房地产开发企业土地增值税的纳税筹划概述.docx
《房地产开发企业土地增值税的纳税筹划概述.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发企业土地增值税的纳税筹划概述.docx(29页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房地产开发企业土地增值税的纳税操持转让房地产增值额简直定 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额,是纳税人转让房地产的收入减去税法例定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的巨细,取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内涵、范畴和确定要领等,税法作了比力明确的划定。(一)收入额简直定纳税人转房地产所取得的收入,是指包罗钱币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益,不允许从中减除任何本钱用度。对取得的实物收入,要按收入的市场代价换算成钱币收入。对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其代价后折算成钱币收入。对取得的收入为外国
2、钱币的,应当以取得收入当天或当月1日国度宣布的市场汇价折合人民币,据以盘算土地增值税税额。当月以分期收款方法取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国度宣布的市场汇价折合人民币。(二)扣除项目及其金额在确定房地产转让的增值额和盘算应纳土地增值税时,允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额,大抵可以分为三类。(1)土地使用权人将修建物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时,允许从收入额中扣除的项目及其金额。(2)纳税人取得土地使用权后,修建商品房,并将制作的商品房连同使用范畴内的土地使用权出售给买受人,允许扣除的项目及其金额。(3)纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产,如出售旧房及修
3、建物,允许扣除的项目及其金额。以上三类扣除项目依据具体内容差别,又可分为以下六类:(1)取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国度统一划定缴纳的有关用度之和。其中,“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式。1)从出让方取得土地使用权,所支付的土地出让金。2)以行政划拨方法取得使用权的,为转让土地使用权时按划定补缴的出让金;3)以转让方法取得土地使用权,所支付的地价款。(2)开发土地和新建房及配套设施的本钱(简称房地产开发本钱)。指纳税人开发房地产实际产生的本钱。这些本钱允许按实际产生数扣除。主要包罗土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建安装工程费、底子设施
4、费、大众配套设施间接用度等。其中:1)土地征用及拆迁赔偿费,包罗土地征用费、耕地占用费、劳动力安顿及有关地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、安顿动迁用房支出等。2)前期工程费,包罗筹划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。3)修建安装工程费,是指以出包方法支付给承包单元的修建安装工程费,以自营方法产生的修建工程安装费。4)底子设施费,包罗开发小区内的门路、供水、供电、供气、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程产生的支出。5)大众配套设施费,包罗不能有偿转让的开发小区内大众配套设施产生的支出。6)开发间接用度,是指直接组织、治理开发项目所产生的用度,包罗人为、职工福利费
5、、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。(3)开发土地和新建房及配套设施的用度(简称房地产开发用度)。指与房地产开发项目有关的销售用度、治理用度、财务用度。与房地产有关的用度直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于盘算操纵,土地增值税实施细则对有关用度的扣除,尤其是财务用度中的数额较大利息支出扣除,作了较为详细的划定。对付利息支出以外的其他房地产开发用度,按取得土地使用权支付的金额和房地产开发本钱金额之和,在5以内盘算扣除。对付利息支出,分两种情况确定扣除:1)凡能按转让房地产项目盘算分摊利息并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能凌驾按商业银行间期贷
6、款利率盘算的金额。凌驾贷款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。2)凡不能按转让房地产项目盘算分摊利息支出,或不能提供金融机构证明的,利息支出不得单独盘算,而应并入房地产开发用度中一并盘算扣除。在这种情况下,“房地产开发用度”盘算要领是,按取得土地使用权支付的金额和房地产开发本钱金额之和,在10以内盘算扣除。以上两类盘算扣除的具体比例,由省级人民政府划定。(4)旧房及修建物的评估代价。1)“旧房及修建物的评估代价”是指转让已使用过的衡宇及修建物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的代价。评估代价须经本地税务构造确认。2)对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支
7、付地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。纳税人转让旧房及修建物时,因盘算纳税需要对房地产进行评估,其支付的评估用度允许在盘算土地增值税时予以扣除。但是,对纳税人因隐瞒、虚报房地产本钱代价等情形而按房地产评预盘算征收土地增值税时所产生的评估用度,则不允许在盘算土地增值税时予以扣除。(5)与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、都会维护建立税,教诲费附加也可视同税金扣除。其中:允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业凭据施工、房地产开发企业财务制度的有关划定,其缴纳的印花税列入治理用度,已相应作了扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在盘
8、算土地增值税时,允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。对付小我私家购入房地产再转让的,其在购入环节缴纳的契税,由于已经包罗在旧房及修建物的评估代价之中,故计征土地增值税时,不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。(6)财务部确定的其他扣除项目。其中划定的一项重要扣除项目是,对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发本钱之和,加计20的扣除。但是,对取得土地使用权后,未进行开发即转让的,在盘算应纳增值税时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关用度,以及在转让环节缴纳的税金。别的,对付县级及县级以上的人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项用度,可以凭
9、据代收用度是否计入房价和是否作为转让收入,确定能否扣除。1)如果代收用度计入房价向购置方一并收取的,则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地,在盘算扣除项目金额时,代收用度可以扣除,但不得作为加计20扣除的基数。2)如果代收用度未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入征税。相应地,在盘算扣除项目金额时,代收用度就不得在收入中扣除。房地产开发企业土地增值税的纳税操持房地产代价评估 凡转让国有土地使用权、地上修建物及其隶属物(以下简称房地产)的纳税人,凭据土地增值税的有关划定,需要凭据房地产的评估代价计税的,可委托经政府批准设立、并凭据国有资产评估治理措施划定的由省以上
10、国有资产治理部分授予评估资格的资产评估事务所、管帐师事务所等种种资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。对付涉及土地增值税的国有房地产代价评估,各评估机构必须严格凭据条例和细则中划定的要领进行应纳税房地产的代价评估。其评估结果经同级国有资产治理部分审核验证后作为房地产转让的底价,并按税务部分的要求定期报送房地产所在田主管税务构造,作为确认计税依据的参考。房地产所在田主管税务构造要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的,资产评估机构应无偿提供,不得以任何借口予以拒绝。房地产所在田主管税务构造应凭据条例和细则的有关划定,对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认,对不切合
11、实际情况的评估结果不予接纳。房地产评估机构在执业历程中必须遵守职业道德,对峙独立、客观、公平的原则,对评估结果的真实性、公道性负执法责任。任何房地产评估机构在房地产转让的评估历程中隐瞒事实、提供虚假评估结果,或与有关当事人勾通作弊等违法行为,一经发明果断取消执业资格。房地产评估机构因不向主管税务构造提供有关的、真实的房地产评估资料,或有意提供虚假评估结果,造成纳税人不缴或少缴土地增值税的,房地产评估机构应包袱相应的执法和经济责任;对因上述行为而造成国度税收和国有资产严重流失的,要提请司法构造追究有关当事人的刑事责任。纳税人有下列情况之一的,需要对房地产进行评估,并以房地产的评估代价来确定转让房
12、地产收入、扣除项目的金额。(一)出售旧房及修建物的新房和旧房界定的尺度是,新房是指建成后未使用的房产。通常使用一定时间或到达一定磨损水平的房产均属旧房。其中,使用时间和磨损水平的尺度由各省、自治区、直辖市财务厅(局)和地方税务局具体划定。出售旧房及修建物的,应按评估代价盘算扣除项目的金额。评估根本要领:对付出售的旧房及修建物,首先应确定该衡宇及修建物的重置本钱价,然后再确定其新旧水平(即成新度折扣率),最后,以重置本钱乘以其成新度折扣率,以确定转让该旧房及修建物的扣除项目金额。由政府批准设立的房地产评估机构评定重置本钱价乘以成新度折扣率的代价,在房地产评估时通常被称为按旧有房地产重置本钱法评估
13、出的旧有房地产代价。盘算公式为:旧有房地产的代价旧有房地产重新制作的完全代价修建物折旧使用上述公式盘算、评估时应注意两点:一是重新制作完全代价是指估价时点的重建(置)代价;二是衡宇的成新度折扣差别于管帐核算中的折旧。衡宇的成新度折扣是凭据衡宇在评估时的实际新旧水平,按专业机构划定的衡宇新旧品级尺度进行比较,并参考衡宇的使用时间、使用水平和调养情况,综合确定衡宇的新旧度比例,一般用几成新来表现。(二)隐瞒、虚报房地产成交代价的隐瞒、虚报房地产成交代价的情况主要有两种:一是纳税人不报转让房地产的成交代价,即底子不申报;二是纳税人有意低报转让土地使用权、地上修建物及其附着物价款的行为,即少申报。对隐
14、瞒、虚报房地产成交代价的,应由评估机构参照同类房地产的市场生意业务代价进行评估。此地方指的市场生意业务代价,是指在评估被转让的房地产时,选取多座与该被评估的房地产在地理位置、外观形状、面积巨细、修建质料、内在结构、性质功效、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产,以这些房地产的生意业务代价作为参照物,进行代价的比力。并且,依照科学的评估要领对有关数据进行筛选,再阐发种种与房地产生意业务相关的因素对代价的影响水平,以及有关数据进行调解,最后确定一个比力适合该房地产的市场评估代价。通过这种市场比力法的评估,确定一个较为公平的市场生意业务代价作为正常情况下的转让房地产代价。税务构造在征收土地增
15、值税时,则凭据上述评估代价确定转让房地产的收入。接纳市场比力法进行评估,首先要收集较多的生意业务实例,并从中挑选出可供进行代价比力的类似房地产的实例,同时,还要对影响生意业务代价的诸因素进行修正,最后才气确定出最终靠近于公道的代价。市场比力法可用下列公式来表现:房地产评估代价生意业务实例房地产代价人为因素修正时间因素修正地区因素修正品质因素修正其他因素修正(三)提供扣除项目金额不实的提供扣除项目金额不实,是指纳税人在纳税申报时,不据实提供扣除项目金额,而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额,使税务构造无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确扣除项目金额,以实现通过虚增本钱,到达偷税的目的
16、。对付纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该衡宇凭据评估出的衡宇重置本钱价,乘以衡宇成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并且由该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额,房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。(四)转让房地产的成交代价低于房地产评估代价,又无正当理由的转让房地产的成交代价低于房地产评估代价且无正当理由的,是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比力法进行房地产评估时所确定的正常市场生意业务价,对此,纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释的行为。对这种情况,应按评估的市场生意业务价确定其实际本钱价,并以
17、此作为转让房地产的收入盘算征收土地增值税。房地产开发企业土地增值税的纳税操持土地增值税的税率 土地增值税税率设计的根本原则是,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征。凭据这个原则,土地增值税接纳四级超率累进税率。其中,最低税率为30,最高税率为60,税收包袱高于我国的企业所得税。实行这样的税率结构和负挑水平,一方面,可以对正常的房地产开发经营,通过较低税率体现优惠政策;另一方面,对取得过高收入,尤其是对炒卖房地产获取暴利的单元和小我私家,也能发挥一定的调治作用。土地增值税四级超率累进税率表()级次增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不凌驾50的部分3002凌驾50100的部分4053
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 企业 土地 增值税 纳税 筹划 概述
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【二***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【二***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。