房地产知识培训.docx

房地产相关知识

1、 房地产：衡宇土地及附着在土地上的修建物。
特性：不可移动性、不可支解性主次性。
2、 层高：上下两层楼面和楼面与地面之间的垂直距离。
3、 净高：楼面或地面在上部楼板地面或吊顶顶面之间的垂直距离。
4、 低层住宅：1—3层 多层住宅：4—6层 小高层住宅：7—9层 高层住宅：10层以上。
5、 三种高层住宅：单位式高层住宅、塔式高层住宅、通廊式高层住宅。
6、 三种修建结构： 钢筋混凝土（现浇剪力墙） 、钢价结构 、砖混结构
7、 使用年限：住宅70年 、综适用地使用年限 如：写字楼 产业用地 50年、 商业用地 如：商场 娱乐场合 餐厅 40年。
8、 套内修建面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台修建面积
9、 套内使用面积=全部可供使用的净面积之和。
10、销售面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台修建面积+分摊面积
11、容积率=修建面积／占地面积
12、 使用率=使用面积／修建面积
13、修建密度
修建笼罩率，指项目用地范畴内所有基底面积之和与筹划建立用地之比。
14、绿化率
是指筹划建立用地范畴内的绿地面积与筹划建立用地面积之比。
13、五证： 《国有土地使用证》——中华人民共和国领土资源部
《建立用地筹划许可证》——筹划治理局
《建立工程筹划许可证》——筹划治理局
《建立工程开工证》——北京市建立委员会
《商品房销售或预售许可证》——北京市房管局
投资额到达总投资额的30%才可治理
14、两书：《衡宇质量包管书》 《衡宇质量说明书》
15、土地使用权的出让分为：①协议出让 ②招标 ③拍卖
16、地价款：占总房款的15%--20%
生地价：在郊区 、四源（水、电、气、热）、做到三通一平、 没有拆迁。
毛地价：都会中需要拆迁而未拆迁的土地代价，做到七通一平（电力、给水、排水、热力、燃气、通讯、门路，土地平整）。
熟地价：经过开发或拆迁后可供直接建立的用地。
17、两税一费：营业税5%、都会维护建立税7%、教诲附加费。
18、分摊大众修建面积的盘算要领：
分摊的大众修建面积=套内修建面积﹡公用修建面积分摊系数
公用修建面积分摊系数=公用修建面积／套内修建面积之和
公用修建面积=整栋修建的修建面积—套内修建面积之和—不应分摊的修建面积
商品房应分摊的面积包罗：
² 各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、大众门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋修建办事的共有衡宇和治理衡宇。
² 套（单位）与大众修建物空间之间的分开墙以及外墙（包罗山墙）墙体水平投影面积的一半。
商品房不应分摊的面积包罗：
² 附属于人防工程的地下室、半地下室。
² 供出租或出售的牢固车位或专用车库。
栋外的大众设施或排挤层。
19、经济适用房与商品房的区别：
经济适用房 商品房
a微利商品房售价低。 A售价崎岖不等
b划拨国有土地使用权证 b出让国有土地使用权证
c物业治理费偏低，包管根本办事。 C物业治理费偏高，办事附加项目多。
商品房的特点：
² 性质：商品性质，售价崎岖不等；
² 产权：完全产权；
² 销售许可：商品房销售许可证；
² 土地证：出让国有土地使用证；
² 代价：企业自定；
² 建立尺度：企业自定；
² 筹划设计：招投标；
² 开发建立：招投标；
² 工程监理、验收入住：按国度划定；
² 工程质量：《修建工程质量许可证》《住宅质量包管书》《住宅使用说明书》；
² 物业治理：按国度划定；
抵押贷款：可以。
经济适用房的特点：
² 性质：微利商品房；
² 产权：完全产权；
² 销售许可：经济适用房销售许可证；
² 土地证：划拨国有土地使用证；
² 建立范围：政府批准年度筹划；
² 代价：政府限价；
² 建立尺度：户型、面积、档次等担当政府指导；
² 筹划设计：招投标；
² 开发建立：招投标；
² 工程监理、验收入住：按国度划定；
² 工程质量：《修建工程质量许可证》、《住宅质量包管书》、《住宅使用说明书》；
² 物业治理：包管根本办事；
² 抵押贷款：可以。

……………….
………………..
为了包管住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
22、消费者购置商品房后，对所占用的土地只享有土地使用权，不享有所有权。
23、多层与高层的优缺点：
多层： a 使用面积高
b 一般为砖混结构，折旧年限短、抗震低。
c 格式比力公道，大开间容易装修。
d 物业费比高层住宅低。
高层： a 使用面积低。（电梯、地下室、等）
b 抗震性能好，折旧年限长。
c 户型设计交难，装修也易带来未便。
d 由于设有电梯，垃圾通道，物业治理费高一些。
24、低层住宅的优势与缺点
优势 缺点
A价位比力低。 A环保与宁静
B 有不计面积的小花圃。 B防潮与管道反水
C 不计阳台面积。 C考虑日照采光。
D采暖情况。（供暖循环水最后流过低层）
25、TOWNHOUSE的特征
A连排别墅一般都建在市郊区域。
B高绿化率，优美的小区景观，使居住情况更贴近自然。
C住宅功效的齐全性，是普通公寓住宅无法相比的。
26、 什么是会所
会所是以所在物业业主为主要办事工具的综合性康体娱乐办事设施。
27、 什么是跃层式住宅
跃层式住宅特点：内部空间借鉴欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房等可以分层漫衍。上下两层联系为内部楼梯。
跃层式住宅优点：采光面大、通风好、结构紧凑、功效明确、相互滋扰较少。

28、 什么是复式住宅
复式住宅是受跃层式住宅启发而设计的一种经济住宅，住宅仍有上下两层楼面，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计高度为3.3米，而跃层式住宅两层合计高度5.6米。

按揭贷款
1、 购房付款方法：①一次性付款、②分期付款、③按揭。
2、 贷款方法：①银行商业贷款、②公积金贷款（不凌驾30万）、③商业贷款加公积金组合贷款。
3、 购房相关用度：⑴保险费：总房款﹡0.035%*还贷包管险系数+贷款额﹡0.012%*产业损失险系数
⑵律师费：贷款额的3‰
⑶维修基金：总房款的2%
⑷契税：总房款的1.5% （别墅、度假村、单价在9432元／
平方米以上的公寓仍按2%）。
⑸手续费：120平米以下各500元。 经济适用房250元。
120平米以上各1500元。经济适用房500元。
⑹‰
⑺公证费：一般为200元至400元，或按公证处收费尺度收费。
4、银行月供=贷款额度
1000 ×月均还款额
5、借款申请人具备的条件
①年满18岁，具有城镇户口或有效居留身份证。
②具有稳定的职业，和收入的资信证明。
③具有购房条约或有关证明文件。
④以付购房款的20%的发票证明。
⑤贷款年限+年龄（女士不凌驾55，男士不凌驾60）
6、外地人购房需要办哪些手续？
² 首先，需要带上居民身份证原件及复印件，在京暂住证原件及复印件在京购房申请书前往位于东花市的北京市房地产生意业务中心。以上资料原件在被验证无误后，生意业务中心向购房者发放《购房登记表》一份。当购房者填写完登记表，连同复印件其他资料，须报北京市房地产生意业务市场治理委员会审核盖印，再由管委会签发《外地人小我私家在京购房批准通知单》。
² 其次，外地人购房者在得到《外省市小我私家在京购房批准通知单》后，应尽快前往所选定的楼盘，与该楼盘销售部进行洽谈，并治理种种购房手续。由于《通知单》的有效期为6个月，所以购户者应在有效期内办完购房手续，以免《通知单》逾期无效。
² 第三，外地购房者在此阶段可向所购项目的生长商或销售部要求协助，在签订购房条约15日内，携带身份证、暂住证、《外省市小我私家在京购房批准通知单》、购房条约正、副本，再次前往生意业务中心申领《外省市小我私家在京购房治理产权通知单》、生意业务中心在审核以下质料体切合划定后，向购房者签发《外省市小我私家在京购房批准通知单》。
² 最后，外地购房者须携带本人身份证、《外省市小我私家在京购房治理产权通知单》、购房条约、暂住证与开发商协商治理卖契过户手续，并按划定交纳手续费、印花税、契税等税费。
7、保险费一般分为两种形式：
①抵押加连带责任包管 ②抵押加购房综合险包管，由衡宇险和人身险两部门组成。
8、公积金贷款？
☆ 公积金贷款是指：客户自己单位为他上住房公积金，它是一种福利因为它的贷款利率比普通商业住房贷款低。
☆ 外地人治理公积金和当地人的区别为外地人不能购置人寿保险，外地人只能由包管公司包管。
☆ 住房公积金贷款范畴：住房公积金贷款只能够购置住宅使用，每次使用最多只能贷30万元。
☆ 如何通过小我私家月交存额推算出月供范畴：可凭据客户的单位性质分别看待，因为合资企业小我私家月交存额为月收入的10%，内资企业小我私家月交存额为月收入的8%。所以可以通过月交存额倒推出月收入，（因为公积金治理中心认可的月收入是以月交存额为准）。客户最高月还款能力为：月收入—400元生活保障金，客户最低月还款金额为：月收入的30%以上。
☆ 公积金贷款手续需要的用度：
评估费：是由北京康正宏基地产评估有限公司收取的，金额为总房款的0.5%。
保险费：喜洋洋人寿保险，具体和贷款者的年龄、贷款金额有关。
如由代庖公司需交纳代庖费、公证费。
☆ 外地人如何治理公积金？
外地人治理公积金和当地人的区别为外地人不能购置人寿保险，外地人只能由包管公司包管。

9、公积金贷款与商业贷款的区别
公积金贷款利率低于商业贷款利率。 首付比商业贷款的首付低10%
公积金贷款治理保险时还要有寿险。 公积金贷款的手续比交庞大。
10、贷款利息分两档：1——5年是一档（含5年）5.31%
5年以上 5.58%
11、金贷款分两档：1——5年是4.14%
6——30年是4.59%
12、产权抵押是怎么回事？
如果您接纳银行按揭或公积金贷款，由于您是贷款方法，所以产权暂时不能属于您，第一所有人为放款银行，因此，您需要的把产权抵押给银行；如果您接纳一次性付款或分期付款就不会有产权抵押的问题了。

签约
1、 我国执法对“订金”没有做出划定，“订金”不具有处罚性。我国执法对“定金”是有明确划定的。
2、 面积误差结算方法
产权登记面积大于条约约定面积时：误差比在3%以内（含3%）——房款由买受人补足
超出3%的部门，有房地产开发企业负担，产权归买受人。
产权登记面积小于条约约定面积时：误差比在3%以内（含3%）的房款由房地产开发商反还买受人。超出3%部门的房价款由房地产开发企业双倍反还买受人。
3、

关于交房、产权
1、 在治理产权证时需填写两表
《衡宇产权申请表》《土地使用权申请表》缺一不可。
2、 客户治理入住时提交的资料
①条约副本 ②以交房款证明 ③身份证 ④交清房款尾数 ⑤物业治理费（季或年）大众维修基金 ⑥装修质押金，车位租金。
3、 开发商入住时需提交的资料
①衡宇质量查验及格书 ②衡宇使用说明书 ③物业治理条约 ④验收项目说明书 ⑤ 物业提供物业治理收费尺度。
4、 商品房入住常见质量问题
门窗： 卫生洁具： 地面：
①门窗不正 ①连接件滴、漏水 ①地面空鼓、开裂、不平整
②油漆脱落 ②下水不通畅 ②地面漏水
③内门翘曲
④门窗五金生锈，门锁脱簧。
面砖镶贴： 给水系统： 电器照明：
①排列不规矩连接不均匀 ①水表空走 ①开关插座安装倾斜
②面砖空鼓缺棱 ②阀门封闭不严 ②插座缺项或短路
③面开裂 ③阀门脱丝连接件滴水
④翘曲外貌不平整 ④阀门生锈影响水质
铝合金窗： 墙面抹灰： 排水系统：
①框窗相碰封闭不严 ①墙面起碱脱皮 ①地漏管道堵塞
②密封条毛刷条短缺 ②龟裂 ②便池不畅
③密封条封闭不严漏水 ③涂料遇水脱落 ③室外排污管差别畅
5、什么是房地产登记？
房地产登记，即房地产产权登记，他是国度健全法制，增强城镇房地产治理，依法确认房地产产权的法定手续。都会房地产权属都必须向房地产所在地的房地产治理构造申请登记。经审查确认产权后，有房地产治理构造发给《房地产产权证》。产权登记是房地产治理的行政手段，只有通过产权登记，才气对种种房地产权属实施有效的治理
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变革情况和房地产面积、结构、用途、代价、品级、坐落、坐标、形状等进行纪录。房地产登记可以起到明确房地产界限、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。
6、如何治理《商品房买卖条约》的预售登记手续？
买房者备齐以下质料：
² 身份证原件及复印件；
² 暂住证原件及复印件；
² 《商品房买卖条约》（正、副本均可）；
² 《外省市小我私家在京购房批准通知单》；
由我公司卖力协助治理。

物业治理
1、入住率到达50%以上时，应创建物业治理委员会。收取小修中修等用度（包罗在每个月的物业治理费中）凭据划定修与不修都要交纳用度。
2、 业治理企业有那些义务：对产权人委托治理的衡宇，设施及大众部位进行维护、修缮。负担小区内的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及日常生活必须的便民办事。
3、 物业治理费按月或按年收取。
4、 衡宇转让时维修基金不予退还，拆迁或灭失时按比例退还。
5、装修衡宇时，物业公司为了包管凭据划定装修，可以收些押金，事后实时退还。
6、高层住宅的首层住户应加纳电梯运行维护治理费：
①电梯属楼内全体产权人共有。
②电梯办事属大众性办事，不能排除任何人去乘电梯，电梯的运行用度也不会因为一小我私家增加或淘汰。
③如果同意首层住户不交纳电梯费，2、3层住户也会拒绝交纳电梯费，结果是电梯无法运行。
7、大众及公用部位维修基金的主要功效是什么？如何使用？会不会再次向业主征收？
大众及公用部位维修基金是用来对属于中修及大修范畴的保修项目向体业主征收的“备用金”，它的维修内容有：门路、楼梯间、外墙、配电、凌驾保修期的屋面防水、主体结构等；大众及公用部位维修基金由开发商统一代收，交由通州区小区治理办公室，提出书面申请，经他们对维修项目及报价审定后方能提取，然后用于维修；如果维修基金在该衡宇有正常使用期内用完，需要凭据剩余年限报批审定再次征收比率，批准后方能征收。

装修
1、墙体装修的种类：a 抹灰 --易开裂退色，不牢固。b 涂料--方便效果好 c 贴面—防水性能好，易清洁。 d 裱糊—效果好，质感好。 e 软包。