物业管理制度汇编.docx

“上 岛 郦 舍”

物
业
管
理
制
度

重 庆 智 捷 物 业 管 理 公 司

二〇〇九年五月

目录
物业管理协议 ………………………………… 2页
物管部组织构架 …………………………………20页
部门管理职责 …………………………………21页
物管部各岗位职责 …………………………………23页
内部日常管理制度 …………………………………26页
办公用品、劳保用品采购管理规程 …………………………………27页
材料物资管理办法 …………………………………28页
公司电话使用管理规定 …………………………………29页
考勤制度 …………………………………30页
例会制度 …………………………………31页
培训管理标准作业规程 …………………………………32页
人事管理流程图 …………………………………35页
人事管理制度 …………………………………37页
文书、档案、资料管理办法 …………………………………44页
物业管理公司文明服务规范 …………………………………45页
员工档案管理办法 …………………………………50页
员工奖惩管理条例 …………………………………52页
员工离职手续办理流程图 …………………………………56页
员工离职手续签批表 …………………………………57页
招聘工作程序 …………………………………58页
物管公司人事招聘流程 …………………………………60页
招聘工作程序 …………………………………62页
特约服务管理规程 …………………………………63页
业主档案管理规程 …………………………………65页
保安部内部管理制度 …………………………………66页
保安部巡逻制度 …………………………………73页
保安部员工指纹档案 …………………………………74页
火灾事故处置规程 …………………………………75页
门岗岗位职责 …………………………………77页
停车场值班员管理规定门 …………………………………78页
巡逻岗岗位职责 …………………………………79页
应急事件处置规程 …………………………………80页
交接班制度 …………………………………82页
工程部物资物品管理条例 …………………………………83页
工程部值班制度 …………………………………87页
工程档案借阅制度 …………………………………88页
员工综合考核检验标准 …………………………………89页
保洁员工作制度 …………………………………90页
保洁员轮值班制度 …………………………………91页
员工手册 …………………………………92页

物业管理协议
重庆智捷物业管理文件
版号
A
拟订日期
2009年5月
第 1 页
共18页

物 业 管 理 协 议

甲方：重庆智捷物业管理有限公司
乙方：______________________________

根据《城市新建住宅小区管理办法》、《重庆市物业管理条例》等政府有关法律、法规，为维护小区各业主之权益及促进小区的管理，甲、乙双方同意遵守《上岛郦舍物业管理协议》中的各项条款，承担约定的责任和义务，享有相关权利。

甲方： 业主：
（签章） 委托代理人：
年 月 日 年 月 日

签约地点：

物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第2页
共18页

重庆“上岛郦舍”物业管理协议

第一章 总 则

一、 本协议依据中华人民共和国建设部《城市新建住宅小区管理办法》、重庆市人大常务委员会《重庆市规划管理条例》、重庆市人民政府《重庆市物业管理条例》等政府有关法律、法规，结合“上岛郦舍”实际情况制定。
二、 本协议制定的目的在于：通过本协议的制定，初步明确各业主对“上岛郦舍”住宅小区及其设备、服务设施的使用、保养及维修所享有的权利及承担的义务和责任，明确各业主在“上岛郦舍”的权益份额及对“上岛郦舍”公共开支所须承担的义务，达到对该小区的统一管理，以保证所有业主能有效地使用其购买的物业。
三、 “上岛郦舍”的所有业主必须签署本协议，本协议自当事人签署后立即生效，本小区的所有业主及其他居留人和物业管理公司均须受本协议条文的约束。
四、 本协议的解释权和修改权属业主委员会，业主委员会未成立前属重大高科物业公司，成立后属业主委员会。

第二章 定 义

在本协议中，除文意另有所指而需作另外解释外，下列用语将有以下意义：
一、 “小区”指命名为“上岛郦舍”的建筑物、配套设施及其所属区域。
二、 “开发商”指重大高科物业公司。
三、 “公共区域”指为该小区的业主及用户而设并供其共用的公共地方，包括小区内各出入口、通道、服务车辆及垃圾收集车辆起落货位、电梯（包括客梯、货梯）、消防楼梯间、走廊、公共卫生间、清洁间、电表房、后备发电机房、泵房、消防设备控制室、储水箱（池）、电梯房（含电梯井）及其它地方或范围，但任何业主拥有独立使用权的地方及开发商保留地方除外。
四、 “公共设施”指为该小区的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、装置及花木，包括但不限于供水、排水系统、消防系统、电梯、卫生间设备、通讯系统、照明系统、保安系统、供电系统（包括紧急发电机）、污水处理系统，所有供小区使用的沟渠、水道、管道槽沟、电线、电缆、公用通告板及其它机械、卫生设备等。以上所列的各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施的一部分，
物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第3页
共18页

但任何只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。
五、 “开发商保留地方”指小区内非其他业主所拥有产权的区域（公共区域除外）和建筑物。
六、 “管理者”指管理该小区的人士或机构，通常指物业管理公司及其授权的管理人员和员工。
七、 “业主”指对所购买的房屋拥有所有权的自然人及法人等组织体，并包括其后的合法继承人或房产转让的受让人及受赠人。如果该房屋已被合法抵押，则抵押权人在实现抵押权后亦为“业主”。
八、 “本协议”指本管理协议及其附件。
九、 “业主（用户）守则”指管理者根据政府有关法规及本协议的规定制定的当各业主及用户使用其所拥有的房屋及小区公共区域和公共设施时需要遵守的细则。
十、 “管理费用”指管理者为组织管理小区而发生的保安、保洁、绿化、公共设施设备维修及保养、上缴有关部门的各种费用、员工工资福利、办公费、公共用水用电、社区活动费、公共保险等费用。
十一、 “空置房”指自交房后未发生水电气任何一项费用的物业。凡曾发生水电气任何一项费用的，无论以后是否有人居住，均不认为是空置房。

第三章 权 属

1、 业主对小区进行管理的权属份额计算方式为：属于住宅类物业的，一户为一票。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计为一票。
2、 “上岛郦舍”所有业主的权益份额总和构成“上岛郦舍”物业最高权益，在国家、地方法律法规制约下，通过选举的业主代表大会和业主委员会行使对小区物业管理的决策权。
3、 小区未售出之产业归重大高科物业公司所有，故该公司亦为业主。

第四章 物业管理公司

一、 一般事项
1、 本小区由物业管理公司根据本协议进行管理。由重大高科物业公司首先组建或聘请物业管理公司予以实施，任期三年（自上岛郦舍整体竣工，经有关部门检验合格并交房之日起开始计算）。
2、 上述服务期满后，由业主委员会考虑并召集业主大会决定是否延聘该物业公司，并应至少提前三个月书面通知该物业公司是否终止或继续其服务。
3、 受聘于本小区的物业管理公司应严格管理和维护本小区的所有公用生活、服务设施和场地，为业主提供相关服务并受本协议的约束。
4、 物业管理公司一旦受聘，将被视为全部业主之集体代理人，而非个别
物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第4页
共18页

代理，每一业主将被视为已不可撤销地认可该受聘物业管理公司为执行协议的指定代理人。
二、 权力及责任
在与业主正当权益不抵触的前提下，物业管理公司受聘后即被授权进行本小区的管理、组织和维护工作。主要包括以下事项：
(一) 管理工作：
1、 根据管理协议制订小区用户守则及其它必要的规章制度，以各种形式督促业主和用户遵守规约。
2、 雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行管理。
3、 物业管理公司办公场所、职员制服、工作服、工具、器具、材料或其他必要的设备的采买和管理。
4、 维护区内邮政设施，协调邮政部门为小区业主和居民提供的服务工作。
5、 小区自备交通车及候车站的管理。
6、 处理所有对小区管理的投诉及各项维修，并协助业主委员会调解业主或用户之间因小区管理而引起的纠纷与争执。
7、 聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师及其它专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人及其它工作人员。
8、 与小区有关的政府、职能部门、新闻媒体的接洽工作。
9、 与业主委员会的协调和被监督。
10、 在所有有关小区的法律诉讼中作为全体业主的代表。
11、 可以物业公司名义投保，投保项目包括财产险、公众责任险等险种，但业主应对其属下的房屋内利益自行投保。
12、 对小区公共区域进行管理。
13、 受所有权人委托对小区配套设施如网球场、游泳池、会所、茶室、酒吧、图书室等活动场所进行管理。
14、 受开发商委托对开发商保留地方进行管理。
(二) 保安工作：
1、 建立预防性安全防范体系，配合公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含人身财产保险保证保管责任。
2、 盘查控制闲杂人员和小贩等进入小区。
3、 对来访客人必要时确认或登记。
4、 维持小区的交通秩序。
5、 处理急病、地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和施救工作。
6、 定期或不定期巡视、检查小区，必要时包括业主所有房屋内部，可采取必要措施以防止任何人未经管理者同意或未按本协议规定占用、变更、损害公共服务设施。
(三) 工程维修与维护工作：
1、 检查、巡视小区，必要时包括业主所有房屋内部。
2、 每一位业主及其使用者应严格按照设计及装修指南，完成其所属房屋的装修工程。如果管理者发现该业主聘用的装修单位及其工人违反装

物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第5页
共18页

修规则，管理者有权拒绝该等人士进入小区。或在管理者认为有必要的情况下，将其逐出小区。装修期间，管理者有权进入正在装修的房屋，以检查并确定装修规则是否得到遵守。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该业主单独负责，与其它业主及管理者无关。管理者有权在适当时候对装修规则进行修改。
3、 建立小区内公共建筑设备及业主所属房屋基本状况、维修、异动档案。
4、 保持公共区域之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复（属于有关职能部门经营／管辖权限的，物业公司协调督促其尽快修复）。上述区域及系统设施大修及更新应在业主委员会授权下进行。
5、 建筑及其设施保修期内协调开发商、承建商进行对业主所有房屋内发生的墙体、水、电、气、通讯、共用天线、排污等建筑体系保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。
6、 对配套系统设备进行日常维护修理。
(四) 环境工作：
1、 保持小区内公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾并进行垃圾清运工作，保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。
2、 按照政府有关部门的要求对绿化区域予以维护、保养，使之处于良好状态。
(五) 社区交流组织：
1、 设立发行小区业主通讯，加强业主间的沟通和文化交流。
2、 设立信息发布栏，加强与业主的联系和消息发布。
3、 引导成立社区性协会，丰富业主的生活，加强业主之间沟通。
4、 举办不定期的社区文化活动，联系小区内外文化交流。
5、 适时举办技能培训。
(六) 服务工作：
适时设立以下服务项目，合理取费，并可根据需要设立新服务项目：房屋代管、代租、代售；代办电话安装；钟点工服务；商品信息服务；代育花木；送鲜花；代叫出租车；代购机船车票等内容。
(七) 监察工作：
监察各业主遵守及履行本协议条款，并采取一切必要措施(包括提醒、劝诫、警告、收取违约金、滞纳金、收取额外劳（服）务费用、张榜公告、限制或中止服务、提起诉讼等)以保证本协议规定的履行。由此而造成的损失由违约人自行承担。
(八) 财务工作：
1、 每月定期向业主(使用人)收取管理费及各项代收费用。
2、 定期复审征收情况以确保所有业主（使用人）履行其财务责任；定期复审欠款，并于发出适当警告后，可执行但不限于监察工作所涉及的适用方法。
3、 就物业管理公司为履行本协议规定的职责而支付的一切款项，制定明

物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第6页
共18页

确无误的账目记录，并在业主委员会监督下每一会计年度向全体业主公布一次。
4、 物业公司有权指定专业金融机构进行代收代扣水、电、气费及物管费。
(九) 其他工作：
物业管理公司有权在不违背业主整体权益的基础上制定、修改管理规则，并公布于小区告示栏，对各业主均有约束力。

第五章 业 主

业主在享有并行使下述权利和使用其所拥有的房屋时，须同时承担并履行本协议约定的责任和义务。
一、 业主权利、责任和义务：
1、 依法享有对自己所拥有物业的各项权利。
2、 可根据本协议维护自身的合法权益，并通过业主委员会行使对小区管理的决策权。
3、 每个业主对其产权所属的房屋具有完全的所有权，其可以出售、转让、赠与、抵押、出租、批准享用或以其他方式处置，而无须其他业主同意，所有上述异动须在一个月前书面通知物业管理公司。房产出让后，新业主亦应受本协议约束和保障，若业主出租其所拥有的房屋，须保证该承租人遵守并履行本协议所制定的条款，并承担连带责任，业主亦有义务为其拥有的房屋购买有关保险，并保持其连续有效性。
4、 可根据本协议监察物管公司及员工的工作；对物业管理公司及员工的工作有监督建议权及投诉权。
5、 依法享有使用或有偿使用房屋本体公用设施（楼梯、电梯、通道、上下水管道、消防设备等）和社区公用设施、公共场所（地）、道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场的权利。
6、 有权按有关规定在允许的范围内进行室内装饰和维修。
7、 有权自己或聘请他人对房屋自用部分的各种管道、电线以及其他自用设施进行合法维修养护。
8、 有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、机电设备、电梯、消防设施等房屋本体公用设施的状况，建议甲方及时组织维修养护，若系按《住宅使用说明书》使用的，其费用按政府有关规定支付，若系人为造成的，由责任人（责任不明确时由相关责任人）承担。
9、 有权要求甲方对社区内各种有噪音的装饰、建筑行为以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。
10、 有权参加业主大会，并对社区的各项管理决策拥有表决权。
11、 有权对社区物业管理的有关事项向业主委员会或通过业主委员会向甲方提出质询。
12、 有权要求业主委员会或甲方按照市政府规定的期限定期公布社区物业管理收支帐目。
物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第7页
共18页

13、 有权对社区的物业管理提出建议、意见或批评，可要求业主委员会会对甲方的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。
14、 有权同其他业主依据业主委员会章程就某一议题要求业主委员会召集业主大会。
15、 有权就本社区的物业管理向市住宅主管部门和社区管理部门投诉或提出意见与建议。
16、 由于毗连部位或公用部位被损坏或导致相关损失，有权要求责任人承担赔偿维修责任直至追究法律责任。
二、 业主的义务：
1、 业主需按期付清因其拥有完全产权的房屋而产生的与物业管理相关的各种税收、费用。费用的计算标准：产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后物管公司收取费用的差额无须退补。
2、 各业主应于每月5日前或每季首月5日前到物业管理公司缴纳物管费、水电气费及其它应缴之费用，而无论该房屋是否空置、被占用、出租给其他租户或许可其他人使用（由专业职能部门自行收取的除外）。特别指明：物业管理费收取起始是以售房合同约定的交房日期为准。业主应按照售房合同的约定交房时间办理交房手续，并开始支付物业管理费等相关费用。
3、 除非在销售时与开发商另有合同约定，该小区内各住宅房屋不得用于对其他业主产生干扰的其他用途：如办餐饮／开日杂商店等改变住宅用途。
4、 在未得到物业管理公司书面同意前各业主不得改动其房屋的结构，亦不得对公共区域或公共服务设施进行侵占、改动、破坏或干扰。
5、 在未得到物业管理公司书面同意前各业主不得在窗户或外墙安装空调、换气窗等装置及其它固定设施。在小区建设中均在厨房设置排烟系统，各业主一律不得自行将排烟系统改道。
6、 各业主不得利用走廊、楼梯或其它公共地方晾晒衣物、悬挂或放置垃圾桶、家具或其它任何物品。
7、 各业主及其承租人、受许可使用人、代理人、来访客及其他使用者在任何时刻均应严格遵守《装修规则》(附件一)及《清洁与保洁管理规定》(附件二)，附件与本协议具有同等约束效力。
8、 各业主不得故意扰乱小区的管理秩序和生活秩序，侵犯其他业主的合法权益。如燃放烟花爆竹，播放大功率音响、鸣放高音喇叭等。各业主应遵守《治安管理规定》(附件三)，《车辆道路管理规定》(附件四)及《消防管理规定》（附件五），《小区绿化管理规定》（附件六），附件与本协议具同等约束力。
9、 各业主对毗连房屋维修时应积极配合，当相邻业主出现损害的情况，应在获悉或应当获悉后，立即停止损害，采取有效措施维修，限期整改，并主动承担责任，不得以任何理由阻碍维修工作(例如：上层漏水危及下层，同层厨卫从侧墙渗透到共用墙另一方)。因阻碍维修而额外造

物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第8页
共18页

的损失和后果应由该业主或使用人承担责任。
10、 各业主不得污损一切公用建筑及配套设施，如水、电、气、通讯、共用天线、排污排水系统、路灯、电梯、电机设备、消防设施、绿化、所有外墙及屋顶等。
11、 除事先经政府有关部门批准及物业管理公司书面同意，各业主不得饲养任何家畜家禽、以及猫狗等宠物。物管公司的上述同意不表示物管公司应对饲养家禽或动物对第三人造成的侵权损害承担责任，亦不表示对业主应负责任的赦免。
12、 各业主若因本身的疏忽及其它原因而造成水、气、烟或其它有关物体外溢，损害他人或其财产时，该业主须对因此产生的所有诉讼、索赔和其它要求负全部责任。
13、 未向管理人申报并获书面批准，任何业主不得擅自更改、迁移或增大用电、用水、用气装置。
14、 各业主有义务教育其雇员或亲友在进入小区时，遵守小区管理规定，并对他们违反协议的行为负连带责任。
15、 各业主将来若将房产权转移（包括但不限于出售、转让、馈赠或互易），需在房产转移达成前让承让人（承租人）签署本物业管理协议，以确保该承让人（承租人）遵守该管理协议及附属文件的规定。在承让人（承租人）签署本物业管理协议前，如上述承让人（承租人）有违反管理协议及其附属文件规定的行为，（包括但不限于拖欠管理费或有关费用）其法律责任由原业主共同连带承担。
16、 各业主将来若将房产权转移（包括但不限于出售、转让、馈赠或互易），应在房产转移达成前以书面形式通知开发商及物业管理公司关于房屋拥有人的变更及承让人（承租人）的姓名，联络地址及其它有关资料。
17、 经营小区商铺的业主或承租户，在权属房屋内的广告、商号、橱窗等商业展示内容，须经物业管理公司审查同意，并服从物业管理公司对该区域商业环境的统一规划。特种行业（如餐饮业、娱乐业等）的经营，除应取得主管部门的批准外，还必须采取相应措施如安装油烟滤除装置、隔降噪音装置等，以符合环保的要求。
18、 违反本章各条款的业主须就所引致的损失负责并支付一切有关开支。
三、 相关费用及缴纳
乙方应根据本协议的有关条款向甲方按时交纳管理费用，并承担逾期未付的责任。
费用构成：
(一) 物业管理费
1、 楼宇公共区域清洁、保洁服务费
2、 楼宇24小时保安服务费
3、 楼宇公共区域绿化养护、管理费
4、 楼宇房屋共用部位维修（小修）及保养费
5、 楼宇防盗监控系统维修（小修）及保养费
物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第9页
共18页

6、 楼宇公共娱乐设施维修（小修）及保养费
7、 楼宇公共设施设备日常运行、维修（小修）及保养费
8、 楼宇公共区域的除四害费用
9、 甲方用于上缴有关部门的各项费用
10、 甲方用于上缴有关部门管理费、税费
11、 甲方用于楼宇的生活垃圾清运费
12、 甲方的办公管理费
13、 甲方员工薪酬金及福利
14、 甲方为楼宇公共利益所投保的公共责任险
15、 甲方用于为业主服务的固定资产折旧费
16、 甲方用于为业主公共利益服务而发生的其他费用
(二) 大修及更新基金
1、 用于楼宇防盗监控报警系统的大修及更新
2、 用于楼宇配电房的大修及更新
3、 用于楼宇公共区域土建部分的大修及更新
4、 用于楼宇公共区域环境绿化及设施的大修及更新
5、 用于楼宇内供电、供水系统的大修及更新
6、 用于楼宇消防设施的大修及更新
7、 用于楼宇非盈利性设施的大修及更新
8、 其他不在上列内但需由大修及更新基金支付的费用
(三) 费用及其计算标准的核定
1、 “上岛郦舍”住宅的物业管理费收费标准为： 。若有变动，以相关文件或通知为准，物业管理费经双方签定本协议后由甲方向重庆市物价部门申报或备案。
2、 大修和更新基金按国家建设部和市政府有关的管理规定及楼宇实际情况计收。
3、 特约服务实行明码实价、双方自愿的原则，阶段性的详细价目请向甲方索取，甲方工作人员亦会在服务前向被服务方出示收费标准。
4、 公用水电费按国家收费标准据实摊销。
(四) 缴费办法
1、 物业管理费
1） 物业管理费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，按产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后的物业管理费差额不作退补。
2） 物业管理费按月缴纳。乙方应在当月5日之前（或物业管理公司通知时间前）将费用金额缴清，逾期每天按应交金额的3‰向甲方交纳滞纳金。
3） 物业管理费收取的起始时间以售房合同约定之交房时间为准。在当月15日之前（含15日）交房的收取当月全月的物管费，在当月15日之后交房的收取当月半个月的物管费。
物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第10页
共18页

4） 交房后，若发生水电气任何一项费用或已装修或已入住，则当月开始物管费按收费标准全额执行；在此之前，该物业视为空置房，物管费按收费标准的50%执行。
2、 特约服务费
按月交纳。
乙方在当月5日之前将上月发生的特约服务费用金额一次性缴清，逾期每天将按应缴金额的3‰向甲方支付滞纳金。
3、 大修及更新改造基金
根据国家建设部和市政府有关管理规定及楼宇实际情况缴纳。甲方应根据相关规定进行管理、使用，甲方对于收取的大修和更新基金，将设立大修及更新基金专用帐户，专款专用。年终向业主公布费用收支情况，业主代表有权通过业主委员会对费用开支进行监督查核。如政府主管部门出台新的大修基金管理办法，则依据政府规定执行。
4、 乙方可以现金或支票缴纳各项费用，无论其物业空置、出租或自用，均应缴纳。
(五) 公摊用能费
1、 公共设施用能分摊内容为：楼道路灯、庭园灯、围墙及道路灯的用电，冲洗公共区域的用水、景观水系用水、用电。
2、 分摊标准：按户据实分摊。物管费减半收取，分摊用能亦减半。
3、 物业管理公司每月定时公告分摊总量。
(六) 各项费用的调整
如物业管理费用根据政府有关部门规定进行调整，物业管理公司可向业主按调整后的金额计收。调整计收前相关信息由物业管理公司以通知、公告
等形式预先公布。

第六章 业主委员会

一、 重庆上岛郦舍物业管理公司按照《重庆市物业管理条例》和《重庆市业主委员会实施办法》适时召集各业主召开业主大会。考虑到可操作性，按权属比例以重大高科物业公司转移产权的业主中选举获得该组团权属份额支持最多的若干业主，组成业主委员会，代表小区所有之权属份额，重大高科物业公司以未售产业独立推选业主代表参加业主委员会，行使小区管理决策权。
二、 社区应按照国家相关规定，适时成立业主委员会，商讨小区内重大管理事宜、改选业主代表及业主委员会等。
三、 业主委员会根据物业管理区域的规模由五至七人组成，无薪酬，推举
召集人一名。业主委员会履行以下职责：
1、 组织召开业主大会或业主代表大会报告物业管理的实施情况。
物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第11页
共18页

2、 讨论本协议修改意见并组织全体业主亲自投票表决。当总权属份额三分之二以上表决通过后即可修改。
3、 决定聘用或辞退物业管理公司。
4、 支持、监督、配合物业管理公司的物业管理工作。
5、 决定公共设施、设备的大、中修，更新改造等物业管理服务的重大事宜。
6、 协调物业产权人、使用人与物业管理公司之间的关系。
7、 依照规定设立物业维修基金，负责该基金的筹集、监督使用和管理。
8、 本小区若因火灾、地震、地陷或其他不可抗力原因而遭破坏，以致公用部分不宜居住或使用时，组织全体业主商讨修复、重建事宜，并按每名业主持有之权属份额比例收取所需费用并组织实施。
9、 业主委员会章程及相关工作程序细则将按有关规定及本章条款另行制订。

第七章 开发商

一、 开发商保留以下的权利：
1、 开发商或物业管理公司及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人，为检查、维修及保养小区的任何一部分，包括公共区域、公共设施或任何为小区利益而安装的设施，或为履行管理者对小区的管理责任，有权携带一切必须的设备、机器及材料进入小区任何一部分。如有必要，可进入小区的任何房屋，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或其使用人。但开发商及管理者在行使此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的房屋。
2、 开发商或其委托人有权于小区内公共区域、公共设施及开发商保留地方安装、架设、更改、保养或拆去招牌、广告、旗杆、照明及其它各种固定设施。上述工程不得妨碍其它业主使用其所属的房屋，任何安装于天台或小区其它地方的招牌，不可阻碍或干扰电梯的正常工作，若进行上述工程时，造成了破坏，开发商应负责赔偿损失。
3、 开发商可委派代理人行使本协议给予开发商之任何权利。
4、 在受本协议的限制和保障下，开发商有权转让、抵押、出租、批准占用或以其它方式处置开发商保留地方。
5、 开发商有权在业主委员会成立前审核和批准小区年度管理预算或修订的年度管理预算。
二、 为了使开发商可以有效地行使本章第一条给予开发商的权利，各业主于此共同及各自授权开发商代表各业主行使上述权利或代表各业主签订一切必要的文件。

物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第 12页
共18页

第八章 违约责任

一、 凡违反协议的行为，除立即停止违章行为、并对造成的损失进行赔偿外，还应支付违约金、滞纳金，对违反本协议而政策法律又无明确规定的行为，由物业管理公司将视其损害程度和情节确定违约金额或赔偿额度，每年由物业管理公司公布其来源及用途。
二、 物业管理公司人员违反本协议，如物业管理公司工作人员渎职或失职(包括滥用职权、故意刁难住户、徇私舞弊、索受回扣、乱收费、乱罚款、工作失误等)给业主造成损失的，由责任者负责赔偿，直至追究法律责任，此项由业主委员会监督执行。业主委员会成立之前由物业管理公司监督执行。
三、 为协助物业管理公司维持本小区的正常管理，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交管理费或特约服务费者，物业公司加收应交费用总额3‰/日的滞纳金；其中水电费拖欠，滞纳金按供电局、水厂有关规定执行。对经多次催交后仍未交费的欠费人，物业管理公司有权另行征收补偿金，用于因业主（使用人）违约而引起的使物业管理公司人员增加工作量，增大办公费用开支的补偿。对欠费2月以上的业主（使用人），物业公司将依法追索欠款，责任由业主（使用人）自负，业主连续两月或累计三月不缴纳物管费、水费、电费的，物业管理公司有权选择采取终止服务等措施。

第九章 其它事项
一、 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件时，物管公司可根据有关法律、法规采取必要的紧急措施。
二、 本协议任何条文因国家或地方政府法律的变更而成为无效、非法或不能执行，将按照新的法规要求执行。但本协议其余条文有效性、合法性及可执行性并不因此而受损。
三、 所有受本协议约束的业主在本协议项下发生的任何争议，应首先进行协商解决；协商不成的，可向小区所在地人民法院提起诉讼。
四、 本协议规定的任何发给该小区业主的通知（包括信函、公告、传真等），以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址为准；由管理人送交的，以业主签收为准；如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准。所有不以其单元作为通讯地址的业主应将其选择的通讯地址事先通知管理者。
五、 本协议自签署之日起生效，小区所有业主及使用人必须遵守此协议。

物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第13页
共18页

第十章 附 件

物业管理协议附件一
上岛郦舍装修管理条例
为了加强综合管理、完善服务，保持“上岛郦舍”整洁有序，从而维护广大业主的合法权益，依据国家建设部94(33)关于《城市新建住宅小区管理实施办法》，以及重庆市有关文件的规定，结合“上岛郦舍”实际情况制定本条例。
一、 业主自请装修队伍或自行装修其所有房屋，均应提前一周办理申报手续：领取并填写《住户装修审批及竣工验收表》，连同设计方案、施工队伍资质证明、委托装修协议等报物管公司审批，经物业管理公司验审同意后交付装修结构保证金1000元，防漏及外观保证金1000元，安全与环境维护保证金1000元，装修垃圾二次清运费（按每户建筑面积2元/M2计收），签订《装修安全及环境维护协议》。办理“装修许可证”及“施工人员出入证”（施工人员出入证凭其本人身份证或照片由业主或装修负责人办理，凭证方可进入小区施工），同时交纳装修许可证押金20元/份，施工人员出入证押金30元/个。
二、 不得私自改变房屋的结构、用途、外表颜色。未经批准不得对室内的任何墙、梁、上下板、阳台、露台、通道等进行任何改动。
三、 为保护整个小区的美观、清洁、整齐，凡统一安装施工的设施，如窗、阳台等，不得进行任何改装。吸排油烟机、空气调节器等电器须安装在物业管理公司规定或指定的位置。
四、 不得在室内现浇水磨石及铺设10cm以上，容重大于500KG/M３的砖、板等材料。严禁野蛮施工（如钝物敲砸墙、地面），如导致房屋损坏，甚至保修、保险失效以及施工过程中的人员人身事故均由业主或当事人负责。
五、 装修施工不能影响他人休息。在大厦竣工两个月内装修公司允许全天施工，超过此期限施工时间为上午8:00--下午18:30，其余时间及周日、法定节假日必须静音作业。装修期间不得占用公共区域堆物，保持楼道畅通。每天收工时，须保证楼道清洁，建筑垃圾务必堆放在物业管理公司指定的区域统一清运。
六、 装修施工之用电、用水，住户不得私自在户外接驳。
七、 不得私接和暗埋燃气管道。
八、 为维护电梯的正常使用，装修过程中，不得用载人电梯运载装修材料，如河沙、石子等。不得用电梯运输有污染性、超长、超重、锐利、令电梯失衡、磨损、毁坏之物品，只能在小区指定位置装卸河沙、水泥等材料，以免对小区道路、环境产生污染。
九、 给水管道（冷、热水管道）安装完毕后，必须在试压符合要求后方可封闭，电气线路送电前必须做绝缘测试后才能送电至用电点。
物业管理协议：
重庆智捷物业管理文件
版号
A
修订日期
2009年5月
第14页
共18页

十、 装修中发生违规，物业管理公司有权采取一切可行的措施制止。
十一、 装修完毕后经物业管理公司验审，如未有违反本协议及本条例规定的现象发生，装修结构保证金、安全与环境维护保证金全款退还，装修防漏及外观保证金在住户入住三个月后经物业公司验审通过后方可全款退还。
特别说明：物业管理公司的验审均为预防性措施。如发生违例事件，或由于装修而引至任何后遗症的，业主负有完全责任。

物业管理协议附件二
清洁与环境维护管理规定
为保持小区干净整洁，使住户享有清洁舒适的生活环境，特制定本规定。
一、 本小区实行垃圾袋装化，各住户须于每日早7:30—8:30；晚18:00—20:00之间将垃圾置于同层消防疏散梯的临时垃圾桶内，以便保洁人员及时收集清运处理。（若时间有