档
劳动合同归入员工内部档案；
4、登记备案
修改电脑记录

五、终止（解除）劳动合同
程序与标准
程序
标准
1、确认
合同到期，部门评估后不予续签的；
员工因违纪给予辞退处理的；
员工个人提出书面终止（解除）劳动合同的；
其他终止（解除）劳动合同情况发生的。
2、通知
填写“终止（解除）劳动合同通知书”，经总经理签发，提前30日通知员工本人；
员工接到“通知”后在“回执”上签字即为送达。
3、办理终止（解 除）合同手续
总经办人事签发离职通知书；
员工办清离岗手续后，清退个人档案；
有接收单位的办理档案转移手续。
4、登记备案
修改电脑记录

六、统计
程序与标准
程序
标准
1、填报表
统筹月报
劳动报酬月报、经济指标月报；
增加值季报、工资总额季报；
年底年报。
2、审批
将报表经总经办主任签字后报公司领导审阅签字；
3、存档
复印件盖章后留存。

七、统筹
程序与标准
程序
标准
1、转入
新员工养老转移单转入后即随月报表一起交社保中心；
无转移单的员工转正后第一个月办理养老保险，自入职后第一个月补缴。
2、转出
开具转移介绍信；
凭转移信到社保中心办理手续；
将养老保险材料随档案一起转出。

八、工资制作
程序与标准
程序
标准
1、审核考勤及制作激励分配表
1) 完成加班审核、考勤审核、奖金及工资审核；
按照工资管理制度完成各月工资计算及发放工作；
每月２０日收当月考勤及临时工工资评定表，根据出勤情况计算激励工资分配表并下发到各部门；
每月２１日收激励分配表审核后报公司领导审批；

2)
2、制作工资明细汇总表及发放工资
每月２０－２６日完成考勤审核及工资计算；
每月２７日制作打印工资明细及汇总并上报公司领导审批；
每月２８日将工资汇总表复印留底后原件交会计部并通知会计部交存银行代发工资所需支票；
每月３０日向银行报出工资数据软盘；
每月５日发放工资条及以现金形式支付的劳务费。
3、工资台帐登记
1) 每月10日前登记工资台帐；
2) 每月月末将各项工资数额登记到《劳动工资使用手册》中。

九、培训
程序与标准
程序
标准
1、确定培训需求
1) 经常深入部门，观察了解公司经营管理与服务质量中普遍存在的问题；
2) 与各部门经理和员工面谈，了解培训要求；
3) 确定各级人员的培训需求；
2、制定培训计划
1) 各类人员的英语培训计划；
2) 各类人员的专业技术及知识性培训计划；
3) 主管培训计划；
4) 经理培训计划；
5) 员工知识技能培训计划；
6) 培训费用预算。
3、实施
根据公司领导审批的培训计划，落实培训工作；
督导检查各部门培训工作落实情况。

十、接听电话
程序与标准
程序
标准
1、做电话记录
1) 按照标准接听电话；
2) 记录内容完整、准确；
3) 字迹清晰。
2、汇报传达
1) 及时向公司领导汇报通知内容；
2) 及时向有关部门传达公司领导批示精神；
3) 记录所汇报、传达的人、日期及时间等。
3、督查
1) 督促和检查有关部门落实情况，以免延误。

十一、收文
程序与标准
程序
标准
1、点收
1) 确保文件运转安全可靠明确交接双方责任；
2) 发现错送及时退回，发现散包、拆后重封应追查原因。
2、启封
1) 对本公司或本部门收启的，均由总经办秘书启封；
2) 对公司领导亲启的应领导委托的秘书拆封；
3、登记
1) 对来文均应逐件登记；
2) 登记来文日期、来文机关、文件标题、份数、密级、承办单位；
3) 收文和发文分别进行登记；
4) 收发文件应分清缓急，急件随到随登及时分送，除登日期外还应登记交接时间、不能积压；
5) 由公司领导亲启的收件，只登记封号和来文机关、收到日期等，视情况由领导启封后补登其它有关项目；
6) 收发文编号按年度编排，均应注意准确，不要出现空号、重号；
7) 收文在启封后于文件的右上角加盖本单位的收文章，收文章上填写收文号和收到日期；
8) 登记的字迹应工整清晰，不要潦草难认、勾抹涂改、滥用简称等；
9) 原文无标题的，根据文件内容补拟标题进行登记；
10) 文件上无日期、无作者的文件，按封筒的邮戳日期登记，并在备考栏注明。
4、分发
1) 亲启件直接送有关收件人；
2) 在文件上附文件批办单；
3) 将收文先送总经办主任批办，并应有签收手续。
4) 将文件分发有关部门或承办人，并应有签收手续。
5、传阅
1) 保证阅文方便和工作的及时处理，避免发生丢失混乱，中间误压等；
2) 对传阅对象，应分清主次先后一般先给公司主要领导，主管负责人和主管业务部门阅读，其它需阅知对象适当时间传阅；
3) 传阅过程中，及时督查，不使文件在传阅对象手中积压，用最快的速度使传阅对象阅知；
4) 传阅对象收退文件均应与总办秘书发生交接联系，不得横传；
5) 查阅文者阅后应签姓名和时间，不得画圆圈。
6、送总经办主任拟办
1) 熟悉本公司和本单位工作情况和业务；
2) 认真研究文件的内容和发文机关的要求；
3) 提出的批办意见应简明扼要，抓住主要的处理方案及理由。
7、根据总经办主任拟办送主管领导或部门
1) 送批文件要筛选得当；
2) 批示的意见应明确、妥当，简明扼要地指出处理的办法；
3) 批办意见，应当尽量写在文书处理单的批办栏内，以保持文件页面的清晰并留出装订线，便于阅读、复制；
4) 书写的笔迹宜注意耐久保存，忌用铅笔和质次的圆珠笔。
8、按领导批示转承办部门
1) 提高办文速度，注意分清轻重缓急；已办、等待办的文件，急件与平件分别存放；
2) 因某种原因难以按时完成承办任务，及时报告有关负责人，以便采取其它措施。
9、催办
1) 在收文登记薄上登记承办单位、承办人和承办期限；
2) 在文件送办后的适当时机，用电话催询或登门当面催询处理情况；
3) 对已处理完毕的文件，填注处理结果，在登记本上注归入的卷宗号。
10、注办
对于某份文件的处理采用电话答复对方或当面解决的，应将交代的人员、时间、主要意见和结果在文件批办单注明，并签上经办人的姓名。

十二、公司文件的制发
程序与标准
程序
标准
1、核稿
1）发现文稿中的问题及时加以补救和修正；
2）保证文件的质量，协助领导把关，节省领导审　定修改时间；
3) 按核稿要求：查有无矛盾抵触；查政策界限；查措施落实；查文书处理程序；查文字表达；查文件体式；
4) 发现不妥之处逐一切实修正，核稿送领导核准。
2、领导签发
1) 将文稿送领导核准；
2) 签发人应在文稿上签署自己的姓名和签发日期。
3、签署
1) 领导在正本上签上自己的名字，文件产生正本生效；
2) 发文在领导签发后登记编号。
4、缮印
1) 文字准确、字迹工整清晰，页面符合规正的体式；
2) 装订齐整牢固，方便阅读、处理和保管。
5、校对
1) 保证文字的准确、杜绝差错；
2) 检查文件格式。
6、盖印
1) 根据公司领导在公文审批单上的签发；
2) 根据公司领导签发，按应发份数盖印。
7、分发
1) 按发往范围进行分发，在发文本上登记领用人签字；
2) 对外发出文件，按发送范围和具体收文单位准备好信封准确书写发送的地址和收件机关，然后核点文件份数装封。
8、注办
1) 对外发出的文件，在底稿上注明发出的日期。

十三、文书立卷
程序与标准
程序
标准
1、准备工作
1) 在上年末或当年年初予先编制立卷类目；
2) 立卷类目以条款的形式写成。
2、平时归卷
1) 发文在文件正本发出时，同时将定稿和印制的存本归入卷夹；
2) 收文在登记或批办后分送前，用铅笔在装订线内注明应归入的条款号；
3) 对承办后退回的文件，应当即检查是否完整齐全，承办情况是否已经注明；
4) 借出与归还的文件，建立简便的登记手续，正文及时入卷；
5) 外面带来的未经收发登记的文件，力争收集齐全；
6) 对已归卷的文件，定期进行检查整理，发现归卷不适当的文件随时调整；
7) 无需立卷归档的文件材料，另设卷宗存放；
8) 已办结的文件材料，不再有新的关联密切文件产生，可确定组合成一个或几个案卷，可提前进行编目装订，减少年底工作量。
3、年终高速定卷
1) 经平时对文件的收集与初步归入各条款，年终再作一次全面检查调整，然后确定组卷；
2) 对照收发文登记核对，检查各条款归入的文件是否齐全完整；
3) 按针对年或尚未办结需转入下一个年度立卷的文件，另行存放；
4) 将多余的重份文件剔出。
4、组卷
1) 请示和批复，批复放在请示的前面，年度计划和总结，计划在前，总结在后，长远规划放在开始的一年，总结放在完成的一年。
5、编号
1) 把同一案卷的文件进行编号，编在文件的右上角，背面有字的编在文件的左上角；
6、编写卷内目录
1) 将排列好的文件写上文件编号、责任者、文件名称、日期，文件所在张号。
7、填写备考
1) 填写本卷的情况，如本卷共几件多少页或需要说明的情况。
8、填写案卷封皮
1) 填写日期、保管期限、件数、页数、案卷号。
9、拟制案卷标题
1) 将组好的案卷依照内容和拟标题的要求书写案卷标题。
10、案卷排列
1) 将同一年度的档案按大类及二级类目进行案卷排列，同一级类目的案卷按永久、长期、短期依次排列。
11、编制移交目录
1) 经过系统化排列与编目的案卷，逐一在目录上登记；
2) 只填文书处理号，不填写案卷号；
3) 登目录时按排列顺序照抄案卷封皮上的各项；
4) 目录用坚固耐磨纸张，填写时用钢笔楷书或打字；
5) 目录须一式二份，一份存文书立卷部门，一份交档案室；
6) 目录的前面加封皮，后面加备查表。

十四、档案管理
程序与标准
程序
标准
1、收集
1) 接所收文部门归档案卷；
2) 归档文件齐全、完整；
3) 归档案卷质量符合要求。
2、整理
1) 要保持文件之间的历史联系；
2) 要充分利用原有基础；
3) 便于档案的保管和利用。
3、鉴定
1) 以国家档案局制定的《关于机关档案保管期限的规定》和《文书档案保管期限表》为标准执行；
2) 以案卷为单位进行鉴定。即：由鉴定人直接地、逐卷、逐件、逐页审查案卷；
3) 对于零散或未整理的档案文件鉴定，可与档案的整理和编目工作同时进行。
4、保管
1) 防治档案的损坏；
2) 延长档案的寿命；
3) 维护档案的安全。
5、统计
1) 对档案的数量进行统计；
2) 档案利用情况的统计；
3) 基本情况统计。
6、利用
1) 做到熟悉库存家底，了解各种情况，主动开展利用工作；
2) 编制有适用价值的参考工具。

十五、新购物品入库
程序
标准
1、清点核对
物品到货后，采购员与库管员共同清点物品并与发票月计划或呈批件进行核对无误后开具入库单，由经办人和总经办主任签字
2、验收
通知使用部门共同验收合格后，由使用部门在验收单上签字
3、物品入库
库管员将物品分类摆放好。
4、登帐
按物品类别记帐，并将入库单一联及发票送会计部报帐

十六、出库
程 序
标 准
1、检查单据
由领料部门填写出库单，库管员检查出库单填写是否正确，应有领料员及领料部门经理签字，检查无误后送总经办主任签字
2、物品发放
根据出库单发放物品。上个人工具卡的物品，先上卡再发放物品。特殊情况领用物品，必须先征得总经办主任同意，打借条出库，后补办手续。
3、清点、销帐
发放物品后及时清点库存销帐

十七、保存物品入库
程 序
标 准
1、入库
根据物品调配情况，及时入库，检查物品现状。
2、登记
入库后由总经办主任在登记本上签字，根据登记修改台账。
每月进行库存盘点，做到帐物相符。

十八、保存物品出库
程 序
标 准
1、出库
根据总经办主任签字的出库单，发放物品，由各部门领料员领出。
2、签字
物品发放后由总经办主任在出库登记本上签字，根据登记修改台帐。

十九、采购
程 序
标 准
1、依据
根据公司领导批准的月计划或急需物品部门的呈批件
2、采购
到会计部领取支票，安排采购、开发票、办理入库手续。
3、报销
凭发票、入库单到会计部报帐

二十、工具报废
程 序
标 准
1、报废
使用人填写报废单，写明报废原因，经使用部门经理签字后，交总经办。
2、核准
由总经办根据工具的价值，使用时间及损坏原因签署意见，贵重工具报公司领导审批
3、领取新工具
如属人为损坏或遗失，由会计部计算折旧金额，使用人交纳赔偿金，凭收据及报废工具领取。如属正常损坏，报废工具收回、领取。

规章制度
　　一、考勤管理暂行规定
（一）考勤员职责
１、按规定认真、及时、准确、如实地记载考勤。
２、妥善保管各种休假凭证（如病假证明等）。
３、每月汇总本部门考勤，填写《考勤汇总表》经部门领导签字后连同各利考勤凭据一并报人事部门。
４、考勤员必须如实记录本部门人员的考勤，如不如实填报，一经发现视情节按过失处理，同时追究部门领导责任。
５、严格按考勤符号记录考勤。
６、如考勤员休假或外出，各部门领导应及时指定一名临时考勤员负责考勤工作。
（二）各种假期的计算与申报
年假：
　　1、公司员工在公司工作满一年后，可享受有薪年假五日。
　　2、年假限年内一次使用。
　　3、员工休年假需提前十天填写《年假申请表》，由本部门领导审批上报人事部门；部门主管及以上管理人员休年假需提前十天填写《年假申请表》经部门领导同意后由人事部上报公司领导审批。
事假：
１、员工请事假须提前填写《请假单》，事假三天(含)以内由部门领导审批；超过三天，经部门领导签署意见后报公司领导审批。
２、新员工在试用期间，一般不予准假。如因特殊情况，休事假时间较长，顺延试工期。
病假：
１、员工因病或非因公受伤，凭医院病休证明填写《请假单》，经部门领导批准后，方可休病假。
２、员工有病（除急诊外）应到区、县级以上医院就诊。非区、县级以上医院就诊的，休假证明须盖有急诊章，并最多为三日，三日以上须到区、县级以上医院就诊。
3、员工请病假满十五日的，应凭医院证明填写《请假单》，经部门领导批准后，报人事部门核准后方可休假。
探亲假：
１、探亲假的应用范围按国家有关规定执行，按规定未婚员工探望父母每年一次，假期２０天。已婚员工探望父母四年一次，假期为２０天。员工探望配偶每年一次，假期为三十天。根据路程远近，适当给予路程假。
２、职工探亲应事前填写《探亲申请表》，经部门领导签署意见后，由人事部上报公司领导审批。
３、新调入员工探亲，凭原单位探亲证明，酌情处理。
４、探亲假与年假不得重复享受。
婚假、产假、计划生育假：
按国家有关规定执行。
丧假：
职工配偶、父母、子女，祖父母、外祖父母、岳父母、公婆死亡，给予三天丧假。
　　二、人事调配程序的规定
公司各部门员工在调入、调出、内部调动中均应以人事部调令（或人事调动通知）为准。
（一）调出程序
１、员工辞职或调动，由本提出书面申请，经部门领导签署意见后报总经办人事部。部门领导未签署意见的，人事部门不予接受。
２、人事部门根据本部门意见及公司有关规定签署意见后，上报公司领导审批。
３、经公司批准调出人员，从批准之日起十五日内办清工作交接和与公司的结算手续。需延长工作交接时间的，由部门负责人向人事部门说明，延长期限不超过十五日。
４、申请调动或辞职人员未办理调出手续之前，均应坚守工作岗位，不得擅离职守。凡未到人事部门办理手续擅自离开公司的，按自动离职处理，予以除名。
５、申请调动或辞职是否被批准，能否办理调出手续，均以人事部门通知为准。
（二）调入程序
１、公司各部门应在编制范围内提出招聘申请。
２、由部门按照公司规定，以呈批件的形式提出招聘申请，经人事部门签署意见后，上报公司领导审批。
３、经公司领导批准允许招聘后，由人事部门负责招聘。招聘方法采取公开招聘、推荐、自荐结合，推荐为主，择优选录。
４、按照回避制度，不得由推荐人对招聘对象进行面试。凡本部门领导推荐的，应由公司主管领导或公司主管领导指定的其他人进行面试。本部门其他人推荐的，由部门领导或部门领导指定的其他人面试。
５、招聘对象经面试合格同意录用后，由人事部门通知被招聘人在指定时间内到公司办理调入或聘用手续。
（三）内部调动程序
1、用人部门提出申请，经人事部门会签意见后报公司领导批准。　　　　　
2、经公司领导批准后，由人事部门办理内部调动手续。
　　3、根据工作需要由公司领导决定调岗人员，由人事部门直接办理内调手续。
　　三、关于员工统一着装的通知
　　1、凡公司在册人员工作时间一律着工服；
　　2、着西服人员自备皮鞋，并保持鞋面清洁；
　　3、着西服的男职工须配戴领带（自备）；
　　4、工服应保持清洁卫生，不得有明显污渍；
　　5、一线管理人员工作时间着普通工服，在以公司代表身份接待客户、参加会议或其他正规埸合应着西服。
　　6、非因公办事一律不得穿工服回家；
　　7、员工应管好本人的工服，如因疏忽导致工服损坏，员工应负担修补费用，凡调出和丢失工服的，按公司规定交纳工装费。
　　8、员工在未领取工服时严禁穿以下服装：
　　1）不得穿牛仔系列、休闲系列及运动装（公司规定工服为休闲系列或运动装的除外）。
　　2）不得穿背心、文化衫及圆领Ｔ恤；女工穿着衣裙不得露肩，领口不得过低。
　　3）不得穿短裤、健美裤、裙裤及超短裙。
　　4）不得穿拖鞋或拖鞋式凉鞋，不得打赤脚。
　　四、员工礼貌行为规范
（一）全体职工行为礼貌规范
１、按规定着装，衣着整洁，佩戴胸卡。
２、男性职工不准留长发，蓄胡须；女性职工化妆要适度，不准浓装艳抹。
３、工作或接待客人时，若要打喷嚏、哈欠应以手帕掩住口鼻并后移，侧转身体，不得正对客人或他人，事毕应向客人致歉。接待客人或有客人在埸时，不得伸懒腰，工作时不得剔牙、掏挖耳鼻、剪指甲、化妆，严禁随地吐痰、在禁烟区吸烟、随地乱扔烟头或其他废物。
４、行走时，如非寻 失物，切勿在行进过程中左顾右盼，东张西望，途经客户住室时，不论室内有人无人均不能向房内张望，更不应指指点点，品头论足。
５、多人一起行走，不可横排并行，更不可搭肩行走。路遇客户或熟人，可以打招呼，点头致意，切忌高声喊叫。
６、迎面有客户走来时，应向一侧避让，让客户先行。
７、不要在人来人往的道口或狭窄的道上长时间谈话，妨碍行人行走。
８、电话铃一响，应尽可能快地接听，不要让铃声响得过 。
９、接电话后第一名话应先问好，接着报告已方公司名称或所在部门。第二句话问对方有什么事。
　　10、在电话中讲话应当声音清楚，语气亲切，简捷明了。
　　11、在工作中，不论在什么埸合，都应自觉使用礼貌用语，如“您好”，“请”、“您 ”、“谢谢”“对不起”、“请原谅”、“没关系”、“不要紧”、“别客气”、“希望您在xx生活愉快”、“我能为您做些什么？”、“如果您 不介意的话，我可以......吗？”、“欢迎您再来”、“谢谢您的惠顾”、“您走好”等。
　　12、工作中不要以“某哥”或“某姐”相称。
（二）一线职工行为礼貌规范
一线职工的仪表仪容、工作作风、工作效率是直接反映我公司的形象及管理水平的窗口，为此，一线职工除了要遵守“全体职工礼貌规范外，还须做到：
１、一线人员在服务工作中要对客户讲礼节、有礼貌，举止端庄稳重、落落大方、不卑不亢、表情自然、诚恳和蔼，绝对不准顶撞客户。
２、工作中应保持口中无异味，头发整洁，双手干净，不得留长指甲，甲缝中应保持无污物。
３、接待客户时，应主动起立微笑相迎，要亲节、热情，举止得体、不做作，说话语气谦和，音量适度，以对方听清楚为宜，说话时要适当做些手势，与对方交谈以１米距离为好。
４、接待客户无论是站是坐都要面向客户，切勿侧身对着客人，不要在客户面前吸烟。
５、一线职工在工作过程中，站立时要直立站好，做到挺胸、收腹、梗颈。
６、工作中坐姿要端正，不要随意 二郎腿，两腿自然并靠在一起。
７、不经主人邀请或未经主人同意，不得参观主人庭院和住房，不要随便触摸主人的物品和室内陈设。
８、当客户所问问题不是你部所负责的，并且你不能确定应由哪个部门来解释时，应告知客户物业部的电话，由物业部统一解释， 此外，根据一线各员工具体的工作性质及特点，划分如下：
(三) 物业部人员礼貌规范
１、严格遵守部门的保密制度，不打听不外传客户隐私及客户档案。
２、着装统一（工服），且干净整齐，无明显污渍，皮鞋应擦干净。
３、见到客户进门，应主动起身微笑相迎，主动问好，询问能为客户做些什么，待客户说明来意后，应详尽准确地为客户解答。
４、如客户所提问题是你不知道或不确定，应尽可能询问清楚后告知客户，不能只简单说“不知道”，推辞客户，让客户在部门与部门之间来回询问。
５、对与客户的约定要守时守约，如遇特殊情况无法准时赴约时，要及时主动说明原因，并表示歉意。
６、进入客户家前应先按门铃，按一下后等待片刻，不要不停和连续按动。进入客户家后应主动换鞋。
７、给客户打电话要选择适当的时间，给外国客户打电话应在上午九时后、晚十时以前的时间，吃饭时间也应避开。
　　(四) 入室清洁及入室维修人员礼貌规范
１、着装统一（工服），整洁。
２、男职工头发不准盖耳，女职工不准梳披肩发，不准佩戴首饰。
３、入室服务人员随身不准携带货币。
４、入室服务应严格遵守预约时间，如遇特殊情况必须更改已预约时间，应及时通知管业部，由物业Ａ人员与客户联系，说明原因，表示歉意，并与客户协商更改时间。如遇客户不在家，必须给客户留通知单。
５、进入客户家前应先按门铃，按一下后等待片刻，不要按动不停，进入客户家后应