房地产开发类贷款概述.docx

第六章 房地产开发类贷款

6.1 概述

6.1.1 界说
房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、衡宇制作历程中所需建立资金的贷款，包罗土地储备贷款、房地产开发贷款。
房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建立贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建立贷款及其他房地产开发贷款等。

6.1.2 工具
房地产开发贷款的工具为经工商行政治理构造（或主管构造）批准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建立经济适用住房的企（事）业法人。
土地储备贷款的工具为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准建立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期事情的法人机构，包罗政府土地储备中心和包袱政府土地储备职能的企（事）业。

6.1.3 条件
6.1.3.1 借款人条件
借款人除切合本手册第一篇第二章《信贷业务根本操纵流程》2.1.1.2我行公司类客户的根本条件外，还应具备下列条件：
或具有房地产经营开发资格的企业的：
（1）应具有建立行政主管部分批准的房地产开发企业资质证书或具有包袱贷款项目开发建立的资格；
（2）如担当其他单位委托进行房地产开发建立，还要求与业主单位正式签订房地产开发建立工程条约。
2.借款人为事业单位的：
（1）经主管构造批准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；
（2）实行独立核算，有健全的治理机构；
（3）按划定治理年检手续，年检及格。
3.土地储备机构还需要具备以下条件：
（1）所在都会经济稳定生长，财务状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化水平高，房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为范例。房地产市场容量大，具有良好的生长前景，土地有一定的升值潜力；
（2）对所辖城区土地一级市场具有较高的垄断经营职位，所经营土地纳入近期开发建立筹划，列入政府土地储备决策机构制定的年度筹划，并持有相应地块的收购、储备和出让前期事情的批文，具有土地储备机构自身资金总体摆设筹划；所收购、储备和拟出让的土田主要用于经营性设施建立，地段区位较好；所从事土地收购、储备和出让前期事情等经营运动切合国度和地方有关执法法例和政策；
（3）具有与所经营的土地收购、储备和出让前期事情业务量相匹配的资本金或专用基金，实行统收统支的政府土地储备中心应经本地政府同意，能够凭据土地储备量的增加从土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加资本金或专用基金。
（4）能提供正当、足值的抵押物。

6.1.3.2 贷款项目条件
1.贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足本地住房开发市场的需求，市场前景较好；
2.贷款项目已经纳入国度或地方房地产开发建立筹划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；
3.贷款项目工程预算和施工筹划切合国度和本地政府的有关划定；
4.贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；
5.贷款项目的底子设施、大众设施建立配套，项目建成后，能实时投入正常使用；
6.贷款项目的自有资金投入不少于总投资的35%；单位职工集资建房，集资额到达项目总投资的30%以上并存入贷款行专户；如集资所建住房被本单位职工预订，预付购房款须到达20%，并已存入贷款行专户；对单幅土地的土地储备贷款金额最高不凌驾该幅土地的收购、储备及出让前期事情本钱的80%大概土地评估代价的70%（以两者较低额为准）。

6.1.4 期限及利率
房地产开发贷款期限一般为1—3年（含），土地储备贷款最长为2年，高等院校学生公寓建立贷款最长为10年。
贷款利率及计结息方法：应凭据中国人民银行和中国建立银行的有关订价政策确定，并在借款条约和贷转存凭证中载明。

6.2 操纵步伐
房地产开发类贷款操纵步伐可分为受理、观察评价、审批、发放、贷后治理五个环节。

6.2.1 受理
6.2.1.1 提交质料
借款人除提交第一篇第二章《信贷业务根本操纵流程》2.1.1.3划定的公司类客户根本质料外，还应提交下列质料：
1.建立行政主管部分批准的房地产开发企业资质证书或包袱贷款项目开发建立的批准文件；
2.申请贷款项目的有关质料，主要包罗项目发起书、可行性研究陈诉及批准文件、项目年度投资筹划、扩初设计以及批准文件、项目《建立用地筹划许可证》、《建立工程筹划许可证》、《国有土地使用证》、《建立工程开工许可证》。如已得到《商品衡宇销（预）售许可证》等文件，也应同时提供；
3.项目开发建立自有资金落实的证明文件、资料；
4.项目租售方案及有效的收益分派协议；
5.如贷款项目收益不敷以归还银行贷款本息，还应提供经有权部分批准的可用于还款的其他资金来源证明。
6.如借款人担当其他单位委托进行房地产开发建立，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建立工程条约；
7.申请政策性房地产开发类贷款的借款人，还应提供住房资金治理中心出具给贷款行的委托贷款通知书。
8.申请土地储备贷款的借款人，应提供机构县级及县级以上人民政府批准建立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期事情的有关文件。

6.2.1.2 开端审查
参照第一篇第二章《信贷业务根本操纵流程》2.1.1.4的要求进行开端审查，并重点审查以下几项内容：
1.借款人是否具有进行房地产开发建立的资格；
2.借款人开发建立资格批准文件是否在有效期内；
3.贷款项目是否经有权构造批准。项目发起书、可行性研究陈诉及批准文件、项目年度投资筹划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效；

（1）贷款项目是否列入国度或地方政府的建立筹划；
（2）经济适用住房是否列入国度经济适用住房（安居工程）建立筹划；
（3）有无《建立用地筹划许可证》、《建立工程筹划许可证》、《土地使用权证》、《建立工程开工许可证》；
（4）土地出让、转让手续是否办好，科研机构、大专院校、文化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的，是否拥有划拨土地的《国有土地使用证》；
（5）开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建立；
（6）贷款项目有无《商品衡宇销（预）售许可证》；借款开发的项目是否具备衡宇预（销）售条件，其预（销）售前景是否良好；
（7）自有资金投入是否已经到达贷款项目总投资35%以上；科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的，是否拥有项目总投资20%以上的自筹资金；
（8）贷款项目承建人与借款申请人是否相符；
（9）贷款项目与《中国建立银行信贷业务申请书》中的用途是否一致；
（10）申请政策性房地产开发类贷款的借款人是否提供了住房资金治理中心出具的委托我行贷款的文件。
（11）申请土地储备贷款的借款人，是否提供机构县级及县级以上人民政府批准建立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期事情的有关文件。
（12）对单幅土地的土地储备贷款金额是否凌驾该幅土地的收购、储备及出让前期事情本钱的80%大概土地评估代价的70%（以两者较低额为准）。

6.2.2　贷前观察
房地产开发类贷款的观察评价包罗客户信用评级、项目评价、包管评价三部分内容。
6.2.2.1 客户信用评级
在充实考虑房地产开发类贷款客户特点的底子上，参照本手册第三篇第一章《客户信用评级》的相关划定治理。

6.2.2.2 业务评价
对房地产开发类贷款项目应进行评估，对已授予一般授信额度的客户或贷款期限在三年（含）以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产贷款项目，可进行扼要项目评估。

6.2.2.2.1 房地产开发类贷款项目评估
在评估历程中，应凭据房地产开发贷款的特点，评估以下几个方面的内容：

（1）借款人及项目主要干系人资信评估要通过对借款人及项目主要干系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合阐发。应评价借款人主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产物及格率、优良率、销售率；目前企业的筹划项目、在建项目的开发范围、开发进度；企业近三年的销售业绩，在同行业中所处的竞争职位及竞争能力。
（2）对借款人及项目主要干系人的资信评估，应凭据客户信用评级有关要求，在对借款人、项目主要干系人进行客户评价的底子上，从客户信用评级陈诉中摘录有关内容，列表综合反应企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。
（3）对所评估的贷款项目，须针对项目各干系人之间的产权及其他控制干系，绘制项目有关各方干系树形图，并作文字说明。
2. 项目表面和建立情况评估
（1）项目表面和建立情况评估要对项目建立的根本情况、建立条件、实施进程、设计施工监理情况、情况掩护条件等进行综合论证阐发。
（2）项目建立的根本情况评估。要观察项目的地理位置、四至、用途、主要建立指标（占地面积、修建总面积、修建密度、修建高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、筹划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地域有关房地产开发的政策情况、生长筹划、生长状况和环保政策等，并阐发投资该项目是否切合国度财产政策、区域生长战略及建行信贷投向政策等。
（3）项目建立条件评估。要观察项目是否得到政府有关部分的立项批复，明确土地使用权获取的方法、使用年限，核查房地产开发相关证件：包罗《国有土地使用证》、《建立用地筹划许可证》、《建立工程筹划许可证》、《建立工程开工许可证》等。审核企业自有资金是否到达项目总投资的35%，考察项目的动迁安顿筹划，施工期间原质料、动力、水等条件的保障水平，项目建立及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。如果是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入国度建立筹划和信贷指导筹划。
（4）项目建立实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究陈诉及批复、下达筹划任务、征地拆迁、筹划设计及批复、取得《建立工程开工许可证》直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度摆设；对已开工项目要说明工程建立的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，未到位资金及原因，项目预计竣工时间，取得《商品房预（销）售许可证》的要说明预（销）售情况；对换解投资的项目要着重说明设计变动、概预算调解等文件的批复情况，调解概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调解可能对施工进度、本钱、销售情况的影响。
（5）项目建立的设计、施工、监理情况评估。要观察项目工程建立的招投标方法是否切合有关部分的划定；观察阐发设计、施工企业和建立监理企业的资质品级、资信业绩。
（6）项目建立的情况掩护条件评估：要观察项目建立地域的情况状况，阐发项目是否可能引起周边生态情况的变革，审查项目为环保所接纳的步伐、情况影响评价陈诉的批复情况及本地环保主管部分对该项目的环保要求。
3. 项目市场情况评估
项目市场情况评估要求贷款观察评估人员通过对房地产投资情况、项目市场定位、房地产经营方法的阐发，通过市场观察与预测，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。
（1）房地产投资情况评估。要了解项目所在地域政治、经济、文化、自然资源等方面的情况，观察项目所在区域的自然条件、都会筹划、底子设施、交通便利水平、文化教诲条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区办事条件等方面情况；预测国度及地方的经济政策和财产政策、已经产生或将要产生的重大事件及本地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响水平以及本项目对周边情况的影响。
（2）项目市场定位评估。要凭据房地产项目的用途、未来获取收益的方法及所在地域的具体情况评价项目的市场定位的准确性；针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行阐发，以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。
（3）房地产产物经营方法评估：要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产物的市场担当水平等内容的了解，阐发房地产项目接纳出售(包罗预售)、出租(包罗预租、短租或长租)、自营（指出售、出租以外的经营方法）等差别的经营方法的市场情况。
（4）房地产市场状况评估，应在房地产投资情况观察与预测的底子上进行，具体内容包罗：
①供求状况阐发。要阐发项目所在地的社会经济生长水平和房地产市场发育水平，项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变革趋势；周边地段具有相似用途、范围、档次、代价、设计的房地产项目（包罗已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目）的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。
②代价阐发。要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行阐发。
③成天职析。要阐发同类房地产开发和经营的本钱、用度、税金的种类及其支付的尺度和时间等。
④项目竞争能力阐发。要阐发和评价项目在地段、设计、质量、情况、配套设施、建立进度、营销计谋、物业治理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比力优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。
⑤项目销售前景阐发。要观察项目的销售计谋、销售方案、销售渠道等销售步伐的制定和落实情况，阐发和评价其可行性，估算出项目未来各时段内的租售进度摆设、租售面积及租售代价水平。
4. 项目投资估算与融资方案评估
房地产项目总投资主要包罗开发建立投资，出租、自营的房地产项目还要包罗经营资金。开发建立投资是指在开发期内完成房地产产物开发建立所需投入的各项用度，主要包罗：土地用度、前期工程用度、底子设施建立费、修建安装工程用度、大众配套设施建立费、开发间接用度、治理用度、财务用度、销售用度、开发期税费、其他用度以及不可预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金，是企业流动资产和流动欠债的差额分摊到该项目的部分。进行项目投资估算阐发和审查，要阐发各项项目工程内容和本钱用度是否齐全，有无任意扩大取费范畴和提高尺度，扩大投资范围；阐发投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；阐发投资组成比例公道与否。在此底子上，调解项目本钱用度，填列《项目总投资估算表》和《开发产物本钱估算归集表》。
（1）房地产项目土地用度应该包罗为取得房地产项目用地而产生的用度，主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
（2）房地产项目前期工程用度应包罗项目前期筹划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的用度支出。
（3）底子设施建立费应包罗进行项目底子设施建立所产生的用度，具体包罗修建物2米以外和项目用地筹划红线以内的种种管线和门路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、门路、路灯、环卫设施等建立用度，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口用度。
（4）修建安装工程费应包罗制作衡宇修建物所产生的修建工程用度、设备采购用度和安装工程用度等。在项目评估阶段，修建安装工程用度估算可以接纳单位估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以凭据类似工程经验进行估算。
（5）大众配套设施建立费应包罗居住小区内为居民办事配套建立的种种非盈利性的大众配套设施(又称公建立施) 的建立用度，主要包罗：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、大众茅厕、停车场等。
（6）开发间接用度应包罗房地产开发企业所属独立核算单位在开发明场组织治理所产生的各项用度。
（7）治理用度应包罗房地产开发企业的治理部分为组织和治理房地产项目的开发经营运动而产生的各项用度。
（8）财务用度应包罗房地产开发企业为筹集资金而产生的各项用度。主要包罗借款和债券的利息、金融机构手续费、署理费、外汇汇兑净损失以及其他财务用度。
（9）销售用度应包罗房地产开发企业在销售房地产产物历程中产生的各项用度，以及专设销售机构的各项用度。主要包罗销售人员人为、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、告白费、宣传费、代销手续费、销售办事费及预售许可证申领费等。
（10）开发期税费应包罗项目所包袱的与房地产投资有关的种种税金和地方政府或有关部分征收的用度，主要包罗：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建立费、电话初装费、疏散建立市政公用设施建立费等。各项税费应凭据本地有关法例尺度估算。
（11）其他用度应包罗：临时用地费和临时建立费、工程造价咨询费、总承包治理费、条约公证费、施工执照费、工程质量监视费、工程监理费、竣工图体例费、工程保险费等。
（12）不可预见费应凭据项目的庞大水平和前述各项用度估算的准确水平，以上述各项用度的3％一7％估算。
对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的公道性、可靠性进行阐发论证。房地产项目的资金来源通常包罗自有资金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发项目资金来源的评估主要偏重于对我行贷款以外的其他资金来源的公道性、可靠性进行评估。
（1）项目自有资金为借款人/项目提倡人、其他干系人对项目投入的资本金。评估自有资金，对已到位资金，须审查验资情况；对未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和分年度资金摆设答应函，阐发近三年财务变动，了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度筹划。对以实物、产业产权、非专利技能或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价要领是否切合执法、法例的要求，所占比例是否切合有关划定。
（2）预租售收入应包罗房地产产物的预期销售收入、租金收入和土地转让收入等。评估预租售收入，要凭据项目的工程进度筹划以及项目租售筹划，在对四周区域同物业类型的租售情况（包罗代价、租售率）进行观察的底子上进行。
（3）银行贷款是指借款人/项目提倡人的银行贷款和刊行债券、融资租赁及其他需要付息还本的资金。评估银行贷款，重点考察借款人得到除我行贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位摆设，阐发结构比例是否切合国度和我行有关划定。
（4）在对项目各项资金来源进行观察阐发的底子上，确定项目切实可行的融资筹划，填列《投资筹划与资金筹措表》。
5. 财务效益评估
财务效益评估应在进行底子财务数据测算与阐发的底子上，凭据国度现行财税制度及有关划定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力。
（1）底子财务数据包罗项目总投资、盘算期、本钱与用度、租售代价、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分派等。项目评估时应对房地产项目经营方案、各项底子财务数据简直定进行认真、细致、科学的预测和审查，并说明确定的理由和依据。
（2）房地产项目经营方案的审查，审查的内容应包罗：借款人的出售、出租、自营等筹划(以下简称经营筹划)是否切合政府有关房地产租售和经营的划定，并与开发商的投资计谋相结合；房地产项目经营筹划中是否包罗拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售代价、租售收入及收款方法等内容；经营房地产的类型和相应的数量，是否在房地产项目可供经营的房地产类型、数量的底子上确定，并考虑了经营期内房地产市场可能产生的变革对租售数量的影响；租售代价的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观情况、市场供求状况，以及已建成的、正在建立的和潜在的竞争项目对房地产项目租售代价的影响，并与位置、范围、功效和档次等方面可比的生意业务实例相比力。通过对租售方案的审查，确定其是否客观公道，并进一步对其进行修正。
（3）项目盘算期包罗项目建立期和经营期，确定项目盘算期应充实考虑开发商的经营业绩和实力，考核包袱项目筹谋、设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供给以及项目的衡宇、土地使用权年限等因素。
（4）经营本钱与用度估算。应在对经营本钱与用度各细项进行观察阐发的底子上，确定公道的项目经营本钱与经营用度，并填列《经营本钱与用度估算表》。
（5）开发产物本钱是指房地产项目产物建成时，投放于某项房地产产物的开发建立投资。当房地产项目有多种产物时，可分别估算每种产物的本钱用度，但应注意开发建立投资在差别开发产物之间的公道分摊。
（6）经营本钱是指经营（包罗出售、出租、自营）房地产产物时，由开发产物成天职摊至当期的开发产物本钱及当期经营所需的运营费、治理费等。对付分期收款的房地产项目，房地产销售本钱和出租经营本钱可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，盘算本期应结转的经营本钱。
（7）运营用度应包罗以出租或自营方法得到收益的房地产项目在项目经营期间产生的种种运营用度。主要包罗：治理用度、销售用度等。
（8）修理用度应包罗以出租或自营方法得到收益的房地产项目在项目经营期间产生的物料消耗和维修费等。
（9）房地产项目收入估算。房地产项目的收入应包罗房地产产物的销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产项目各项收入进行审查、调解的底子上，填列《经营收入与经营税金及附加估算表》。
①租售收入便是可供租售的房地产数量乘以单位租售代价。应注意可租售面积比例的变革对租售收入的影响；空置期(项目竣工后暂时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响；筹划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。
②自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和办事业等经营运动的载体，通过综合性的自营方法得到的收入。在进行自营收入估算审查时，应充实考虑目前已有的商业和办事业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、办事业市场可能产生的变革对房地产项目产生的影响。阐发审查确定收款方法是否应考虑了房地产生意业务的付款习惯和老例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。
（10）应凭据项目投资筹划、资金筹措筹划及经营收入与支出筹划，体例《全部投资现金流量表》和《损益表》。
（11）《项目全部投资现金流量表》应反应房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，定期体例，用以盘算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力阐发。该表不分投资资金来源，以全部投资作为盘算底子，用以盘算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资接纳期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力。
（12）《损益表》应反应房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分派情况，用以盘算投资利润率等评价指标。利润总额的盘算公式如下：
利润总额＝经营收入一经营本钱一治理用度一销售用度一财务用度一经营税金及附加一土地增值税
经营收入＝销售收入+租金收入+自营收入
销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入
经营税金及附加＝营业税+都会维护建立税+教诲费附加
经营本钱＝土地转让本钱+商品房销售本钱+配套设施销售本钱+出租房经营本钱
（13）盈利能力阐发，应盘算投资利润率、财务净现值及财务内部收益率等指标，并与行业的基准水平相比力，阐发判断项目的盈利能力。
①投资利润率，是指项目年平均利润总额与项目总投资的比率，盘算公式为：
投资利润率＝建立经营期年平均利润总额/项目总投资×100％
②销售利润率，是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率，盘算公式为：
销售利润率＝建立经营期年平均利润总额/建立经营期年平均销售收入×100％
③财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。盘算公式为：

ｎ－－盘算期；
r－－折现率，取建立银行划定的五年期贷款利率加一个百分点；
－－第ｔ年的净现金流量；
CI指现金流入量，包罗：项目经营（包罗租售和自营）收入、接纳牢固资产余值、接纳流动资金等部分；
CO指现金流出量，包罗牢固资产投资、流动资金投入、经营本钱、销售税金及附加、所得税等部分；
凭据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。
④财务内部收益率是指项目在盘算期内各年净现金流量差额现值累计便是零的折现率，它反应项目所占用资金的盈利水平，盘算公式为：

IRR---- 财务内部收益率
（14）贷款归还能力阐发，应盘算贷款归还期、利息保障倍数、本息保障倍数等指标，阐发判断项目的贷款归还能力。贷款归还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，即：
贷款归还期（年）＝贷款归还完毕的年份－贷款开始支用的年份＋当年归还贷款数额/当年可用于还款的资金。
①对付除本贷款项目外无其他在建项目的借款人，单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷，填列《项目贷款归还期盘算表》，测算项目贷款归还期作为贷款归还期指标；对新建项目外借款人有在建项目，除了测算项目贷款归还期外，还应综合考察借款人种种还贷资金来源和种种债务包袱，填列《企业综合贷款归还期盘算表》，盘算企业综合贷款归还期，作为贷款归还期的另外一个指标。
②项目贷款归还期，应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金归还项目自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以项目建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金归还贷款本金和利息所需要的时间。
③企业综合贷款归还期，应以在测算贷款归还期时，将借款人种种还贷资金和种种债务包袱综合考察，阐发所需还款时间。种种还贷资金包罗借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量，及项目建成后可新增的现金流量。种种债务包袱包罗此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能包袱的债务本息包袱。
④接纳企业综合贷款归还期法测算时，须存眷借款人归还目前已有欠债的能力；充实考虑信贷项目新增效益是否可能部分或全部用于归还借款人原有或可能产生的其他欠债。阐发在项目自身不盈利或盈利能力不敷的情况下，借款人用整体效益归还债务的能力；及在借款人效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于归还借款人其他欠债的能力。
（15）利息保障倍数，应作为考核借款人归还银行贷款利息能力的重要指标，通过逐年盘算借款人在项目经营期的利息保障倍数，对借款人归还贷款利息的能力作出判断。利息保障倍数的盘算公式为：
若做了客户现金流量预测，则，
利息保障倍数=经营运动现金流量净额/（当年财务用度+当年未记入财务用度的借款利息支出）
若没有做现金流量预测，则，
利息保障倍数=〔净利润+折旧+摊销+财务用度-（应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加）〕/（当年财务用度+当年未记入财务用度的借款利息支出）
（16）本息保障倍数，应作为考核借款人归还银行贷款本息能力的重要指标，通过逐年盘算借款人在项目经营期的本息保障倍数，对借款人归还贷款本息的能力作出判断。本息保障倍数的盘算公式为：
若做了客户现金流量预测，则，
本息保障倍数=经营运动现金流量净额/（当年到期的贷款本金+当年财务用度+当年未记入财务用度的借款利息支出）
若没有做现金流量预测，则，
本息保障倍数=〔净利润+折旧+摊销+财务用度-（应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加）〕/（当年到期的贷款本金+财务用度+当年未记入财务用度的借款利息支出）

房地产项目不确定性阐发应阐发不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而阐发可能对贷款归还带来的风险。房地产项目不确定性阐发主要包罗盈亏平衡点阐发、敏感性阐发。可进行不确定性阐发的因素主要有：租售量、租售代价、出租率、开发周期、项目总投资等。在对项目不确定性进行阐发的底子上，须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防备风险，控制项目不确定性的步伐。
（1）盈亏平衡点阐发。盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售代价、销售额表现，一般用销售率表现，其盈亏平衡点的盘算公式为：
C
BEP （销售率） = -----------
（ P－T）S
式中： C 总本钱用度
P 单位销售代价
T 单位经营税金及附加
S 总可售面积
（2）敏感性阐发应列图表阐发种种变革因素对投资利润率、内部收益率、贷款归还期等各主要评估指标颠簸的影响水平，确定项目的抗风险能力。评估中须凭据项目具体情况，对敏感性因素如租售代价、出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多因素敏感性阐发，以了解影响项目财务效益的最敏感因素，预测项目的潜在风险和抗风险能力。
敏感性阐发中，影响项目内部收益率、贷款归还期的主要因素颠簸幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5％、10％和20％盘算。对利用外资达投资总额30％以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性阐发。

银行效益评估应接纳定性和定量的阐发要领，具体阐发项目资金在我行结算情况及带给银行的相关效益。
（1）资金结算量评估。应阐发借款人或项目在建立银行开立根本结算户或资金分流情况，阐发因此为我行增加的资金结算量。
（2）相关效益评估。反应银行从贷款中得到的间接利益，房地产项目贷款的相关效益主要包罗：
①对小我私家住房贷款业务和修建业贷款业务的作用。重点阐发房地产项目贷款是否可以为建立银行带来小我私家住房贷款的优质房源，是否可以通过贷款置换淘汰我行对修建业发放的用于为借款人开发项目垫资的不良贷款。
②对中间业务的作用。考察项目为我行带来的中间业务收入的增长，如署理房地产贷款、小我私家住房贷款抵押物保险业务收入等，对政策性住房信贷业务的影响。
③项目建立中和建成后建立银行的结算业务增长情况，主要包罗项目的使用者（如住宅业主、写字楼的租户、商业营业用房的商户）给建立银行带来的结算业务增长。
（3）风险防备步伐评估。应对借款人提供的包管、抵押、质押等贷款包管步伐的可行性进行阐发，并阐发项目贷款具有哪些主要风险，接纳什么步伐低落、规避、疏散风险。
①包管步伐评估，主要对包管人的主体资格和偿债能力进行阐发。
对包管人的主体资格进行评估。主要审查包管人是否切合包管法的有关划定，是否经国度工商行政治理构造批准登记并治理年检手续，信用良好，经营运动是否正常，有无重大债权、债务纠纷等。
对包管人的偿债能力进行评估。主要阐发包管人的资信、财务状况，进行代偿能力现实状况评估和代偿能力变动趋势阐发，盘算和阐发包管限额、包管率指标。考察包管人现金流量和盈利能力，判断包管人是否具备代偿债务的能力。
②抵押步伐评估，应对抵押人、抵押物、抵押物代价等进行评估审查。
对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权的法人、其他组织或小我私家，产权证明文件上的产权所有权人或处分权人是否与抵押人一致，抵押是否经有权机构批准，以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产配合占有的证明及其他共有人同意以该财产设定抵押的证明。
对抵押物的审查。主要审查抵押物是否切合《包管法》的划定，是否具有结实耐用、容易变现、代价稳定的特点，以及抵押人是否将已设定抵押的代价部分再作抵押。
对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格，是否经建立银行认可；评估陈诉是否正当、真实、科学；评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押的时间是否靠近评估基准日，是否在评估有效期内。在此底子上，盘算抵押率，并判断其是否公道：抵押率一般不能凌驾70%，对通用性差、变现能力差、容易贬值的抵押物，其抵押率是否偏高。
抵押率的盘算公式为：
本次贷款本息总额
本次贷款抵押率= ---------------------- ×100%
抵押物评估代价额

以本抵押物为抵押的贷款本息总额
累计贷款抵押率= --------------------------------×100%
抵押物评估代价额

本次贷款本息总额
优先受偿抵押率= -------------------------- ×100%
抵押物优先受偿代价额
③质押步伐评估，应对出质人、质押财产、质押财产代价进行评估。
对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人是否是依法对证押财产享有所有权或处分权的法人、其他组织或小我私家，质押财产权利证明文件上的权利所有权人或处分权人是否与出质人一致，质押是否经国有资产治理部分、公司董事会等有权机构批准，以共有财产为质押财产的，应有出质人对该质押财产配合占有的证明及其他共有人同意以该财产设定质押的证明。
对证押财产的审查。主要审查质押财产是否切合《包管法》的划定，是否属于可质押的范畴，是否具有易估价、易变现、易保管的特点，权利证明文件是否真实、正当、有效。
对证押财产代价进行评估。主要审查质押财产的评估机构是否具有评估资格，是否经建立银行认可；评估陈诉是否正当、真实、科学；评估物与质押财产的品种、数量是否相符；质押的时间是否靠近评估基准日，是否在评估有效期内。在此底子上，盘算质押率，并判断其是否公道，审查质押率是否考虑了种种质押包管的差别情况，对通用性差、变现能力差、容易贬值的质押财产，其质押率是否偏高。

（1）应对借款人根本情况、项目建立情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建立的环保情况、银行效益与风险防备步伐及项目的经济、社会经济效益等方面做综合性论述。
（2）应对贷款项目当前存在的有关问题进行论述，并提出发起及解决步伐。
（3）应对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。

6.2.2.2.2 房地产开发类贷款项目扼要评估
进行扼要项目评估，应主要包罗以下内容：

（1）借款人根本情况（借款人名称、法定代表人、经营范畴、开发资质、信用品级、注册资本及各股东单位投资等有关情况）。
（2）借款人经营情况
观察阐发借款人近三年来主要开发项目的运作情况（介绍借款人开发的主要业绩及主要开发的项目情况），逐个阐发项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验和教导。
（3）借款人财务状况
对借款人的财务报表进行阐发，说明借款人资产欠债表中资产方主要科目的情况，特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变现能力；欠债方主要科目的情况，特别是预收帐款、应付帐款、其他应付款的情况，重点是这些商业欠债的支付压力；阐发有关财务指标，对借款人恒久偿债能力、短期偿债能力和盈利能力做出阐发判断；阐发借款人在银行间的融资记载，说明借款人融资能力、条件和信誉）。

（1）项目根本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建立指标、总投资和开发期)。
（2）项目建立条件（观察项目建立是取得政府有关部分的批准文件的名称和时间及主要内容，明确土地使用权的获取方法（如协议转让、竟拍、与其他客户互助等）及土地款的支付情况和资金来源）。
（3）项目建立实施进程评估（观察项目的实际进展情况，并对工程资金进度、形象进度、时间进度筹划和实际进展情况，并进行阐发）。
（4）项目的设计、施工、监理情况评估（主要阐发上述单位的资质、业绩，并对本项目设计水平、施工质量等做出阐发预测）。

（1）项目投资情况评估（主要对项目所在地域有关房地产开发的政策、生长筹划和生长状况，以及项目周边自然和人文情况、教诲条件、都会底子设施及物业配套的筹划和进度等情况进行阐发）。
（2）项目市场定位评估（凭据房地产项目的用途、未来获取收益的