房地产项目经济评价方法.docx
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1、房地产开发项目经济评价要领目录 第一章 总 则第二章 房地产市场观察与预测第三章 房地产开发项目筹谋第四章 房地产开发项目投资与本钱用度估算第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措第六章 房地产开发项目财政评价第七章 房地产开发项目不确定性阐发第八章 房地产开发项目方案比选第九章 房地产开发项目综合评价第一章 总 则 (第六章) 第一条 房地产开发项目(以下简称房地产项目)经济评价,是房地产项目可行性研究的重要组成部分,是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地财产康健生长,淘汰房地产开发投资的盲目性,提高房地产项目经济评价质量,制定本要领。 第二条 房地产项目应凭据社会经济生长的需要和都
2、会总体筹划的要求,运用微观效益阐发与宏观效益阐发相结合、定量阐发与定性阐发相结合、动态阐发与静态阐发相结合的要领,做好经济评价事情。第三条 在房地产项目经济评价中,凭据房地产项目未来获取收益的方法,可将房地产项目主要分为下列类型:一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方法得到收入、接纳开发资金、获取开发收益,以到达盈利的目的。 二、出租到房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方法得到收入、接纳开发资金、获取开发收益,以到达盈利的目的。 三、混淆型房地产项目。此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的种种组合方法得 到收入、接纳开发资金、获取开发收
3、益,以到达盈利的 目的。 第四条 房地产项目经济评价分为财政评价和综合 评价。对付一般的房地产项目只需进行财政评价;对付重大的、对区域社会经济生长有较大影响的房地产项目,如经济开发区项目、成片开发项目,在作出决策前应进行综合评价。 第五条 财政评价应凭据现行财税制度和代价体系,盘算房地产项目的财政收人和财政支出,阐发项目的财政盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财政可行性。 第六条 综合评价应从区域社会经济生长的角度,阐发和盘算房地产项目对区域社会经济的效益和用度,考察项目对社会经济的净孝敬,判断项目的社会经济合 理性。 第七条 房地产项目经济评价应在房地产市场观察与预测、房地产项目
4、筹谋、房地产项目投资与本钱用度估算、房地产项目收入估算与资金筹措的底子上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定阐发和多方案比选。 第八条 房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商办事,作为房地产开发商投资决策的依据;可以为政府治理部分办事,作为政府治理部分审批房地产项目的依据;可以为金融机构办事,作为金融机构审查贷款可行性的依据。 第九条 本要领适用于第三条所述种种房地产项目。其他房地产项目的经济评价也可参照本要领使用。房地产项目底子数据的准确性和参数选择的公道性,对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响,为此,要求经济评价人员具有较高的素质,以便在进行房地产项目经济评价时作出正确的阐
5、发和判断。 (回篇首)第二章 房地产市场观察与预测 第十一条 开发商和经济评价人员通过对房地产市 场观察,了解房地产市场的已往和现状,掌握房地产市 场的生长动态,预测房地产市场的未来生长趋势,并依 此阐发房地产项目建立的须要性,确定房地产项目的用 途、范围、档次、开发时机和经营方法。 第十二条 房地产市场观察与预测的内容和要领, 应凭据房地产项目的用途、未来获取收益的方法及所在地区的具体情况确定。凭据用途可将房地产项目主要分为下列类型: 一、居住用途的房地产项目,包罗普通住宅、高等公寓、别墅等。 二、商业用途的房地产项目,包罗商场、购物中心、商业店肆、超等市场、批发市场等。 三、办公用途的房地
6、产项目,包罗商务办公楼 (写字楼)等。 四、旅馆用途的房地产项目,包罗饭馆、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。 五、餐饮用途的房地产项目,包罗酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 六、娱乐用途的房地产项目,包罗游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。 七、产业用途的房地产项目,包罗厂房、堆栈等。 八、特殊用途的房地产项目,包罗停车楼等; 九、土地开发项目,是指在生地或毛地上进行三通一平等,将其开发成为建立熟地的房地产项目。 第十三条 房地产市场观察与预测包罗房地产投资情况的观察与预测和房地产市场状况的观察与预测。 一、房地产投资情况的观察与预测。房地产投资情况的观察与预测应在国度、区域、都会、
7、邻里的条理上进行。主要内容包罗:政治、执法、经济、文化教诲、 自然条件、都管帐划、底子设施等方面,对已经产生的或将要产生的重大事件或政策对房地产项目的影响,要作出充实的了解和预计。二、房地产市场状况的观察与预测。房地产市场状 况的观察与预测应在房地产投资情况观察与预测的底子 上进行,主要内容包罗: 1供求状况。包罗相关地段、用途、范围、档次、 价位、平面部署等的房地产的供求状况,如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包罗已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。 2房地产商品的代价、租金和经营收入。 3房地产开发和经营的本钱、用度、税金的
8、种类及其支付的尺度和时间等。 第十四条 房地产市场观察要凭据观察的工具和内容,接纳适当的要领。通常接纳的要领有:普查法、抽样观察法、直接观察法、间接观察法。第十五条 房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。 一、定性预测。定性预测主要是通过对历史资料的阐发和对未来条件的研究,凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力,对房地产市场未来体现的性质进行推测和判断。 二、定量预测。定量预测是在了解历史资料和统计数据的底子上,运用数学要领和其他阐发技能,创建可以体现数量干系的数量模型,并以此为底子阐发、盘算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。第十六条 房地产市场预测的具体要领因预测的工具、内容、期限差别而
9、有所差别。通常接纳的要领有: 一、直观判断法,包罗德尔菲法和专家小组法等。二、历史引伸法,包罗简朴平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季候指数法等。 三、因果预测法,包罗回归阐发法和相关阐发法等。(回篇首)第三章 房地产开发项目筹谋 第十七条 房地产项目应进行系统的项目筹谋,以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。 房地产项目筹谋主要包罗项目区位的阐发与选择,开发内容和范围的阐发与选择,开发时机的阐发与选择,开发互助方法的阐发与选择,项目融资方法和资金结构的阐发与选择,房地产产物经营方法的阐发与选择。 第十八条 房地产项目区位的阐发与选择,包罗地区的阐发与选择和具
10、体所在的阐发与选择。 地区的阐发与选择是战略性选择,是对项目宏观区位条件的阐发与选择,主要考虑项目所在地区的政治、执法、经济、文化教诲、自然条件等因素。 具体所在的阐发与选择,是对房地产项目坐落所在和周围情况、底子设施条件的阐发与选择,主要考虑项目所在所在的交通、都管帐划、土地取得代价、拆迁安顿难度、底子设施完备水平以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。第十九条 房地产项目开发内容和范围的阐发与选择,应在切合都管帐划的前提下凭据最高最佳利用原则(最高最佳利用是执法上允许、技能上可能、财政上可行,经过充实公道的论证,能够带来最高收益的利用), 选择最佳的用途和最符合的开发范围,包罗修建总面 积、
11、建立和装修档次、平面部署等。别的,还可考虑仅 将生地或毛地开发成为可进行衡宇建立的熟地后租售的 情况。 第二十条 房地产项目开发时机的阐发与选择,应 考虑开发完成后的市场前景,再倒推出应获取开发园地 和开始建立的时机,并充实预计治理前期手续和征地拆 迁的难度等因素对开发迸度的影响。大型房地产项目可 考虑分期分批开发 (转动开发)。 第二十一条 房地产项目开发互助方法的阐发与选 择,主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专 长、经验和社会干系等方面的实力或优势水平,并从分 散风险的角度出发,对独资、合资、互助 (包罗合建)、委托开发等开发互助方法进行选择。 第二十二条 房地产项目融资方法与资
12、金结构的阐发与选择,主要是结合项目开发互助方法设计资金结构,确定互助各方在项目资本金中所占的份额,并通过阐发可能的资金来源和经营方法,对项目所需的短期和恒久资金的筹措作出公道的摆设。 第二十三条 房地产产物经营方法的阐发与选择,主要是考虑近期利益和久远利益的分身、资金压力、自身的经营能力以及市场的担当水平等,对出售 (包罗预售)、出租 (包罗预租、短租或长租)、自营等经营方法进行选择。 (回篇首)第四章 房地产开发项目投资与本钱用度估算 第二十四条 房地产项目总投资包罗开发建立投资和经营资金。开发建立投资是指在开发期内完成房地产产物开发建立所需投入的各项用度,主要包罗:土地用度、前期工程用度、
13、底子设施建立用度、修建安装工程用度、大众配套设施建立用度、开发间接用度、财政用度、治理用度、销售用度、开发期税费、其他用度以及不可预见用度等。 开发建立投资在开发建立历程中形成以出售和出租为目的的开发产物本钱和以自营自用为目的的牢固资产及其他资产,应注意开发建立投资在开发产物本钱与牢固资产和其他资产之间的公道分摊划转。 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 开发期是指从房地产项目大量资金正式投人工程开始,到开发建立完成的期间。 第二十五条 开发产物本钱是指房地产项目产物建成时,凭据国度有关财政和管帐制度转入房地产产物的开发建立投资。当房地产项目有多种产物时,可分别估算每种产物的本钱用度
14、,但应注意开发建立投资在差别开发产物之间的公道分摊。 第二十六条 经营本钱是指房地产产物出售、出租时,将开发产物本钱凭据国度有关财政和管帐制度结转的本钱,主要包罗:土地转让本钱、出租土地经营成木、房地产销售本钱、出租经营本钱。 对付分期收款的房地产项目,房地产销售本钱和出租经营本钱可按其当期收入占全部销售收入和租金收人的比率,盘算本期应结转的经营本钱。 第二十七条 房地产项目开发建立完成后,可能形成一定比例的开发企业资产,主要包罗牢固资产、无形资产和递延资产。 一、牢固资产包罗开发企业办公用房、开发企业呆板设备和运输设备,以及自营的商业和办事业用房等。 二、无形资产主要包罗土地使用权等。 三、
15、递延资产主要包罗开发企业的开办费和租入牢固资产的改进支出等。 第二十八条 房地产项目土地用度是指为取得房地产项目用地而产生的用度。房地产项目取得土地有多种方法,研产生的用度各不相同。主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 一、土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为:农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 1.农村土地征用拆迁费主要包罗:土地赔偿费、青苗赔偿费、地上附着物赔偿费、安顿补贴费、新菜地开发建立基金、征地治理费、耕地占用税、拆迁费、其他用度。 2.城镇土地拆迁费主要包罗:地上修建物、构
16、筑物、附着物赔偿费,搬家费,临时搬家安顿费,周转房摊销以及对付原用地单位停产、停业赔偿费,拆迁治理费和拆迁办事费等。 二、土地出让地价款。土地出让地价款是指国度以 土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地 使用者,并由土地使用者向国度支付土地使用权出让地 价款。主要包罗向政府缴付的土地使用权出让金和凭据 土地原有状况需要支付的拆迁赔偿费、安顿费、都会底子设施建立费或征地费等。例如:以出让方法取得都会 熟地土地使用权,土地出让地价款由土地出让金加上拆迁赔偿费和都会底子设施建立费组成。 土地出让地价款的数额由土地所在都会、地区、地段、土地的用途以及使用条件、条约条件等许多方面的 因素决定。
17、许多都会对土地制定了基准地价,具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的底子上加以适当调解 确定。三、土地转让费。土地转让费是指土地受让偏向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让 或转让方法取得的土地使用权可以转让给其他正当使用 者。土地使用权转让时,地上修建物及其他附着物的所 有权随之转让。 四、土地租用费。土地租用费是指土地租用偏向土地出租方支付的用度。以租用方法取得土地使用权可以淘汰项目开发的初期投资,但在房地产项目开发中较为少见。 五、土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取用度,但一
18、般需要对土地使用权评估作价。 第二十九条 房地产项目前期工程费主要包罗项目前期筹划、设计、可行性研究,水文、地质勘测,以及三通一平等阶段的用度支出。 项目筹划、设计、可行性研究所需用度支出一般可按项目总投资的一定百分比估算,也可按预计的事情量乘以正常工日费率估算。项目水文、地质勘测所需用度支出凭据事情量估算。土地开发中三通一平 (通水、通电、通路、土地平整)工程用度凭据实际事情量估算。 第三十条 底子设施建立费。底子设施建立是指修建物2米以外和项目用地筹划红线以内的种种管线和门路工程,其用度包罗供水、供电、供气、排污、绿化、门路、路灯、环卫设施等建立用度,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道
19、的接口用度。一般按实际工程量估算。 第三十一条 修建安装工程费是指制作衡宇修建物所产生的修建工程用度、设备采购用度和安装工程用度等。在可行性研究阶段,修建安装工程用度估算可以接纳单位估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以凭据类似工程经验进行估算。具体估算要领的选择应视资料的可取性和用度支出的情况而定。当房地产项目包罗多个单项工程时,应对各个单项工程分别估算修建安装工程用度。第三十二条 大众配套设施建立费是指居住小区内为居民办事配套建立的种种非营利性的大众配套设施(又称公建立施)的建立用度,主要包罗:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、大众茅厕、停车场等。一般
20、按筹划指标和实际工程量估算。第三十三条 开发间接用度是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发明场组织治理所产生的各项用度。主要包罗:人为、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销和其他用度等。当开发企业不设立现场机构,由开发企业定期或不定期派人到开发明场组织开发建立运动时,研产生的用度可直接计入开发企业的治理用度。第三十四条 治理用度是指房地产开发企业的治理部分为组织和治理房地产项目的开发经营运动而产生的各项用度。主要包罗:治理人员人为、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教诲经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿
21、化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技能转让费、技能开发费、无形资13产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他治理用度。如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目,治理用度应在各个项目间公道分摊。第三十五条 财政用度是指房地产开发企业为筹集资金而产生的各项用度。主要包罗借款和债券的利息、金融机构手续费、署理费、外汇汇兑净损失以及其他财政用度。第三十六条 销售用度是指房地产开发企业在销售房地产产物历程申产生的各项用度,以及专设销售机构的各项用度。主要包罗销售人员人为、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、告白费、宣传费、代销手续费、销售办事
22、费及预售许可证申领费等。第三十七条 其他用度主要包罗:临时用地费和临时建立费、工程造价咨询费、总承包治理费、条约公证费、施工执照费、工程质量监视费、工程监理费、竣工图体例费、工程保险费等。第三十八条 房地产项目投资估算中应考虑项目所包袱的与房地产投资有关的种种税金和地方政府或有关部分征收的用度。主要包罗:牢固资产投资偏向调治税、土地使用税、市政文管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建立费、电话初装费、疏散建立市政公用设施建立费等。在一些大中型都会,这部分税费已经成为房地产项目投资用度中占较大比重的用度。各项税费应凭据本地有关法例尺度估算。第三十九条 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见用度。
23、第四十条 运营用度是指房地产项目开发完成后,在项目经营期间产生的种种运营用度。主要包罗:治理用度、销售用度等。第四十一条 修理用度是指以出租或自营方法得到收益的房地产项目在经营期间产生的物料消耗和维修费等。第四十二条 房地产项目应凭据可能的建立进度和将会产生的实际付款时间和金额体例资金使用筹划表。在房地产项目可行性研究阶段,盘算期可取年、半年、季甚至月为单位,资金使用筹划应定期体例。体例资金使用筹划应考虑种种投资款项的付款特点,要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方法对体例资金使用筹划的影响。 (回篇首)第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措第四十三条 房地产项目应在项
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