房地产一级开发程序.docx
《房地产一级开发程序.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产一级开发程序.docx(28页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房地产一级开发步伐目 录一、土地一级开发的观点3二、土地一级开发的实施方法3三、土地一级开发本钱和收益4四、一级开发的土地范畴4五、一级开发涉及政府职能部分4六、一级开发土地进入公然市场生意业务的审查内容5七、土地一级开发一般事情步伐(拜见附图1)6步伐一:确定土地一级开发项目6步伐二:确定一级开发单元6步伐三:治理建立意见(凭据联席会要求治理)7步伐四:治理交通评价文件审批(凭据联席会要求治理)7步伐五: 治理古树处置惩罚意见(凭据联席会要求治理)7步伐六: 治理文物掩护意见(凭据联席会要去治理)9步伐七: 治理情况评价文件审批(凭据联席会要求治理)9步伐八:治理筹划意见书10步伐九:治理土
2、地一级项目开发项目批准11步伐十:取得征地批复(实施征地)12步伐十一:治理拆迁许可证(实施拆迁)13步伐十二:体例市政底子设施实施方案14步伐十三:组织验收,评估土地本钱14步伐十四:纳入土地储备库或直接入市生意业务14八、授权委托的一级开发项目步伐(拜见附图2)15步伐一:确定土地一级开发项目15步伐二:取得市土地储备联席会心见16步伐三:签订土地一级开发条约16步伐四:治理建立项目用地预审16九、切合458号文的一级开发项目步伐(拜见附图3)17步伐一:取得市联席集会准许继承治理前期事情的意见18步伐二:治理建立项目用地预审1828一、土地一级开发的观点土地一级开发是指政府通过下属的土地
3、储备机构大概委托具备开发资质的房地产企业凭据土地利用总体筹划、都会总体筹划及控制性详细筹划和年度土地储备开发筹划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政门路等底子设施建立的行为。对存量国有建立用地,土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政底子设施建立等;对征用农村团体土地,土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政底子设施建立等。二、土地一级开发的实施方法凭据一级开发实施主体的差别,可以分为以下三种方法:1、政府下属的土地储备机构直接卖力一级开发的,可以由储备机构自行组织实施,也可以通过招标方法选择开发企业卖力具体治理,目前以储备机构自行组织为主。如即将入市
4、生意业务的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。2、委托开发企业实施一级开发的,由开发企业卖力筹措资金、治理筹划、项目批准、征地拆迁和大市政建立等手续并组织实施。在选择企业的方法上,目前以政府确定一级开发企业为主,预计2006年下半年开始,将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的步伐。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发治理有限公司,向阳将CBD焦点区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。对付切合458号文的经营性项目用地,831协议出让大限没过,由原建立单元继承完成一级开发事情,这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例(短暂阶段)。如远洋山水东区、银港项目。3
5、、对付部分具备条件的国有产业用地,由原用地方(工场)组织搬家,到达三通一平后直接入市生意业务。如今年8月1日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。本陈诉主要针对第二种方法,即委托开发企业实施一级开发,包罗招标选择、直接确定和458号文项目三种形式,其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。三、土地一级开发本钱和收益本钱组成:1、征地、拆迁赔偿及有关税费;2、收购、收回和置换历程中产生的有关赔偿用度;3、市政底子设施建立有关用度;4、招标、拍卖和挂牌生意业务中产生的用度;5、贷款利息;6、土地储备开发供给历程中产生的审计、律师、工程监理等用度,不可预见费及经同级财务和土田主管部分批准的其它支出。收益
6、:委托开发企业卖力一级开发具体治理的,开发企业的治理费不高于一级开发本钱的2%,主体照旧土地储备中心。委托开发企业直接实施一级开发的,开发企业的利润不高于预计本钱的8%,主体是企业。对付招标项目,本钱组成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案,作为评标参考。四、一级开发的土地范畴1、政府通过收回、收购、置换、征收等方法储备的土地,需出让土地使用权的;2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改革或其他成片开发,需转让土地使用权的;3、企业改制、破产、吞并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的,或以划拨土地使用权进行联建、互助开发房地产的;4、协议出让土地首次转让土地使用权的;5、政府规定的其
7、他土地使用权生意业务;6、委托人委托生意业务市场进行公然生意业务的其他土地使用权生意业务。五、一级开发涉及政府职能部分在土地一级开发阶段主要涉及的政府部分有:领土局、发改委、规委、建委等相关政府部分。1、领土局主要卖力土地一级开发预审;确定土地一级开发单元,并就土地开发的内容、尺度、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方法以及开发用度、收益分派等内容以条约形式与土地一级开发单元进行约定;下达土地一级开发批复;卖力一级开发土地的征地批复;会同有关部分进行土地一级开发的验收和开发本钱的审核等事情。2、发改委主要卖力一级开发土地的立项批准事情。3、规委主要卖力一级开发土地筹划意见书的批复事情。
8、4、建委主要卖力针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求,对部分重点项目提出建立意见,以及拆迁许可证的批复事情。六、一级开发土地进入公然市场生意业务的审查内容1、凭据土地储备开发联审集会(领土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市筹划院)确认需要完成交通评价、名木古树处置惩罚、古都风采掩护及文物掩护处置惩罚、情况评价等事情的,须按有关要求在土地入市生意业务前完成。2、属于新增建立用地的,提交征地(农转用)政府批文及征地结案文件;3、属于存量划拨建立用地的,提交国有土地使用权证或其他权属证明文件;4、涉及拆迁的,提交拆迁许可证及拆迁结案文件
9、;5、有上级主管单元的,应提交其上级主管单元的批准文件。其中:属于中央在京单元的,应提交国务院构造事务治理局或中直构造事务治理局批准文件;属于军队的,应递交解放军总后勤部或武警总部主管部分批准文件。6、有效的筹划意见书和其他筹划文件。要求筹划意见书公示的,须先进行公示。7、原则上,入市公然生意业务的土地(含:切合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目)应该到达宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内园地平整(简称“五通一平”),实行市政供热和供气的地域还应该到达宗地外通燃气、通热力(简称“七通一平”),并到达市政综合,取得所有的管线图。8、对付可以独立出让的国有企业搬家腾
10、退用地及其他可独立出让的土地,周边已具有相应的市政底子设施条件,可在取得市政相关主管部分的市政接用方案并完成修建(构筑)物拆除后入市生意业务。9、本钱审核和确认原建立单元在申请土地入市生意业务前,土地开发本钱应通过委托有资质的土地评估单元进行评估或委托专业审计机构进行审计后,由市领土资源局会同有关部分进行审核确认。七、土地一级开发一般事情步伐(拜见附图1)本步伐凭据北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图(试行)并经咨询相关部分后制定,适用于通过招标委托开发企业进行一级开发这一方法(目前尚未开始实施,据有关人士介绍将于2006年下半年开始启用)。其中步伐三、步伐四、步伐五、
11、步伐六、步伐七具体凭据市土地储备开发联席会心见治理,步伐三至九顺序可调解。步伐一:确定土地一级开发项目政府主管部分:市领土局、市土地储备开发联席会(领土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市筹划院等部分)主要事情内容:1、 原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部分同意后向市领土局提出土地一级开发申请(危改项目向市危改办提出申请,绿化断绝带项目向市绿隔总指挥部提出申请);2、 市领土局在进行一级开发项目建立用地进行预审;3、 市领土局委托市、区县土地储备机构体例一级开发实施方案;4、 市领土局(或市危改办、市绿隔总指挥部)将项目提交市土地储备开发联席集会
12、讨论(平均两个月召开一次),联席会对一级开发实施方案提出原则意见。步伐二:确定一级开发单元政府主管部分:市领土局、市建委等部分主要事情内容:1、市领土局会同相关部分直接委托土地储备机构实施土地一级开发大概通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发,对付开发企业实施的一级开发项目,由市建委从资质、注册资金、项目资本金(一般不低于单期投资的35%)等方面提出建立意见,市领土局据此确定招标条件;2、下达土地一级开发批复;3、签订土地一级开发条约。步伐三:治理建立意见(凭据联席会要求治理)对付部分重点项目,需凭据联席集会要求到市建委治理建立意见。步伐四:治理交通评价文件审批(凭据联席会要求治理
13、)下列项目需要治理交通影响评价:(1)筹划市区内,修建范围凌驾2万平方米的大型公建项目及凌驾5万平方米的居住类项目;(2)边沿团体、卫星城及重点地域,修建范围凌驾5万平方米的大型公建项目及凌驾10万平方米的居住类项目;(3)其他地域,修建范围凌驾10万平方米的大型公建项目及凌驾20万平方米的居住类项目;(4)交通枢纽、大型停车场等都会交通设施项目;(5)上述公建和都会交通设施项目的改建扩建;(6)其他需要进行交通影响评价的项目。政府主管部分:市规委底子设施处、市交通委员会主要事情内容: 委托市交委认可的专业咨询机构体例交通影响评估陈诉(主要包罗项目根本情况,周边项目情况,区域交通现状,项目交通
14、量预测、交通评价等内容),提交至市规委底子设施处,由市规委转至市交委,交委组织集会讨论,并形成集会纪要转交市规委,由市规委下发给一级开发单元。步伐五: 治理古树处置惩罚意见(凭据联席会要求治理)树龄在100年以上的为古树,其中,树龄凌驾300年的为一级古树,其他的为二级古树。凡在项目用地范畴内有古树、且施工将对古树造成影响的需要治理避让古树名木步伐审批意见,大概治理古树名木移植许可。治理避让古树名木步伐审批意见政府主管部分:市园林局监视查抄处审查尺度:1、申办人提出的申请切合申请条件,提交的申请质料齐全,切正当定形式;2、凡申请避让掩护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写,字迹清楚;3
15、、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。所需文件资料:1、北京市园林局避让掩护古树名木步伐申请表。申请内容包罗申请人;联系电话;申请避让掩护古树名木的详细所在;申请树种、规格、数量、标牌号、原因;申报单元意见(盖印);古树名木产权业主单元意见(盖印);2、筹划意见书及附图;3、避让掩护古树名木步伐(含具体避让掩护方案)。治理时间:20个事情日治理避让古树名木移植许可政府主管部分:市园林局都会绿化处审查尺度:1、是否属于因特殊情况必须移植的;2、古树名木移植方案是否切合要求;3、申办人提出的申请切合申请条件,申报质料是否齐全、范例、有效;4、如举行听证的,切合听证笔录的要求。所
16、需文件资料:1、北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包罗申请单元名称或小我私家姓名;联系电话;单元绿化面积总况;申请树种、规格、数量、原因;申报单元意见(盖印);产权业主单元意见(盖印);2、北京市园林局绿地指标审核签图意见;3、筹划意见书及附图;4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积;5、古树名木移植方案。治理时间:12个事情日步伐六: 治理文物掩护意见(凭据联席会要去治理)项目用地内存在文物的,凭据市土地联席集会心见处置惩罚。步伐七: 治理情况评价文件审批(凭据联席会要求治理)情况评价文件包罗三类:情况影响陈诉书,适用于占地10万平米及以上且位于敏感
17、区、修建面积5万平米以下、且位于敏感区的项目;情况影响登记表,适用于修建面积2万平米以下且位于非敏感区的项目;情况影响陈诉表,适用于其他项目。政府主管部分:市政府或市发改委审核的项目在市环保局情况影响评价治理处治理,区县项目在区县环保局情况影响治理科治理。审查尺度:1、切合北京市为掩护情况禁止建立项目、禁止建立地域和严格控制建立地域的名录的要求;2、切合国度财产政策;3、切合都会功效区划和情况掩护筹划;4、要公道利用自然资源,防备情况污染和生态破坏;5、接纳的技能与装备政策须切合清洁生产的要求;6、污染物排放不得凌驾国度和北京市规定的情况掩护排放尺度;7、满足国度和地方规定的污染物总量控制要求
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 一级 开发 程序
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【二***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【二***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。