房地产项目开发流程拟定.docx
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1、 房地产项目开发流程(拟定)目 录前言一、 项目开发前期二、 项目报批报建三、 综合管弦部分四、 项目产物定位五、 设计文件审核六、 设计变动部分七、 招投标与条约治理八、 工程预、结算与进度款治理九、 工程施工治理十、 工程签证治理十一、 营销事情治理十二、 入伙前 言首先谢谢各人,对付流程体例的孝敬与支付!经过一个月的时间,将各人的智慧汇总成册,在此与各人分享。本案对房地产全程开发进行流程演示及论述,由于庞大和系统性所限,本案仅偏重对整体流程的演示,其中的操纵细节需作专题展开。需要说明的是:房地产开发的地区性特征,导致各地市场差别明显,在此主要进行梳理公司自己的流程并为下一步优化做好底子。
2、另外,鉴于房地产项目的耦合性特点:一件事情需要几个部分配合配合完成,每个阶段都有部分作为牵头部分,相互输出又相互输入。故流程的庞大性较大,有些部分不能完全分身,因此要求我们完整理解整个流程。每个流程分为流程示意图、流程说明、支持性文件(表单表格)三部分,用来诠释整个流程的目的及使用要领,以便我们更深刻的理解流程自己。作为内部交换和分享的时机,我们期待各人批评及发起性反馈,进一步完善、充实其中的内容,配合进步与提高!再次谢谢为流程体例努力并做出孝敬的同事们,谢谢!此致敬礼 流程优化小组 敬上 2007年9月1日 一、 项目开发前期事情(一)土地获取1、 取得方法1) 行政划拨2) 协议出让3)
3、招标拍卖(挂牌、投标两类)4) 转让2、 细节论述1) 前期资料准备a) 招标文件、通告(政府对地块现状、用途、筹划的说明);b) 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟水平、四周情况、区域竞争楼盘资料;c) 前期研究陈诉包罗:市场相关数据、动态和生长趋势预测,项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建立、销售情况,潜在目标客户观察阐发;d) 参拍生长商的意向阐发:资金状况、土地储备、开发传统、配景资源等;e) 竞拍提交资料包罗:法人营业执照(有限公司法人企业需另加附股东会或董事会决议);法人代表身份证件或法人代表授权委托书;1) 前期可行性阐发(时机可行性阐发)一般接纳假设开发法(又叫
4、剩余法)确定竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、筹划用途及红线指标等条件,生长商对市场收益进行预测,剔除开发本钱、税费和期望利润得出最高地价:地价=项目市场收益-开发总本钱用度-期望利润(二)立项筹办凭土地出让条约到筹划局筹划技能处申报,筹划测绘队测绘后,取得建立项目筹划红线图,进行放点确位,报项目名并注册,同时选定种种专业办事机构。(三)项目可行性阐发1. 市场观察阐发1) 宏观情况阐发预测A. 国度政治执法情况B. 经济科技生长趋势2) 中观情况(所在都会)阐发预测:都会建立与筹划A. 竞争企业及知名企业的生长状态B. 市场供给与需求干系C. 种种专业机构状况3)
5、微情况阐发预测A. 区域消费需求研判B. 竞争敌手观察依据上述观察阐发,对要害问题做出专项主题研究,提出开端可行性阐发陈诉:开发方法、质料供给、设计方案、产物形态、施工进程、市场定位等开端构思(种种专业办事机构开始正式介入)2. 投资筹划摆设依据开端可行性阐发和公司资源,经盘算、评估阐发后,确定最优方案,参加相应的资金流量阐发和投资预算摆设,得出最终可行性阐发3. 项目的开发模式最终确定开发模式:独立开发、互助开发、投资商介入等4. 可行性阐发内容提纲(参考)1) 项目开发配景研判包罗:宏观经济运行状况、区域社会、经济生长特征、财产政策情况、市场供求趋势等;2) 项目表面及根本数据包罗:项目名
6、称(项目名及推广名)、技能参数、筹划要点、地理位置、四周状况、片区特点、项目性质特征(SWOT阐发)等;3) 目标市场阐发包罗:市场需求阐发及预测、项目筹划设计、生长主题及产物定位、目标客户确定与描述、销售代价预测、包装推广及销售筹划制定等;4) 项目进程摆设包罗:项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入店员划等;5) 项目本钱估算按方案确定的开发序次、模式与范围,做出项目本钱估算;6) 项目治理及财政评价 治理部分包罗:贷款本钱、贷款归还筹划以及贷款与归还平衡盘算;财政平衡阐发;项目范围及筹划设计修改用度测算; 财政评价部分:现金流量阐发(依据项目进程摆设估算)、净现值、内部收益率、动态投资
7、接纳期、财政敏感度;7) 经营治理风险预测及处置惩罚8) 物业治理办事要求 (四)投资估算陈诉1. 本钱组成项目本钱由土地费、前期费、营销费、治理费、税金、其他费、不可预见费、物管费、财政费(利息等)、修建建安工程费、市政工程费、情况及绿化工程费组成;2. 开端投资估算即投资时机研究、项目发起书阶段、开端可行性研究阶段的投资估算。1) 选择有利的投资时机,明确投资偏向,提出大要的项目投资发起,并体例项目发起书。2) 凭据项目发起书、收集类似项目资料,对其进行比拟阐发,得出投资估算(投资估算的误差率可在土30左右)3) 凭据这一阶段的投资估算作为审批项目发起书、开端选择投资项目的主要依据之一。(
8、此阶段估算对开端可行性研究及投资估算起指导作用)4) 在投资时机研究结论的底子上,进一步弄清项目的投资范围、原质料来源、工艺技能、厂址、组织机构和建立进度等情况,进行经济效益评价,判断项目的可行性,作出开端投资评价。(该阶段投资估算的误差率一般要求控制在20左右)3. 详细投资估算(可行性研究阶段)主要是进行全面、详细、深入的技能经济阐发论证阶段,要评价选择拟建项目的最佳投资方案,对项目的可行性提出结论性意见。该阶段研究内容详尽(投资估算的误差率应控制在10以内) 这一阶段的投资估算是进行详尽经济评价、决定项目可行性、选择最佳投资方案的主要要领。4. 投资估算的动态调解项目开始投产后,收集与本
9、钱组成相关的部分的数据资料,对本钱进行动态调解,直致项目竣工结束。项目结束后,调解的投资估算最终落实为项目本钱。在此历程中要尽量到达不超开端概算的要求,严格控制工程本钱。5、支持性文件投资估算表 二、 项目报批报建(一)项目报批报建流程示意图1、 土地证治理流程示意图2、 建立工程筹划许可证治理流程示意图3、 建立工程施工许可证4、 商品房预销售许可证(二)流程说明1、目的:2、详细说明1) 提交可行性研究陈诉和立项申请,到筹划生长委员会申请立项2) 将总体筹划方案报筹划局筹划治理处审批,通事后领取建立用地筹划许可证(第一证。总体筹划通事后如一次计分别批实施,将分期实施详细筹划和相应单体修建设
10、计报筹划局筹划治理处审批。)3) 在项目签订土地出让条约(第二证,土地使用证)、取得立项批文和建立用地筹划许可证后到本地民政局地名治理办公室申报地名。4) 上述手续完毕,到筹划局筹划治理处申领建立工程筹划许可证(第三证)。5) 在项目的总体筹划设计审查通过以后,由筹划设计单位对整个项目的所有专业管线(包罗:供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯,市政门路、雨污水管网)进行管线筹划设计,设计方案送筹划局的市政筹划治理处审核,通事后,将管线筹划图送上述各专业部分听取各部分意见,然后由建立单位会同筹划局的有关人员召集各专业部分召开管线筹划协调会,将所有专业部分的意见形成集会纪要,以防备各专业管线在
11、具体实施中相互扯皮,管位相撞。6) 到各规费收缴部分报审、缴费,具体手续治理如下:a) 将报批的范畴内所有修建单体图纸报本地消防部分进行消防审查,取得修建工程消防意见书b) 到本地建立局筹划财政处缴纳建立规费c) 到本地教诲局筹划财政处缴纳教诲设施附加费d) 到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查,缴纳卫生防疫检测费e) 与本地房管局白蚁防备所判定白蚁防备协议,缴纳白蚁防备费f) 按整个建立项目筹划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图,送园林治理局审批g) 按本地的人防配套要求,做项目的人防筹划,然后将所做的人防筹划和人防工程的立项申请报本地人防办部分审批通过h) 到本地经济委员会缴纳新
12、型墙体改革费和散装水泥费i) 到本地城建档案馆签订建立工程档案移交协议书j) 到本地建立局质监站签订建立工程质监协议,缴纳工程质监费7) 领取建立工程筹划许可证后,将准备实施的所有单体修建的施工图纸送建立局技能处和修建工程施工图审查中心审查。审查通事后领取修建工程施工图审核批准书。8) 如投资方(项目控股方)是国有资产,修建工程必须通过本地招投标办公室进行公然招投标,对中标施工单位发中标通知书。9) 凭修建工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建立局建管处,申领建立工程施工许可证(第四证)10) 凭建立工程施工许可证及商品房核价的有关资料送本地物价部分进行商品房预售核价,获取商品房预售许可
13、证(第五证)名词解释: 五证:土地出让条约(土地使用证)、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证、预售许可证 三书:衡宇质量包管书、住宅使用说明书、质量验收及格证(三)支持性文件三、综合管线(一)流程示意图(二)流程说明1、目的:2、详细说明:(三)支持性文件四、项目产物定位产物陈诉模版(需增补)五、设计文件审核(一)图纸会审流程示意图(二)流程说明1、目的:2、详细说明1) 勘察陈诉的审核a) 钻孔深度的查验,岩土试样的取样、送样、试验结果b) 审查陈诉内容是否满足设计要求c) 评定陈诉提出的技能参数是否公道。d) 物理试验结果陈诉是否齐全、准确。e) 地质勘探陈诉签名、
14、盖印是否齐全。f) 图纸和文字说明是否清晰。2) 设计方案的审核设计方案审核,以包管项目设计切合投资筹划的要求;切合国度相关工程建立目标、政策;切合现行修建设计尺度,范例并结合公司开发理念和工程实际,作到工艺公道、技能先进适用、经济宁静。充实发挥工程项目的社会效益、经济效益和情况效益。设计方案的审核,贯串于开端设计(技能设计)阶段,它包罗总体方案和专业设计方案的审核两部分内容,由项目治理部设计组卖力牵头组织有关配套单位、专家和工程技能人员进行审核,评审意见交项目治理部经理审批后执行。审核工程项目建立总体方案一般包罗以下主要内容:a) 总修建面积:包罗全部修建面积和种种面积(使用面积、帮助面积等
15、)。如:主要修建物、大众帮助设施、会所、供配电、水泵房、消防中心等设施的面积和其他主要修建技能指标的说明。b) 工艺及技能水平项目接纳的新工艺、新技能、主要工艺设备的选择等。c) 工程本钱控制指项目总体方案的结构选型、设备选择、质料选择、配套设施等是否控制在本钱筹划范畴之内。总体方案的审核主要在开端设计时进行,重点审核设计依据、设计范围、设备方案选择、功效工艺、项目组成以及总平面结构、配套设施、占地面积、协作条件、情况掩护、防灾抗灾、建立期限、投资概算等的可靠性、公道性、先进性和协调性、超前性是否切合公司开发设计理念,是否满足质量目标和水平。3) 专业设计方案的审核专业设计方案的审核,重点是审
16、核设计方案、设计参数、设计尺度、结构选型、功效和使用代价等方面是否满足适用、经济、美观、宁静、可靠,是否结合本公司制定的总体目标进行设计,满足使用要求,其审核的主要内容:A. 修建设计方案a) 平面部署b) 空间部署c) 室内装饰d) 门窗、幕墙部署e) 修建物理方面: 采光、情况 热情况、隔热、保温的方法 声情况 通风f) 消防g) 防火h) 人防i) 情况工程B. 结构设计方案主要审核结构方案的设计依据及设计参数;结构方案的选择(对庞大的修建体型有无概算及方案的比力)。宁静度、可靠性、抗震、抗风是否切合要求;主体结结构型是否公道,是否与修建相协调;结构质料的选择是否考虑新技能、新工艺、新质
17、料等等。在确保质量宁静可靠的前提下选取最经济的方案。C. 给水、排水工程设计方案主要审核给水方案的设计依据和设计参数;给水方案的选择,应凭据水源、用水量、给水系统、消防系统、冷却循环水系统综合考虑,给水管线的部署和所需管材、设备的选择等能否满足范例和要求,是否经济。排水工程主要审核排水设计方案的设计依据和设计参数、排水方案的选择是否能与市政管网有效对接;排水管网的部署;所需设备、器材的选择等。D. 通风空调设计方案主要审核通风、空调方案的设计依据和设计参数;通风、空调方案的选择;通风管道的部署和所需设备的选择等是否公道并满足范例和使用要求是否经济。E. 电气工程设计方案主要审核机电方案的设计依
18、据和设计参数、机电方案的选择;供电方案确定;动力线路的部署;备用电源方案选定;所需设备、器材的选择等。主要审核设计修建物防雷类别是否切合国度规定及宁静要求;审核修建物顶部防雷装置及地下防雷接地装置的设计方案是否切合尺度、范例,还包罗强弱电的防雷接地步伐。F. 通信工程设计方案主要审核通信方案的设计依据和设计参数;通信方案的选择;通信线路的部署;所需设备、器材的选择等。G. 消防工程设计方案主要审核消防设计方案是否切合消防范例,在满足消防范例的前提下选择比力经济的方案。4) 设计图纸的审核设计图纸是设计事情的最终结果,它又是工程施工的直接依据,所以,设计阶段质量控制的任务,最终是要体现在设计图纸
19、的质量上。因此,对设计图纸的审核,偏重于设计的深度和接纳的技能方案是否切合总体与专业设计方案的要求以及专业之间是否有相互矛盾。a) 是否切合都会筹划方面的要求。如工程占地面积及界限;修建红线、修建层数及高度;主要造型与所在地区的情况协调等。b) 是否切正当定的技能尺度。如对宁静、消防、人防、卫生、防震、三废治理等方面是否切合有关尺度的规定。室内外地面的标高确定是否会盲目加大投资。c) 有关专业设计的审核。如对供水、排水、供电、供热、供气、交通门路、通信、智能化等专业设计,应主要审核是否与工程所在地区的各项大众设施相衔接等。A. 修建1) 总平面部署a) 有无修建工程筹划许可证及领土局的土地批准
20、书,筹划报建方案审核书。b) 本工程地形图所接纳的坐标、高程系统及其与都会坐标系统的换算干系。c) 本工程与本地水、电、交通大众办事设施的相关干系是否吻合、协调。d) 所示建(构)筑物平面与单体建(构)筑物是否一致。e) 修建物退缩间距是否切合有关规定要求。f) 园地标高确定是否公道。g) 公用配套设施部署及用地是否满足要求。h) 公建配套是否切合筹划设计批文要求。2) 修建设计a) 户型、单位组合、房间平台尺寸能否切合采光通风、防火要求。b) 修建层数、层高、垂直交通的设置能否切合现行范例要求。c) 门窗、幕墙巨细部署公道与否,是否切符合用、经济、美观要求。3) 装饰尺度对特殊功效要求的房间
21、是否满足有关要求,如人防、防爆、隔声等。B. 结构a) 设计依据:荷载取值、结构周期、振型、层间位移、总体位移、地动、风载确定。b) 结构选型:对庞大的修建体型应进行试算及结构方案的比力。c) 绘出结构草图:对确定的结构方案提供多层结构平面部署图;估算主要承重构件截面、新技能、新质料的选择。d) 提出可能接纳的地基底子方案,做出技能经济阐发,在确保质量、宁静的前提下优选符合地基持力层和较经济的底子方案。e) 与修建配合确定伸缩缝、沉降缝和抗震缝的尺寸和位置。f) 其它工种配合的特殊要求。C. 给排水开端设计应切合已经批准的方案设计文件或设计任务书的要求。D. 电气a) 审查用电负荷的设计依据和
22、盘算参数是否切合实际需要和有关范例,核算用电总容量。b) 供电方案的选择是否根本切合供电部分的有关规定,确定供电电源的回路数(是单路照旧双回路高压供电)是否凭据用电负荷的重要性和国度有关规定,用电负荷品级是否切合实际需要。c) 供电电源选自那边,供电距离是否符合,电压品级(是低压、高压照旧超高压)选择,供电线路的敷设方法(是排挤照旧埋地敷设,是用电缆照旧导线)是否切合经济、技能要求,备用电源的选择是否切合消防规定,备用电源的容量、型号选择是否根本切合实际需要和宁静经济原则。d) 变、配电房的数量、位置及结构形式是否经济公道。用电负荷有无考虑功率因素赔偿,赔偿方法、赔偿容量及赔偿后的功率因数几多
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- 房地产项目 开发 流程 拟定
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