房地产项目开发报建报批流程概述.docx
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1、房地产项目开发报建报批流程前 言本案对房地产全程开发进行流程演示及论述,由于庞大和系统性所限,本案仅偏重对整体流程的演示,其中的操纵细节需作专题展开。需要说明的是:房地产开发的地区性特征,导致各地市场差别明显,在此将较为成熟范例的深圳市场为示范蓝本;并将甲方预设为无开发经验且范例操纵的开发商。作为内部交换和分享的时机,我们期待各人批评及发起性反馈,进一步完善、充实其中的内容,配合进步与提高!此致敬礼 营销筹谋部 敬上 2003年12月29日项目开发流程一、 土地使用权的取得1. 取得方法1) 行政划拨2) 协议出让3) 招标拍卖(挂牌、投标两类):其中深圳目前已根本采取挂牌拍卖的方法4) 转让
2、2. 流程示意(以拍卖为例)现场勘察,收集相关资料信息的开端收集、阐发确定竞拍价、竞拍人、叫价原则获取土地出让信息及相关筹划指标(一般1-3个月前,政府予以宣布即挂牌)组建竞投小组,购置标书。(成员包罗:估价师、筹谋阐发、财政、工程设计、执法等多种人员)测算土地本钱、估算开发总投资、总代价。(一般采取假设开发法进行盘算)治理竞买登记手续,提交相关资料及竞拍包管金,领取竞拍号牌,了解划定细则及其他。竞拍乐成,签订成交确认书,并按划定期限交纳成交价款和相关用度。得到土地使用权限治理相应的土地产权转移变动登记手续3. 细节论述1) 信息资料部分A. 招标文件、通告(政府对地块现状、用途、筹划的说明)
3、;B. 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟水平 生、熟地指地块是否已“三通一平”:及通水、通电、通路和地块外貌了平整处置惩罚;、四至情况、区域竞争楼盘资料;C. 前期研究陈诉包罗:市场相关数据、动态和生长趋势预测,项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建立、销售情况,潜在目标客户观察阐发;D. 参拍生长商的意向阐发:资金状况、土地储备、开发传统、配景资源等;竞拍提交资料包罗:法人营业执照(有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议);法人代表身份证件或法人代表授权委托书(深圳允许自然人到场竞拍);2) 前期可行性阐发(时机可行性阐发可行性阐发可大抵分为三个阶段:1. 时机可行阐发阶段
4、:确定投资偏向,提出开发目标;2. 开端可行性阐发阶段:确定项目的开发前景及定位偏向;3. 最终可行性阐发阶段:对项目进行市场论证、经济和技能阐发,预算阐发、资金摆设;)一般采取假设开发法(又叫剩余法)确定竞拍的最高限价,依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、筹划用途及红线指标等条件,生长商对市场收益进行预测,剔除开发本钱、税费和期望利润得出最高地价;地价=项目市场收益-开发总本钱用度-期望利润总本钱用度=开发本钱(详见下表)+开发用度(详见下表)+税费(详见下表)开发本钱明细表序号项目备注1土地取得本钱、2前期用度、筹谋研究费、勘察设计费、3修建期用度参考代价信息及同类物业桩底子工程、
5、地下室工程、主体土建工程、安装工程、室外配套工程、专业人员用度约前五项之和的3%不可预见费约前五项之和的3%4总制作本钱、开发用度明细表序号项目备注1治理用度建安用度的3%2财政用度贷款年期利率盘算3推广用度按售价/租金的3%-5%盘算税费明细表序号类别税(费)率盘算基数1营业税5%成交价2都会维护建立税1%营业税3教诲费附加仅为衡宇租赁所须缴交项目,房产转让无须缴交该税项。3%营业税4印花税0.1%售价/租金5房产税*1.2%房产原值X 70%6衡宇租赁治理费*2%租金7企业所得税 深圳市企业所得税率15%,具体依各地政策和企业性质而定。15%销售税后利润二、 立项筹办凭土地出让条约到筹划局
6、筹划技能处申报,筹划测绘队测绘后,取得建立项目筹划红线图,进行放点确位,报项目名并注册。选定各种专业办事机构。告白设计公司印刷包装公司礼仪制作公司模型制作公司筹谋、署理公司筹划设计单元开发商施工单元监理机构市场调研机构专业公司事情分工示意图 (虚箭头表现可由甲方执行或甲方委托执行) 甲方进行招标,选定筹谋(销售署理)办事公司;筹谋公司提交项目的可行性阐发陈诉,以市场需求出发,协助完成项目筹划设计的要点;甲方依据可行性阐发,下达设计委托招标书,并最终选定;设计单元提交初案;筹谋公司(综合甲方意见)提出具体书面修改意见;设计单元依据修改意见,出正式的筹划设计方案;依据确定的筹谋(筹划设计)方案,选
7、择具体执行机构后实施;1. 市场观察阐发1) 宏观情况阐发预测A. 国度政治执法情况;B. 经济科技生长趋势;2) 中观情况(所在都会)阐发预测:都会建立与筹划;A. 竞争企业及知名企业的生长状态;B. 市场供给与需求干系;C. 各种专业机构状况;3) 微情况阐发预测A. 区域消费需求研判;B. 竞争敌手观察;依据上述观察阐发,对要害问题做出专项主题研究,提出开端可行性阐发陈诉:开发方法、质料供给、设计方案、产物形态、施工进程、市场定位等开端构思(各种专业办事机构开始正式介入);2. 投资筹划摆设依据开端可行性阐发和公司资源,经盘算、评估阐发后,确定最优方案,参加相应的资金流量阐发和投资预算摆
8、设,得出最终可行性阐发。3. 项目的开发模式最终确定开发模式:独立开发、互助开发、投资商介入等;可行性阐发内容提纲(参考)1. 项目开发配景研判包罗:宏观经济运行状况、区域社会、经济生长特征、财产政策情况、市场供求趋势等;2. 项目表面及根本数据包罗:项目名称(项目名及推广名)、技能参数、筹划要点、地理位置、四至状况、片区特点、项目性质特征(SWOT阐发)等;3. 目标市场阐发包罗:市场需求阐发及预测、项目筹划设计、生长主题及产物定位、目标客户确定与描述、销售代价预测、包装推广及销售筹划制定等;4. 项目进程摆设包罗:项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入店员划等;5. 项目本钱估算按方案确
9、定的开发序次、模式与范围,做出项目本钱估算;6. 项目治理及财政评价治理部分包罗:贷款本钱、贷款归还筹划以及贷款与归还平衡盘算;财政平衡阐发;项目范围及筹划设计修改用度测算;财政评价部分:现金流量阐发(依据项目进程摆设估算)、净现值、内部收益率、动态投资采取期、财政敏感度;7. 经营治理风险预测及处置惩罚;8. 物业治理办事要求; 三、 报建筹划1. 提交可行性研究陈诉和立项申请,到筹划生长委员会申请立项;2. 将总体筹划方案报筹划局筹划治理处审批,通事后领取建立用地筹划许可证(总体筹划通事后如一次计分别批实施,将分期实施详细筹划和相应单体修建设计报筹划局筹划治理处审批。)3. 在项目签订土地
10、出让条约、取得立项批文和建立用地筹划许可证后到本地民政局地名治理办公室申报地名。4. 上述手续完毕,到筹划局筹划治理处申领建立工程筹划许可证。5. 在项目的总体筹划设计审查通过以后,由筹划设计单元对整个项目的所有专业管线(包罗:供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯,市政门路、雨污水管网)进行管线筹划设计,设计方案送筹划局的市政筹划治理处审核,通事后,将管线筹划图送上述各专业部分听取各部分意见,然后由建立单元会同筹划局的有关人员召集各专业部分召开管线筹划协调会,将所有专业部分的意见形成集会纪要,以防备各专业管线在具体实施中相互扯皮,管位相撞。6. 到各规费收缴部分报审、缴费,具体手续治理如下
11、:1) 将报批的范畴内所有修建单体图纸报本地消防部分进行消防审查,取得修建工程消防意见书。2) 到本地建立局筹划财政处缴纳建立规费。3) 到本地教诲局筹划财政处缴纳教诲设施附加费。4) 到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查,缴纳卫生防疫检测费。5) 与本地房管局白蚁防备所判定白蚁防备协议,缴纳白蚁防备费。6) 按整个建立项目筹划的绿化率划定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图,送园林治理局审批。7) 按本地的人防配套要求,做项目的人防筹划,然后将所做的人防筹划和人防工程的立项申请报本地人防办部分审批通过。8) 到本地经济委员会缴纳新型墙体改革费和散装水泥费。9) 到本地城建档案馆签订建立工程档案移
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