房地产项目开发报建报批流程.docx

房地产项目开发报建报批流程

前 言
本案对房地产全程开发进行流程演示及论述，由于庞大和系统性所限，本案仅偏重对整体流程的演示，其中的操纵细节需作专题展开。
需要说明的是：房地产开发的地区性特征，导致各地市场差别明显，在此将较为成熟范例的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且范例操纵的开发商。
作为内部交换和分享的时机，我们期待各人批评及发起性反馈，进一步完善、充实其中的内容，配合进步与提高！

此致

敬礼

营销筹谋部 敬上
2003年12月29日

项目开发流程
一、 土地使用权的取得
1. 取得方法
1) 行政划拨
2) 协议出让
3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已根本采取挂牌拍卖的方法
4) 转让
2. 流程示意（以拍卖为例）
现场勘察，
收集相关资料
信息的开端
收集、阐发
确定竞拍价、竞
拍人、叫价原则
获取土地出让信息及相关筹划指标（一般1-3个月前，政府予以宣布即挂牌）
组建竞投小组，购置标书。（成员包罗：估价师、筹谋阐发、财政、工程设计、执法等多种人员）
测算土地本钱、估算开发总投资、总代价。（一般采取假设开发法进行盘算）

治理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍包管金，领取竞拍号牌，了解划定细则及其他。
竞拍乐成，签订成交确认书，并按划定期限交纳成交价款和相关用度。

得到土地使用权限

治理相应的土地产权转移变动登记手续

3. 细节论述
1) 信息资料部分
A. 招标文件、通告（政府对地块现状、用途、筹划的说明）；
B. 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟水平 生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块外貌了平整处置惩罚；
、四至情况、区域竞争楼盘资料；
C. 前期研究陈诉包罗：市场相关数据、动态和生长趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建立、销售情况，潜在目标客户观察阐发；
D. 参拍生长商的意向阐发：资金状况、土地储备、开发传统、配景资源等；
竞拍提交资料包罗：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人到场竞拍）；
2) 前期可行性阐发（时机可行性阐发可行性阐发可大抵分为三个阶段：
1. 时机可行阐发阶段：确定投资偏向，提出开发目标；
2. 开端可行性阐发阶段：确定项目的开发前景及定位偏向；
3. 最终可行性阐发阶段：对项目进行市场论证、经济和技能阐发，预算阐发、资金摆设；
）
一般采取假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、筹划用途及红线指标等条件，生长商对市场收益进行预测，剔除开发本钱、税费和期望利润得出最高地价；
地价=项目市场收益-开发总本钱用度-期望利润

总本钱用度=开发本钱（详见下表）+开发用度（详见下表）+税费（详见下表）

开发本钱明细表
序号
项目
备注
1
土地取得本钱
、
2
前期用度
、

筹谋研究费
、

勘察设计费
、
3
修建期用度
参考《代价信息》及同类物业

桩底子工程
、

地下室工程
、

主体土建工程
、

安装工程
、

室外配套工程
、

专业人员用度
约前五项之和的3%

不可预见费
约前五项之和的3%
4
总制作本钱
、

开发用度明细表
序号
项目
备注
1
治理用度
建安用度的3%
2
财政用度
贷款年期利率盘算
3
推广用度
按售价/租金的3%-5%盘算

税费明细表
序号
类别
税（费）率
盘算基数
1
营业税
5%
成交价
2
都会维护建立税
1%
营业税
3
教诲费附加仅为衡宇租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。

3%
营业税
4
印花税
0.1%
售价/租金
5
房产税*
1.2%
房产原值X 70%
6
衡宇租赁治理费*
2%
租金
7
企业所得税 深圳市企业所得税率15%，具体依各地政策和企业性质而定。

15%
销售税后利润
二、 立项筹办
凭土地出让条约到筹划局筹划技能处申报，筹划测绘队测绘后，取得建立项目筹划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。
选定各种专业办事机构。
⑺
⑺
⑺
⑺
⑺
告白设计公司
印刷包装公司
礼仪制作公司
模型制作公司
⑹
⑷
⑵
⑶
⑴
筹谋、署理公司
筹划设计单元
开发商
⑸
施工单元
监理机构
市场调研机构
专业公司事情分工示意图

⑺

（虚箭头表现可由甲方执行或甲方委托执行）
⑴ 甲方进行招标，选定筹谋（销售署理）办事公司；
⑵筹谋公司提交项目的可行性阐发陈诉，以市场需求出发，协助完成项目筹划设计的要点；
⑶甲方依据可行性阐发，下达设计委托招标书，并最终选定；
⑷设计单元提交初案；
⑸筹谋公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见；
⑹设计单元依据修改意见，出正式的筹划设计方案；
⑺依据确定的筹谋（筹划设计）方案，选择具体执行机构后实施；

1. 市场观察阐发
1) 宏观情况阐发预测
A. 国度政治执法情况；
B. 经济科技生长趋势；
2) 中观情况（所在都会）阐发预测：
都会建立与筹划；
A. 竞争企业及知名企业的生长状态；
B. 市场供给与需求干系；
C. 各种专业机构状况；
3) 微情况阐发预测
A. 区域消费需求研判；
B. 竞争敌手观察；
依据上述观察阐发，对要害问题做出专项主题研究，提出开端可行性阐发陈诉：开发方法、质料供给、设计方案、产物形态、施工进程、市场定位等开端构思（各种专业办事机构开始正式介入）；
2. 投资筹划摆设
依据开端可行性阐发和公司资源，经盘算、评估阐发后，确定最优方案，参加相应的资金流量阐发和投资预算摆设，得出最终可行性阐发。
3. 项目的开发模式最终确定
开发模式：独立开发、互助开发、投资商介入等；

可行性阐发内容提纲（参考）
1. 项目开发配景研判
包罗：宏观经济运行状况、区域社会、经济生长特征、财产政策情况、市场供求趋势等；
2. 项目表面及根本数据
包罗：项目名称（项目名及推广名）、技能参数、筹划要点、地理位置、四至状况、片区特点、项目性质特征（SWOT阐发）等；
3. 目标市场阐发
包罗：市场需求阐发及预测、项目筹划设计、生长主题及产物定位、目标客户确定与描述、销售代价预测、包装推广及销售筹划制定等；
4. 项目进程摆设
包罗：项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入店员划等；
5. 项目本钱估算
按方案确定的开发序次、模式与范围，做出项目本钱估算；
6. 项目治理及财政评价
治理部分包罗：贷款本钱、贷款归还筹划以及贷款与归还平衡盘算；财政平衡阐发；项目范围及筹划设计修改用度测算；
财政评价部分：现金流量阐发（依据项目进程摆设估算）、净现值、内部收益率、动态投资采取期、财政敏感度；
7. 经营治理风险预测及处置惩罚；
8. 物业治理办事要求；

三、 报建筹划
1. 提交可行性研究陈诉和立项申请，到筹划生长委员会申请立项；
2. 将总体筹划方案报筹划局筹划治理处审批，通事后领取建立用地筹划许可证（总体筹划通事后如一次计分别批实施，将分期实施详细筹划和相应单体修建设计报筹划局筹划治理处审批。）
3. 在项目签订土地出让条约、取得立项批文和建立用地筹划许可证后到本地民政局地名治理办公室申报地名。
4. 上述手续完毕，到筹划局筹划治理处申领建立工程筹划许可证。
5. 在项目的总体筹划设计审查通过以后，由筹划设计单元对整个项目的所有专业管线（包罗：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政门路、雨污水管网）进行管线筹划设计，设计方案送筹划局的市政筹划治理处审核，通事后，将管线筹划图送上述各专业部分听取各部分意见，然后由建立单元会同筹划局的有关人员召集各专业部分召开管线筹划协调会，将所有专业部分的意见形成集会纪要，以防备各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
6. 到各规费收缴部分报审、缴费，具体手续治理如下：
1) 将报批的范畴内所有修建单体图纸报本地消防部分进行消防审查，取得修建工程消防意见书。
2) 到本地建立局筹划财政处缴纳建立规费。
3) 到本地教诲局筹划财政处缴纳教诲设施附加费。
4) 到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
5) 与本地房管局白蚁防备所判定白蚁防备协议，缴纳白蚁防备费。
6) 按整个建立项目筹划的绿化率划定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林治理局审批。
7) 按本地的人防配套要求，做项目的人防筹划，然后将所做的人防筹划和人防工程的立项申请报本地人防办部分审批通过。
8) 到本地经济委员会缴纳新型墙体改革费和散装水泥费。
9) 到本地城建档案馆签订建立工程档案移交协议书。
10) 到本地建立局质监站签订建立工程质监协议，缴纳工程质监费。
7. 领取建立工程筹划许可证后，将准备实施的所有单体修建的施工图纸送建立局技能处和修建工程施工图审查中心审查。审查通事后领取修建工程施工图审核批准书。
8. 如投资方（项目控股方）是国有资产，修建工程必须通过本地招投标办公室进行公然招投标，对中标施工单元发中标通知书。
9. 凭修建工程施工图审核批准书和施工单元中标通知书到建立局建管处，申领建立工程施工许可证。
10. 凭建立工程施工许可证及商品房核价的有关资料送本地物价部分进行商品房预售核价。

名词解释
五证：土地出让条约（土地使用证）、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证、预售许可证（外销证视划定执行）；
三书：衡宇质量包管书、住宅使用说明书、质量验收及格证；

四、 营销推广
n 推广流程细解衡宇销售流程

项目听证会前：市场调研（市场可行性调研阐发陈诉 市场营销组）
↓
项目立项确定后：市场定位（项目定位、产物定位、客户定位、代价定位 市场营销组）
↓
筹划设计阶段：筹划设计发起（开发节奏、户型、立面、庭院、配套 市场营销组）
↓
筹划方案确定后：项目操纵筹谋（销售推广筹谋、前期销售事情筹划 市场营销组、包装组）
↓
正式发售前3-6个月：销售推广实施（销售准备销售办事,告白筹谋市场营销,包装筹谋包装）
↓
楼花销售期 ：正式发售（销售组织、信息反馈销售办事；条约按揭手续客户事务）
↓
楼花销售期：销售计谋调解（上月销售总结、下月销售推广筹划市场营销、阶段销售总结及计谋调解销售办事）
↓
入伙前1-3个月：尾盘促销（尾盘促销筹划……市场营销）
↓
正式入伙前7-20天：业主入伙（入伙组织、摆设……客户事务）
↓
销售率达95%以上：项目销售总结（项目销售总结陈诉及客户阐发陈诉……市场营销）
↓
入伙1个月后：治理业主房产证（房地产初始登记、治理业主房产证……客户事务）

全文完

（以需提交陈诉展开）
A. 营销计谋总案
B. 总体执行方案
C. 阶段计谋及执行筹划
D. 专项执行陈诉
E. 效果评估阐发
F. 其他
1. 销售准备阶段
筹谋公司：提交项目销售计谋及执行陈诉：具体代价表（包罗销售底价 项目的最低销售代价，是代价的最低防地；
、表价 对外宣布的代价，是与客户相同代价的支点；
、成交价）、销控摆设、销售计谋、代价计谋、促销方法、告白计谋、包装计谋、媒体筹划、销售人员组织与培训筹划，由甲方审核认可后执行（或委托执行）；

完成要素列表
类别
项目
备注
设
施
类
售楼处包装
位置、巨细、气势派头
模型的制作与摆放
尺寸、形态（剖面或平面）、数量
样板间的设计、装修
数量、位置、气势派头
销售通道的摆设、包装
宁静性、便捷性、美观度等
户外包装审批、设计制作
提前申报审批，确定所在、数量、规格、时间等
文
件
类
销售文件的制作与印刷
包罗：楼书、认购书、收据、代价表等
媒体版面的预订
包罗版位、版面、形式等
销售及财政人员的培训
准备培训提纲及销售治理条例
其他
/
以上各种审批和制作必须提前做出事情筹划表，确定日期、数量、规格等
2. 正式销售
在正式销售开始前，可采取内部认购 内部认购：内部员工认购或试探市场的手段，后者现居多，一般采取收取诚意金、派发筹码券等，转化方法有：排队、抽签、优先选购及其他；
（或内部咨询）方法进行市场试探市场反应，同时进行市场预热，为正式销售累积客户资源。
项目建立进度到达法定要求，凭建立工程施工许可证和预售批准文件到本地领土局开发办（或房管局房地产市场处）领取商品房预销售许可证，销售正式展开。
事情内容说明：
1) 依据阶段筹划执行告白、推广，由销售人员做来电、来访登记，进行汇总，筹谋部评估告白投放效果，并适时做出调解筹划；
2) 销售治理人员将每日客户及成交资料汇总整理，校对销控表，与财政部就当日（或前一日）成友爱况进行查对，将需跟进与款项将到期客户单列，交由当事销售员跟进；；
3) 销售部每周提交“周销售统计表”，及客户存眷热点、问题统计，交由筹谋部进行研究阐发，并提出相应的调解或解决方案；
4) 销售部（每月或半月，视具体情况而定）出具“销售状况汇总表”，协助筹谋部对前阶段销售进行评估阐发，对下阶段告白节奏、投放方法、代价计谋、销控处置惩罚、促销运动等做出筹划；

销售办事流程示意图
查对销控
财政开具收据
交纳定金
取消销控
客户追踪
客户来访、来电
销售欢迎
客户资料登记
成交意向确定
交纳诚意金（小定）
签订临时认购书
签订正式认购书
成交意向未确定
挞定
进行销控
签订正式销售条约
补足楼款（首期款）

1) 诚意金：也可称为临时定金即小定，有效期一般划定为24小时，金额500元为起点（依项目而定）,临时认购书：也可不设此环节；；
2) 定金：一般起点为10,000元（依项目而定）,有效期7天-15天,凭据项目档次和销售状况而定;
3) 正式条约签订流程:
a 通知客户携带相关身份证件和购房证明资料
b 客户凭销售部开具的交款通知(确认)书,到财政部交纳相关款项(可依需要代收相关税费)后,领取付清楼款证明书和相应收据;
c 凭付清楼款证明书,与客户签订正式的买卖条约(如代庖房产证,另签委托授权书);
d 治理银行按揭手续(现场办公居多),交纳相关用度;

五、 后期办事
项目在通过质检综合验收（包罗消防、人防、煤气、水电等），准备“衡宇质量包管书”和“衡宇使用说明书”，具备入伙条件。
1. 物业治理部分
1) 前期介入事情内容
A. 从物业治理角度，对项目的结构设计和功效配置提出发起；
B. 搭建治理组织架构、制定治理筹划与盘算治理份额；
C. 制定治理事情流程及员工培训筹划；
D. 拟定物业治理文本（包罗业主条约）；
E. 查对客户物业费优惠名单及数额；
F. 制定第一年度财政预算；
2) 施工安装事情内容
A. 了解并审查各种设备的性能特点；
B. 掌握各管线连接、漫衍状况；
3) 竣工验收事情内容
A. 质检综合验收完毕后，交付使用之前（入伙之前），进行内部质量验收；
B. 制定各种设施的使用、维修、调养制度；
4) 后期办事事情内容（略）
2. 销售筹谋事情内容
移交相关客户资料，协助客户治理入伙手续

附件一：项目筹划设计方案产生细解
1. 开发立项阶段，甲方营销部（或委托专业调研机构）对市场进行评估，确定项目的市场空间及可行性；
2. 营销部依据项目状况，明细项目筹谋方案要点要求（既方案内容提纲），选择筹谋办事公司进行招标（比稿），并最终选定；
3. 工程部依据确定的项目定位阐发，选择筹划设计机构 筹划设计可细分为：整体筹划、修建设计、园林设计等，可由一家或多家机构完成，内容由“观点设计—开端筹划—详细筹划—修建单体—楼层漫衍—室内户型”过渡；
，列明项目筹划设计要点要求 内容包罗：项目定位、户型配比、功效要求等原则性设想，但不能有过多的细节要求，制止对设计方的不须要滋扰和限制；
与项目红线筹划图，进行招标；
4. 筹划设计机构提交筹划设计初稿，甲方评标、选定中标单元；
5. 甲方综合筹谋公司意见 分别从市场采取和工程实施的角度提出意见，可依据项目的实际提出一些市场流行的创新要素，以供参考；
，下达正式的设计委托书；
6. 筹划设计机构提交方案，并进行解说说明；
7. 甲方进行研究，提出书面修改意见（可重复历程）；
8. 最终确定方案，出正稿；
9. 依据最终正稿，出施工蓝图；
整体筹划（空间处置惩罚、用地平衡、管网漫衍等）
修建外立（气势派头、层高、外型、线条）
楼层平面漫衍、户型设计
园林门路
小区配套
筹划设计要点原则：先整体后局部，先主体后配套，由大到小，由外至内。

参考资料 深圳某品牌房地产开发业务流程

主线：衡宇制作流程
寻找新的土地资源（生长研究部或项目开发部）
↓
项目可行性论证（设计部，项目开发，销售部，本钱或财政部）
↓
购置（投标）土地并签订土地使用权出让条约（项目开发部）
↓
项目立项（项目开发部，设计部，销售部）
↓
项目的筹划设计方案招投标报建（设计部，项目开发部）
↓
项目的扩初设计方案的审查报建（设计部，工程部，项目开发部）
↓
项目的施工图的审查报建（设计部，工程部，项目开发部）
↓
项目施工监理的招投标（工程部，项目部）
↓
桩底子施工招投标及施工和验收（工程部，项目部，项目开发部）
↓
修建主体施工招投标及施工（工程部，项目部，项目开发部）
↓
小区门路情况施工（设计部，项目部）
↓
竣工验收（设计部，工程部，项目部）
↓
工程收尾与物业公司对接（项目部，物业公司）
↓
物业治理公司正式为小区居民办事（物业公司）