房地产项目开发流程拟定.docx

房地产项目开发流程（拟定）

目 录
前言
一、 项目开发前期
二、 项目报批报建
三、 综合管弦部分
四、 项目产物定位
五、 设计文件审核
六、 设计变动部分
七、 招投标与条约治理
八、 工程预、结算与进度款治理
九、 工程施工治理
十、 工程签证治理
十一、 营销事情治理
十二、 入伙
前 言
首先谢谢各人，对付流程体例的孝敬与支付！经过一个月的时间，将各人的智慧汇总成册，在此与各人分享。
本案对房地产全程开发进行流程演示及论述，由于庞大和系统性所限，本案仅偏重对整体流程的演示，其中的操纵细节需作专题展开。
需要说明的是：房地产开发的地区性特征，导致各地市场差别明显，在此主要进行梳理公司自己的流程并为下一步优化做好底子。另外，鉴于房地产项目的耦合性特点：一件事情需要几个部分配合配合完成，每个阶段都有部分作为牵头部分，相互输出又相互输入。故流程的庞大性较大，有些部分不能完全分身，因此要求我们完整理解整个流程。
每个流程分为流程示意图、流程说明、支持性文件（表单表格）三部分，用来诠释整个流程的目的及使用要领，以便我们更深刻的理解流程自己。
作为内部交换和分享的时机，我们期待各人批评及发起性反馈，进一步完善、充实其中的内容，配合进步与提高！再次谢谢为流程体例努力并做出孝敬的同事们，谢谢！
此致
敬礼

流程优化小组 敬上
2007年9月1日

一、 项目开发前期事情
（一）土地获取
1、 取得方法
1) 行政划拨
2) 协议出让
3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）
4) 转让
2、 细节论述
1) 前期资料准备
a) 招标文件、通告（政府对地块现状、用途、筹划的说明）；
b) 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟水平、四周情况、区域竞争楼盘资料；
c) 前期研究陈诉包罗：市场相关数据、动态和生长趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建立、销售情况，潜在目标客户观察阐发；
d) 参拍生长商的意向阐发：资金状况、土地储备、开发传统、配景资源等；
e) 竞拍提交资料包罗：法人营业执照（有限公司法人企业需另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；
1) 前期可行性阐发（时机可行性阐发）
一般接纳假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、筹划用途及红线指标等条件，生长商对市场收益进行预测，剔除开发本钱、税费和期望利润得出最高地价：
地价=项目市场收益-开发总本钱用度-期望利润
（二）立项筹办
凭土地出让条约到筹划局筹划技能处申报，筹划测绘队测绘后，取得建立项目筹划红线图，进行放点确位，报项目名并注册，同时选定种种专业办事机构。
（三）项目可行性阐发
1. 市场观察阐发
1) 宏观情况阐发预测
A. 国度政治执法情况
B. 经济科技生长趋势
2) 中观情况（所在都会）阐发预测：都会建立与筹划
A. 竞争企业及知名企业的生长状态
B. 市场供给与需求干系
C. 种种专业机构状况
3) 微情况阐发预测
A. 区域消费需求研判
B. 竞争敌手观察
依据上述观察阐发，对要害问题做出专项主题研究，提出开端可行性阐发陈诉：开发方法、质料供给、设计方案、产物形态、施工进程、市场定位等开端构思（种种专业办事机构开始正式介入）
2. 投资筹划摆设
依据开端可行性阐发和公司资源，经盘算、评估阐发后，确定最优方案，参加相应的资金流量阐发和投资预算摆设，得出最终可行性阐发
3. 项目的开发模式最终确定
开发模式：独立开发、互助开发、投资商介入等
4. 可行性阐发内容提纲（参考）
1) 项目开发配景研判
包罗：宏观经济运行状况、区域社会、经济生长特征、财产政策情况、市场供求趋势等；
2) 项目表面及根本数据
包罗：项目名称（项目名及推广名）、技能参数、筹划要点、地理位置、四周状况、片区特点、项目性质特征（SWOT阐发）等；
3) 目标市场阐发
包罗：市场需求阐发及预测、项目筹划设计、生长主题及产物定位、目标客户确定与描述、销售代价预测、包装推广及销售筹划制定等；
4) 项目进程摆设
包罗：项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入店员划等；
5) 项目本钱估算
按方案确定的开发序次、模式与范围，做出项目本钱估算；
6) 项目治理及财政评价
Ø 治理部分包罗：贷款本钱、贷款归还筹划以及贷款与归还平衡盘算；财政平衡阐发；项目范围及筹划设计修改用度测算；
Ø 财政评价部分：现金流量阐发（依据项目进程摆设估算）、净现值、内部收益率、动态投资接纳期、财政敏感度；
7) 经营治理风险预测及处置惩罚
8) 物业治理办事要求
（四）投资估算陈诉
1. 本钱组成
项目本钱由土地费、前期费、营销费、治理费、税金、其他费、不可预见费、物管费、财政费（利息等）、修建建安工程费、市政工程费、情况及绿化工程费组成;
2. 开端投资估算
即投资时机研究、项目发起书阶段、开端可行性研究阶段的投资估算。
1) 选择有利的投资时机，明确投资偏向，提出大要的项目投资发起，并体例项目发起书。
2) 凭据项目发起书、收集类似项目资料，对其进行比拟阐发，得出投资估算（投资估算的误差率可在土30％左右）
3) 凭据这一阶段的投资估算作为审批项目发起书、开端选择投资项目的主要依据之一。（此阶段估算对开端可行性研究及投资估算起指导作用）
4) 在投资时机研究结论的底子上，进一步弄清项目的投资范围、原质料来源、工艺技能、厂址、组织机构和建立进度等情况，进行经济效益评价，判断项目的可行性，作出开端投资评价。（该阶段投资估算的误差率一般要求控制在20％左右）
3. 详细投资估算（可行性研究阶段）
主要是进行全面、详细、深入的技能经济阐发论证阶段，要评价选择拟建项目的最佳投资方案，对项目的可行性提出结论性意见。该阶段研究内容详尽（投资估算的误差率应控制在10％以内）
这一阶段的投资估算是进行详尽经济评价、决定项目可行性、选择最佳投资方案的主要要领。
4. 投资估算的动态调解
项目开始投产后，收集与本钱组成相关的部分的数据资料，对本钱进行动态调解，直致项目竣工结束。项目结束后，调解的投资估算最终落实为项目本钱。在此历程中要尽量到达不超开端概算的要求，严格控制工程本钱。
5、支持性文件
投资估算表
二、 项目报批报建
（一）项目报批报建流程示意图
1、 土地证治理流程示意图

2、 建立工程筹划许可证治理流程示意图

3、 建立工程施工许可证

4、 商品房预销售许可证
（二）流程说明
1、目的：
2、详细说明
1) 提交可行性研究陈诉和立项申请，到筹划生长委员会申请立项
2) 将总体筹划方案报筹划局筹划治理处审批，通事后领取建立用地筹划许可证（第一证。总体筹划通事后如一次计分别批实施，将分期实施详细筹划和相应单体修建设计报筹划局筹划治理处审批。）
3) 在项目签订土地出让条约（第二证，土地使用证）、取得立项批文和建立用地筹划许可证后到本地民政局地名治理办公室申报地名。
4) 上述手续完毕，到筹划局筹划治理处申领建立工程筹划许可证（第三证）。
5) 在项目的总体筹划设计审查通过以后，由筹划设计单位对整个项目的所有专业管线（包罗：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政门路、雨污水管网）进行管线筹划设计，设计方案送筹划局的市政筹划治理处审核，通事后，将管线筹划图送上述各专业部分听取各部分意见，然后由建立单位会同筹划局的有关人员召集各专业部分召开管线筹划协调会，将所有专业部分的意见形成集会纪要，以防备各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
6) 到各规费收缴部分报审、缴费，具体手续治理如下：
a) 将报批的范畴内所有修建单体图纸报本地消防部分进行消防审查，取得修建工程消防意见书
b) 到本地建立局筹划财政处缴纳建立规费
c) 到本地教诲局筹划财政处缴纳教诲设施附加费
d) 到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费
e) 与本地房管局白蚁防备所判定白蚁防备协议，缴纳白蚁防备费
f) 按整个建立项目筹划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林治理局审批
g) 按本地的人防配套要求，做项目的人防筹划，然后将所做的人防筹划和人防工程的立项申请报本地人防办部分审批通过
h) 到本地经济委员会缴纳新型墙体改革费和散装水泥费
i) 到本地城建档案馆签订建立工程档案移交协议书
j) 到本地建立局质监站签订建立工程质监协议，缴纳工程质监费
7) 领取建立工程筹划许可证后，将准备实施的所有单体修建的施工图纸送建立局技能处和修建工程施工图审查中心审查。审查通事后领取修建工程施工图审核批准书。
8) 如投资方（项目控股方）是国有资产，修建工程必须通过本地招投标办公室进行公然招投标，对中标施工单位发中标通知书。
9) 凭修建工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建立局建管处，申领建立工程施工许可证（第四证）
10) 凭建立工程施工许可证及商品房核价的有关资料送本地物价部分进行商品房预售核价，获取商品房预售许可证（第五证）
名词解释：
Ø 五证：土地出让条约（土地使用证）、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证、预售许可证
Ø 三书：衡宇质量包管书、住宅使用说明书、质量验收及格证
（三）支持性文件
三、综合管线

（一）流程示意图
（二）流程说明
1、目的：
2、详细说明：

（三）支持性文件
四、项目产物定位
产物陈诉模版（需增补）
五、设计文件审核
（一）图纸会审流程示意图

（二）流程说明
1、目的：
2、详细说明
1) 勘察陈诉的审核
a) 钻孔深度的查验，岩土试样的取样、送样、试验结果
b) 审查陈诉内容是否满足设计要求
c) 评定陈诉提出的技能参数是否公道。
d) 物理试验结果陈诉是否齐全、准确。
e) 地质勘探陈诉签名、盖印是否齐全。
f) 图纸和文字说明是否清晰。
2) 设计方案的审核
设计方案审核，以包管项目设计切合投资筹划的要求；切合国度相关工程建立目标、政策；切合现行修建设计尺度，范例并结合公司开发理念和工程实际，作到工艺公道、技能先进适用、经济宁静。充实发挥工程项目的社会效益、经济效益和情况效益。
设计方案的审核，贯串于开端设计（技能设计）阶段，它包罗总体方案和专业设计方案的审核两部分内容，由项目治理部设计组卖力牵头组织有关配套单位、专家和工程技能人员进行审核，评审意见交项目治理部经理审批后执行。审核工程项目建立总体方案一般包罗以下主要内容：
a) 总修建面积：
包罗全部修建面积和种种面积（使用面积、帮助面积等）。如：主要修建物、大众帮助设施、会所、供配电、水泵房、消防中心等设施的面积和其他主要修建技能指标的说明。
b) 工艺及技能水平
项目接纳的新工艺、新技能、主要工艺设备的选择等。
c) 工程本钱控制
指项目总体方案的结构选型、设备选择、质料选择、配套设施等是否控制在本钱筹划范畴之内。
总体方案的审核主要在开端设计时进行，重点审核设计依据、设计范围、设备方案选择、功效工艺、项目组成以及总平面结构、配套设施、占地面积、协作条件、情况掩护、防灾抗灾、建立期限、投资概算等的可靠性、公道性、先进性和协调性、超前性是否切合公司开发设计理念，是否满足质量目标和水平。
3) 专业设计方案的审核
专业设计方案的审核，重点是审核设计方案、设计参数、设计尺度、结构选型、功效和使用代价等方面是否满足适用、经济、美观、宁静、可靠，是否结合本公司制定的总体目标进行设计，满足使用要求，其审核的主要内容：
A. 修建设计方案
a) 平面部署
b) 空间部署
c) 室内装饰
d) 门窗、幕墙部署
e) 修建物理方面：
ü 采光、情况
ü 热情况、隔热、保温的方法
ü 声情况
ü 通风
f) 消防
g) 防火
h) 人防
i) 情况工程
B. 结构设计方案
主要审核结构方案的设计依据及设计参数；结构方案的选择（对庞大的修建体型有无概算及方案的比力）。宁静度、可靠性、抗震、抗风是否切合要求；主体结结构型是否公道，是否与修建相协调；结构质料的选择是否考虑新技能、新工艺、新质料等等。在确保质量宁静可靠的前提下选取最经济的方案。
C. 给水、排水工程设计方案
主要审核给水方案的设计依据和设计参数；给水方案的选择，应凭据水源、用水量、给水系统、消防系统、冷却循环水系统综合考虑，给水管线的部署和所需管材、设备的选择等能否满足范例和要求，是否经济。排水工程主要审核排水设计方案的设计依据和设计参数、排水方案的选择是否能与市政管网有效对接；排水管网的部署；所需设备、器材的选择等。
D. 通风空调设计方案
主要审核通风、空调方案的设计依据和设计参数；通风、空调方案的选择；通风管道的部署和所需设备的选择等是否公道并满足范例和使用要求是否经济。
E. 电气工程设计方案
主要审核机电方案的设计依据和设计参数、机电方案的选择；供电方案确定；动力线路的部署；备用电源方案选定；所需设备、器材的选择等。
主要审核设计修建物防雷类别是否切合国度规定及宁静要求；审核修建物顶部防雷装置及地下防雷接地装置的设计方案是否切合尺度、范例，还包罗强弱电的防雷接地步伐。
F. 通信工程设计方案
主要审核通信方案的设计依据和设计参数；通信方案的选择；通信线路的部署；所需设备、器材的选择等。
G. 消防工程设计方案
主要审核消防设计方案是否切合消防范例，在满足消防范例的前提下选择比力经济的方案。
4) 设计图纸的审核
设计图纸是设计事情的最终结果，它又是工程施工的直接依据，所以，设计阶段质量控制的任务，最终是要体现在设计图纸的质量上。因此，对设计图纸的审核，偏重于设计的深度和接纳的技能方案是否切合总体与专业设计方案的要求以及专业之间是否有相互矛盾。
a) 是否切合都会筹划方面的要求。如工程占地面积及界限；修建红线、修建层数及高度；主要造型与所在地区的情况协调等。
b) 是否切正当定的技能尺度。如对宁静、消防、人防、卫生、防震、三废治理等方面是否切合有关尺度的规定。室内外地面的标高确定是否会盲目加大投资。
c) 有关专业设计的审核。如对供水、排水、供电、供热、供气、交通门路、通信、智能化等专业设计，应主要审核是否与工程所在地区的各项大众设施相衔接等。
A. 修建
1) 总平面部署
a) 有无修建工程筹划许可证及领土局的土地批准书，筹划报建方案审核书。
b) 本工程地形图所接纳的坐标、高程系统及其与都会坐标系统的换算干系。
c) 本工程与本地水、电、交通大众办事设施的相关干系是否吻合、协调。
d) 所示建（构）筑物平面与单体建（构）筑物是否一致。
e) 修建物退缩间距是否切合有关规定要求。
f) 园地标高确定是否公道。
g) 公用配套设施部署及用地是否满足要求。
h) 公建配套是否切合筹划设计批文要求。
2) 修建设计
a) 户型、单位组合、房间平台尺寸能否切合采光通风、防火要求。
b) 修建层数、层高、垂直交通的设置能否切合现行范例要求。
c) 门窗、幕墙巨细部署公道与否，是否切符合用、经济、美观要求。
3) 装饰尺度
对特殊功效要求的房间是否满足有关要求，如人防、防爆、隔声等。
B. 结构
a) 设计依据：荷载取值、结构周期、振型、层间位移、总体位移、地动、风载确定。
b) 结构选型：对庞大的修建体型应进行试算及结构方案的比力。
c) 绘出结构草图：对确定的结构方案提供多层结构平面部署图；估算主要承重构件截面、新技能、新质料的选择。
d) 提出可能接纳的地基底子方案，做出技能经济阐发，在确保质量、宁静的前提下优选符合地基持力层和较经济的底子方案。
e) 与修建配合确定伸缩缝、沉降缝和抗震缝的尺寸和位置。
f) 其它工种配合的特殊要求。
C. 给排水
开端设计应切合已经批准的方案设计文件或设计任务书的要求。
D. 电气
a) 审查用电负荷的设计依据和盘算参数是否切合实际需要和有关范例，核算用电总容量。
b) 供电方案的选择是否根本切合供电部分的有关规定，确定供电电源的回路数（是单路照旧双回路高压供电）是否凭据用电负荷的重要性和国度有关规定，用电负荷品级是否切合实际需要。
c) 供电电源选自那边，供电距离是否符合，电压品级（是低压、高压照旧超高压）选择，供电线路的敷设方法（是排挤照旧埋地敷设，是用电缆照旧导线）是否切合经济、技能要求，备用电源的选择是否切合消防规定，备用电源的容量、型号选择是否根本切合实际需要和宁静经济原则。
d) 变、配电房的数量、位置及结构形式是否经济公道。用电负荷有无考虑功率因素赔偿，赔偿方法、赔偿容量及赔偿后的功率因数几多是否经济公道。
e) 审查修建物防雷掩护品级的选择是否正确，防雷接地线、防雷接地装置及防雷接地电阻值简直定是否切合有关规定。宁静接地系统中，配电系统及用电设备的掩护接地方法（接零照旧接地掩护）简直定是否符合，有无考虑等电位连接等宁静步伐。
f) 主要设备、质料表是否切合要求，有无明确名称、型号、规格、品牌、单位数量是否切合施工条约的规定范畴。
E. 空调
1) 开端设计图纸深度是否到达有关设计文件规定的深度，图纸文件是否齐全。
2) 空调、通风、采暖、消防系统设计是否切合方案设计的尺度和要求，或切合方案审定意见，变动后的系统审核相应的概算文件，投资控制有无突破限额。
3) 主要设备质料的选型是否齐全准确，是否先进、节能又经济实用，是否切合主体工程的范围档次。
4) 空调水管、风管、暖气管道走向部署是否公道，与其它专业有无严重辩论，对修建层高的影响，空调管井面积是否够用，进排风口对周围情况有无不良影响。
5) 施工图设计的审核
F. 修建
除开端设计审查内容外，要着重审核：
a) 总体部署是否切合开端设计批文要求。
b) 所示坐标、标高正确与否。
c) 竖向设计能否满足施工要求深度。
d) 是否切合施工报建图纸及审核意见。
e) 平面尺寸、标高数据是否正确。
f) 详图标注是否正确、清楚，结构做法是否经济、宁静、公道、美观。
G. 结构
a) 修建结构宁静品级、抗震设防列度、人防工程品级、抗渗品级、多构件抗震品级是否经济公道。
b) 后浇带的设置及施工要求是否公道。
c) 底子形式是否凭据地质钻探资料，充实利用地基承载力。
d) 结构平面图中梁的部署及梁柱的部署及梁柱定位是否与修建协调。
e) 玻璃幕墙、铝合金窗等装饰工程每套图纸均应附有盘算书，并审核盘算的参数取值是否正确，结构是否公道，是否满足有关范例的要求。
H. 给排水
a) 室外给水排水总平面图及管道纵断面图、图纸内容应包罗：修建物轮廓、位置、坐标、名称等；给排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、洒水栓、查抄井、雨水口等也应在图上标明。如果较庞大的给水管网，应绘制给水节点图。
b) 室内给水排水消防平面图：图纸内容应包罗：与给排水、消防有关的各层修建平面图；种种管道平面部署图；底层给水排水图等。
c) 系统图涉及到生活给水、热水、热回水、污废水、雨水、 消防给水（消火柱、自动喷洒、水幕）等，均应绘制系统图和立管图。
d) 局部设施图：当修建物内有提升、调治或小型局部给排水处置惩罚设施时，应绘制详图。
e) 详图：丸管道附件、设备、仪表及特殊配件需要加工而又无尺度图可利用时，应绘制详图。
I. 电气
a) 电气动力、照明、消防报警、弱电、电视装置的平面部署是否公道，有无凭据装饰尺度及装修图的天花、室内家具部署、窗台崎岖等实际情况作平面部署。
b) 电气线路敷设方法（是接纳三相五线制照旧三相四线制敷设）是否公道。
c) 电气管线的敷设方法（是明敷照旧暗敷）是否经济公道。
d) 配管、配线质料（是钢管照旧塑料管、接纳电线照旧电缆、母线槽）的选择是否经济、公道。
e) 配电箱、开关、插座的安装位置和高度规定是否一致，是否切合宁静技能规定，有无针对施工中存在的通病提出技能要求。
f) 消防自动报警系统的设计是否切合已报消防局审批的消防文件规定。
g) 弱电系统（电视、电话、防盗保安监控、可视对讲、门禁系统）的设计是否切合公司确定的使用要求和售、购房协议书中的规定。
h) 天面防雷装置设计敷设方法是否切合宁静要求，是否经济、公道。
i) 电气系统图及电气管线部署图有无按规定要求绘制；是否宁静、经济、公道。
j) 设备、质料及灯具有无凭据装修尺度及衡宇购售条约的规定选用；是否切合楼房的档次崎岖和经济实用的原则。
J. 暖通空调
a) 审核图纸的设计深度是否到达文件要求的设计深度，图纸目录、设计说明、系统图、大样图、设备质料表等是否齐全，图幅巨细、图纸比例是否切合公司文件要求。
b) 审核设计总说明和系统图，看施工图系统设计是否切合开端设计的尺度和要求，有无较大的变动，如有，理由是否公道，有无明确的依据，是否经过有关审批手续变动，有无显著增加投资。
c) 审核设计总说明，看设计选用设备质料有无违反范例，是否切合开端设计的尺度和要求，是否与主体修建的范围、档次相称，有无超标。
d) 审平、剖面图。审核空调设备选型是否满足使用要求（冷量、风量、余压等是否满足使用要求），审核水管、风管部署走向是否公道，风管、水管截面尺寸是否公道，风速、水流速有无超标，审核剖面图、安装大样图是否能满足施工需要。
e) 审核图纸绘制标注有无错、漏、平剖面图有无与总说明和系统图矛盾等。
六、设计变动

（一）设计变动流程示意图

（二）流程说明
1、目的
为了明确相关单位、有关部分和岗亭在设计变动中的职责权限和接口干系，增强施工期间设计变动的流程治理，低落因设计变动而导致的工程造价增加和进度延迟，确保工程造价和进度在预期目标的控制范畴内，特制定本步伐。
2、适用范畴
本步伐适用于施工期间的所有设计变动的流程治理。凭据设计变动的提出方分别，设计变动分为：
a) A类变动 公司和/项目治理部/工程部为革新设计而提出的变动
b) B类变动 施工单位提出的变动
c) C类变动 客户提出的变动
d) D类变动 设计单位（发明设计有错误或失误后）提出的变动
3、职责分派
工程部各专业工程师
提出A类变动，签署B类变动意见；种种变动进行造进度评审（初审）；
工程部经理
提出A类变动；签署B类变动意见；种种变动进行进度评审；
本钱组各专业工程师
提出A类变动，签署B类、C类、D类变动意见；对种种变动进行造价评审（初审）；
本钱组组长
提出A类变动，签署B类、C类、D类变动意见；对种种变动进行造价评审；
设计组各专业工程师
提出A类变动，签署B类、C类、D类变动意见，将设计变动与设计组组长会签；
设计经理助理
提出A类变动；签署B类、C类、D类变动意见；进行“进度和造价关联性评审”（初审），将设计变动与总工会签并报项目治理部经理审批；
营销组组长
提出A类、C类变动；将和小业主购房条约直接有关变动通知客户。
项目治理部经理
进行“进度和造价关联性评审”； 审批设计变动；
通知设计组发放变动给工程部实施变动。
总经理
提出A类变动；审批重大变动。
施工单位
提出B类变动；实施变动。
监理公司
签署B类变动意见；监视施工单位实施变动。
设计单位
提出D类变动，到场进行“技能评审”；凭据要求完成设计变动。

4、详细说明
1) 公司勉励为了革新设计而提出的A类设计变动。经核算，设计变动有利于低落造价、促进销售、缩短工期，公司将赐与提出设计变动意见者一定的嘉奖。
2) 开端评审对付B类变动，现场工程师须开端评审。现场工程师认为不公道的，可予以反对；现场工程师认为可行的，可签署变动意见，并提交《设计变动申请书》。对付C类变动，公司原则上不受理。当客户或销售署理公司代表客户多次或强烈提出要求时，项目治理部营销组长开端评审，认为不公道的，可予以反对；认为可行的，可签署变动意见，并提交《设计变动申请书》。《设计变动申请书》包罗：变动的理由，时间要求，有关资料等。《设计变动申请书》应由申请人提交给部分主管领导审批后，提交项目治理部设计组，项目治理部设计组组织本钱、工程、营销及总工会签，提交项目治理部经理审批后，实施变动。变动未引起结构宁静、立面效果、进度、造价产生等变革，可以口头申请，现场决定变动，无须上报。不然，必须按以上规定报批。
3) 进度评审
a) 工程部卖力进行“进度评审”。
b) 工程部各专业工程师及部分卖力人在接到《设计变动申请书》后，在2日内完成“进度评审”，填写《设计变动评审意见》。评审结论认为不公道、不须要的或设计变动会导致严重延迟工期的，可予以反对，退回申请人；如果认为可行的，签署“进度评审”变动意见，并提交项目项目治理部设计组。
4) 造价评审
a) 本钱组各专业工程师及本钱组组长卖力进行“造价评审”。
b) 本钱组在接到《设计变动申请书》和《设计变动评审意见》后在2日内完成“造价评审”初审，填写《设计变动评审意见》。评审结论认为不公道、不须要的，或设计变动会导致大幅度增加造价的，可予以反对，退回申请人；如果认为可行的，签署“造价评审”初审意见。
5) 造价与进度关联性评审
a) 项目治理部设计经理助理卖力进行“造价与进度关联性评审”（初审），签署初审意见提交项目治理部经理。
b) 项目治理部经理在接到设计经理助理《设计变动申请书》和《设计变动评审意见》后2日内完成“造价与进度关联性评审”，填写《设计变动评审意见》。评审结论为不公道、不须要的，或设计变动会导致严重增加造价的，可予以反对，退回设计组；可行的，签署“造价与进度关联性评审”变动意见，并签发设计变动。
6) 技能评审
当变动涉及到主要结构、平面结构、技能参数和功效、性能指标的改变或人身宁静及与相关范例、规程、执法、法例要求违背时，应对变动进行技能性评审验证。项目治理部设计组卖力牵头进行设计变动技能评审，设计组在接到《设计变动申请书》后，首先判断和范例规程及原设计有无辩论,须要时可以征询设计院相关设计人员的意见,填写《设计变动评审意见》 。评审结论认为不公道、不须要的或设计变动会导致严重违反范例或设计院设计人员明确差别意的,可予以反对，退回申请人；如果认为可行的，签署“技能评审”变动意见，开始按流程实施。
7) 总经理审批
重大设计变动凌驾10天或造价凌驾3万元的，项目治理部经理可直接报请总经理，征询总经理的意见，以免因正常评审而导致的事情延误。但按以上步伐评审结束后，须由总经理进行最终确认。
（三）支持性文件
七、招投标与条约治理

（一）招投标流程示意图

（二）流程说明
1、目的：
2、详细说明
（三）支持性文件
八、工程预、结算及进度款治理
（一）工程预算治理
1) 按工程相枢纽点控制，设计提供最后的施工图纸和样品后进行预算的体例。
2) 在体例预算的历程中，代价确认要结合信息价并参照市场价确定。主要质料市场代价有大幅度调解时（凌驾±10%时）预算也要进行相应的调解。
3) 对所体例的土建及安装等预算要进行本钱的拆分及经济指标的阐发；以调解投资估算和积聚经验数据。
4) 对经济指标偏大的项目要实时和设计、工程提出，进行方案的修改及优化。
5) 所有预算资料必须整理与相应图纸一并归档。
（二）工程结算治理

1、工程结算流程示意图

2、流程说明：
1) 目的
2) 详细说明：
a) 结算工程，需相关单位提供完整的完工验收陈诉，并经工程部确认签字方可申报结算。
b) 施工单位上报结算清单，本钱需凭据相关图纸、条约、施工工序、现场签证进行审核。
c) 审核完毕后，需填写工程审定单并走相应的流程。
d) 对结算清单及相关图纸、资料进行归档。
e) 项目完工后，整理资料，汇总所有工程结算，进行整体项目的决算，对已完工程的结算进行本钱分别及经济指标阐发，调解投资估算。
f) 项目资料进行整理，归档。
3、支持性文件
（三）工程进度款治理

1、工程进度款流程示意图

2、流程说明：
1) 目的
2) 详细说明：
a) 在施工工程，凭据条约，对工程部分提供的形象进度进行复核。条约清单的工程量（如没有，则需重新体例），如和实际无较大的偏差，凭据工程已完的工程量规定支付款。并对施工单位申报的量价进行审核来确定支付价款。
b) 所有的进度款审批，由本钱填写工程款支付申请表，经监理公司和工程部分现场确认签章并由公司领导核实后方予以支付（如与条约不符，以条约为准，不得与条约相背）。
c) 所有的工程款必须记载在册，工程.本钱.财政等部分要定期相同查对，以免产生与工程进度不一致或超付等情况。
3、支持性文件

九、工程施工治理
1、 流程示意

2、 目的：确保公司的工程项目进度、质量、宁静、现场本钱到达预定的治理目标，严格历程治理和条约约束；严格建立结果验收。
3、 详细说明：
4、 支持性文件：
a 工程通知单、联系单；
b 工程集会纪要
C 质料、设备进场移交单
d 现场签证表
e工程款支付申请表
f 扣款通知单
g竣工验收表

十、工程签证治理
1、流程示意

2、目的：为了增强现场签证审批治理，范例事情流程，切实有效地控制本钱，确保工程质量和工程进度，制定本实施步伐。
3、职责
a) 工程部：工程主管代表只对现场产生事情量签证具有有效性,不涉及到单价的签证,项目经理卖力对每周的施工签证进行抽查，抽查量不少于20%,进行现场签证时必须比较有关条约条款（含清单附件）、原施工图纸及相关事情内容慎重处置惩罚。交织施工的签证要掌握事情界面，制止用度的重复盘算。如是损坏重修工程的签证需找出相应破坏方开具相应的工程罚单。
b) 本钱组：查抄工程组提供的附件质料，包罗工程量签证单、图纸等；勘察现场，了解审核内容与实际情况是否一致；盘算项目工程量，复核用度。
c) 监理工程师：只对现场产生事情量签证具有有效性,不涉及到单价的签证,在审核施工签证时，应明确审核内容（详细做法）、工程量及工程质料的品牌、型号、规格、配比等。
4、详细说明：
1) 乙方在产生签证时应约监理、工程部、本钱组（隐蔽工程时）配合到现场审核。签证当日必须带统一表格并三方确认事情内容和工程量并签字。乙方有义务准备齐全资料、图纸等，有蓝图的必须在相关图纸上做签证尺寸与做法修改。
2) 每月5日前，发包单位、承包单位应就截止上月末已完工且手续完备的设计变动及现场签证，核清造价送本钱组复核。本钱组在两周内将其结清并和乙方查对，并将结果在每月25日前向本钱委员会提交。
3) 年底时本钱组将月结整理汇总年结算，进入决算单的开端填写。
4) 所有呈报及返回时间都要求有收发签字认可步伐，施工单位的签证治理时间逾期，监理公司、项目治理公司、工程组、本钱组有权不予认可；如若甲乙双方在签证用度产生分成歧意，不能实时返回，甲方应向乙方说明原因，并确定解决的时间,如遇紧急情况(如抢险等)，或签证金额极小的（500元以下），现场甲方代表可先作处置惩罚，但必须按审批步伐实时补办签证手续。
5、支持性文件：工程现场签证表
十一、营销事情治理
（一） 营销事情
1、流程示意
营销事情流程

销售计谋拟定
时间节点 事情内容 详细部分

总体营销推广思路

筹谋阶段

代价计谋拟定

售楼处包装

告白计谋拟定

样板房包装

开盘方案

销售阶段

销售存案

签约、回款

交房准备

交房

初始化登记治理

房产证、土地证治理

2、详细说明
1) 项目听证会前：市场调研市场可行性调研阐发陈诉）
2) 项目立项确定后：市场定位（项目定位、产物定位、客户定位、代价定位）
3) 筹划设计阶段：筹划设计发起（开发节奏、户型、立面、庭院、配套）
4) 筹划方案确定后：项目操纵筹谋（销售推广筹谋、前期销售事情筹划）
5) 正式发售前3-6个月：销售推广实施（销售准备,告白筹谋,包装筹谋）
6) 楼花销售期 ：正式发售（销售组织、信息反馈；条约按揭手续）
7) 楼花销售期：销售计谋调解（上月销售总结、下月销售推广筹划、阶段销售总结及计谋调解）
8) 入伙前1-3个月：尾盘促销（尾盘促销筹划……）
9) 正式入伙前7-20天：业主入伙（入伙组织、摆设……）
10) 销售率达95%以上：项目销售总结（项目销售总结陈诉及客户阐发陈诉……）
11) 入伙1个月后：治理业主房产证（房地产初始登记、治理业主房产证……）
（二）销售治理
1. 筹谋公司治理：
1) 项目销售计谋及执行陈诉
2) 销控摆设
3) 告白计谋
4) 包装计谋
5) 媒体筹划
以上各项目由甲方审核认可后执行（或委托执行）；
2. 署理销售公司治理：
1) 具体代价表（包罗销售底价、表价、成交价）
2) 销售计谋
3) 代价计谋
4) 促销方法
5) 销售人员组织与培训筹划
以上各项目由甲方审核认可后执行（或委托执行）；
3. 媒体治理治理
4. 销售治理
1) 在正式销售开始前，可接纳内部认购（或内部咨询）方法进行市场试探市场反应，同时进行市场预热，为正式销售累积客户资源。
2) 项目建立进度到达法定要求，凭建立工程施工许可证和预售批准文件到本地房管局房地产市场处领取商品房预销售许可证，销售正式展开。
（三）支持性制度、文件
1、署理公司治理制度；
2、配套表单、表格；
3、月营度销陈诉模板
（四）订价流程
1、订价流程示意
竞争状况因素调解

代价体系制定

楼盘分栋和销售分期因素调解

制定项目总体均价

进入销售历程，制定调解计谋

形成销售价目表

形成调解后的价目表

立体因素调解

制定折扣/优惠方案

特别物业单位调解

形成价目表

制定楼层宁静面价差
制定分栋均价

2、项目订价的要领
考虑产物的本钱、市场需求和竞争情况。订价要领通常有
1) 本钱导向订价；
2) 需求导向订价；
3) 竞争导向订价
4) 可比楼盘量化订价法
3、项目订价模版
十二、入伙
项目在通过质检综合验收（包罗消防、人防、煤气、水电等），准备“衡宇质