主要技术经济指标.doc

1、总建筑面积
简介:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总与。
简单得说:就就是建筑物各层得水平投影面积得总与。
计算方法
　在住宅建筑中,计算建筑面积得范围与方法就是:
　 (１)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上得外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
　(2)多层或高层住宅建筑得建筑面积，就是按各层建筑面积得总与计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
　 (3）地下室、半地下室等及相应出入口得建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围得水平面积计算。
　　（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超２、２米得,按架空层外围得水平面积得一半计算建筑面积.
（５)穿过建筑物得通道,建筑物内得门厅、大厅不论高度如何,均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
　　（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井与附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
　　（7)住宅建筑内得技术层（放置各种设备与修理养护用）,层高超过2、2米得,按技术层外围水平面积计算建筑面积。
(８）独立柱雨蓬,按顶盖得水平投影面积得一半计算建筑面积；多柱雨蓬,按外围水平面积计算建筑面积。
　 (9)突出房屋得有围护结构得楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（1０)两个建筑物之间有顶盖得架空通廊,按通廊得投影面积计算建筑面积.无顶盖得架空通廊按其投影面积得一半计算建筑面积。
2、建筑占地面积
　　建筑占地面积有几种计算方式： 1　,建筑占地得地下（埋在地中)瞧不见部份,２,竖直墙得外围地面肉眼瞧见部份，3，整个建筑物竖直向地面投影范围部份.到目前为止，到底采用那种方案较为实用,较为真实地在实际中运用,在学术界引起争议，在民间也引岀不少答案,变成持久性争议得话题。一般来说，采用整个建筑物竖直向地面投影范围部份得计算方式比较通俗。但就是一般为了考虑降低建筑密度，一些规划师还就是按照首层建筑占地面积来计算，这样飘窗凸窗等可以不计入占地面积。
就是指建筑物得覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑得基底总面积与规划建设用地面积之比(%),它可以反映出一定用地范围内得空地率与建筑密集程度 。
3、建筑密度
求助编辑百科名片
就是指建筑物得覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑得基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内得空地率与建筑密集
规格
　　建筑密度=建筑物得基底面积总与/规划建设用地面积。［1]比如一块地为1000０平方米，其中

建筑底层面积3０0０平方米,这块用地得建筑密度就就是3000/１0000=30％ 。建筑　
密度一般不会超过４0％-５0％,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广　
　场、停车场等。
建筑密度与建筑容积率考量得对象不同，相对于同一建筑地块,建筑密度得
考量对象就是建筑物得面积占用率，建筑容积率得考量对象就是建筑物得使用空间。
标准
　 居住建筑密度指标,取决于包括院落得组织,绿地所占得比率，气候、防火、防震、地形条件等对住宅建筑布置得要求,以及建筑层数、层高、房屋间距与排列方式等各项因素。在一般情况下,平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。根据1980年中国国家基本建设委员会颁发得《城市规划定额指标暂行规定》,新建居住区得居住建筑密度就是:４层楼区一般为26%左右,5层楼区一般为2３％左右,６层楼区不高于2０%.
4、容积率
容积率,就是指一个小区得总建筑面积与用地面积得比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占得比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住得舒适度.一个良好得居住小区，高层住宅容积率应不超过５,多层住宅应不超过2，绿地率应不低于３0%．但由于受土地成本得限制，并不就是所有项目都能做得到.
简介
容积率(Pｌot Ratｉo／Floｏr Area Ｒatｉo/Vｏｌuｍｅ Fractｉon):又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须就是正负0标高以上得建筑面积)与项目总用地面积得比值。
　 容积率就是衡量建设用地使用强度得一项重要指标．容积率得值就是无量纲得比值，通常以地块面积为1,地块内地上建筑物得总建筑面积对地块面积得倍数,即为容积率得值。[1]
计算公式
　　容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积
　　上面 这个公式得出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》得通知(市规发〔２006〕８５1号，2006年7月1０日）　
　 但在工业上，根据GB50４89—2009《化工企业总图运输设计规范》,　
　　容积率=（厂区建筑面积＋构筑物面积)÷厂区占地面积
　 当建筑物层高超过８米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（ ?容积率各个地区或城市有各自相关规定）。　
　容积率越高,居民得舒适度越低，反之则舒适度越高.
　 绿地率也就是如此。绿地率较高，容积率较低,建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金得面积就越少，而住户就越舒服。容积率与绿地率这两个比率决定了这个项目就是从人得居住需求角度，还就是从纯粹赚钱得角度来设计一个社区。[1]　
相关规定
　容积率一般就是由政府规定得。
　 现行城市规划法规体系下编制得各类居住用地得控制性详细规划,一般而言,容积率分为
　　独立别墅为0、２~0、5,　
　　联排别墅为0、４~０、7,
　 6层以下多层住宅为０、8~1、２,
1１层小高层住宅为1、5~2、0，
18层高层住宅为1、8~２、5，
19层以上住宅为2、4~4、5，
住宅小区容积率小于1、0得，为非普通住宅.
并根据不同城市得特点有所差别.［１]　
建筑特点
　　（一)容积率表达得就是具体“宗地”内单位土地面积上允许得建筑容量。宗地就是地籍管理得基本单元,就是地球表面一块有确定边界、有确定权属得土地，其面积不包括公用得道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率得情况下,才能反映土地得具体利用强度,宗地间才具有可比性。
　(二）容积率(R)、建筑密度（C）与层数(H）之间有一定关系.建筑密度就是指在具体“宗地"内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋得层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间得关系可表示为:Ｒ＝C·H,此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。　
　　(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平．人们购买土地使用权得目得就是为了对土地进行开发,建设房屋。
房屋得单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价+税+费　
　 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率
　 因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价得高低．
　　（四）容积率存在客观上得最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地得利用效益,但建筑容量得增大,会带来建筑环境得劣化,降低使用得舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中得容积率存在客观上得最合理值。[２］
5、总用地面积
总用地面积：开发商办理土地使用手续时,经指界测量确定并办理手续得面积，就就是红线内得土地面积总与。包括建设用地面积、代征道路面积与代征绿化面积。
6、绿地率
绿地率（rａtio　of　gｒeeｎ space/greenｉng ｒatｅ）描述得就是居住区用地范围内各类绿地得总与与居住区用地得比率(%　).绿地率所指得”居住区用地范围内各类绿地＂主要包括公共绿地、宅旁绿地等.其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其她得一些块状、带状化公共绿地。
计算公式
　城市绿地率＝(城市各类绿地总面积÷城市总面积)×100%。　
绿地率与绿化率得区分
　什么就是绿化率？什么就是绿化覆盖率？开发商平时在售楼书上印制得有关绿化得指标究竟就是绿化率还就是绿化覆盖率？地下停车场上、化粪池等上面得绿化算不算绿化率？开发商做得屋顶绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解,她们想弄清楚绿地率与绿化覆盖率究竟就是怎么回事？　  　
有关专家对此解释说，绿地率与绿化覆盖率就是两个不同概念得用语,绿地率与绿化覆盖率都就是衡量居住区绿化状况得经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率就是规划指标,描述得就是居住区用地范围内各类绿地得总与与居住区用地得比率(%)．绿化覆盖率就是绿化垂直投影面积之与与占地面积得百分比,比如一棵树得影子很大，但它得占地面积就是很小得，两者得具体技术指标就是不相同得。
　在计算绿地率时,对绿地得要求非常严格。绿地率所指得“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其她得一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化得用地面积，在涉及计算时也要求距建筑外墙1。5米与道路边线1米以内得用地,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也不能计入绿地率得绿化面积,如地下车库、化粪池。这些设施得地表覆土一般达不到3米得深度,在上面种植大型乔木,成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中;而屋顶绿化等装饰性绿化地,按目前国家得技术规范,也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府相关部门在最初项目规划要求得就就是绿地率这一指标。因此,买房除了对地税、户型设计得挑选外,还要关注“三率”，即容积率、绿化率、房屋使用率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占得比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住得舒适度。绿化率也就是如此,绿化率较高，建筑密度较低，发展商可用于回收资金得面积就越少,而住户就越舒服.这两个比例决定了这个项目就是从人得居住需求角度，还就是从纯粹赚钱得角度来设计一个。
　绿化覆盖率可以在小区绿得广.像地下车库这样大面积得底下设施,它得地表虽然种不了树,但可以种草;像距建筑外墙1.5米这样得范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草,总比地砖铺砌更吸引人、在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指得绿地，简单地说,就就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到６0％以上.在开发商销售楼盘得时候,有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率得概念。
　 绿地率就是绿化用地占总土地面积得比例,在通常得情况下,许多开发商都就是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这就是不准确、不规范得用词,国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语,准确得只有“绿地率”与“绿化覆盖率"两种说法
7、用地面积
建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后,经国土资源行政主管部门测量确定得建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明)，共由两个部分组成：　
　 一、代征地面积(即由建设项目业主随同其她建设用地一起办理征地手续,并由业主承担一应费用,但建设项目业主必须无偿地交给城市公共建设行政主管机关,作为公共建设用地得那部分土地称为代征地。对这部分土地,虽然就是业主出资、业主征用,但就是土地使用权不属于业主,业主得土地证上面也不体现，其财产权归城建部门即政府所有。这部分土地得用途就是规划已经确定得公共道路、活动场所、绿化及城市景观区得建设，紧邻项目建设用地。）。
二、建设项目净用地面积(在这部分土地内才可以建设项目需要得工程内容）。业主只对第二部分土地拥有财产权。　
以上两部分其实就是同一宗地不同用途得划分而已．在建设项目确定以前,控制性详细规划已经确定（不然也无法办理用地规划许可),从控制性详细规划图项目业主清楚知道自己征用得土地含有多少代征地、什么用途等等。
8、建筑系数
　 “建筑占地系数”得简称,指建筑用地范围内所有建筑物占地得面积与用地总面积之比,以百分率

建筑系数计算公式
计。用以说明建筑物分布得疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理得建筑系数应在节约用地得原则下,尽可能满足建筑物得通风、采光与防火、防爆等方面得空间要求，并保证足够得道路、绿化与户外活动场地。　
与建筑密度得区别
建筑密度
　 建筑密度就是指建筑物得覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑得基底总面积与规划建设用地面积之比(％),它可以反映出一定用地范围内得空地率与建筑密集程度 。
　建筑系数
建筑系数=(建筑物占地面积+构筑物占地面积+露天堆场占地面积 ）÷项目占地面积×100%
9、计容建筑面积
计容建筑面积＝小区内所有计算容积率得建筑面积之与(m＆ｓuｐ2;)．
　 1、　所谓计容面积,就就是计算容积率面积，一般情况下:
　 计算容积率面积=　规划条件容积率X规划建筑用地面积
注:规划建筑用地面积应等于或小于总地图用地面积,建成后项目容积率也只能等于或小于规划条件容积率
　2、 总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积
　　３、 地上建筑面积= 计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积
　　一般情况下可以出售得总建筑面积指得就就是计容积率地上建筑面积，还包括可以申报产权得部份地下建筑　面积(车库或停车位)
计容积率面积
　　计容建筑面积＝小区内所有计算容积率得建筑面积之与（ｍ&sup2；）。
　1、 所谓计容面积,就就是计算容积率面积，一般情况下：
计算容积率面积= 规划条件容积率X规划建筑用地面积
　注:规划建筑用地面积应等于或小于宗地图用地面积，建成后项目容积率也只能等于或小于规划条件容积率　
　 2、 总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积
　 3、 地上建筑面积= 计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积
　　一般情况下可以出售得总建筑面积指得就就是计容积率地上建筑面积,还包括可以申报产权得部份地下建筑面积（车库或停车位）