物业管理服务投标文件.docx

“xxxx”项目
物业管理服务投标文件

投 标 人：xxxxxxx物业服务有限公司
法人代表：xxxxxxxx
投标日期：20157年 1 月

目 录
第一部分 商务部分 1
第一章 投 标 函 1
第二章 法定代表人授权书 2
第三章 投标代表人身份证复印件 3
第四章 投标报价 4
第一节 物业费标准和收费测算及成本预算 4
第二节 投标价格分项组成表 9
第五章 物业公司概况 10
第一节 公司简介 10
第二节 xxxxx物业企业文化 13
第三节 部分在管项目和业绩介绍 16
第六章 拟派驻项目人员基本情况说明 17
第一节 拟派驻项目经理情况 18
第二节 主要专业技术人员情况 20
第二部分 技术标书 21
xxxxx项目整体设想及策划 21
第一节 项目概况 21
第二节 xxxx项目物业服务的认识和举措 23
第三节 xxxx物业项目服务特点及亮点分析 25
第四节 xxxx项目的服务管理目标及措施 27

第五节 xxxxx物业服务模式及服务标准 77
第六节 物业管理人员的配备、培训和管理 83
第七节 部门及岗位职责 91
第八节 各项规章制度及工作流程 98
第九节 突发事件的处理程序 99
附件一;服务标准 125
附件二：前期物业服务合同 126

第一部分 商务部分
第一章 投 标 函
xxxxxx业主委员会：
根据贵方为xxxxxxxx物业管理项目的招标邀请，签字代表 xxxxxxx（物业公司总经理）经正式授权并代表投标人xxxxxx物业服务有限公司/地址：xxxxxxxxxx提交下述文件正本二份和副本二份。
据此函，签字代表宣布同意如下：
1.所附投标报价表中规定的应提交和支付的物业管理费为:
住宅电梯楼：每月每平米 xxx 元；住宅多层步梯楼每月每平米 xxx 元：商业：每月每平米 xxx 元；地下车库：xxx元/个管理费；地面车位xxx元/个使用维护费；公区照明费xxx元/户/年。（详见测算明细）
2.投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。
3.投标人已详细审查全部招标文件，包括所有附件。
4. 投标人同意提供按照招标方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。
5.在整个招标过程中，我方若有违规行为，贵方可按招标文件之规定惩罚，我方完全接受。
6.我公司若中标，本承诺将成为合同不可分割的一部分，与合同具有同等的法律效力。
7.与本投标有关的一切正是往来通讯请寄：
地 址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxx物业公司
邮政编码：xxxxxxxxxx 电话：xxxxxxxxxxx
投标人代表姓名：xxxxxxx
投标人名称（公章）： xxxxxxxxxxxxxx
日 期：xxxxxxxxxxx年0x月 xxx 日

第二章 法定代表人授权书

兹授权 xxxxxxxx代表xxxxxxx物业服务有限公司进行xxxxxxxxxxxx物业管理项目的招标，此授权至2xxxx年 xx 月 xx 日有效。
特此证明

单位（公章）： xxxxxx物业服务有限公司

法定代表人（签字或盖章）：

20xx年 xx 月 xx 日

第三章 投标代表人身份证复印件

第四章 投标报价
第一节 报价一览表
物业收入测算表（xxxxxx万元）
序号
科目
收费项目
面积
收费标准元/月.㎡
月费用（元）
年费用（元）
收费率
实收预计
备注
1
物业费
多层住宅
x
x
xx
x
x
x

电梯楼
x
x
x
xx
x
x

底商物业
-
x
0
0
0
0
已包含在多层和高层住宅楼面积内
经营性用房

2
停车费
地上停车费

xx
xx个车位*xx元/月*xx月（交一年免一个月）xx%（10%机动）
车库管理费

3

多种经营

xx

4
能源费（分摊）
高层

xx
xx
xx
公区照明费每户xx元/年，共xxx户
多层

0
合计

xxxxxx

物业费成本测算总表（xxx万元）
序号
项目
月费用
年费用
备注
一
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

x
表一
二
物业管理区域清洁卫生费用

x
表二
三
物业管理区域秩序维护费用

x
表三
四
管理、办公及其它费用

x
表四
五
物业管理企业办公设备及固定资产折旧

x
表五
六
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含能耗））

x
表六
七
物业管理区域绿化养护费用

x
表七
八
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

x
表八
九
小计

xx

十
管理费

xx
6%
十一
税金

xx
5.6%
十二
利润

xx
4%
成本合计

xx

第二节 投标价格分项组成表
表一：物业人员工资费用测算表（xxx万元）
序号
岗位
人数
工资标准.月
年合计
备注
1
项目总
1
10000.00
x
含社保
2
客服经理
1
6500.00
x
含社保
3
工程经理
1
7500
x
含社保
4
安全经理
1
6000
x
含社保
5
环境美化经理
1
5500
x
含社保
6
x
1
xx
x
含社保
7
x
1
x
xx
含社保
8
x
1
x
x
含社保
9
x
3
x0
x
含社保
10
x
1
xx
x
含社保
11
x
1
xx
x
含社保
12
x
1
xx
x
含社保
13
x
1
xx
x
含社保
14
x
1
xx
x
含社保
15
x
1
xx
x
含社保
表二：
物业保洁服务费（xxx万元）
项 目
计算依据
合计
备注
垃圾清运费
住户数和面积
xxx
双兴物业标准
其他
xx元/月
xx
日常保洁物料消耗、消杀等
保洁服务费

已在人员成本计算
小计

xxxx

表三：
物业管理区域秩序维护费用（xxx万元）
编号
项目
计算依据
合计（元/年）
备注
1
对讲机等保安设备保养
xx部对讲机，每部每年按100元计算
xx

2
服装费1套冬装、2套夏装、2套春秋装（按2年）
0
0

3
消防演习及宣传费
每年2次，每次费用1000元
2000

4
灭火器年检费
共计200具灭火器，平均每具按照30元计算
xx
检测、加压、灌粉
5
安全日常物品消耗

xx
强光电筒、消防器材等
6
保安员服务费

已在人员成本计算
小计

xx

表四：
物业办公和其它费用测算表（xxx万元）
编号
项目
计算依据
合计
1
职员工服
共有64人，平均每人每年300元
xx
2
通讯费
座机电话费
3部电话，每部2000元

3
网络费
1200*2
xx
4
办公耗材

xx
5
办公费

xx
6
社区文化活动费

xx

节日布置

xx
8
业务招待费、公关费

xx
9
法律事务费

xx
小计

xx
表五：
物业固定资产折旧费用（xx万元）
1
项目
合计（人民币）
备注
2
固定资产
xx
电脑x台、打印机x台、复印机x台、传真机x台、办公桌椅x套，文件柜等。
3
维修工具
xx
电钻、角磨机、疏通机、机床等维修工具
年折旧
xx

表六：
物业共用部位、共用设施设备维修费用、公共能耗费用（xx万元）
序号
项目
分项
计算过程
合计
备注
月份
每月费用
数量
元/台.月
1
智能化
视频监控中心
12

xx
xx

2
门禁系统
门禁对讲系统
12

xx

3
电梯
电机
12

xx

4
消防
消防报警系统
12

xx

5
给水系统
生活泵
12

xx

稳压泵
12

xx

7
消防水系统
消防泵
12

xx

风机
12

xx

9
排水系统
污水泵
12

xx

10
公区照明
12

12
11
公共设施日常维修费
12

xx
12
12
化粪池清淘费

xx
12
13
电梯维保费

按照xx元/部/年计算
14
电梯检测费

xx
按照xxx元/部/年计算
15
水费
12

xx
办公和公区保洁用水
合计

xxxxx

表七：
物业项目绿化养护费（xx万元）
项目
计算过程
合计
备注
绿化费
养护、补植、改造等
xx
生铁业主委员会重点交代要保重绿化质量
设备维修
维修及汽油
xx
割灌机维修、汽油
水费
浇灌
xx
绿化用水、电、喷头、水管等
小计

xx

表八：
（ xxxx ）项目公众类保险（xx万元）
序号
保险种类
年保险额
备注
1
公众责任险
xxxx
按投保金额xxx，费率2.4‰计算
2

3

合计

xxxx

第五章 物业公司概况
第一节 公司简介
xxx物业服务有限公司x拥有国家一级物业资质 。注册地址：xxx，注册资金:xxxx万。
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

xxx公司整体管理架构（2015年）

总经理

副总经理
副总经理

市场部
人力行政部
财务部
品质文化部

xx项目部
xx项目部
xx项目部
xx项目部
客服中心
工程中心

xx项目部

l xxxx物业公司荣誉

xxxxxxxxx
第二节 xx物业企业文化
公司企业文化的核心是xx。
n 核心理念：
xx
n 物业企业理念
² xxx

第三节 在管项目

投标人基本情况及管理业绩

企业基本情况
企业名称
xxx公司
单位地址
xxx
企业所属区县
xx
企业成立时间
xx
资质等级
xx级资质
部分在管项目
序号
项目名称
坐落区县
项目类型
管理面积m2
接管日期（年）
备注
1
x
x
x
x
x

2
x
x
x
x
x

3
x
x
x
x
x

4
x
x
x
x
x

5
x
x
x
x
x

6
x
x
x
x
x

7
x
x
x
x
x

8
x
x
x
x
x

9
x
x
x
x
x

10
x
x
x
x
x

13

第六章 拟派驻项目人员基本情况说明
第一节 拟派驻项目经理情况
拟派驻项目经理管理业绩
姓名
技术职称
学历
项目经理岗位资格证书
xx
建筑工程中级
专科
项目负责人

主
要
管
理
经
验

xx 同志为xxxx人员，担任 xxxx，现在职。
备注

拟派驻项目经理相关证书

拟派驻项目经理学历证书复印件
第二节 主要专业技术人员情况
主要技术人员资历
姓 名
上岗资格证书

备注

第二部分 技术标书
xxxx项目整体设想及策划
（物业管理方案）
第一节 项目概况
xxxx坐落于xxxx路以西，xx以东，南至xx，北至xxx，x。该小区于xx交付使用，由xxx公司投资建设，小区拥有xxx栋住宅楼其中xxx栋高层，电梯xxx部，xxxx栋多层。
配套的主要设备有;电梯、生活水泵房、污水泵房、消防泵房、中控室、化粪池、车库、停车位等。
xxxxxxxxxxxx

第二节 项目物业服务的认识和举措
xxxxxxxxxxxxxxxxxx
一、小区治安秩序维护
1、严控大门出入人员和车辆，采取车辆凭证出入，陌生人登记备案进入；
2、实施租户登记备案管理，对群租房进行排查，联合居委会和派出所进行管控；
3、严格管控各类小广告和商贩进入小区，及时清理，举报；
4、货车出入检查，物品出门登记核实后放行；
5、严格控制装修和维修人员，进行备案、审核、检查管理。
6、24小时保安巡逻，有记录，严控不法分子作案；
7、开展邻里守望活动和宣传，促进业主自互帮互助；
8、其它技术防范。
二、老人儿童服务
社区内老人、儿童较多，物业公司应多组织开展各类活动，老人儿童好，年青一代无后顾之忧，才能踏实工作，家庭才会和谐、幸福。xxxxxxxxxx
三、小区居住人口多，车位不足，车辆乱停乱放，影响出行和管理品质。
针对该问题，我公司进驻后拟采取：资源整合+业主自治方式进行解决。
xxxxxxxxxxxx
第三节物业项目服务特点及亮点分析
xxxxxxxxxxxxxxxxx
17

x。
108

第四节 项目的服务管理目标及措施
1、房屋完好率达100%；
相应措施：
① 建立房屋设施图纸资料档案，达到资料齐全。
② 建立经常性检查制度，每日对院区内、外的设施巡查，对巡查中发现的问题及时解决。
③日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态，每半年进行一次全面检修。
2、设备完好率达95%；
相应措施：
① 建立资料档案，达到资料齐全，管理完善。
② 对管理的设备实施全方位的管理。
③ 每日的巡视检查及巡检记录等环节和过程加以控制
3、卫生清洁率达90%；
相应措施：
①根据客户实际情况，保洁人员依据物管中心制订的保洁标准、保洁细则、保洁程序、保洁方法、保洁频次，对所负责的保洁责任区域实行标准化的清洁、保洁。
②对保洁人员的专业素质、行为规范等方面进行培训，考试合格后方可上岗。保洁人员必须仪容整齐，讲究礼貌，操作中使用规范用语。
③对保洁工作每日不定期检查，发现问题及时处理、改正。
④垃圾场所设专人负责，日产日清，定期消杀。根据不同季节制订相应的消杀计划。
4、报修及时率95％，返修率小于2%；
相应措施：
① 如无特殊情况，急修、零修到场时间为20分钟之内。
② 建立维修服务承诺制，依据承诺制对工程维修工作实施量化考核。
③ 维修人员在完成零修、急修任务时，在完工后由客户确认。
④ 综合管理部及工程维修部门根据维修通知，执行回访制度。回访方式可以采用电话形式，保证客户意见反馈渠道通畅，利于客户监督工作。
⑤ 按月对维修和回访情况进行统计，提交分析报告、归档。
5、投诉处理率100％；
相应措施：
① 发生问题及时处理；
② 提高员工素质，强化服务意识；
③ 做好各项管理工作，创建完善的管理工作制度与流程；
④ 做好解释工作与回访制度落实。
6、物业服务满意率达80%以上，维修服务满意率95%；
相应措施：
① 以优良的敬业精神不断改善工作，赢得客户的支持。
② 加强客户走访，重点解决问题；
③ 每年至少一次进行客户意见调查。
7、杜绝刑事事故，事故=0
相应措施：
① 设立专业的保安队伍，管理人员将对保安人员的职业道德、专业素质、行为规范等方面进行培训，考试合格后方可上岗。
② 根据项目特点，制订相关的管理制度和防范措施。
③ 建立强有力的巡查制度，杜绝隐患。
④ 强化宣传教育，加强宣传力度与强度，增加宣传方法。
⑤ 充分利用设施设备的科学性、先进性、预防性、准确性特点，提高安全保障率。
8、同时我司郑重承诺在物业管理服务中，达到如下服务目标：
① 严格按照国家相关法律、法规开展各项物业管理工作，杜绝各类违规操作。
② 认真履行各项义务，按招标中的相关标准及行业规范保质保量地完成各项服务内容，为客户方提供放心、满意的服务。
③ 高效的完成客户提出的管理目标。
xxxxxxxx
第五节 xxxxxx物业服务模式

植入xxxxxxxxxx新型的物业服务模式
一、智慧社区O2O模式
业主生活活动本来就处在线上线下不停相互切换的状态，所以小区服务是天生的O2O项目。x

二、网购最后一百米——“快递柜”
以短信、微信的方式收到您所网购的物品已到，直接到本小区快递柜内支取，为业主节省了时间，并对物品的安全增加了保障。

三、家政贴心服务——“95081”
95081家庭服务中心，是由政府主导建设的一站式家庭服务便民项目。为家庭提供公共便民服务、家庭服务预订、家庭信息服务、居家养老服务、家庭购物配送、亲情定位、家庭安防、家庭交互沟通等全方位、立体化、多层次的服务内容。

四、更安全、更便捷、更经济——房屋租赁
为提升业主的信任度，增加房屋的安全感，我司在每个所管项目增设了自己的房屋租赁部，这样更便于对业主与租户提供一线的服务。

五、远程控制——“入户维修服务”
维修人员接到报修，入户后针对维修点（维修前、维修后）拍照，上传总部监控终端，能起到总部对一线监控作用。总部监控中心每日对所维修的服务进行抽查回访。

六、管家式服务——“一站式”
每栋楼宇设定物管员，并进行相片、电话公示，业主家的需求只需找到他，就会在最短的时间内问题得到解决，享受到一站式的贴心服务。

七、社区文化活动——让业主“动”起来
我们所管辖的项目每月都会组织不同的社区文化活动，让业主参与进来，“感受人文，互动你我”让邻里之间不再陌生。

对xxxxxxxx采取的管理模式

1、在总体管理模式上拟采取“以客户服务部为核心的管理模式”
针对xxxxxxxxxxxx项目的特点，公司采用“以客户服务部为核心的管理模式”。我们设立客服前台接待，执行首问负责制，实行工程技术人员24小时值班制度；公布24小时服务电话。
在项目的服务形式上，正常工作时间由客户服务前台负责接待客户和处理日常事务，下班后建立经理值班制度和24小时应急服务体系，总值班室是指挥调度中心，业主所有的服务要求及投诉、建议都汇总到总值班室，由总值班室负责分类处理；正常工作时间内所有服务均由客服部统一调配，保证对外形象的统一化，发挥客服部的指挥、协调能力，实现对各个区域、各个环节的工作目标达成。
公司以专业化的服务、规范化的管理，来创造整洁、舒适、安全的工作环境，以“诚信、敬业、务实、创新”的管理理念，让员工做到主动热情、反应迅速、优质高效。
① 建立项目总值班室并公布热线电话（夜间值班）。
设立日间、夜间值班负责人，24小时接受客户的报修、咨询、意见建议、投诉、会议服务等工作，并第一时间下达工作指令到各服务部门，对特殊工作要及时跟进、回访并记录备案。
② 建立工程服务值班室（夜间值班）。
根据每天报修、会议、活动的情况，布置工作；随时掌握系统运行情况，及时调整人力部署和设备运行参数；公布24小时工程夜间值班电话，根据总值班室的指令进行日常维修，提高维修工作效率。
通过建立总值班室的有效运作：
第一 可保证公司及项目对解决问题的及时性；
第二 建立首问责任制，所有投诉和需求都有专人负责跟踪、落实，直至问题圆满解决，达到客户满意；
第三 24小时的值班制度可保证客户的需求全天候地得到解决。
值班室管理模式流程图

值班室
客户
报修、投诉

责任部门主管

操作人员
通知安排监督
通知安排监督
通知安排监督
情况反馈
情况反馈
情况反馈

2、商业区域物业服务与管理
xxxxxxxxx
3、设备设施运行养护及房屋本体管理
A要求
工作项目
作业频度
质量标准
供水设施
当班：日常保养、安全操作，运行情况正常，自动控制良好，出现故障立即排除。按制度保养，定期检修。
电气自动控制齐全，管道无滴漏，运转无异常声响。有检查记录，维修保养记录。
供电设施
当班：日常检查，运行正常，记录运行情况。一旦停电，立即切换备用电源按制度保养，定期检修。
各连接处无冒火花、发热等异常现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确。有检查记录，维修保养记录。
空调设施
当班：日常保养，运行情况下启动控制良好。按制度保养。
电器完好，运转无异常声响，水泵无漏水，运行有记录。
消防设施
日常检查消控监控设备，保证设备性能处于守好状态。巡视检查消防器材。
消防中心性能完好，消防器材齐全。
公共照明灯
每天检查一遍，即坏即修设备性能处于完好状态。
灯泡正常，灯罩完好率达99%
巡视
一天一遍
掌握公用设备状况，发现有损坏、隐患，及时处理，并做好记录。

B 说明
设备设施的管理是物业管理的重点。充分发掘设备的效益潜力，不仅要做到正确使用设备、精心维护，还要全面提高运行效率，确保设备安全、稳定运行，从而提供一个良好舒适的环境，其主要管理内容包括：
制订设备系统的运行规程，部门的规章制度、管理规定和运行纪录：负责部门各类计划，包括工作计划、培训计划、改造计划、设备系统维护保养计划和设备设施大中修计划的制订和落实。
对大楼本体和共用设施的日常和定期检查维护：负责基础资料的收集和专业人员的技术培训：负责各项管理工作的定期检查与考核。
工程组划分设备运行和日常维修两个专业进行管理，由专人负责具体工作的组织和落实。设备运行的管理主要包括对房屋建筑和设施日常养护和维修的管理、对给排水的设备、供暖锅炉、消防设备、供电设备、空调系统等设备和系统的运行维护管理。日常维修要包括对配电设施和照明系统的检查和维修、日常小修维修及应急零修，每日在维修工作的同时，需对电气设备及供电线路、各层控制开关及公共照明设备进行巡视检查，将安全隐患消灭在萌芽状态，保证设备设施等运行正常，并记录在案，存档备查。
工程部各专业职能明确，但在人员配置上掌握分工不分家的原则，强调一专多能，在保证服务质量的同时，实施定期岗位轮换。
工程部设立专人，对基础资料和消耗材料实行统一管理，建立相应台帐，要保证帐目与实物相符，建立完善的设备设施档案，对大型设备建立设备设施台帐式管理。保证在日常运行维护工作中，运行记录、维修记录、保养记录、检查记录、交接班记录档案齐全，突发事件及应急处理程序、方案及措施有详细记录，做到有档可查。
重要设备系统的维护保养工作，由甲方委托的专业厂商实施，相关专业人员负责检查和监督。
对各项计划的落实、现场的管理进行检查与考核，发现问题及时提出整改措施，跟进实施，并登记存档备查。
定期组织对系统设备故障的调查分析，提出处理意见并及时落实
C 维保计划及实施方案
建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容，物业的维修养护工作中，我们将确立了“管养合一”的方针，制定合理的养护计划，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现客户满意、社会满意的目标。
D制度与规范
1、 值班及交接班制度
(一) 值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须征得主管同意，按规定办理请假手续，才能请假。
(二) 双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交班时双方在值班日志上签字。
交接班的准备工作包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具；检查设备状况等等。
(三) 下列情况下不得交接班：
1) 事故处理未完成或重大设备启动或停机时；
2) 交接班准备工作未完成时；
3) 交接班人数未能达到规定人数的最低限度时；
4) 接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时；
5) 无论何种原因，只要接班人员未到岗，值班人员不得下班。
2、配电室管理制度
配电室是供电中心，是小区的心脏部位，为确保供电系统正常运行，加强管理，特制定以下制度：
(一) 配电室全部机电设备，由电气工程师负责管理。无关人员禁止进入配电室，非本公司人员须办理书面许可才能进入。
(二) 停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。
(三) 严禁违规操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等。
(四) 供电线路操作开关设明显标志，检修停电拉闸，必须悬挂标志牌。
(五) 做好运行记录。报表数据必须清楚、准确，以便向供电局报告日负荷情况。
(六) 每班至少巡查一次，每月组织检查一次，每年大修一次，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告工程部。每班巡查内容：房内是否有异味，记录电压、电流温度、电表行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常，及时修理与报告。
(七) 供电线路严禁超载供电，配电室内禁止乱拉、乱接线路。如确需增容接线，须报工程部经理同意后，方可进行。
(八) 配电室内设备及线路改变，要报工程部经理审批，重大改变要报公司领导批准。
(九) 保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在35度以下。
(十) 配电室每周清扫一次，保持室内清洁、干净，无杂物，无蜘蛛网，无积水。
(十一) 做好防护措施，防止小动物进入电室。
(十二) 配电室内要配备应急照明灯，配备灭火器材，并保证完好及使用方便。
3、设备维修管理制度
一、 设备计划检修制度
(1) 各专业组必须制订本专业所管理设备设施的维修保养计划，对各设备进行定期维护保养。
(2) 本年度维保计划必须于上年度未制订出，并经总工批准后，颁布实施。
(3) 工程部必须严格执行《设备维保计划》，并由专人跟进检查、落实。
(4) 各专业主管是本专业设备维保的负责人，负责按计划组织实施设备的维保工作。
(5) 设备管理员在接到维保任务后，按《设备维修保养标准》中的专业标准 进行维保工作。
(6) 每项维保必须要有记载，填写“设备保养记录表”，详细记录设备维保前的情况和性能指标。维保的内容、所处理的问题、处理的方法，以及维保后设备的状况。性能指标，并交资料员存档。
二、 影响正常工作的施工和设备保养规定
为了尽量避免施工和设备保养影响正常客户工作和确保大厦运营安全，依据不同的工作内容，分别做如下规定。
（1） 凡涉及消防花洒喷淋系统的施工和设备保养，必须事先经客户批准。
（2） 凡是影响整栋大厦消防供水，如清理消防水池、检修消防大泵等工作，要上报客户批准及部门经理签字认可。在实施此类工作自始至终，工程部和安保部要加强巡视，防止意外事故发生。在重大节假日、重要活动和两会期间，不得安排此类工作。
（3） 锅炉和供暖设施检修、保养工作，务必在冬季供暖之前完成，确保供暖期间，主要设备不出故障。
（4） 空调机组检修、保养工作，务必在夏季供冷之前完成，确保供冷期间，主要设备不出故障。
（5） 配电室的设施每年一次大检修和每月列行保养，因需要暂时停电，所以一般安排在周六、周日白天进行。而在此前三天，应通过客服部通知客户事先有所准备，在施工开始前，还应在各单元门内张贴告示。若这期间小区内有重大活动，应另行安排检修时间。
（6） 电梯检修与保养，应避开电梯运行高锋期，并且要逐一进行，并在检修的电梯门口树立告示牌。
（7） 供水系统检修，如清洗高位水箱，应错开冬季锅炉运行阶段，并且安排在非营业时间进行。而在此前一天，应通过客服部通知客户事先有所准备，工程部应做好用水调度工作。
三、公共设备巡视检查制度
（1）维修人员按部门制订的巡楼安排表对责任区进行巡查，对出现故障的设备设施及时进行处理，并将详细情况记录于“公共设备设施巡楼记录表”。水暖组巡楼时还须填写“日水泵运行记录表”。
（2）维修人员巡楼时应携带常用的维修配件和维修工具，定期将损坏的维修配件返交库房，以领取相应数量的完好配件。如维修配件需临时购买时，维修人员应及时上报其专业负责人，由专业负责人填写“申请采购单”，交采购部购买。
（3）专业负责人每天应检查“公共设备设施巡楼记录表”，并应随时抽查故障点，检查维修人员的完成情况。
（4）工程部每天安排一名工程人员对大厦各个设备层进行检查，包括设备运行情况、卫生情况等内容，并对标准层的设备设施进行抽查，将详细情况记录在“工程部设备层巡视记录表”中。
5、安全操作规程
一、 配电室高压柜保养安全操作规程
1、 工作中应认真执行工作票制度，操作票制度、查活及交底制度、工作许可制度。工作监护制度、工作间断及转移制度、工作完成及送电制度以及调度规律制度等安全组织措施。
2、 保养前由电气主管对工作性质、工作范围及停电范围做详细交底，并做好工作分工。
3、 保养前将所有工具登记、检测、核对查清。
4、 由当值人员填写《工作票》、《操作票》主管签字确认后进行倒闸操作。
5、 停电后对保养的设备进行验电、放电、挂地线、挂标示牌。
6、 工作要求细致认真，不嬉笑打闹，工服穿戴整齐，衣兜内严禁装工具、杂物等。
7、 保养范围包括：
1) 高压电缆外观清扫。
2) 高压柜内外清扫。
3) 各接地螺丝紧固。
4) 控制线紧固。
5) 高压进出线电缆接头压接紧固。
6) 高压真空断路器操作机构清扫、调整。
7) 摇测高压电缆并记录，摇测完毕放电。
8、 保养工作中，当值人员只做协助工作，并随时巡视系统运行情况。发现问题及时报告主管。
9、 保养完毕后，拆除标示牌，临时接地线，清点现场工具和材料，不应有遗漏。
10、 由工作负责人对工作范围进行全面检查，认为无问题后，宣布工作终结，全体人员撤离工作地点后，方可办理送电手续。
11、 全部工作完成后，由当班人员对全部工作及相关数据填写《高压设备保养记录》。
二、 低压配电柜保养检修安全规程
1、 停电检修前三天向部门经理及客户提出，并说明停电时间、停电范围，经客户同意后执行。工作当天停电前应用电话等方式再次上报部门经理，以便做好停电的准备工作。
2、 正式检修前办理《工作票》、《操作票》，并由主管签发。
3、 严格执行《工作票》、《操作票》的检修程序和布置。
4、 采取保证安全的组织措施，认真执行工作监护制度。
5、 采取保证安全的技术措施，实行停电、验电，挂装地线，悬挂安全标志。
6、 对要检修的设备进行放电，挂地线处理。
7、 对设备进行清扫；对锈点进行处理；对接点进行紧固；对变形破损零件及时进行更换。
8、 检修操作完毕后，应做检查测试，并做测试记录。确认恢复正常状态后，按《操作票》程序正式送电。
9、 工作完毕后要填写工作记录。
10、 注意事项：
1） 必须有电气负责人或指定负责人在场监护、指导；
2） 工作前必须验电；
3） 检修人员必须会操作设备并熟悉设备的电气机械联锁情况；
4） 清楚了解哪些线路为双路供电；
5） 遵守工作完毕的检查制度。
三、 电容器操作规程
1、 目的：所有值班人员均应正确操作电容柜，并保证功率因数在0.9以上，保证设备及人身安全。
2、 操作程序：
（1） 正常运行时，由电容器柜上自动投切装置按照运行状况自动循环投切电容组，值班人员须将原先情况记录在《值班记录簿》上。
（2） 正常停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相反。
（3） 事故情况下，如突然停电，必须先将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过高超过电容器允许值。
3、 注意事项：
（1） 电容器组开关跳闸后，在未查明原因前不准强行送电。
（2） 电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必须在断开电源三分钟后进行。
4、 巡检制度：
（1） 电容器的巡查内容如下：
a． 电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象；
b． 各接头接触是否良好，有无发热，变色现象；
c． 电容器组有无异常响声或放电火花；
d． 电容器有无异常气味。
（2） 巡查工作完成后，在《值班记录簿》上做好记录。
5、 维护保养：
（1） 运行中的电容器组，每年至少进行一次停电清扫、检查，其内容如下：
a． 清理外壳、架构通风孔等上面的灰尘；
b． 检查各紧固部位的螺丝有无松动；
c． 检查保护装置情况是否完好；
d． 检查空气开关及接触器的触头有无烧蚀现象。
（2） 全部工作完成后，在《检修记录上》上做好记录。
四、 配电室电气安全规程
1、 配电室值班人员必须取得劳动部门核发的“高压运行维修”操作证才可上岗，值班人员必须熟悉大厦的供电方式，供电范围及各种设备的技术参数。
2、 运行值班人员必须严格按照值班员职责和交接班制度执行。
3、 值班人员每小时巡视一次变配电室设备运行情况，巡检内容主要有：
1） 高压进线电压、电流是否正常。
2） 高压各支路出线开关运行是否正常。
3） 变压器运行声音、温度是否正常。
4） 低压主进及各支路负荷仪表指示是否正常。
5） 电容补偿器运行及补偿值是否正常。
6） 三相负荷是否平衡，三相电压是否正常。
7） 电站内电气设备表面应无浮尘，站内各角落无杂物。
8） 电站内电气设备运行是否有异常及异味等。
9） 直流屏运行数据应在规定范围内。
10） 室内照明是否正常，应急照明是否正常，室内外通道是否畅通。
11） 填写《值班运行日志》、《工程部工作日志》。
4、 每月安排各班清扫配电柜，并检查设备状况，发现问题及时处理或报主管 。
5、 在高锋负荷和异常天气时，对电站内设备应进行特殊检查：
1） 处于高锋负荷时，应检查电气设备的负荷和各电气联接部位的发热情况；
2） 雷雨时，应检查电站周围墙面及屋顶是否有渗漏现象，如发现异常，应做临时处理并马上报告上级领导。
3） 低压母线、设备或电气联接部位非超负荷产生的过热温度超过极限时，应先迅速停断次要负荷以控制温升，然后再停断缺陷设备的供电进行检修。
6、 电气设备运行中发生异常情