房地产开发项目范围管理.docx

房地产开发项目范畴治理

摘 要
当前，我国房地财产生长迅速。土地供给量阶段性失控，高额利润及相对低的门槛吸引资本流入，导致大量开发产物打击市场，供大于求。房地产产物利润空间的淘汰，企业竞争态势的日趋猛烈。为了在竞争猛烈的房地产开发业立足不谋求生长，有须要对每个项目进行公道有效的治理运营。范畴治理是项目治理的重要内容之一，对其他治理起指导作用。只有确定了项目范畴并对范畴实施控制，才气有效开展下一步事情。
本文在项目治理根本知识底子上，着重阐发了项目范畴治理的全历程，系统地介绍了项目，项目治理和项目质量治理的根本观点和治理要领，对项目范畴治理历程中涉阐发与研究。最后通过实际案例对某房地产开发项目范畴治理进行了系统阐发。
要害词：项目治理；房地产项目；项目范畴治理
第一章 绪论

随着我国经济的飞速生长，房地财产也在蓬勃地生长起来，已经成为百姓经济的支柱性财产。
房地产开发企业之间的竞争越来越猛烈。房地产开发企业要在暴虐的竞争情况中生存并取得生长，必须对每一个项目有准确深入的市场洞察力、敏锐的战略眼光和娴熟的专业操纵本领，科学公道地控制房地产项目开发历程中每一环节，，从而实现预期利润。
当前，我国房地产开发项目治理水平有了很大的提高，大部分房地产企业开发项目的治理还存在一定的不敷，还需要进行大量的研究和实践摸索。
另一方面，从项目治理自己而言，范畴治理是其中的重要部分。正确地确定项目治理的范畴对项目的乐成十分重要。项目的范畴确定得欠好，就可能造成项目用度的提高；导致意外的变动，从而打断项目的实施进度，延长项目完成时间甚至导致项目的失败。
正是基于以上事实，本文力图通过案例研究，探索项目范畴治理要领在实际项目治理中的运用，以更好地指导息争释房地产企业项目治理的实践，为房地产开发项目治理的生长作出孝敬。

文章在简朴对项目治理做了界说和内容描述的底子上，进一步细化，给出了项目范畴的界说及其目的和作用，然后提出了房地产企业项目治理的观点，阐发了当前海内房地产企业项目治理中范畴治理的具体操纵。
在接下来的几章中，文章是这样摆设的：
第二章给出了项目的观点特点，项目治理的界说和特点，以及项目治理的内容，并扼要给出了项目治理的大抵流程，以使读者对项目治理有整体上的理解。
第三章 是本文的重点章节之一，继承给出项目治理中范畴治理的观点，论述了范畴治理的作用，以及范畴治理的一般框架。作为范畴治理的东西，对事情剖析结构图进行了简朴描述，最后给出了房地产开发项目范畴治理的内容和历程。
第四章 在第三章底子上对具体项目的全历程范畴治理进行了阐发，将项目范畴治理的理论知识用于实际案例，以对实际项目范畴治理进行指导。
结构图：
房地产开发项目范畴治理
绪论
项目治理
房地产开发项目范畴治理
研究目的和意义
研究内容
项目观点
项目治理流程
项目治理根本知识
范畴治理
房地产开发项目范畴治理描述
事情结构剖析
项目治理观点

治理流程和框架

项目治理意义

结语
总结
评价

第二章 项目范畴治理的根本理论

种种有组织的运动分为两种类型:一类是重复性、连续性的运动，人们称之为“运作”，另一类是奇特性、一次性的运动，人们称之为“项目”。
在项目治理知识体系(PMBOK)中项目被界说为:为创造奇特的产物、办事或结果而进行的一次性努力。也就是是说，项目是一次性、多任务的事情，具有明确划定的开始和结束日期、特定的事情范畴、预算和要到达的特定性能水平。此界说包罗三层寄义:
（1）项目是一项有待完成的任务，有特定的情况与要求。
（2）在一定的组织机构内，利用有限资源(人力、物力、财力等)，在划定的时间内完成任务。
（3）任务要满足一定性能、质量、数量、技能指标等要求。
由界说显见，项目具有以下特点：
(1)项目的一次性。也可称为单件性，这是项目最主要的特征。是识别项目与运作的要害特征。一次性不是指历时短，而是指一个项目的历时是有限的，有明确的开始和结束期。当确定的目标到达之后，项目就会中止。
(2)项目的奇特性。奇特性是指以前从未以完全相同的方法并由完全相同的人来完成。一个产物或办事也许其所属类别的范畴很大，但这不会影响他的奇特性。如制作的楼房，虽然成千上万，但每一个楼房却是奇特的一一它有差异的物主、差异的设计形式、差异的地理位置、差异的承包商等。
（3)项目目标的明确性。每个项目实施以前，就必须进行周密的操持，划定总事情量和质量尺度，划定明确的时间界限、空间界限、资源(人力、质料、设备及资金等)的消耗限额。项目的目标包罗结果性目标和约束性目标，结果性目标是对功效性的要求，如新建一所学校可容纳的学生人数等;约束性目标是指限制条件，包罗期限用度及质量等，这些目标是具体的、可查抄的，实现目标的步伐也是有形的、可操纵的。
(4)项目的整体性。项目是为实现目标而开展的任务的聚集。它不是一项伶仃的运动，而是一系列运动的有机组合，从而形成一个完整的历程。强调项目的整体性，也就是强调项目的历程性和系统性。

美国项目治理学会(PMI )把项目治理界说为:“项目治理就是把有关知识、技能、要领和东西应用于项目运动，以到达或凌驾利益相关者的需求及期望的历程。”
钱明辉、凤陶在其编著的《项目治理一晋升为经理人的敲门砖》(中华工商联合出书社出书，2001年4月第一版)一书中如此对项目治理下界说:
“项目治理是一门新兴的治理科学，它是指在较短的时期内，为了形成一个既定的特殊的任务目标，并通过纵横相结合的运行机制，到达对企业有限资源进行有效的筹划、组织、控制的一种系统治理要领。首先，项目治理要乐成到达一个特定的目标:其次，这个目标的实现要受到工期、预算及其他条件的限制;最后，为了到达预定目标并同时满足限制条件.就必须接纳科学而有效的要领进行治理。”
以上两种界说说明了项目治理一词的两种寄义，其一是指一种治理运动，其二是指一种治理科学。基于此，我们接纳项目治理的如下界说：项目治理就是一项目为东西的系统治理要领，通过一个临时性的柔性组织，对项目进行高效的筹划，组织，指导和控制，以实现项目全历程的动态治理和项目目标的综合协调和优化。
项目治理的特点：
(1) 普遍性： 项目作为一种创新运动普遍存在于我们人类的社会生产运动之中。
(2)目的性：项目治理是一种目标治理。一切项目治理运动都是为实现“满足或逾越项目有关各方对项目的要求与期望”这一目的办事的。
(3)奇特性：项目治理既差异于一般的生产办事运营治理，也差异于通例的行政治理，它有自己奇特的治理东西(即项目)，有自己奇特的治理运动，有自己奇特的治理要领和东西，是一种完全差异的治理运动。项目是奇特的，教诲技能领域的科研项目也是如此。
(4〕集成性/综合性：项目治理要求必须充实强调治理的集成性特性。例如，对付项目工期、本钱和质量的集成治理，对付项目、子项目的集成治理等等。
(5)创新性：项目治理是对付创新的治理；任何一个项目的治理都没有一成稳定的模式和要领可供参考，必须通过治理创新去实现对付具体项目的有效治理。

11）从项目运动的历程分别
项目治理包罗项目决策、项目筹划设计、项目实施、项目终结与项目后评价
项目决策：项目立项以前的全部运动，包罗时机研究、可行性阐发、评估、
批准等事情。
项目筹划设计：指在项目决策后所进行的项目实施方案的制定、设计及相应的准备事情。
项目实施：指凭据设计文件，组织资源、实现项目筹划和设计文件要求的历程。
项目终结和项目后评价：指项目的移交、吸收事情及项目目标实施效果的评价运动。
2）从项目治理知识领域角度分别
项目治理内容包罗:项目综合治理、项目范畴治理、项目进度治理、项目本钱治理、项目质量治理、项目资源治理、项目信息治理、项目风险治理、项目采购治理、项目宁静治理。
3）从治理职能角度分
项目治理包罗项目筹划、组织、指挥、协调、控制等五个方面。
项目筹划：这是项目全部实施运动的底子和依据，包罗种种决策、筹划和设计事情。
项目组织：指项目组织机构的创建、责权分别、组织更新调解，以及项目种种责任人的选用、考核评价、鼓励等。
项目指挥：指项目实施的领导、指令、高度等
项目协调：指项目内外人际干系协调、资源总体平衡与调解等。
项目控制：指项目查抄监视、信息反馈、调解修正等。
4）从项目投入资源要素角度分
项目治理包罗项目资金财政治理、项目人事劳动治理、项目质料设备治理、项目技能治理、项目信息治理等。
项目资金财政治理：包罗项目投资预算、资金筹措及财政本钱治理等。
项目人事劳动治理：包罗项目治理人员、专业技能人员和劳工的招聘、组织考核、评价鼓励等。
项目质料设备治理：包罗项目质料设备的采购、保管、配置运用和控制等。
项目技能治理：包罗项目技能开发/引进、技能尺度、技能方案等。
技能信息治理：包罗项目信息的收集、整理和加工、通报、应用等。
5）从项目目标和约束角度分别
项目治理包罗项目进度治理、项目本钱治理、项目质量治理等。
项目进度治理：包罗项目进度筹划、进度查抄监视、进度控制。
项目本钱治理：包罗项目本钱估算、项目本钱筹划、项目成天职析与控制和项目财政治理。
项目质量治理：包罗项目质量筹划、质量包管体系的创建、项目质量查抄监视、项目质量阐发与控制。

第一阶段：创建项目治理组织
首先凭据项目的需要，任命项目经理，创建项目治理网络，明确项目治理网络中种种人员分工及职责。
第二阶段：创建项目筹划
创建一个考虑周全的筹划，这对任何一个项目的完成都是很要害的。项目开始运行，项目治理历程就将涉及监控整个进度，以确保一切相关运动按筹划进行。
(1)清晰地界说项目目标。
(2)把项目事情范畴详细分别为大的“部件”或事情包：为了实现项目目标，必须界定对应每一个事情包必须执行的具体运动。并以网络图的形式图示描绘运动，表明实现项目种种运动之间的须要的序次和相互依赖性。
(3)做一个时间估算，预计完成每一项运动需要花多长时间。应确定一下每项运动需要用到哪些资源，每种资源要用几多，才气在预计的期间内完成项目。
(4)为每项运动做一个本钱预算。
(5) 估算项目进度筹划及预算，以确定项目是否能在预定的时间内，在既定的资金与可利用资源的条件下完成。如无法完成，应当接纳哪些调解步伐以适应项目事情。
第三阶段：项目实施控制
项目开始后要监控进度，以确保一切是按筹划进行的。有效地控制项目
的要害点，是适时地定期查抄实际进度，并与筹划进度相比力，如有须要，立即接纳纠正步伐。
第四阶段：项目评价
项目实施后，要对整个筹划目标与实际完成情况进行比较总结，并对各
相关单位及人员的事情进行评价，总结经验。

项目范畴是指为了乐成到达项目的目标，即为了交付具有所指特征和功效的产物，项目所划定要做的，简朴的说就是项目要做什么，如何做，才气交付该产物，所谓项目范畴治理，是指为了实现项目的目标，对项目的事情内容进行确定和控制的治理历程。项目范畴包罗项目的最终产物或办事以及实现该产物或办事所需要做的各项具体事情。因此，项目范畴治理就是为乐成地实现项目的目标，划定或控制哪些方面应该做，哪些方面不应做，即界说项目的领域。它的首要任务就是使项目包罗且只包罗所有需要完成的事情。

范畴治理对项目其他治理起到了指导作用。确定了项目范畴，也就确定了项目的事情界限，明确了项目目标和项目可交付的结果。确定项目范畴对治理来说可以产生如下作用：
(1） 便于估算用度，时间和其他资源。只有项目的事情界限界说清楚，项目的具体事情内容明确，才气正确预计项目所需的用度，时间及其他资源。
(2） 确定了进度丈量和控制的基准。项目范畴是项目筹划的底子，项目的范畴确定了，就为项目的筹划和控制打下了底子。
(3） 利于明确责任，清楚地分派任务。项目范畴简直定就确定了项目的具体事情任务，为进一步分派任务打下了底子。
而如果不能有效界说控制范畴，就会造成：
（1） 项目实际要求的事情由于没有明确界说而不能有效执行，这势必会危害项目最终目标的满足
（2） 事情内容不在项目事情范畴内，却因为范畴治理的不妥而被执行，大概项目范畴盲目扩大，都市影响项目的预算。

范畴治理的历程包罗：确定项目的需求，界说范畴筹划，范畴治理实施，范畴变动控制，范畴核实等。
（1）确定项目的需求：一般而言，一个项目只有在可行性研究或开端筹划完成之后才气正式启动。而项目的启动的决定因素包罗：市场需求、商业需求、主顾需求、技能进步需求和执法需求等。
（2）界说范畴筹划：即界说和筹划项目目标、可交接结果、约束条件及治理计谋等。
（3）范畴变动控制：客户通常不能一开始就确定所有需求，并且情况会随时间而变革，如果不能包涵变动，那么最终解决方案可能就达不到应有的代价。 如果变动失控，则可能导致整个项目的失败，因此，必须进行范畴变动控制。
一般认为在范畴变动流程中有四个要害点必须严格控制，即:有权确认变动的人、什么样的变动需要执行、变动的影响多大、客户是否担当变动的代价 。因此，通行的做法是事先应明确客户方有权提出变动请求的人员和项目组有权受理变动的人员，并且变动请求必须有书面质料，对客户提出的范畴变动必须进行审核，决定哪些变动需要修改和何时修改；对变动的代价和对项目的影响要进行评，最后，要让客户对付明显的变动做出确认。
项目范畴治理
项目范畴治理框架

范畴核实
启动
范畴筹划体例
范畴界说
范畴变动控制

事情剖析结构
绩效陈诉
变动申请
范畴治理筹划
事情结果
产物筹划

范畴说明
约束条件
假定
其他筹划体例
输出
历史信息
产物描述
战略性筹划
项目选择尺度
历史信息
产物描述
项目章程
约束条件
假设

查抄
产物阐发
收益、成天职析
替换方案确定
专家评定
事情剖析模板剖析
项目选择筹划
专家评定
范畴变动
丈量增补筹划
体例历程

项目章程
范畴说明
事情剖析结构
正式担当
范畴变动、纠正步伐
教导

产
第三章 房地产开发项目范畴治理

房地产开发项目作为项目的领域之一，既具有十分典范的项目共性特征，又具有其奇特的本性特征：
(1) 有明确界定的目标与限制:即在一定的范畴、时间、本钱、品质限制下，通过(特定时期的)努力以创造供客户使用的居住或商务房产，并提供或委托其它物业公司提供物业治理办事。
(2) 项目的执行要通过完成一系列相互关联的任务，也就是说:许多差异的任务以一定的顺序完成，以告竣项目目标。
(3) 项目需运用种种资源来完成任务。包罗差异的人力、组织、设备、原质料和东西、大众干系资源等。在海内大众干系资源具有十分重要的意义，房地产项目尤其需要来自行业主管、政府部分、周边情况的支持。
（4）项目具有具体的时间筹划或有限的寿命。每一个项目都有明确的开始与结束。房地产项目的生命周期一般为2-5年不等，具体应凭据项目的资金与销售状况确定适当的开发周期 。
（5）房地产开发项目具有较大的不确定性。由于项目涉及的范畴广，任务庞大水平较高，运用的资源量较大，建立投入资金量及投资强度大，因此项目治理的水准对项目产物的影响极大，这种影响愈是在项目初期对项目产物的影响愈大，随着项目时期的延伸逐渐削弱。
（6）房地产项目具有风险高、投资大、收益高的特点。项目的成败对开发商具有极其重大的影响，成则高收益，投资接纳期短，利润空间大;败则衡宇滞销，资金难以接纳，银行贷款无法归还，或开发商巨额亏损，无力自拔。
（7）房地产项目是唯一无二的、一次性的努力，具有唯一性。因为房地产开发项目的产物分属于差异的业主、设计差异、地理位置差异、承包商差异，因此没有完全相同的房地产开发项目。
（8）每一个项目都有客户。客户是提供须要的资金，以告竣目标的实体。房地产项目的终端客户是购房者，房地产开发商是项目的投资、治理与实施者。因此它要求治理项目的人员和项目治理团队必须准确掌握市场客户需求，乐成完成项目各项控制目标，以实现预期销售值，得到利润。

房地产企业项目治理指在房地产开发建立中的围绕项目全历程运作的企业治理。它是指在一定的时期内，为了完成房地产企业(一个或多个并行)既定开发项目任务目标，通过项目治理的运行机制，到达对房地产企业有限资源进行有效的筹划、组织、控制从而实现既定开发项目任务目标的一种系统治理要领。首先，房地产企业项目治理是为了乐成实现(一个或多个)并行既定开发项目任务的目标。其次，这个既定开发项目任务的目标的实现要受到工期、预算及其他条件的限制。基于房地产开发项目的庞大性，我们认为对项目进行范畴治理是须要的，对范畴的设计将大大增加项目乐成的可能性。
房地产范畴治理的主要内容包罗：确定主要的治理问题，体例项目筹划，例如项目的生命周期、事情分工、结构网络、治理流程、变动的实施等等。
启动阶段的范畴治理
1.市场观察:着手了解地块周边区域的房地产状况。包罗本地经济生长状况、市政设施、交通状况、未来筹划、人口、收入水平、消费方法、需求、房地产供给、代价、房地产租金等。
2.项目根本定位:凭据市场及筹划要求，开端确定项目的根本内容是销售东西、销售代价、户型及组合、确定高中低的档次、本钱估算、利润估算等。

凭据项目定位及筹划要点，明确系统范畴，并进一步细化。
1.确定项目范畴，编写正式的项目范畴说明书，并以此作为未来项目决策的底子。范畴说明书包罗项目目标、界说项目所应交付的产物(包罗中间产物和最终产物)、项目的根本内容等。随着项目的进展，这份文件可能需要修改或细化，以反应这些界限的变革。范畴说明书至少应该包罗以下四个部分:
1）项目商业目的：凭据项目章程可以对此进行界说，项目的商业目的对项目筹划制定和实施历程中的决策制定提供依据。
2）项目产物或办事描述
3）项目交付物：凭据条约内容，条约划定的交付物。交付物的完成意味着条约履行的完成。
4）项目目标：包罗对项目进度的要求、本钱的要求、预测利润的要求等。

一个项目包罗许多内容，一个项目组也有许多事情人员，项目组完成整个项目的历程，就是项目组当中的差异人员分别完成项目中的差异任务的历程。为完成项目，必须把项目进行剖析，创建一个事情剖析结构（Work Breakdown Structure,简称为WBS）。
1. WBS图条理
由于事情剖析既可按项目的内在结构，又可按项目的实施顺序。项目的庞大水平和范围巨细各部相同，因而形成了WBS图的差异条理。
2. WBS的编码
为了简化WBS的信息交换历程，常利用编码技能对WBS进行信息转换。编码设计与结构设计是有对应干系的。结构的每一条理代表编码的某一位数，有一个分派给它的特定的代码数字。在最高条理，项目不需要代码；在第二条理，如果要治理的要害运动小于9（假设只用数字来编码），则编码是一个典范的一位数编码，如果用字母，那么这一层上就可能有26个要害运动，如果用字母加数字，那么这一层上就可能有35个要害运动；下一条理代表上述每一个要害运动所包罗的主要任务，这个条理将是一个典范的两位数编码，其灵活性范畴为99以内，大概如果在加上字母，则大于99；以下依次类推。
在WBS编码中，任何品级的一位事情单位，是其余全部次一级事情单位的总和。如第二个数字代表子事情单位（或子项目）——也就是把原项目剖析为更小的部分。于是，整个项目就是子项目的总和。所有子项目的编码的第一位数字相同，而代表子项目的数字差异，紧接着背面两位数字是零。再下一级的事情单位的编码依次类推。
制定WBS的历程非常重要，因为在项目的剖析历程中，项目经理、项目成员和所有到场项目的职能经理都不得不思考该项目的所有各个方面。
WBS可以为项目执行绩效评测和项目控制提供一个基准。范畴界说就是把项目的主要可交付结果(如范畴说明书中所界说的)分别为较小的、更容易治理的单位。范畴界说的东西主要是事情剖析结构样板。利用WBS进行剖析时应当注意以下三点:
1)树立“可筹划量”观点。能够作为WBS剖析元、进入项目筹划图的信息
即为“可筹划量”，它是项目的精华和“龙骨”。项目进行历程中，团队运转、人际干系、协调方法、相同本领和风险治理等方面是不可能筹划的，是无法放进WBS的，是“非筹划量”，对这部分也不能置之不管。
3)项目事情的范畴是无形的又是可控的。对范畴的限制主要来自三个方面:本钱预算、筹划时间和质量尺度。差异的项目要求差异，但没有在这三个方面都不受约束的项目，因此，对事情的剖析要切合限制条件的要求。
4)按剖析的纪律去办。WBS是事情逻辑的有机体，不是“领导”认为怎样
就会怎样;差异类型的项目剖析，有着差异的要求，因此，要凭据项目自身的纪律去办，挣脱“工程技能项目”模式的影响;项目的范畴是经常变革的，是一个从不确定到确定，再到不确定的循环往复的历程，因此，WBS也要随之更新。
2)重视“界限问题”。明确范畴是WBS、实施筹划(配合认可的“基线筹划”)和对种种界限(组织界限、技能界限、人际界限、多少界限、物理界限)的认可。无论是哪种类型的项目，范畴的治理都是动态的，存在着模糊界限、谈判界限和搭接界限的问题，所以要重视对界限问题的处置惩罚。
制定WBS的历程如下:
（1) 得到项目章程或条约。
（2) 约见有关方面的人员，团体讨论所有主要领域阶段。
（3) 剖析项目事情.如果有现成的模板，应尽量使用。
（4) 画出剖析出来的树状图。
（5) 在上述第(4)步中，你可以在WBS的较上条理上界说子项目或生命周期阶段。
（6) 将主要项目可交付结果细分为更小的、易于治理的组分或事情
（7) 事情包必须详细到可以对该事情包进行估算(本钱和历时)、摆设进度、做出预算、分派卖力人员或组织单位，以便顺利完成项目。
（8) 验证上述剖析的正确性.如果发明较下条理的项没有须要，则修改组成部分。
（9) 如果有须要，创建一个编号系统。

在筹划阶段，应用WBS模板对项目范畴进行了剖析，把一个完整的项目一层一层地剖析，从而制定出详细周密的项目实施筹划。而在实施阶段，接纳和WBS
剖析相反的顺序，从WBS的最底层开始，一步一步向上整合，直到完成整个项目。
在实施历程中对项目范畴进行治理，目的是为了包管项目中应该做的事情得以完成并可以满足要害项目干系人的期望，同时包管项目团队没有在不须要的项目外事情上耗费项目资源。项目范畴治理的目的是为了包管整个项目范畴既无溢出也无缩水。
1. 项目范畴的核实
项目范畴确认事情包罗两方面，一是由信息系统集成项目客户确认通过项目范畴界定给出的项目事情范畴，二是确认实际实施完成的项目范畴是否切合项目范畴筹划要求。范畴的核实是项目的利益相关者，如项目提倡人、客户等，对项目范畴进行最终确认和担当的历程。核实历程要求重新审查项目产物和事情结果以确保一切都正确无误并令人满意地完成了。
项目简直认必须体例成正式的项目范畴治理文件，如果项目被提前终止，范畴核实历程应确定项目完成的条理和水平，并将其形成文件。
2. 项目范畴偏差及调解
当项目某项交付物不能凭据原定的验收尺度得到验收是，就意味着该项目交付物出现了偏差。。
范畴偏差会给项目造成一定的影响。项目本钱会因之上升，因为项目交付物不能验收，一再返工会增加返工本钱，甚至客户会由于交付物偏差返工而造成延误，最终导致客户满意度下降、项目团队士气低沉、效率下降。在项目范畴偏差被识别之后，必须凭据偏差形成的原因，迅速制定纠偏步伐并贯彻实施。
1.停止超出项目范畴的事情;
2.查抄并完善项目范畴变动控制流程并在实施中严格执行;
3.查抄是否项目所接纳的产物存在质量问题而导致交付物不能验收，若是，
则应调换有质量问题的产物；是否设计方案存在问题，若是，则应该重新设计，并重新经过会审；是否实施人员的技能水平存在问题，若是，则应该调换技能人员;
4.重新澄清项目范畴筹划和交付物验收尺度。

房地产项目中的变动是经常性的，但是如果变动失控，结果也非常严重，甚至于导致整个项目失败。因此，必须进行范畴变动治理。变动控制的目的不是控制变吏的产生，而是对变动进行治理，确保变动有序进行。
房地产开发项目变动主要是设计优化和市场销售变革引起。业务部尽快提出修改发起，项目提供论证，公司决策，业务部落实设计修改单。工程部卖力执行修改，需要签证的，核实现场情况后确认。
范畴变动实现可遵循下面的流程：
提交变动请求:项目的任何关系人均可提交变动请求。通过将变动请求状态。
设置为已提交变动：请求被记载到变动请求追踪系统中并安排到变动控制委员会(CCB)复审行列中。
复审变动请求:此运动的作用是复审已提交的变动请求。在CCB复审集会中对变动请求的内容进行初始复审，以确定它是否为有效请求。如果是，则基于小组所确定的优先级、时间表、资源、努力水平、风险、严重性以及其他任何相关的尺度，判定该变动是在当前公布版的范畴之内照旧范畴之外。
确认重复或拒绝:如果猜疑某个变动请求为重复的请求或已拒绝的无效请求(例如，由于操纵符错误、无法重现、事情方法等)，将指定一个CCB代表来确认重复或已拒绝的变动请求。如果需要的话，该代表还从提交者处收集更多信息。
更新变动请求:如果评估变动请求时需要更多的信息，大概如果变动请求在流程中的某个时刻遭到拒绝，那么将通知提交者，并用新信息更新变动请求。然后将已更新的变动请求重新提交给CCB复审行列
摆设和分派事情:一旦变动请求被置为已打开，项目经理就将凭据请求的类型把事情分派给符合的脚色，并对项目时间表做须要的更新。
进行变动:指定的脚色执行在流程的有关部分中指定的运动集，以进行所请求的变动。
核实变动:指定的脚色解决变动后，在事情中加以核实。

第四章 案例阐发

本项目位于A市，A市是重要的产业基地和交通枢纽，经过50多年的建立A都市超范围生长。近期，政府加大都市内环旧城整体改革力度，交通路网正连续改进，焦点区域地块市场公然，希望联动周边三镇，打造都市焦点区，从而开始了范围庞大的都市改革、交通改革，房地财产前景良好。2008年开工面积增长大于竣工面积，土地市场大幅放量、投资迅猛增长。随着多家知名品牌公司进驻A市，后续竞争将十分猛烈。

某项目总修建面积约10万平方米，由一栋26层级写字楼，一栋中等型30层纯住宅，一栋30层投资公寓楼组成，其中1-3层商务楼面积2万平方米，筹划有大型超室，购物中心等商业形态。13000平方米两层大型地下车库。

1. 在项目启动阶段
项目需求阐发：主要是对客户需求进行提炼、阐发.
1.总体竞争格式猛烈，本项目入市时机相对较早可以提前占据客户心理位置。
2.目前A市消费者主要照旧以地区性和地缘性客户为主，但趋势表明，中心区高价楼盘客户在地区来源上周边都市置业者比例上升，知识条理逐步提高，置业年轻化现象明显，认可正面的筹划引导，认可实力与品位，生活纪律，重视家庭生活和子女教诲，宁静、景观情况、物业办事品质、其他因素成为重要的因素。
2.项目筹划阶段：
一、项目目标与项目描述
项目部确定了项目目标详见项目目标描述表。
项目名称
X项目
项目目标

交付物

设计制作一幢一流设施和智能型的综合楼。总修建面积约莫10万
平米.地上修建面积80 7万平米，地下修建面积l0 3万平米。
交付物完成准则
工程设计、制作、室内外装修的要求
事情描述

土建主体结构、设备安装、智能化系统、室外总平
事情范例

依据国度建立工程的有关范例

所需资源预计

资金、人力、设备的需求预计
重大里程碑

2009年6月30日开始，观点设计、筹划方案设计、开端设计、施工图设计的完成时间为2009年12月31日。
工程试桩、工程桩完成时间20010年6月30日。
土建主体结构工程完工2011年7月30
日
工程竣工验收时间2012年6月30日。

（1）接纳例会制度，对项目的结果和问题实时通报，以对产生的问题实时作出决策。
集会召开隔断
集会内容
每日
小组当日事情摆设
每周例会
本周进展陈诉，下周主要事情
阶段性例会（开始）
上阶段目标结果回首，下阶段目标结果筹划
阶段性例会（结束）
阶段结果报告

（2） 项目组在项目的各个里程碑阶段，提供各阶段结果的交付物，有用户加以确认。确认以后，才开始进入下一阶段的事情。
事情名称

抄送部分

要害点名称

查抄时间

查抄实施人

任务编码

陈诉日期

陈诉份数

查抄的项目内容

实际进程描述

存在的问题

发起与预测

查抄结果

查抄卖力人

签字

日期

4. 范畴变动治理流程
为了防备项目范畴的无效蔓延，包管项目顺利进行，在项目范畴治理中接纳了一套严格、实用、高效的变动控制流程，即项目的范畴变动治理是通过提交和吸收变动申请、审核和记载变动申请、确定变动申请的可行性、批准变动申请以及实施和结束变动申请这五个要害步调来完成的。
对付实际提出的范畴变动请求，通过以下的评估尺度进行判断:首先判断这一变动是否对要害业务组成要害的影响。如果不是不担当该变动申请;如果是，
一般赐与满足。
下表给出了项目范畴变动审批单
项目信息
项目名称
客户名称

项目经理:

变动需求信息
需求日期: 文档编号:
变动申请人
变动描述:
变动原因:

变动对范畴的影响:
评估信息
评估人:
评估意见:
签名:
日期
审批信息
审批人:
审批意见:
签名:
日期:

第五章 结论

本文从范畴治理入手，研究了房地产企业项目治理系统在实际中的应用的运用，并通过案例论述了在房地产开发项目中范畴治理的操纵。
有上面的讨论及案例的阐发，我们可以得到下面的启示：
1）任何事都应当先筹划再执行。详细而系统的由项目组织成员到场的筹划才是项目乐成的唯一底子。当原有筹划不适应情况的变革时，应制定一个新的筹划。项目经理和项目小组在项目开始时，就应当形象化地描述项目的最终目标，以确保与项目有关的每一小我私家都能记着。项目本钱的各个细节都应当清楚、明确、绝不暗昧，并确保每一小我私家对此都告竣了一致的意见。
2）接纳渐进方法逐步实现目标。试图同时完成所有的项目目标，是不现实的。项目目标只能一点一点地去实现，并且每实现一个目标就进行一次评估，确保整个项目能得以控制。
3）要想得到项目乐成必须对项目目标进行透彻的阐发。只有充实了解项目目标的各个方面和影响项目目标的种种因素，才气制定实现项目目标的满意方案。如果只停留在项目目标的外貌，而没有透彻阐发，项目乐成的时机将是相当小。

1.房地产行业由于其特殊的行业性质，它与地区性有很大的干系。差异的地区，由于经济、文化生长的水平不一样，房地产行业的生长水平也不相同。所以差异地区房地产企业的组织、运作模式也有很大差异。本文选取了一个具有一定典范性的房地产开发项目。但由于对项目治理这一课程系统学习的深度不敷，同时因为资料偏少的缘故，本文不可制止地带有片面性。
2.本文限于选题，仅从范畴治理一个方面阐发房地产开发项目，以期对房地产开发项目的范畴确定和控制讨论，并用于实践。房地产开发项目这种高风险、高动态的项日，要实现乐成操控，必须注意项目的系统性。一个乐成的房地产开发项目治理，仅有范畴治理是远远不敷的，还必须与本钱治理、资源治理、风险治理等项目配合。

参考文献
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