房地产开发项目经济评价可行性研究.docx

房地产开发项目经济评价可行性研究及概预决算治理系统

一、快速入门
第一步 切换到“设置”页，设置好设置表的参数；
第二步 切换到“参数”页，在修建面积明细表输入修建面积，执行东西条上的“盘算”功效，就会将修建面积明细表的数据自动汇总成住宅修建面积、非住宅修建面积、大众修建面积和总修建面积；
第三步 切换到“项目本钱”页，在本钱盘算表输入有关工程项目（用度）和参数，执行东西条上的“盘算”功效，就会自动盘算项目的本钱（造价）；
第四步 切换到“经营收入”页的“销售收入”页，输入销售收入表的数据和帮助表数据，依次执行主菜单“盘算（C）”下的“盘算销售收入”、“初始化各期销售收入”、“盘算汇总各期销售收入”，就管帐算出销售总收入和各期的销售收入；
第五步 切换到“经营收入”页的“租赁收入”页，输入租赁收入表的数据，依次执行主菜单“盘算（C）”下的“初始化各期租赁收入”、“盘算汇总各期租赁收入”，就管帐算出租赁总收入和各期的租赁收入；
第六步 切换到“投资筹划”页，输入帮助表数据，依次执行主菜单“盘算（C）”下的“初始化投资筹划表”、“初始化各期的投资筹划”、“盘算汇总投资筹划数据”，就会得出投资筹划的结果；
第七步 切换到“筹资筹划”页，依次执行主菜单“盘算（C）”下的“初始化筹资筹划表”、“盘算筹资筹划数据”功效，就会得出筹资筹划的结果；
第八步 切换到“现金流量”页的“全投资现金流量”页，执行主菜单“盘算（C）”下的“盘算全投资现金流量表”功效，就会自动生玉成投资现金流量表的有关数据；
第九步 切换到“现金流量”页的“资本金现金流量”页，执行主菜单“盘算（C）”下的“盘算资本金现金流量表”功效，就会自动生成资本金现金流量表的有关数据；
第十步 切换到“经济阐发”页，执行主菜单“盘算（C）”下的“盘算全部方案经济阐发数据”，就会得出土地拍卖大概非土地拍卖经济阐发的结果；
第十一步 切换到“敏感性阐发”页，在上表中输入敏感性阐发变革数据，执行主菜单“盘算（C）”下的“盘算敏感性阐发数据”功效，就会在下表中得出敏感性阐发的结果；
第十二步 切换到“概率阐发”页，在上表中输入概率阐发变革数据和相应的概率，执行主菜单“盘算（C）”下的“盘算概率阐发数据”功效，就会在下表中得出概率阐发的结果；

二、常见问题解答
（一）为什么安装不乐成
答：如果在Win2k Pro、Win2k Server、WinXP中，没有系统治理员的权限是不能够安装软件，也有可能防病毒软件影响安装历程。
解决措施：1、以系统治理员的身份登录；2、暂时封闭防毒软件，等安装好本软件再开启防病毒软件。
（二）新建、打开项目文件错误
答：可能是系统数据库DBInfo.mdb错误或是旧版本的。
解决措施：要将当前版本的系统数据库DBInfo.mdb笼罩当前软件的安装文件夹下的“..\Resource\DBInfo.mdb”。
（三）盘算经济阐发、敏感性阐发、概率阐发时间过长
解决措施：1、如不怕时间长，可等候3-4分钟可盘算完毕；2、利用任务治理器直接中断本软件，中断后重新启动本软件，查抄所输入的数据，看什么地方有错误。
（四）修建面积表、销售收入表、租赁收入表、投资筹划表的合计数不在表格的最后一行，会导致盘算错误吗？
答：不会错误。合计数是软件自动生成，不需要用户干涉。如果软件自动生成的合计数不在表格最后一行，一般可执行主菜单“东西（T）”下的“修复、压缩数据库”功效可解决此问题。
（五）在本钱盘算表中，盘算利息时，是输入名义利率照旧实际利率？
答：要在“单价或费率”处输入实际利率，在“盘算时间或次数”处输入计息时间或次数。
（六）在本钱盘算表中，为什么盘算结果不稳定，每次盘算都市有一点点变革？
答：由于直接费是编码为“1.”、“2.”、“3.”、“4.”的合计数，如果在编码为“1.”、“2.”、“3.”、“4.”的下面输入凭据直接费盘算的项目（用度），就会导致数学上的递归盘算错误。
解决措施：将凭据直接费盘算的子目放在编码为“5.”、“6.”、“7.”、“8.” 、“9.”的下面。
（七）在本钱盘算表中，第一行能够输入第四类编码的数据吗？
答：不能够，第四类编码的子目必须在放在第三类代码的下面。
解决措施：将本钱盘算表第一行的数据设置编码为“1.”、“2.”、“3.”或“4.”。
（八）如何不盘算所得税？
答：在“设置表”中将所得税税率设为“0”。
（九）项目中需要输入哪些数据？
答：需要输入数据的表格是：设置表、修建面积表、本钱盘算表、销售收入表、租赁收入表、销售收入帮助表、投资筹划帮助表、敏感性阐发变革因素表、概率漫衍表，其它的表格执行相应的盘算功效自动生成。
（十）本钱表中的盘算要领是指什么？
答：本钱表的盘算要领指的是软件内置的盘算要领，可自动提取土地面积、修建面积、直接费等进行盘算。
（十一）敏感性阐发和概率阐发变革比例和概率数据是怎么得来的？
答：变革比例数据是凭据此房地产开发项目的实际情况，本钱（投资）、销售（租赁）收入比预计可能会产生变革，经过专家组的讨论得来（固然，如果经济评价人员很有经验和对项目的实际情况很熟悉，也可由经济评价人员自己确定）。
（十二）在投资筹划表、筹资筹划表、现金流量表、经济阐发表、敏感性阐发表、概率阐发表中的数据是怎么得来的？
答：投资筹划表、筹资筹划表、现金流量表、经济阐发表、敏感性阐发表、概率阐发表都是执行主菜单和东西条上相应“盘算”功效经盘算后自动生成的。
（十三）为什么撤消功效不能用？
答：撤消功效只对单个单位格有效，对整个项目文件无效。
（十四）如何打开销售收入帮助表？
答：要执行主菜单“帮助表（A）”下的“销售收入各期百分比”功效。
（十五）如何打开投资筹划帮助表？
答：要执行主菜单“帮助表（A）”下的“投资筹划各期百分比”功效。
（十六）为什么有时候目录大概是可行性陈诉修改后生存不乐成？
答：因为在修改目录大概可行性陈诉后，如果不移动到其它的编辑框，系统检测不到已经修改了资料，所以生存不乐成。
解决措施：修改后，移动到其它的编辑框。
（十七）租赁本钱在哪里体现？
答：租赁本钱在本钱盘算表中输入。
（十八）为什么在“参数”页中，住宅修建面积、非住宅修建面积、大众修建面积修改不了？
答：不需要输入上面住宅修建面积、非住宅修建面积、大众修建面积，在下面的明细表中输入的修建面积会经自动盘算汇总后会更新上面的修建面积。
（十九）为什么在“设置”页、“参数”页中修改土地面积、修建面积有关参数后，本钱表没有变革？
答：修改“设置”页、“参数”页后，要在本钱表中执行盘算功效后才气更新本钱表中相关联的数据。
（二十）租赁经济评价的有关参数在哪里体现？
答：租赁经济评价的有关参数在各个表中均有体现，是和销售经济评价一起进行，作为综合评价的有机组成部门。
（二十一）为什么导出为Microsoft Word文件会失败？
答：如果导出的表格太长，凌驾了当前打印机所设置的纸张巨细，会导致导出事情失败。
解决措施：先导出为Microsoft Excel文件，再从Microsoft Excel文件中复制粘贴到Microsoft Word中。
（二十二）在局域网中，如何共享项目文件？
答：在局域网中，可以设一个共享文件夹来安排共享的项目文件，各台电脑可以共享项目文件。
（二十三）呆板码在什么地方获取？
答：呆板码在执行东西条上的“注册”功效后，在“注册软件”窗口的左下角通过复制获取。
（二十四）在本钱表中，种种编码可以重复吗？
答：可以重复。如果第三类编码（“1.”、“2.”、“3.”、“4.”、“5.”、“6.”、“7.”、“8.” 、“9.”）重复，再修改相应的“工程项目或用度”名称，就可以实现差别的用度分类。此功效可以定制适合全国各地的本钱表，可以界说任意的用度分类，但要切合本软件的编码规矩。
（二十五）为什么投资筹划盘算老是堕落，并不凭据输入的数据盘算？
答：要执行主菜单“帮助表（A）”下的“投资筹划各期百分比”功效，然后在此窗口设置投资筹划各期的比例，而且要在“盘算要领”栏中设置为“按帮助表比例盘算”。
（二十六）为什么盘算土地拍卖最高限价方案时老是堕落，本钱盘算表中土地拍卖的数据变得很大大概很小？
答：原因可能是本钱盘算表中，盘算要领为“土地拍卖税费”的子目的“计量单位”不是“元、%”，而是其它的字符。
解决措施：将本钱盘算表中，盘算要领为“土地拍卖税费”的子目的“计量单位”设为“元、%”。
（二十七）如何将将本次的项目文件生成模板，以便下次依此模式调用生成新的项目文件？
答：执行主菜单“文件（F）”下的“生存为模板”功效，可以定制适合全国各地大概差别开发类型的模板，以后可以执行主菜单“文件（F）”下的“新建（用模板）”功效，可以以此模板生成新的项目文件。
（二十八）可以同时编辑多个项目文件吗？
答：可以。执行主菜单“窗口（W）”下的切换功效，可以切换已经打开的某个项目文件成为当前项目文件，此功效与excel和word的功效类似。

税费库计量单位输入规矩
l “*/*”表现以“/”作为分开符，表现单位数量的造价（用度）。好比：在“计量单位”栏输入“元/平方米”，在“费率”栏输入“3”表现按每平方米3元盘算造价或用度。
l “%”表现百分数，好比：在“计量单位”栏输入“%”，在“费率”栏输入“3”表现按百分之三盘算造价或用度。
l “‰”表现千分数，好比：在“计量单位”栏输入“‰”，在“费率”栏输入“2”表现按千分之二盘算造价或用度。

编码输入规矩
l 第一类 “ZZJ：表现总造价（直接费和间接费相加）。
l 第二类 “ZJF”：表现直接费（将第三类编码为“1.”、“2.”、“3.”和“4.”的数据相加）； “JJF”：表现间接费（将第三类编码为“5.”、“6.”、“7.”、“8.” 、“9.”的数据相加）。
l 第三类（将之后下一个第三类之前的第四类编码的所有数据相加） “1.”->征地拆迁赔偿费 “2.”->勘察、设计和前期费 “3.”->修建安装工程费 “4.”->（小区）配套工程费 “5.”->治理费 “6.”->税费 “7.”->利息 “8.”->不可预见费及其它用度 “9.”->租赁本钱。
l 第四类 “×-×-×” 好比：“1-1-1”：表现征地拆迁赔偿费。