房地产投资分析报告.docx

附表一： 该项目拟三年建成施工进度筹划

7投资估算
数据来源：
土地用度合计：22512万元
序号
项目
单价（元/m2）
土地面积（ m2）
合计金额（万元）

土地取得本钱
4500

48154

21669

土地使用权出让金

4500

拆迁安顿赔偿费

土地相关税费

土地开发本钱
175
　843

地上物拆除、渣土清运
175

园地平整用度

序号
项目
取费尺度(元/m2)
土地面积（ m2）
金额（万元）
1
筹划、设计、可研费
33.00　

48154

筹划费

设计费

可研费

2
水文、地质勘察费
8.00　

测绘费

勘探费

3
筹谋费
　15

合计
56

7.1.2

修建安装工程用度合计：14492万元

项目
修建面积
建安工程费
装饰工程费
金额合计（万元）

单价
金额（万元）
单价
金额（万元）

单项工程1
4634*6
1251
3478
43
120
3598
单项工程2
5210*15
1351
10558
43
336
10894
合计
105954

14036

456
14492

序号
项目
取费尺度(元/m2)
总造价(万元)（已土地面积为基准）
4　

底子设施(含门路、绿化、
配电房、化粪池、室外管网)
130

626

7.1.4底子设施配套合计：626万元

7.1.5

序号
项　目
金额(万元)(以修建面积为取费基准)
修建面积：105954 m2
估算说明(元/m2)
1
配套费

80
2
质检费

3
3
修建治理费

4
卫评费

5
环评费

6
墙改基金

12
7
绿化费
106
10
8
白蚁防治费

9
土地使用费

4
10
再就业基金
106
10
11
教诲专项基金
106
10
12
编标费

2
13
招标费

1
14
筹划许可工本费

15
土地证工本费

16
施工许可证

合计

7.1.6不可预见费和治理用度合计：

序号
项目
金额(万元)
说明
1
土地费
22512

2
前期工程费

3
建安工程费
14492
4
底子设施费
626

合计

1
不可预见费
1895
(1)+(2)+(3)+(4)*5%
2
治理费
1137
(1)+(2)+(3)+(4)*3%

7.1.7其他用度合计：
其他用度包罗临时用地、临时建立费、施工图预算或标底体例费、工程条约预算或标底审查费、招标治理费、总承包治理费、条约公证费、施工执照费、工程质量监视费、工程监理费、竣工图体例费及工程保险费等。
估算取费：建安工程费*3%=14492*0.03=434.8（万元）
估算项目总投资额
(1)不含财政用度的总投资的估算（单元为万元）

凭据前面表格条件：

土地本钱
21699

土地开发本钱
843
第一期
第二期

建安本钱
14492
3598
10894

前期工程费

治理用度
1137

不可预见费
1895

其他用度

开发期税费

底子设施配套
626

修建面积
销售单价（万元）

工程项目1

27804

销售面积：105954

工程项目2

78150

销售收入：70260
销售用度

（2）确定各年银行贷款数额（单元：万元）

其中：自有资金：22000（其中，21699用于土地出让金，301万元用于其他）

第二年投资：9012 （全部来自于银行贷款）
第三年投资：8836.5（全部来自于销售收入）
（3）详列财政用度估算历程
在盘算之前，阐发一下本项目的盘算期。建立期3年，本项目分两期建立，从第2年开始计；还款期2年，从销售期第2年开始计，销售期为4年

①建立期利息

前两年本金和利息和为：16195
②还款期利息（等本归还并支付利息）

③项目总投资的估算

（其中财政用度1290.8）

7.2投资估算结果

序 号
项 目
总 投 资（万元）
1
开发建立总投资
476

土地出让金
土地开发本钱
前期工程费
底子设施建立费
修建安装工程费
开发间接费
治理用度
销售用度
开发期税费
其他用度
不可预见费
财政用度
21699
843

626
14492

1137
3513

1895

2
项目总投资

2.1
开发产物本钱

7.3资金使用及筹措表
税费利率表

税费项目
税费率（%）
营业税
都会维护建立税
教诲费附加
企业所得税
房产税（按租金）
公益金
法定盈余公积金
任意盈余公积金
不可预见费
土地增值税
5
7
3
33
12
5
10
0
5
30，40，50超率累进税率

资金使用筹措表（单元：万元）
序号
项 目
合计
1
2
3
1
总投资

自营资产投资
自营资产投资借款建立期利息
自营资产投资偏向调治税
经营资金
开发产物投资
其中：不含财政用度
财政用度

9012

2
资金筹措

资本金
预售收入
预租收入
其他收入
其他
借款
牢固资产投资恒久借款
自营资产投资人民币借款
自营资产投资外币借款
房地产投资人民币借款
自营资产投资建立期利息借款
经营资金人民币借款
22000

22000

9012
9012

8 经济评价

售房收入表
序号
项目
合计
1
2
3
4
5
1
售房收入（万元）
70260

可销售面积(平方米)
105954

7815

多层（一期）
27804

小高层（二期）
78150

39075
31260
7815

售价(元/平方米)

多层（一期）
7000
7000
7000
7000
6500

小高层（二期）
6500

6500
6500

销售比例(%)

0

多层（一期）
100
60
35
5
10

小高层（二期）
100
0
50
40

2
经营税金及附加（万元）
10539

2.1
营业税
（万元）
3513

都会维护建立税（万元）

教诲费附加（万元）

3
土地增值税（万元）

4
商品房销售净收入
（万元）

项目损益表（单元：万元）
序号
项目
合计
1
2
3
4
5
1
售房收入
70260.00

11677.70
32210.40
21292.10
5079.80

商品房销售收入
70260.00

11677.70
32210.40
21292.10
5079.80
2
开发本钱

商品房开发本钱

3
开发用度

治理用度

财政用度

销售用度

4
经营税金及附加

5
土地增值税

6
利润总额

7
弥补以前年度亏损

8
应纳税所得额

9
所得税

10
税后利润

公益金

法定盈余公积金

任意盈余公积金

14
加:年初未分派利润

15
可供投资者分派的利润

16
应付利润

17
年末未分派利润

清偿能力阐发
恒久借款还本付息估算表（单元：万元）
序号
项目
合计
1
2
3
1
恒久借款归还
16843

年初借款本息累计

本金

建立期利息

本年借款

9012
0

本年应计利息

本年还本付息
16843

还本

付息

年末借款本息累计

0
3
还本资金来源
16843
0

上年余额

摊销

折旧

利润

可利用售房收入

其他

4
归还等额还款本金

5
归还恒久贷款还本金能力

6
恒久借款归还期(年)

3

资金来源运用表（单元：万元）
序号
项目
合计
1
2
3
4
5
1
资金来源

商品房销售收入
70260

房地产租金收入

自营收入

自营资产恒久借款

9012

自营资产经营资金借款

房地产投资借款

短期借款

资本金
22000
22000

其他

接纳牢固资产余值

接纳经营资金

净转售收入

2
资金运用

开发本钱
40447

商品房开发本钱
40447

开发用度

治理用度
1137

财政用度

销售用度
3513

经营税金及附加

土地增值税

所得税

9风险阐发

敏感性阐发表：基准收益率为10%
序号
项目
变更幅度（%）
全部投资（税前）
内部收益率（%）
净现值（万元）
投资接纳期（年）
0
根本方案
0

5
1
开发产物投资
+10
13

5
-10

5
2
售房代价

+10

5
-10

4
5
敏感性阐发图

从投资与售价对经济效益影响水平的比力可以看出，销售代价的影响水平比投资的影响水平大，因此，在项目治理中，不但要重视本钱控制，更要重视注意公道摆设销售筹划。

敏感因素
根本方案结果
临界点盘算
内部收益率（%）

期望值

开发产物投资（万元）

最高值

售房代价（元/㎡）

最低值

土地用度（万元）
21699
最高值

售房面积（㎡）
105954
最低值

项目全部投资内部收益率（所得税前）为%，在预期可担当内部收益率为%时，项目净现值为万元，项目投资接纳期为5年。资本金内部收益率为39.2%，

- 11 -
商品房投资利润率=利润总额/总投资×100%
= /×100%
= %
资本金净利润率=税后利润/资本金×100%
=×100%
= %
综上，在销售税率取6%的情况下，当项目的投资增加到万元时或售房代价降到最低元/㎡时，亦或售房面积到㎡时，到达盈亏平衡点。