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《房地产开发与经营》作业答案
第一章 绪论
一、名词解释
1．房地产；衡宇及其隶属物（与衡宇相关的修建物如小区设施、修建附着物、相关林木等）和承载衡宇及其隶属物的土地，以及与它们相应的种种财产权利。
2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产历程，也是完成房地产产物的生产和建立的历程。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和计谋，并有意识、有筹划地加以实现的经济运动历程。
3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方法储备国有建立用地，并组织实施拆迁和市政底子设施建立，到达土地供给条件的行为。
4．房地产企业是从事土地和衡宇开发建立，以及以房地产产物为焦点从事房地产中介、物业办事的经济组织，是房地产经济运动中的主要身分。
5．房地产项目定位，是指在房地产相关执法法例和都会筹划的指导下，凭据宏观生长配景、项目地段代价以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的底子上，进一步进行产物定位，包罗住宅地产物项目、商业地产项目、写字楼项目、产业地产项目等。
二、问答题
1．比拟阐发房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权明白，维持本钱低，快速灵活。缺点是倒霉于企业生长，太过依赖领导人的才气和技能。
职能制组织结构：优点是利用专门化、范围化带来的本钱节约、淘汰资源浪费的利益。缺点是容易部分支解，不了解其他部分的事情，部分追求各自的职能利益。
直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，治理本钱高。
事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略生长，提供种种办事，变更事业部的积极性，强调了事业部经理对本部分产物和办事经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是运动和资源的重复配置导致本钱上升，效率低落。
矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调庞大又相互依存的组织运动，差别的专业人员可以很好地相同和交换，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些杂乱，员工缺乏宁静感，产物线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾
2．我国房地产企业的特征有哪些？
答：首先，房地产产物的地区性、空间牢固性和唯一性决定了房地产企业的地区属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化生长两个趋势。
3．房地产开发与经营有哪些特点？
答：难度大：产物具有牢固性、单件性、庞大性。
风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。
政策性强：房地财产是民生热点，是百姓经济的龙头财产。
4．简述房地产开发与经营的步伐和内容。
答：（1）投资时机选择；（2）项目定位；（3）前期事情；（4）建立阶段；（5）租售阶段；（6）物业治理。
5．扼要叙述房地产市场宏观情况包罗哪些因素。
答：经济：百姓经济生长、财产结构变革、都会化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。
政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等
人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
别的，文化情况、行业情况、技能情况等
6．房地产经营决策步伐是什么？
答：（1）发明问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）阐发评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。
7．简述房地产开发与经营决策的内容
答：（1）财政计谋；（2）生产计谋：确定房地产企业的生产范围，明确开发或经营项目，生产量调治以及生产作业方法确定等；（3）市场开发计谋：市场开拓型、市场渗透型、产物开发型以及多角型计谋等；（4）代价计谋：高价计谋，低价计谋，均衡代价计谋等。
8．简述房地产行业治理的主要内容。
答：行政治理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监视查抄。
行业组织治理主要内容：一是行业专业治理；二是创建行业内部运行规矩，促进行业内部各成员间的公正竞争；三是研究行业生长筹划，开展学术研究与国际交换。
三、论述题
论述我国房地产代价上涨的原因。
答：1、初期房地产调控步伐不协调，加剧了供求矛盾
初期“管住土地，控制信贷”的调控步伐，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对换控步伐贯彻不力。
2、地价上涨推动
土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、制止寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。
3、新建住宅本钱的上升导致房价上涨。不但指建材等代价上涨带来的本钱增加，还应包罗新建住宅品质提升所带来的本钱增加。
4、房地产投资结构仍不尽公道。供给结构不公道导致供需脱节；中低价位商品住房供给量下降，高等商品房供给增加，使得商品房平均代价上扬。
5、房地产代价上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继承上涨” ，进一步强化老黎民的心理预期。

第二章 房地产项目可行性研究
一、名词解释
1．可行性研究 ；投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技能、经济和社会等方面问题进行全面阐发、论证和评价，判断项目在技能上是否可行、经济上是否公道，并对方案进行优选的科学要领。
2．财政内部收益率；指使项目净现值即是零的折现率。
3．财政净现值；指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和
4．市场调研；运用科学的要领，有目的、有筹划地收集、整理与企业市场营销有关的种种情报、信息和资料，在观察的底子上对收集数据和汇总情报进行阐发、判断，为企业营销决策提供依据的信息治理运动。
二、问答题
1．房地产市场调研的内容包罗哪些？
答：（一）市场宏观情况状况，主要包罗政治情况、经济情况、社会文化情况，另外还包罗行业情况、技能情况以及对都会生长表面的描述等。（二）都会房地产市场表面，包罗：1、市场整体状况；2、土地市场情况；3、商品房市场情况； 4、全市房地产代价走势，差别区域和物业类型的代价类型；5、全市主要生长商开发销售情况；6、三级市场生意业务情况；别的，本地房地财产相关政策法例等。（三）消费者行为与市场需求容量，包罗：消费者的购置水平、购置倾向、配合特征；都会人口、家庭数量、购置力、居民居住现状及改进目标、居民日常消费支出水平与消费结构。（四）项目所在区域情况状况。（五）项目根本情况观察，包罗对项目的用地现状及开发条件进行阐发、对项目所在地的周边情况进行阐发。
2．房地产市场调研的原则？
答：1、真实性原则；2、时效性原则；3、全面性原则；4、筹划性原则。
3．简述可行性研究的作用？
答：1、可行性研究是投资决策的重要依据。2、可行性研究是项目审批的依据。3、可行性研究是项目资金筹措的依据。4、可行性研究是体例设计任务书的依据；5、可行性研究是开发商与各方签订条约的依据。
4．房地产投资项目可行性研究包罗哪些步调。
答：1、组织准备；2、资料收集及市场观察；3、开发方案的设计和评价、选择；4、详细研究；5、编写研究陈诉书。
5．可行性研究包罗哪些内容？
答：1、项目表面。2、市场阐发和需求预测。3、筹划方案的优选。4、开发进度摆设。5、项目投资估算。6、资金的筹集方案和筹资本钱估算。7、财政评价。8、风险阐发。9、百姓经济评价。10、结论。
6．反应投资项目财政状况的指标包罗哪些？
答：代价型指标：财政净现值、财政净年值、用度现值、用度年值；效率型指标：财政净现值率投资报酬率、财政内部收益率；期限型指标：投资接纳期。
7．房地产开发建立投资估算包罗哪些用度？
答：1、土地用度估算；2、前期工程费；3、底子设施建立费；4、衡宇开发费；5、大众配套设施建立费；6、开发间接费；7、治理费；8、销售用度；9、财政用度；10、其他用度；11、税金及政府收费。
8．百姓经济评价指标包罗哪些？
答：百姓经济盈利能力阐发，包罗经济内部收益率、经济净现值；外汇效果阐发，包罗经济外汇净现值、经济换汇本钱、经济节汇本钱。
9．风险阐发要领有哪些？
答：1、盈亏平衡阐发；2、项目宁静率；3、敏感性阐发；4、概率阐发。
10．敏感性阐发的步调是什么？
答：1、选择要阐发的不确定因素；2、选定阐发所用的评价指标；3、盘算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况；4、判定敏感性因素；5、提出控制敏感性因素的发起。
11．概率阐发的步调是什么？
答：1、列出种种要考虑的不确定性因素；2、预计种种不确定性因素可能产生的情况；3、分别确定每种情况出现的可能性；4、分别求出种种可能情况下的财政净现值、加权平均值和期望值；5、盘算净现值大于和即是零的累积概率。
12．百姓经济评价与财政评价的主要区别是什么？
答：1、经济目标差别；2、代价标准差别；3、折现率差别；4、汇率差别。
第三章 房地产市场阐发
1．房地产市场有哪些特殊性？
答：产物具有牢固性；产物具有唯一性；产物的耐久性；市场具有双重属性（消费、投资）；市场是不充实市场
2．简述房地产供给的特点？
答：1、市场供给缺乏弹性，短期内难以增加房地产市场供给。2、市场供给的异质性，产物的位置、情况、新旧、配套等差别，市场细分有须要性。3、市场供给的区域性，产物的牢固性导致“地产地销”。4、市场调治的不完全性，住房保障的存在：经济适用房、廉租房；土地的垄断性；政府的宏观调控。5、市场需求的遍及性，房地产是生存、享受、生长的根本物质条件。6、市场需求的多样性，消费需求、经营需求和保值需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化看法的差别，需求多元化。7、市场需求的融资性，资金数额大，短期内难以全部支付；融资手段很重要8、市场需求的恒久性，使用期限长；再次生意业务隔断的时间长；存量市场将占据市场主导位置。
3．需求规矩和供给规矩的寄义是什么？
答：需求规矩：假定其它条件稳定，则某一商品的需求量与其自身代价呈反偏向变革。供给规矩：假定其它条件稳定，则某一商品的供给量与其自身代价呈正偏向变革。
4．均衡代价的观点是什么？
答:均衡代价是指在假定其它条件稳定时，商品需求量与供给量相等时的代价。
5．房地产市场阐发的内容
答：市场情况：宏观情况包罗经济、正常、人口、文化情况、行业情况、技能情况等。区域情况包罗阐发区域筹划、功效定位、开发明状以及未来定位；阐发交通与出行条件；阐发影响区域生长的其他因素和条件：历史、文化、生长水平等；区域内楼盘代价水平与供求干系；项目微观情况。
消费者阐发包罗消费者购置力水平、购置倾向、购置特征等。
竞争楼盘包罗产物、代价、告白、销售推广、物业治理等。
竞争敌手阐发包罗专业化水平、品牌知名度、开发经营方法、楼盘质量、政府干系、以往项目情况、土地储备情况。
第四章 土地制度演变与出让方法
一、名词解释
1．土地使用权出让：国度将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。
2．土地使用权划拨：指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳赔偿、安顿等用度后，将该幅土地交付其使用，大概将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。
3．土地使用权转让：指通过出让方法得到土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他正当方法将土地使用权在转移的行为。
4．土地征用: 国度为了建立及兴办社会公益事业的需要，接纳行政手段，依照法定步伐和审批权权限将团体所有的土地，有偿转为国有土地的一项步伐。
5土地储备制：为增强对土地一级市场的统一治理, 政府依照法定步伐,运用市场机制,凭据土地利用总体筹划和都会筹划,对通过收回、收购、置换和征用等方法取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供给和调控都会种种建立用地需求的一种经营治理制度。
二、简答题
1．对土地使用权出让的各方法做出比力。
答：1、出让步伐不一样。2、适用范畴差别：协议出让适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的构造、团体及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地结构的地段，重大工程的较大的地块；拍卖出让适用于区位条件好、功效便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块。3、优缺点：协议出让：选择受让人的自由度大，倒霉于公正竞争；招标出让利于公正竞争，给出让方留有选择的余地；拍卖出让利于公正竞争，要领轻便易行，出让方不易控制最高价。
2．土地使用权转让必须切合哪些条件？
答：1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让条约划定的权利义务范畴内进行，权利人不得扩张其权利的内容；2、凭据出让条约的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。3、凭据出让条约进行投资开发，属于衡宇修建工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成产业用地大概其他建立用地。
3．简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？
区别
出让
转让
行为主体
政府及土地治理部分
境内外经济实体及小我私家
执法干系
执法干系不平等，具有垄断性
执法干系平等
市场条理
一级市场，可以转让
二级市场，转让受到限制
年限
按条约划定，不凌驾国度划定
条约年限－已使用年限
转移方法
协议、招标、拍卖
出售、互换、赠与

4．房地产项目土地用度包罗哪些用度?
答：包罗土地征用用度、土地出让金、耕地占用税、劳动力安顿费及有关的地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、安顿动迁房支出等。
5．简述土地使用权转让的步伐。
答：1、转让申请；2、签订转让条约；3、转让条约公证；4、缴纳土地出让金和土地增值税；5、土地使用权变动登记。
6．简述划拨土地使用权的特点。
答：1、划拨土地使用权的取得具有行政性；2、划拨土地使用权具有无偿性；3、划拨土地使用权具有无期限性；4、划拨土地使用权的流转具有限制性。
7．简述协议出让土地使用权的特征。
答：1、非市场出让，没有竞争者；2、政府对低价较易控制；3、代价和使用范畴受到限制。
8划拨土地使用权获取历程中的主要本钱和税费包罗哪些？
答：1、土地赔偿费；2、安顿补贴费；3、地上附着物及青苗赔偿费；4、拆迁赔偿费；5、其他用度 。
9我领土地使用制度存在的问题有哪些？
答：（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存；
（2）治理和监控水平低；
（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵；
（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地；
（5）转轨中土地收入的流失；
（6）市场上开发水平良莠不齐，干系强、水平低的非专业开发商多；
（7）滋生糜烂；
三、论述我国现阶段土地使用制度的特点
答：1）批租制：由于我国实行土地公有制，岂论是国有土地照旧农村团体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地生意业务历程中产生转移的只是土地使用权，并且这种使用权照旧有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不外是土地使用权的恒久出租罢了，只不外租金一次性缴清罢了。所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。
2）垄断制：第一层寄义，我国实行的土地公有制只允许政府和团体组织等公有团体拥有土地，这自己就是一种垄断。
第二层寄义，在土地生意业务市场上，只有政府一个土地供给者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。纵然团体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。农村团体经济组织的土地若要转酿成可在市场上生意业务的开发建立用地，必须通过国度征用，由团体土地转酿成国有土地后，方为正当。政府在执法上和名义上垄断了土地的供给。
3）双轨制：所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的差别实行差别的土地取得方法的土地供给制度。一般而言，非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方法取得，而赢利性土地用途，则必须通过出让方法取得。

第五章 房地产营销
一、名词解释
1．房地产营销：通过生意业务历程满足主顾对土地或衡宇需求的一种综合性营销运动，也是把土地或衡宇产物转换成现金的流通历程。
2．房地产市场细分：是指人们在目标市场营销看法的指导下，依据消费者的需要、欲望、购置行为和购置习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类历程。
3．房地产市场营销筹谋：运用整合营销的观点，从看法、设计、区位、情况、房型、代价、品牌、包装、推广上对开发建立项目进行整合，公道确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深条理及未来需求的底子上，为开发项目筹划处公道的建立取向，使产物及办事完全切合消费者的需要，并通过消费者的满意使开发商得到利益的历程。
二、简答
1．简述房地产市场细分的作用
答：1、有利于房地产企业发明新的市场时机；2、有利于房地产企业选择目标市场和制定市场营销计谋；3、有利于房地产企业会合资源开发市场。
2．简述房地产市场细分的历程
答：1、明确细分因素；
2、凭据细分因素进行市场分别；
3、评价市场细分结果，包罗：销量和利润、消费者的可靠近性、消费者的敏感性。
3．房地产市场营销的步调是什么？
答：1、房地产市场观察研究，包罗宏观、中观、微观等方面
2、确定营销目标，包罗恒久与短期
3、制定市场营销组合筹划
4、营销筹划的实施
5、反馈与调解
4．房地产告白筹谋的原则有哪些？
答：时代性、创新性、实用性、阶段性、全局性。
5．简述房地产告白筹谋的内容
答：告白目标、市场阐发、告白计谋、告白筹划、告白效果测定。
6．房地产营销的4R理论主要内容是什么？
答：1、与主顾创建关联。2、提高市场反响速度。3、干系营销越来越重要。4、回报是营销的源泉。
7．简述房地产促销计谋内容
答：.让利促销计谋、告白促销计谋、营业推广计谋
8．简述房地产市场品牌营销计谋的实施
答：1、精准的市场定位是房地产物牌营销的底子；2、卓越的质量体系是创建知名品牌的包管；3、以良好的社会形象树品牌；4、以优秀的品质树品牌；5、以创新精神树品牌；6、以优秀的企业文化树品牌。
9．选择房地产销售渠道的主要因素和计谋有哪些？
答：主要因素：1、商品房因素；2、市场因素；3、企业自己的因素；4、国度政策、执法因素。
计谋：1、直接渠道和间接渠道；2、短渠道和长渠道；3、宽渠道和窄渠道。
三、论述题
1．论述房地产市场新推楼盘的各开价计谋适用情况和优缺点
答：一、 低价开盘
适应的情况：1、产物的综合性能不强，没有什么特色；2、项目的开发量相对过大；3、绝对单价过高，超出本田主流购房代价；4市场竞争猛烈，类似产物多。
优点：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的代价调控；便于财政周转、资金回笼。
缺点：首期利润不高；楼盘形象难以提升很高。
二、高价开盘
适应的情况：具有别人所没有的明显的楼盘卖点；产物综合性能上佳；量体适合，公司信誉好，市场需求旺盛
优点：首期利润高；楼盘形象容易提升高。
缺点：倒霉于迅速成交，难于形成良性循环；倒霉于日后的代价调控；倒霉于资金周转、资金回笼。
三 、促销计谋
优点：一是提供信息情报；二是引起购置欲望；三是宣传产物特点与企业形象，保持产物竞争力，四是扩大市场份额
四 、渠道营销计谋
作用：把产物从生产者转移到消费者所必须完成的事情加以组织，消除生产者与使用者之间的距离。

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