房地产开发项目策算详细描述.docx
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1、房地产开发项目策算详细描述第一节开发本钱概述房地产开发企业在其生产经营的运动中产生的用度有两部分:开发本钱和期间用度。应当公道分别期间用度和本钱的界限。一般来说,开发本钱应适用配比性原则,把产生的种种开发本钱经过归集和分派后,计入所开发的产物本钱。期间用度由于很难分派到各个本钱项目中,则应当直接计入当期损益。一、开发本钱的组成房地产开发企业主要从事房地产开发建立运动,凭据其开发的产物的类别而言,主要包罗地产和房产,因此开发产物本钱按其用途可分别为土地开发本钱、衡宇开发本钱、配套设施开发本钱以及代建工程开发本钱。1土地开发本钱。指房地产开发企业开发土地(即建立园地)所产生的各项用度支出。2衡宇开
2、发本钱。指房地产开发企业开发种种衡宇(包罗商品房、出租房、周转房、代建房等)所产生的各项用度支出。3. 配套设施开发本钱。指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产物本钱的大众配套设施所产生的各项用度支出。4代建工程开发本钱。指房地产开发企业担当委托单元的委托,代为开发除土地、衡宇以外其他工程如市政工程等所产生的各项用度支出。凭据本钱支出的用途差别,房地产开发企业产物的开发本钱可分别为土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、修建安装工程费、底子设施建立费、大众配套设施费、开发间接用度及其他开发用度。具体而言,种种本钱主要包罗以下的内容:1土地征用及拆迁赔偿费。此类本
3、钱包罗土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁赔偿的净支出、安顿动迁用房支出等。2前期工程费。此类本钱包罗筹划、设计、可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”(通水、通电、通路、清理平整建立园地)等支出。3修建安装工程费。此类本钱指土地衡宇开发项目在开发历程中按修建安装工程施工图施工所产生的各项修建安装工程费和设备费。如果企业以出包工程的形式进行施工建立,修建安装工程费就是房地产开发企业支付给承包单元的修建安装工程费;如果以自营方法进行,修建安装工程费则是房地产企业为进行某一项工程的开发所产生的直接人工、直接质料、机器使用费、其他直接用度和间接用度的总和。4底子设
4、施建立费。此类本钱包罗开发小区内门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程产生的支出。其中,开发小区内门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信照明工程,通常称为“七通”。5大众配套设施费。此类本钱指在开发小区内产生,可计入土地、衡宇开发本钱的不能有偿转让的大众配套设施用度,如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6开发间接用度。此类本钱是指房地产开发企业所属直接组织治理开发项目产生的用度,包罗人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。7其他开发用度。此类本钱包罗企业为开发产物而产生的应诗篇开发产物本钱的以上各
5、项之外的支出。如企业为开发房地产而借入的资金,在开发产物完工之前所产生的利息等借款用度,以及其他难以归入以上各个项目的开支等。房地产开发企业在开发明场组织和治理房地产开发建立而产生的各项用度,应作为开发间接用度,诗篇开发产物本钱。但在实际事情中,除了周转房摊销外,企业很难划清治理用度和开发间接用度的界限。因此,除了周转房摊销列作开发间接用度外,其余用度往往以是否设立现场治理机构为依据进行分别,如果开发企业不设现场机构,而由公司定期或不定期地派人到开发明场组织开发建立运动,则所产生的用度,可直接并入企业的治理用度。二、开发产物本钱核算东西简直定公道确定本钱核算东西,是正确组织企业开发产物本钱核算
6、的重要条件。开发产物本钱的核算东西,就是在开发产物本钱的历程中,为归集和分派用度而确定的用度包袱者。本钱核算东西如果分别过粗,不能反应独立开发项目的实际本钱水平;如果分别过细,则会增加许多间接用度的分派,增加核算事情量,并影响本钱的准确性。由于房地产开发企业是凭据都会总体筹划、土地使用筹划和都会建立筹划的要求,在特定的牢固所在进行开发经营的,因此,在确定本钱核算东西时,一般应结合开发工程的所在、用途、结构、装修、层高、施工联合体等因素来进行。其一般原则为:1一般的开发项目,可以每一独立体例的设计概(预)算,或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为本钱核算东西,便于阐发工程概算(预算)和施工
7、条约的完成情况。2同一处开发所在、结构类型相同的群体开发项目,如果开工、竣工时间相近,由同一施工单元施工,可以归并为一个本钱核算东西,以简化核算手续。3对个别范围较大,工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部分分别本钱核算东西,便于实时反应开发本钱。本钱核算东西一经确定,不得任意变动,并应实时通知企业内部各有关部分,以统一本钱核算口径。为了会合反应各个本钱核算东西本期应包袱的房地产开发用度,企业财会部分应按每一本钱核算东西分别设置本钱明细账(卡),并按本钱项目分设专栏,以便归集和分派各本钱核算东西的房地产开发用度并盘算其开发本钱。三、开发产物本钱盘算期一般而言,房
8、地产开发产物的本钱盘算期与其开发建立周期一致。也就是说,开发产物本钱是在产物开发完成并验收及格后才结算出来,因而其本钱盘算是不定期的。对付开发小区的建立来说,开发产物本钱盘算期与开发小区的建立周期原则上应该一致,即各项开发产物的实际本钱一般应于开发小区全部竣工后才进行盘算与结转。但在实际事情中,一个住宅小区的开发建立,时间通常较长,有的需要几年的时间方能全部竣工,而房地产开发企业在开发进度的摆设上,一般是先建住宅,后建配套工程,因而往往出现住宅已经建成而配套工程尚未投入使用,大概是住宅已经销售,而门路、绿化尚未完工等情况,这种单口房与配套设施建立的时间差,使得那些已经具备使用条件,并已出售的商
9、品房应包袱的配套设施的建立用度,无法凭据配套设施的实际成原来盘算。为了实时结转小区内已出售的商品房的开发本钱,以便与其销售收入相配比,就需要接纳预提方法,将未完工配套设施的预计建立用度计入已销售商品房的开发本钱。其盘算要领一般是以经过主管财务部分审核批准的未完配套设施概算(或预算)为基数,盘算出已出售商品房应包袱的数额,作为预提用度计入已出售商品房开发本钱。待开发小区全部正式竣工决算时,再调解预提配套设施用度,以包管整个开发小区本钱盘算的准确性。应该说明的是,房地产开发建立就其生产组织而言,属于单件、小批生产类型。开发产物本钱盘算是以每一项或每一小批开发产物作为本钱盘算东西,以房地产开发建立周
10、期作为本钱盘算期,一般于开发产物竣工后进行本钱核算,因而,房地产开发产物本钱盘算要领与分批(订单)法完全一致。四、开发产物本钱的主核算内容开发产物本钱的核算,就是将房地产开发历程中产生的生产用度,凭据各有关部分提供的手续完备的凭证资料进行汇总,然后再直接计入或分派计入有关本钱核算东西,盘算出各开发产物的实际本钱。为了总括核算和监视房地产开发建立历程中各项开发建立用度的产生、归集和分派情况,正确盘算开发产物本钱,房地产开发企业应设置下列管帐科目:1.“开发本钱”科目用于核算企业在土地、衡宇、配套设施和代建工程的开发历程中所产生的各项用度,如土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、底子设施费、修建安装工
11、程费、配套设施费和开发间接用度等,以及企业对出租房进行装饰及增补室内设施而产生的出租房工程支出。其中,企业产生的土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、底子设施费和那片安装工程费等,属于直接用度,直接计入本科目借方有关本钱核算东西的相应本钱项目;应由开发产物本钱包袱的间接用度,应先在“开发间接用度”科目进行归集,月末,再按一定的分派尺度分派计入有关的开发产物本钱。企业开发的土地、衡宇、配套设施和代建工程等,接纳出包方法的,应凭据承包提出的“工程价款结算账单”承付工程款,借记本科目,贷记“应付账款应付工程款”科目。企业开发的土地、衡宇、配套设施和代建工程等,接纳自营方法的产生的各项用度,直接借记本科目
12、,贷记“库存质料”、“银行存款”等科目;如果企业自营施工大型修建安装工程,可以凭据需要增设“工程施工”、“施工间接用度”等科目,用来核算和归集自营工程修建安装用度,再按实际本钱转入“开发本钱”科目。企业在房地产开发历程中领用的设备,隶属于工程实体的,应凭据隶属东西,于设备发出交付安装时,按其实际本钱,借记本科目,贷记“库存设备”科目。凭据权责产生制和收入与本钱用度配比原则,应由商品房等开发产物包袱的用度,如不能有偿转让的大众配套设施费等,应在结转商品房等开发产物销售本钱时预提,预提时,借记本科目,贷记“预提用度”科目。预提数与实际支出数的差额,增加或淘汰有关开发产物本钱。企业已经开发完成并验收
13、及格的土地、衡宇、配套设施和代建工程,应实时进行本钱结转,按其实际本钱,借记“开发产物”科目,贷记本科目;企业对出租衡宇进行装饰及增补室内设施工程完工,应实时结转工程本钱,借记“出租开发产物”科目,贷记本科目。企业应凭据本企业的经营特点,选择本企业的本钱核算东西、本钱项目和本钱核算要领。本科目应按开发本钱的种类,如“土地开发”、“衡宇开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账,并在明细账下,按本钱核算东西和本钱项目组织明细核算。2.“开发间接用度”科目用于核算企业内部独立核算单元为开发产物而产生的各项间接用度,包罗人为、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销
14、等。企业产生的各项间接用度,借记本科目,贷记“应付人为”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。期末,借方归集的开发间接用度应按企业本钱核算措施的划定,分派计入有关的本钱核算东西,借记“开发本钱”科目,贷记本科目,结转后本科目应无余额。本科目应按企业内部差别的单元、部分(分公司)设置明细账。企业行政治理部分(总部)为组织和治理生产经营运动而产生的治理用度,应作为期间用度,记入“治理用度”科目,不在本科目核算。第二节自营开发工程本钱的核算 房地产开发企业的底子设施和修建安装等工程的施工,可以接纳自营方法,也可接纳发包方法进行。接纳自营方法进行的底子设施和修建安装(包罗装饰)等工程,如果
15、工程范围不大,在施工历程中产生的各项工程用度,可直接计人有关开发本钱的核算东西,记入“开发本钱衡宇开发本钱”等科目的借方和“银行存款”、“库存质料”、或“原质料“、“应付人为”等科目的贷方,作如下分录入账:借:开发本钱衡宇开发本钱XXX贷:银行存款XXX库存质料XXX应付人为XXX如果工程范围较大,由企业所属施工单元进行内部核算的,可凭据需要设置“工程施工”科目,用来核算和归集自营工程用度,并按工程施工本钱核算东西和本钱项目设置工程施工本钱明细分类账进行工程本钱明细分类核算。一、自营工程本钱核算的东西和项目由于开发企业底子设施、修建安装等工程具有多样性和牢固性的特点,每一工程险些都有它的奇特形
16、式和结构,需要一套单独的设计图纸,在建立它时,要接纳差别的施工要领和施工组织。纵然接纳相同的尺度设计,也由于必须在指定的所在制作,以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、质料资源等社会条件差别,在制作时,往往也需要对设计图纸以及施工要领、施工组织等作适当改变。工程的这些特点,使工程施东西有个别性。因此,底子设施、修建安装等工程的施工属于单件生产,在对工程组织本钱核算时,必须接纳定单本钱核算法,即凭据各项工程进行分别核算本钱的要领。通常可以直接记入各项工程的生产用度,应直接计入各项工程本钱;通常不能直接计入各项工程而应由有关工程配合包袱的生产用度,要先凭据产生所在先行归集,然后凭据一定的尺度
17、,定期分派计入有关工程本钱。按定单本钱核算法核算工程本钱,必须确定工程本钱盘算的东西。工程本钱核算的东西,通常是具有工程预算的单元工程。因为单元工程是体例工程预算、工程进度筹划的东西。凭据单元工程来组织工程本钱核算,便于反应工程预算的执行结果,阐发工程本钱超降的原因,实时反应施工运动的经济效益。为了简化工程本钱核算手续,对付:(l)在同一施工所在、同一结构类型、开竣工时间相靠近的各个单元工程;(2)在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程,也可把它们的本钱归并核算,然后凭据各该单元工程预算造价的比例,算得各该单元工程的实际本钱。为了便于核算各项工程本钱和分清工程本钱超降的原因,必须对生产用度凭
18、据经济用途加以分类。施工单元的生产用度凭据它的经济用途,一般应分为下列本钱项目:1质料费。指在施工历程中所耗用的组成工程实体的质料、结构件的实际本钱以及周转质料的摊销和租赁用度。2人工费。指直接从事工程施工工人(包罗施工现场制作构件工人,施工现场水平、垂直运输等帮助工人,但不包罗机器施工人员)的人为、奖金、津贴和职工福利费。3机器使用费。指在施工历程中使用自有施工机器所产生的用度,包罗机上操纵人员人为,职工福利费,燃料动力费,机器折旧、修理费,替换东西及部件费,润滑及擦拭质料费,安装、拆卸及帮助设施费,养路费,牌照税,使用外单元施工机器的租赁费,以及凭据划定支付的施工机器进进场费。4其他直接费
19、。指现场施工用水、电、蒸汽费,冬雨季施工增加费,夜间施工增加费,土方运输费,质料二次搬运费,生产东西用具使用费,工程定位复测费,工程点交费,园地清理费等。5施工间接费。指施工单元为组织和治理工程施工所产生的全部支出,包罗施工单元治理人员人为、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政治理用牢固资产折旧修理费、低值易耗品摊销、产业保险费、劳动掩护费、民工治理费等。如搭建有为工程施工所必须的生产、生活用的临时修建物、构筑物及其他临时设施,还应包罗临时设施摊销费。上述质料费、人工费、机器使用费和其他直接费,由于直接耗用于工程的施工历程,叫做直接费,可以直接记入“工程施工”科目和各项工程本钱。施工间接费由于
20、属于组织和治理工程施工所产生的各项用度,要凭据一定尺度分派计入各项工程戍本,叫做间接费,在核算上应先将它记入“施工间接用度”科目,然后凭据一定尺度分派计入各项工程本钱。二、自营工程本钱中质料费的归集和分派(一)质料费的观点及内容自营工程本钱中的“质料费”项目,包罗在施工历程中耗用、组成工程实体或有助于工程形成的种种主要质料、结构件的衬衫本钱以及周转质料的摊销及租赁用度。(二)施工企业修建安装运动中需要泯灭大量的质料,质料品种非常多,大堆质料比重大,各工程往往在同一施工现场,同一时间进行施工。因此质料费的分派应凭据质料费信用的差别情况进行归集分派,并创建健全质料物资的治理制度。1.凡能点清数量和
21、分清用料东西的,能直接用于工程的质料,如钢材、木材、水泥,通常都可分别按本钱核算东西直接计入各工程本钱的质料费项目中。2.凡能清点数量、会合配料或统一下料的,如油漆、玻璃、木材等,应在领料凭证上注明“工程会合配料”字样,月末由质料治理人员或领用部分,凭据用料情况,结合质料消耗定额,体例“会合配料耗用分派表”,在各本钱核算东西之间分派。3.凡不能点清数量,也很难立即分清用料东西的一些大堆质料,如砖、瓦、砂、石等,几个单元工程配合耗用,则先由质料员或领料部分验收保管,月末实土地点数量,结合质料耗用定额,体例“大堆质料耗用盘算单”,据以计入各本钱核算东西的本钱。4.对付其他不能点清数量的质料,也需要
22、接纳适当的要领分派计入各工程本钱质料费项目。用于帮助生产部分、机器作业部分的种种质料应分别记入“帮助生产”、“机器作业”科目的借方。5.实行质料节约奖的,应按质料节约的数额,直接计入各本钱核算东西。6.本钱盘算期内已治理领料手续,但没有全部耗用的质料,应在期末进行盘点,填制“退料单”,作为治理退料手续。施工历程中产生的残次料和包装物等,应尽量接纳利用,并填制“废物交库单”估价入账,并冲减工程质料费。7.周围质料,应凭据各个工程本钱核算东西在用的数量,凭据划定的摊销要领计提当月的摊销额,并体例种种“周转质料摊销盘算表”。月末,财会部分必须严格审核种种领退料凭证,并凭据种种领料凭证、退料凭证及质料
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