房地产投资项目分析方法.docx

房地产投资项目阐发要领
公布时间：2007-10-15      　　　　点击:299　　　　　　　　
转自：项目治理者联盟

一、房地产投资项目大概是开发项目可行性研究适用的领域

1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。

好比说我们是搞房地产拆迁是按人口赔归照旧面积赔偿，这是一个房地产的政策，可以进行可行性研究；好比说我们生长住宅性财产是按实物分房照旧钱币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房衡宇建立到底是生长商品房照旧经济适用房照旧最近提出的年租房，这都是我们要研究的政策。固然去年出台的物业治理也是这方面的问题。

2、可行性研究还可以用于房地产的筹划。

各人都已经知道我们国度现在有一个情况影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们参看其他国度一些比力好的案例，我给各人简朴介绍一下。

这是法国Ladefense，这个地方在法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是1989年建成的，为怀念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个修建是非常雄伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年代就开始筹划，其时建立了治理委员会，治理委员会的目的就是对这个开发区进行筹划，筹划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发大概是整个商业区的开发，来使得这个地域整体上可连续生长。为此，1958年建立的一个委员会。这是58年其时投入筹划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代，一直到89年这个大拱门建成整个的情况。

现在我们再来看这个现状，即是说是40年来它的筹划根本上是保持一致的，各人从图形上都能够看到根本上没有什么太大的变革，最大的变革就是在把头地方标记性的修建物建成什么样，这个一直没有落定灰尘，直到1989年建成了修建气势派头是非常奇特的这个造型。这个筹划另有一个非常的地方，各人看这个图比力清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，各人看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，一直到这个结构。这里面有地铁、大众汽车和铁路，全部都在这，地面上看不见任何的汽车和其他的交通东西。地面上看到的只是行人，

给各人举这个例子的意思就是我们进行房地产筹划的时候，是完全可以做这么好的，这是西方国度法国人做的，我们现在的金融街未来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常雄伟的一面，各人看一下这个修建物，它好象一个公布的东西，这是法国建的产业博览馆，这是有三个支点，现在照旧全世界唯一无二的，可见法国人在筹划思想是比力好的，筹划也是我们可行性评估一部门。

3、还可以进行房地产投资运动，这是我们现在主要的研究内容。

项目界说投资运动就是搞项目运动，指在具体的所在和确定的时间内进行的一系列有目的、有筹划、有始有终、有资金投入、有产出的运动，是一个连续的经营。在项目评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal，事前的评估，第二是Evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你进行评估，可能各人今后在打仗有关的文献大概是陈诉里面，各人应该注意这个词，但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。

对付一般的项目分类从治理的角度有新建、改扩建和合资，这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的生长，从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些项目是非经营性，好比说都会门路，如果不收过路费的话，那就是非经营性项目，但是如果说收钱了，过路费像原来北京五环就是经营项目，现在又酿成非经营性项目。另有从产物性质的角度，我们有竞争性项目、大众项目和准大众项目，这就是从产物的性质来看。

大众项目好比说北京市政府搞的情况污染治理的一些项目，各人都受益，谁也不费钱；准大众项目就像污水处置惩罚；电视机、冰箱大概是等等都是竞争项目，根据产物性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混淆投资；现在有PDP模式，所谓PDP就是大众与私人投资合资制；评估方法是统一的，就是利用增量的方法来评估的。

下面切入正题，我们投资任何一个项目都有投资的目的，大众修建好比说国度奥体中心，大众投资为主，同时吸纳私人投资，另有国度大剧院都是国度大众修建，这些项目并不是真正为了盈利，固然也不希望靠国度养着，但是主要目的就是国威，这是一个方面。

住宅来说，经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠，对付这样一些项目，它的目的是获取利润，对付政府来说它是政府政绩的体现；商品房这是私人投资，这样的项目肯定是盈利性的项目；涉外商品房肯定是以盈利为目标，绝对不是为了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资，以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说这个项目是海内开发商没有资格大概是没有得到这样的实惠，但是这给了外洋一些商业企业，它纯粹是以盈利为目的。

二、投资项目可行性研究的内容

首先研究市场，这个市场有两个市场，一个是宏观市场，一个是微观市场。

宏观市场指什么？就是整个国度宏观经济，另有房地产整个宏观的情况，像去年房地产争论比力多，各人都是业内的人，我就不再介绍了。到我们具体的项目，那就要评估土地供应的市场，要评估一下质料的市场，要评估一下商品房销售市场，要评估一下资本的市场。

我觉得这四个市场，就具体项目来说这四个市场恐怕都要考虑，因为你有钱买不到自制的质料，你的利润也实现不了，这是利润的问题。固然还要注意投资时机的到场，各人在座都很清楚。

另有技能评价，技能评价可能一般就是通过设计院来做，大概是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估，主要是技能方面。

情况影响评价是非常重要的东西，我们房地产项目也存在这样的东西，时间干系不能展开。如果各人注意到我们的天安门，你们访问天安门的网站，可以在网站上可以看到天安门的图片，好比天安门晚霞，天安门晚霞非常漂亮，但是四十年前另有另外一张图片，这张图片是朝霞的天安门，现在朝霞的天安门永远看不到了，就是因为新北京饭馆超高，使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要注意情况影响的意义。

经济评价这是我们主要要讲的内容。另有社会评价，房地产项目社会评价，应该说现在已经提到议事日程上来，以前我们没有很重视。最近从去年开始，建立部注意到这个问题，世界银行也在注意到这个问题，就是说在搞房地产项目的时候，应该积极搞社会评价，为什么？因为社会评价涉及一个非常重要的问题，就是非自愿的移民，我们的房地产开发项目大概是市政项目往往要进行大面积的拆迁，使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社会评价也列入到议事日程上。

风险阐发各人都很重视，但是风险阐发不是很容易做得很好。再就是组织机构评价，对小的一般项目没有什么组织机构评价，但是对付超大的项目就有组织机构评价的问题，好比说国度大剧院项目的业主，就需要组织机构评价；另有现在的奥体，2008年奥运会奥运场馆的工程，这就必须对谁治理奥运会场馆的工程对机构进行评价。另有就是执法框架适应性，就是你这个项目适不适合在我们国度执法允许的范畴内，有一些产业项目就存在这个问题，如果你生产的产物污染比力严重，那么可能执法不允许，这就是说你要进行这些方面的评估。最后一个就是监视的指标体系，就是你这个项目从开始上的时候，就应该搞一套可以监视的指标体系，未来你的项目完了以后，你可以用你的这套监视指标体系来查验你的项目是否乐成，所以这是非常重要的事情。

一般的投资项目都要有这些评价的内容，对付我们房地产项目来说，有一些是比力重要的，但是有一些也是可以考虑简化，像一般的房地产商组织机构评价不一定做，情况影响评价也不一定要做。但是监视的指标体系希望每一个单元都这么做。

那么我们可行性研究的阶段是这个样子，这张图是从联合国公华组织产业组织可行性研究摘录下来，原版书有这个图片，翻译书没有这个图片。红的是表现我们在项目推动阶段所做的事情，这里面各人可以看到高的这个地方是可行性研究和项目评估陈诉，这部门花的内容时间和精力是最多的，绿色是费钱花得比力多的地方，但是这个阶段费钱也不少，项目识别，可行性研究，评估陈诉，谈判和签约，工程设计，背面就是修建、施工等等，就是整个项目周期都看到了。我们再看看外洋对项目周期一般是给一个轮回的东西，从Programming开始，从时机到项目的识别，再到项目的评估，另有融资，实施以及项目评估等等方面，各人可以看到评价和评估就不是一回事了，评价就是事后评估总结经验，为下一次项目提供经验和教导。

在项目周期内我们有哪些运动，首先要定可行性研究；第二就是要做项目评价；第三就是进行项目治理，可能项目治理在座都非常熟悉，也是现在非常热门的一个学科；第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的事情，也是我们在座的可能比力体贴的。

这是一个非常重要的看法，希望各人在今后事情中实践中注意到，就是差别的利益群体，它和项目是什么干系？好比说中间是一个修建物，某一个项目，和项目有干系的都是什么人？有政府、投资人，房地产项目肯定有政府到场，给你批地、筹划等等，开工许可证，投资人是拿钱的；另有施工企业，另有一些咨询机构，银行，可能现在往往各人没有注意到的就是受影响的群体。这受影响的群体现在是不可忽视，特别是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指导思想，就是说你搞任何一个项目，可能有一些是受益的人，包罗政府、投资人、咨询机构、施工企业、银行，但是对付有一些人就是受到比力大的伤害，好比说我适才说的非自愿的移民，固然我们现在政府已经考虑许多，给了许多的赔偿，但是许多人没有了屋子就没有了生活来源，这些受影响的群体应该特别引起各人注意。

三、对经济评价怎么进行阐发

首先就是要把这个项目的目标和目的弄清楚，目标和目的放在一起好象有一点没有什么区别，实际上是有比力大的区别，目标是比力宏观一点，高条理一点的东西，因为在其他的场所，因为时间比力长我会讲一个逻辑框架的问题，但是现在好比说我们搞屋子是为了提高人均住房平均水平，这就是从政府的角度想的，但是具体的目的可能是使某些人从原来7平方米的人均用地搬到比力远的地方，能够有15至20平方米的用地，这是不一样的。这里面有一个很严重的问题，就是目标市场的有效需求，什么叫做有效需求？就是要解决谁投资的问题，谁使用的问题，谁经营的问题和谁买单的问题，要害是谁买单的问题，谁经营也是很要害的问题，这些都是我们进行可行性研究要充实注意的一些事情。另有谁受益、谁受损，遍及来讲房地产开发项目受益者是绝大部门，政府是受益人、投资人也是受益人，银行贷款也拿利润，施工企业也拿利润，但是也可能银行是受损，贷款回不来钱，另有拆迁对群众也是受损的。

另外要阐发需要什么形式与范围的房地产，由于你们细分市场，房地产市场行话叫做细分市场。什么样的产出结果，就是说什么样的修建是高层楼房，是低层楼房，几多面积等等这些都要有；另有需要什么样的投入和运动，就是你需要几多资金，几多施工步队等等方方面面的东西都要有。

同样你还要有一些假设的条件，就是说我想搞这个房地产项目，我必须具备哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必须有一个假设，假设我们房地产市场是康健、平稳生长的，这是一个假设。但是也可能中央在通货膨胀非常紧的时候，紧缩银根，适才我所说的假设就不建立了，所以你任何一个项目，在搞你的可行性研究的时候，对你周围的情况要做一个根本的假设，你是在这些假设条件进行阐发，如果这些假设条件不可，那么怎么办？另有一些什么调停步伐。

房地产产物的特点各人都比力熟悉。首先是不动性；单件性，一件一件生产；保值性，总是代价越来越高，除非人工拆掉；另有高代价性；产物生产的恒久性；房地产开发项目它自己是开发历程的生产与投资双重，就是开发的时候和投资两个同时在进行。

另有一条就是投入和产出是同步，就是说我在投入的时候，就可以有产出，什么叫做有产出？就是我们可以卖，这是任何一种产物没有的优惠政策，你不管是彩电也好，冰箱也好，汽车也好，你在制造的历程中就可以把它卖出去，这没有，只有房地产有这个特点，这是我们非常重要的特点。

另有第三个特点就是开发企业资产的流动性，这是一个非常重要的一点，各人知道我们房地产开发企业可能自己搞一些东西有自用的，这叫做牢固资产，但是你这个东西拿出去出租和出售，它就是属于流动资产，它不是牢固资产的范畴。固然它另有一些无形的资产这都是有可能的。

所以我们开发产物的投资有三个方面组成，一个是开发产物的本钱，这是出租出售的资产；第二部门就是牢固资产投资，就是开发企业自己用的这一部门资产；另有无形资产和其他资产。

这是我要非常强调的一个看法，就是说我们扩大企业的东西资产是流动性，因为有一些大学写的房地产的教科书里面还在不绝地申述房地产财产的折旧看法，希望各人注意这个问题，折旧只有牢固资产才有，开发产物没有，这是分界线评价的要领里面划定的，这也是房地产管帐制度划定的。

我们房地产开发产物另外一些特点就是投资和生产，这同时又形成了牢固资产和开发本钱。在开发本钱中有关的税费也是我们开发本钱之一，各人要注意这个问题，这是我们要领里面都说清楚的。房地产里面有一个开发产物的经营本钱，这个经营本钱和开发本钱是有区别的，开发本钱是实际花的钱，每年花几多钱，但是开发的经营本钱不一样，它是房地产产物销售出租的时候，将开发的本钱根据国度和有关管帐制度要求结转的本钱。

开发本钱就是花几多钱就是几多，但是经营本钱不是这样，经营本钱就是你收几多钱才气算几多本钱，这是有比力大的区别。具体的做法是根据当期销售收入和租金收入占全部销售收入和租金收入的比例，盘算本期应结转的开发产物。

我们房地产开发项目评价的类型现在根本上按经营型类型区分，有出售、出租和混淆型；按用途分类有居住、商业、办公等若干；评价有两类评价，一类是财政评价，一类是综合评价。综合评价有点相当于一般项目投资项目，各人可能熟知百姓经济评价，我们称为经济阐发，但是它主要是为一些开发区设立的，就是为国度开发区设立的。

四、房地产开发项目经济评价要解决一些什么问题

首先要解决它的经济公道性，就是这个项目合不公道开发，有没有用处；第二要解决这个项目自己财政生存能力，财政生存能力是非常重要的事情，就是说假定你有这个项目，这个项目已经建成了，但是你有一些营运本钱，营运收入，但是营运收入不敷以产生足够的利润，但是能够维持你这个项目继承生存下去，这是一个最根本的生存能力，应该看看我们需要有几多营业收入才气弥补我的营运用度；清偿能力，就是说能不能还款；最后才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能还别人的款，剩下的钱才是你的盈利，任何开发商做项目都是银行还款还上几多，然后借款还付本息之上，经营本钱才气算出来起码的价格是几多，在这个代价之上再定高一点就是挣的钱，是这么一个逻辑。

我们还要解决一个问题就是财政的不确定性及风险，一般房地产项目，就是所谓的经济阐发大概是百姓经济评价风险我们一般不去做，一般只做财政的不确定性及风险。我们要阐发的东西是什么？是现金流量，我们阐发的东西是现金流量；解决问题的理论要领是什么？是利用资金的时间代价理论。具体做就是做折现的现金流量阐发，我们的要领里面都有划定。

如何解决问题？首先要解决产生了什么用度，支出的几多，解决这个问题，适才是要解决什么问题，现在是我们来答复如何解决问题。得到了一些什么收入，就是收入几多，交纳了什么税金，这些税金又支出了几多；建立资金从哪来；借贷的资金从哪来，一个是权益资金从哪来，另外一个是借贷资金从哪来；另外就是借贷资金如何归还，能得到几多盈利，同时要有别风险因素。以上所有的现金流入和流出都有产生时间的问题，首先我前面说的四项是解决识别我的现金流入和流出的问题，识别法，最突出就是有哪些东西，并且有几多量产生在什么时间，是需要解决这些问题。

现在我们就要解决现金流出。都有哪些现金流出？就是有土地本钱，土地革新本钱，土地革新本钱是什么东西？土地本钱主要是因为你土地来源不一样，你本钱就不一样，有的是原来政府批的，大概是受让的，从别的人那里买来的，另有就是投标的，另有互助的，所以每一个项目的土地本钱不一样；土地革新的本钱就是几通一平等等土地革新的本钱。另有土地上的革新本钱，另有市场开发本钱，开发资金本钱，运营用度，另有所得税和土地增值税，有消息说土地增值税未来会酿成物业税。就是说我们的现金流出大概是这些东西。

开发建立投资所含各项用度有土地用度、前期工程用度，底子设施建立用度，修建安装工程用度，大众配套设施建立用度，开发间接用度，财政用度，治理用度，销售用度，开发期间税费以及不可预见费等等，这些用度文件里面都有划定。

另有一个是我要花几多钱，另外要解决钱从哪来，就是资金来源和结构的问题。首先就是资本金，国度划定任何一个项目资本金，这个资本金就是必须和开发商、有关批准单元说清楚的事情，固然资本金现在没有步伐划定，弄清楚你的资本金真正从你自己家里的钱掏出来的，照旧问银行借的，但是你可以从甲银行借的钱作为我自己的资本金，然后再到另外一个乙地方去进行投资，但是资本金是必须有的。

另外预售收入，另有借贷、债券，这是资金的来源；另有一个资金的来源，实际上是施工企业的贷款，就是施工企业垫资，但是从我们国度的划定来说，这是不正当的行为，实际历程中是有这一点，但是要领没有划定这一点，就没有用；资金的使用筹划要弄清楚。

开发项目收入有售房款，租金、熟地出让价款、配套设施出售收入这么四项，自营收入就是你自己经营的部门，好比说盖个商场自己经营这是自营收入，这里面也要列清楚租售筹划，售房类型、时间、代价、数量等等，售楼的经营方法等等。

适才说到现金流量表，这就是一个现金流量表，但是现在折现财政现金流量表不涉及融资那部门的现金流量，只是经营和投资的现金流量。折现的指标，就是这张表反应房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，定期体例，用以盘算各项评价指标，进行房地产项目财政盈利能力阐发。

分类有全部投资、资本金、投资者各方现金流量表。我们对净现金流量就是现金流入减去现金流出用这个做折现阐发；财政盈利能力阐发主要指标是财政内部收益率，各人都很熟悉；判别尺度就是财政内部收益率要大于财政的资金时机本钱，要大于即是加权平均的时机本钱，还要大于即是IC，IC就是投资者可担当的最低的收益率，这是理论公式，这个公式应该是没有大问题。

就是说我得到的那个收益率一定要大于我设定我自己理想的，固然这里面我理想的东西可能会低于资金的本钱，我为了挤占市场。好比说原来假定海尔要进入盘算机市场，进入盘算机市场可能定的目标就比力低，只要稍微盈利就行，可能IBM培育比力高，这样海尔的IC就会低于IBM的IC，并且海尔的IC可能低于海尔自己的加权平均资金本钱。

财政净现值是根据投资者最低可担当的收益率算出来的，这就是折现以后的内容，各人看一下就可以了。另有损益表，这个损益表是进行非折现的盈利能力收入，前面是进行现金流入折现的盈利能力，这是非折现的盈利能力，这是利润和利润分派就能够做出来，这没有什么区别简朴就可以已往。

另有一个还款能力的阐发，它清偿能力有三种，一种是最大归还能力，最大归还能力就是你有什么钱就还什么钱，按最大归还能力盘算；现在执行就是等额还本，大概是等额还款这么两种要领。利息盘算方法也有划定，还款资金来源有自有资产折旧与销售，另有可用于还款的利润；可用于还款的预售房款，这也是其他的产物和项目所不具备的，就是预售房款可以还款，另有一些其它资金。

我们的指标有三个，一个是借款归还期，这对应最大还款能力；另有利息备付率和偿债笼罩率，这两个指标都是银行考察的指标。财政筹划现金流量表主要是搞资金平衡，包管项目有支付的能力。资产欠债表主要是考察项目，资产欠债表跟一般的项目是一样的。

我给各人演示一下，这是房地产开发项目经济评价逻辑干系图，绿色的是我们要阐发的一些报表，蓝色的是我们根本的一些数据，赤色的是一些历程东西，这些历程都是数据之间怎么来往，都比力详细。另有不确定性阐发，不确定性阐发就是指时间、所在、水平、可能性等都不确定；另有敏感性阐发，敏感性阐发盘算不确定性因素的变革对项目经济效益产生影响水平，并找出对付项目经济效益影响较大的不确定性因素；另有转换值，可能有的同志还不大熟悉这个，现在也作为我们一个比力大的值，有的同志一般统称临界值，是指项目由可行变为不可行时不确定因素变革的量大概是变革率；这里面提醒各人一下，只有自营部门才做盈亏平衡阐发，开发部门不做，为什么？盈亏平衡阐发是阐发不酿本钱和可酿本钱的干系，我们许多书上还在做这个，是不正确的。

风险阐发各人可能都比力清楚，但是对付风险我们要解决什么问题？就是说风险和不确定性是两个差别的东西，不确定性只知道它是不确定性，但是风险应该能够区分它能够产生的概率和产生的内容。风险阐发的内容首先是风险识别因素与水平，风险分管，事前淘汰损失与规避风险；最后有风险治理，就是事后有一些应对的步伐。

我们在经济评价当中要注意一些什么问题？就要注意我们开发产物投资含息与不含息的开发产物投资，目前我们利率比力低，一旦利率提上来相当高；要注意资金筹措摆设；要注意建安本钱、开发本钱与经营本钱的区别与联系；要注意可用于还款的资金来源；资产欠债表的平衡；注意有关政策与管帐制度的变革。国度政策的变革对付我们房地产行业非常重要。

另外还要注意哪些项目比力适合做，如果你要把项目阐发得比力细，半年大概是季度，就应当用我们这个步伐做；第二要有转动开发，分阶段开发的要用这个要领做；另外另有就是如果你是项目肯定是全部出租的，可能有10、20年出租的东西，这样的项目就一定要用还款投资，因为我们房地产开发项目一般说来和其他项目开发周期比力短，运营周期也相对短，一般我们房地产投资大，开发周期长，实际上跟任何一个水电站比起来都是很小，所以相比拟力起来时间跨度不到5、6年，分期开发也就是6、7年，这个希望各人注意。

评估在外洋的应用。这是我去年访问美国的时候，访问美国评估协会，这实际上就是不动产衡宇评估协会，他们写了一本书叫做不动产的评估，书有一英寸半厚，这里面第24章这一章的标题是折现现金流量阐发。就是在美国这个协会即是是美国评估师协会，就是房地产评估师协会，它是为房地产评估师协会制定尺度，大概是制定规矩这么一个单元，这个书里面划定用这个要领来做，各人如果有兴趣可以参考这本书，可能咱们房地产估价师协会已经翻译出来，各人有兴趣可以联系一下。

（建立部尺度定额研究所李明哲）