房地产投资项目分析方法.docx
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1、房地产投资项目阐发要领公布时间:2007-10-15点击:299 转自:项目治理者联盟 一、房地产投资项目大概是开发项目可行性研究适用的领域1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。好比说我们是搞房地产拆迁是按人口赔归照旧面积赔偿,这是一个房地产的政策,可以进行可行性研究;好比说我们生长住宅性财产是按实物分房照旧钱币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房衡宇建立到底是生长商品房照旧经济适用房照旧最近提出的年租房,这都是我们要研究的政策。固然去年出台的物业治理也是这方面的问题。2、可行性研究还可以用于房地产的筹划。各人都已经知道我们国度现在有一个情况影响评价法,是去年提出的,同样在我们房地产开
2、发项目里面,我们参看其他国度一些比力好的案例,我给各人简朴介绍一下。这是法国Ladefense,这个地方在法国西部,位于凯旋门西延长线,这个门是大拱门,是1989年建成的,为怀念法国埃菲尔铁塔100周年而建的,这个修建是非常雄伟的,这是他那个台阶下面很大的步行街,这是89年施工的图片,这样一个大的房地产是从50年代就开始筹划,其时建立了治理委员会,治理委员会的目的就是对这个开发区进行筹划,筹划以后怎么利用土地开发,利用房地产开发大概是整个商业区的开发,来使得这个地域整体上可连续生长。为此,1958年建立的一个委员会。这是58年其时投入筹划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代,
3、一直到89年这个大拱门建成整个的情况。现在我们再来看这个现状,即是说是40年来它的筹划根本上是保持一致的,各人从图形上都能够看到根本上没有什么太大的变革,最大的变革就是在把头地方标记性的修建物建成什么样,这个一直没有落定灰尘,直到1989年建成了修建气势派头是非常奇特的这个造型。这个筹划另有一个非常的地方,各人看这个图比力清楚一点,就是他利用这个空间,整个这条线是一个步行街,所有的交通全在地下,各人看我光标这个地方,光标这个地方实际上是地铁,从凯旋门那边开过来的地铁,一直到这个结构。这里面有地铁、大众汽车和铁路,全部都在这,地面上看不见任何的汽车和其他的交通东西。地面上看到的只是行人,给各人举
4、这个例子的意思就是我们进行房地产筹划的时候,是完全可以做这么好的,这是西方国度法国人做的,我们现在的金融街未来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常雄伟的一面,各人看一下这个修建物,它好象一个公布的东西,这是法国建的产业博览馆,这是有三个支点,现在照旧全世界唯一无二的,可见法国人在筹划思想是比力好的,筹划也是我们可行性评估一部门。3、还可以进行房地产投资运动,这是我们现在主要的研究内容。项目界说投资运动就是搞项目运动,指在具体的所在和确定的时间内进行的一系列有目的、有筹划、有始有终、有资金投入、有产出的运动,是一个连续的经营。在项目评价的领域里面,我们用到三个词汇,一个是Appraisal,
5、事前的评估,第二是Evaluation,事后评估;第三是Assessment,就是第三方我作为中介机构对你进行评估,可能各人今后在打仗有关的文献大概是陈诉里面,各人应该注意这个词,但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal,对Assessment没有争议。对付一般的项目分类从治理的角度有新建、改扩建和合资,这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的生长,从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建,因为改扩建利用原有的一些资产,新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性,有一些项目是非经营性,好比说都会门路,如果不收过路费
6、的话,那就是非经营性项目,但是如果说收钱了,过路费像原来北京五环就是经营项目,现在又酿成非经营性项目。另有从产物性质的角度,我们有竞争性项目、大众项目和准大众项目,这就是从产物的性质来看。大众项目好比说北京市政府搞的情况污染治理的一些项目,各人都受益,谁也不费钱;准大众项目就像污水处置惩罚;电视机、冰箱大概是等等都是竞争项目,根据产物性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资;从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混淆投资;现在有PDP模式,所谓PDP就是大众与私人投资合资制;评估方法是统一的,就是利用增量的方法来评估的。下面切入正题,我们投资任何一个项目都有投资的目的,大众修建好比说国
7、度奥体中心,大众投资为主,同时吸纳私人投资,另有国度大剧院都是国度大众修建,这些项目并不是真正为了盈利,固然也不希望靠国度养着,但是主要目的就是国威,这是一个方面。住宅来说,经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠,对付这样一些项目,它的目的是获取利润,对付政府来说它是政府政绩的体现;商品房这是私人投资,这样的项目肯定是盈利性的项目;涉外商品房肯定是以盈利为目标,绝对不是为了公益性搞涉外商品房;写字楼私人投资,以盈利为目的;商厦也是私人投资,以盈利为目的,像现在搞的家乐福,那么大的广场,据说这个项目是海内开发商没有资格大概是没有得到这样的实惠,但是这给了外洋一些商业企业,它纯粹是以盈利为目的。
8、二、投资项目可行性研究的内容首先研究市场,这个市场有两个市场,一个是宏观市场,一个是微观市场。宏观市场指什么?就是整个国度宏观经济,另有房地产整个宏观的情况,像去年房地产争论比力多,各人都是业内的人,我就不再介绍了。到我们具体的项目,那就要评估土地供应的市场,要评估一下质料的市场,要评估一下商品房销售市场,要评估一下资本的市场。我觉得这四个市场,就具体项目来说这四个市场恐怕都要考虑,因为你有钱买不到自制的质料,你的利润也实现不了,这是利润的问题。固然还要注意投资时机的到场,各人在座都很清楚。另有技能评价,技能评价可能一般就是通过设计院来做,大概是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行
9、评估,主要是技能方面。情况影响评价是非常重要的东西,我们房地产项目也存在这样的东西,时间干系不能展开。如果各人注意到我们的天安门,你们访问天安门的网站,可以在网站上可以看到天安门的图片,好比天安门晚霞,天安门晚霞非常漂亮,但是四十年前另有另外一张图片,这张图片是朝霞的天安门,现在朝霞的天安门永远看不到了,就是因为新北京饭馆超高,使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要注意情况影响的意义。经济评价这是我们主要要讲的内容。另有社会评价,房地产项目社会评价,应该说现在已经提到议事日程上来,以前我们没有很重视。最近从去年开始,建立部注意到这个问题,世界银行也在注意到这个问题,就是说在搞房地产项目的时候
10、,应该积极搞社会评价,为什么?因为社会评价涉及一个非常重要的问题,就是非自愿的移民,我们的房地产开发项目大概是市政项目往往要进行大面积的拆迁,使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去,所以社会评价也列入到议事日程上。风险阐发各人都很重视,但是风险阐发不是很容易做得很好。再就是组织机构评价,对小的一般项目没有什么组织机构评价,但是对付超大的项目就有组织机构评价的问题,好比说国度大剧院项目的业主,就需要组织机构评价;另有现在的奥体,2008年奥运会奥运场馆的工程,这就必须对谁治理奥运会场馆的工程对机构进行评价。另有就是执法框架适应性,就是你这个项目适不适合在我们国度执法允许的范畴内,有一些产业项
11、目就存在这个问题,如果你生产的产物污染比力严重,那么可能执法不允许,这就是说你要进行这些方面的评估。最后一个就是监视的指标体系,就是你这个项目从开始上的时候,就应该搞一套可以监视的指标体系,未来你的项目完了以后,你可以用你的这套监视指标体系来查验你的项目是否乐成,所以这是非常重要的事情。一般的投资项目都要有这些评价的内容,对付我们房地产项目来说,有一些是比力重要的,但是有一些也是可以考虑简化,像一般的房地产商组织机构评价不一定做,情况影响评价也不一定要做。但是监视的指标体系希望每一个单元都这么做。那么我们可行性研究的阶段是这个样子,这张图是从联合国公华组织产业组织可行性研究摘录下来,原版书有这
12、个图片,翻译书没有这个图片。红的是表现我们在项目推动阶段所做的事情,这里面各人可以看到高的这个地方是可行性研究和项目评估陈诉,这部门花的内容时间和精力是最多的,绿色是费钱花得比力多的地方,但是这个阶段费钱也不少,项目识别,可行性研究,评估陈诉,谈判和签约,工程设计,背面就是修建、施工等等,就是整个项目周期都看到了。我们再看看外洋对项目周期一般是给一个轮回的东西,从Programming开始,从时机到项目的识别,再到项目的评估,另有融资,实施以及项目评估等等方面,各人可以看到评价和评估就不是一回事了,评价就是事后评估总结经验,为下一次项目提供经验和教导。在项目周期内我们有哪些运动,首先要定可行性
13、研究;第二就是要做项目评价;第三就是进行项目治理,可能项目治理在座都非常熟悉,也是现在非常热门的一个学科;第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的事情,也是我们在座的可能比力体贴的。这是一个非常重要的看法,希望各人在今后事情中实践中注意到,就是差别的利益群体,它和项目是什么干系?好比说中间是一个修建物,某一个项目,和项目有干系的都是什么人?有政府、投资人,房地产项目肯定有政府到场,给你批地、筹划等等,开工许可证,投资人是拿钱的;另有施工企业,另有一些咨询机构,银行,可能现在往往各人没有注意到的就是受影响的群体。这受影响的群体现在是不可忽视,特别是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指
14、导思想,就是说你搞任何一个项目,可能有一些是受益的人,包罗政府、投资人、咨询机构、施工企业、银行,但是对付有一些人就是受到比力大的伤害,好比说我适才说的非自愿的移民,固然我们现在政府已经考虑许多,给了许多的赔偿,但是许多人没有了屋子就没有了生活来源,这些受影响的群体应该特别引起各人注意。三、对经济评价怎么进行阐发首先就是要把这个项目的目标和目的弄清楚,目标和目的放在一起好象有一点没有什么区别,实际上是有比力大的区别,目标是比力宏观一点,高条理一点的东西,因为在其他的场所,因为时间比力长我会讲一个逻辑框架的问题,但是现在好比说我们搞屋子是为了提高人均住房平均水平,这就是从政府的角度想的,但是具体
15、的目的可能是使某些人从原来7平方米的人均用地搬到比力远的地方,能够有15至20平方米的用地,这是不一样的。这里面有一个很严重的问题,就是目标市场的有效需求,什么叫做有效需求?就是要解决谁投资的问题,谁使用的问题,谁经营的问题和谁买单的问题,要害是谁买单的问题,谁经营也是很要害的问题,这些都是我们进行可行性研究要充实注意的一些事情。另有谁受益、谁受损,遍及来讲房地产开发项目受益者是绝大部门,政府是受益人、投资人也是受益人,银行贷款也拿利润,施工企业也拿利润,但是也可能银行是受损,贷款回不来钱,另有拆迁对群众也是受损的。另外要阐发需要什么形式与范围的房地产,由于你们细分市场,房地产市场行话叫做细分
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