房地产市场 .docx
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1、我国房地产市场的现状、存在问题及对策阐发组员:邹宏敏 20073110135 王慧英 20073110122 吴杰 20073110125 乔淼 20073110120我国房地产市场的现状、存在问题及对策阐发我国经济能够连续繁荣十几年,作为百姓经济生长的支柱财产,房地产可谓功不可没。在我国任何一个都会里,随处可见的修建工地显示着这个都会的繁荣向上,银行里则挤满了随处前来治理衡宇按揭贷款手续的人们。想像一下,如果一个都会缺少了房地产这个行业,那么这个都会的经济生长就缺少了龙头,都会生长就缺少了“启动机”。 要深入探究我国房地产市场的状况,首先要做的是了解该市场的根本观点、市场结构以及我国房地产市
2、场的生长进程。一、房地产市场概述房地产产物的运行历程必须经历土地和生产资料的购置、房地产开发建立、房地产商品的消费三个环节 狭义的房地产市场是指房地产商品进行生意业务运动(买卖、租赁、抵押等)的场合,房地产商品在市场供给与需求的相互作用下,通过市场流通实现其代价。广义的房地产市场是指房地产生意业务双方经济干系的总和。房地产市场的运行情况及影响因素是多方面的,我们可以从以下表格来了解:房地财产运行情况主要影响因素社会情况人口数量及其文化、教诲、职业、性别、年龄等结构、家庭数量及其结构、各地的民俗习惯和民族特点等政治情况政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府以及民众看待外资的态度等经济情
3、况都会或区域总体经济生长水平、就业、支付能力、财产与结构结构、底子设施状况、利率和通货膨胀等金融情况宏观金融政策、金融东西完善水平、资本市场发育水平等执法制度情况与房地财产有关的正式规矩,包罗现行执法与相关政策技能情况技能水平、技能政策、新产物开发能力以及技能生长动向等资源情况土地、能源、生态等自然资源条件国际情况国际资本流动和经济的全球化二、房地产市场的结构房地产市场包罗三个根本组成要素:房地产市场的主体、房地产商品及其相关的权属和房地产市场生意业务组织。房地产市场的主体即市场的主要到场者,包罗:房地产的使用者和消费者(小我私家、团体、大众组织以及政府单元)、房地产的供给者(可以是作为土地所
4、有者的国度,也可以是企业和小我私家等)、作为治理者的政府(包罗中央政府和各级地方政府)和房地产市场中的种种中介组织机构(如物业治理机构、专业咨询机构或人员等)。房地产市场的供给主体通过综合考察以及详细讨论,筹划、修建相应的房地产产物,在此期间需要相应的一些专业机构和人员提供帮助办事运动,生产的房地产产物,可以出售或出租给需求主体,而这一系列的生产运动在治理者的监视下进行。房地产市场运行结构是一个庞大而又庞大的市场体系,按差别的市场分类尺度,可以对房地产市场进行差别的分类分别,并且,每个市场又可以进行市场细分。在此不一一列举,但可以从该市场运行的结构体系图反应出来: 土地市场房地产开发建立市场房
5、地产商品生意业务市场房地产金融市场修建装饰质料市场中介办事市场物业治理市场GWPWGASPm三、我国房地产市场的生长进程要研究其生长进程,首先必须明确,我国房地产市场与欧美国度的根天性差别:欧美国度房地产市场形成有几百年历史,是与产业化进程同步生长的渐进历程;中国房地产市场是筹划经济向市场经济过分历程中,特别是1998年我国住房钱币化革新以来新近形成的,因此与我国股票市场一样是“政策市”,政策决定了房地产市场的兴衰和未来的生长趋势,也决定了地方政府通过房地产市场的手段生长地方经济。1、2008年9月以前的房地产市场和房地产政策1998年我国住房钱币化革新决定了其后十几年我国房地产市场的底子生长
6、偏向。1998年-2008年,中国房地产市场分为三个阶段:第一阶段,1998年-2003年;第二阶段,2003年-2007年;第三阶段,2007年-2008年9月。(1)第一阶段,1998年-2003年该时期的特点是研究如何使房地产市场从筹划经济向市场经济过渡,解决居民的根本住房条件;以居民消费需求为主导的市场。(2)第二阶段,2003年-2007年2003年的SARS事件使我国一些大中都会的经济生长停滞,特别是房地产市场受影响明显。其时政府出台政策,把房地产市场作为支柱财产,推动经济的快速生长,弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等
7、,主要是针对宏观经济层面,控制牢固资产投资过热,而非专门针对房地产市场。在2003年-2007年间,形成了房地产市场的过快增长:一线都会快速增长;二线都会逐渐跟上。(3)第三阶段,2007年-2008年9月2007年央行文件,界定住房消费和住房投资的界限,提出“二套房”观点,“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2008年开始,各地房地产市场出现全面回落,住房代价下降。2008年9月初,中央召集聚会会议,研讨房地产市场政策,认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场,才气包管房地产市场的康健生长,使房地财产真正成为百姓经济的支柱财产。2008年9月中,全球
8、金融危机来临,金融体系崩塌,全球经济开始衰退。在此配景下,我国政府与世界其他国度政府一样,接纳了积极“救市”政策,包罗4万亿投资,钱币政策从从紧变为适度宽松等。 2、美国金融危机后的中国房地产市场我国应对金融危机,新增4万亿财务投入,占当年GDP的14%,同时扩大商业性小我私家住房贷款利率下浮幅度,调解最低首付款比例,进行“救市”,希望通过房地产消费来动员市场,停止经济下滑,促进经济增长,实现经济增长目标。“救市”政策从底子上改变房地产市场利益格式,推动房地产市场向投资为主导的市场疾跑。3、迪拜危机后(2009年底至2010年初)的房地产政策调解政府认识到房地产市局面临的泡沫和风险,但其时认为
9、是结构性的,是少数多数会存在房地产市场泡沫,因此应对之策是“有保有压”。同时,政府政策假定“第一套房”只会是消费,不会是投资。直至2010年3月,“两会”政府事情陈诉中提出果断遏止房地产市场代价快速上涨的势头。要求78家央企停止进入并退出房地产市场,对土地拍卖的出让方法进行革新。4月17日,推出新的国十条。近期楼市连续回暖,这让四月以来的“史上最严厉调控”备受质疑,9月的房地产政策中,最突出的是“二次调控”政策,具体可归纳为:必须稳定房价、鼎力大举进行保障房建立、增强土地羁系。政府稳定房价态度鲜明,二次调控实时,同时强调执行力。要害看地方如何执行,如保障房的建立力度、进度,房贷政策的执行情况,
10、认真执行则有利于稳定房价。四、房地产市场存在的主要问题目前房地产市场仍然是投诉不停,纠纷不停,业主与开发商的矛盾越来越锋利,这说明房地产市场仍然存在不少问题,这些问题体现为当前房地财产结构不公道、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列现象,严重制约了房地财产的康健生长。下文中我们将从制度、社会和经济三个方面综合阐发房地产市场存在的主要问题。(一) 制度问题是万恶之源1、 房地产生意业务制度不完善。房地产项目公司的设立和运作存在制度隐患。多数地产企业果然违反已有成文划定,为己谋私。许多大的房地产开发企业违规操纵的行为屡见不鲜。土地经济属性的稀缺性与当前房地财产的过热现状之间存在不可调治的矛盾,部分地
11、方政府的短视行为最终导致开发商的滥开发。另外,房地产生意业务市场还存在部分非法的隐形生意业务,严重扰乱和破坏了房地产市场的秩序。因此,必须以科学生长观为导向,通过有效的制度摆设范例和调治房地产市场生意业务者之间的经济干系。2、 住房分派制度和金融保险制度不敷健全。房地产经济制度尤其是住房分派双轨制的存在、房地产金融与保险制度不配套、房地产税费制度不公道等问题重重,金融保险制度创新不敷;住房公积金制度的运作还存在若干问题,法制化进程较为迟钝:房地产证券化因涉及房地产开发、消费的方方面面,其实施条件目前还不敷成熟。因袭需要进一步革新并完善住房分派制度及房地产金融保险制度。3、房地产产权制度尚不完善
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