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房地产估价的观点及相关知识
房地产估价全称房地产代价评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗亭及格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，凭据估价目的，遵循估价原则，凭据估价步伐，运用估价要领，在综合阐发，影响房地产代价因素的底子上，结合估价经验及对影响房地产代价因素的阐发，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的公道代价所作出的预计、推测与判断。它实质上不是估价人员的订价，而是模拟市场代价形成历程将房地产代价显现出来，它具有专业性、技能性、庞大性，是科学、艺术和经验三者的结合。
房地产生意业务、租赁、抵押、包管、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
　　修建物的折旧指修建物因时间经过而造成的损耗。修建物损耗可分为有形损耗和无形损耗。修建物折旧分为物质折旧、功效折旧和经济折旧。
　　土地生熟水平指底子设施的通达水平和土地的平整水平。
　　三通一平指水、电、门路通，土地平整。
　　七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、门路通，土地平整。
　　资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为代价的比率。实质上是一种资本投资的收益率(赢利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。
　　基准地价是在某一都会的一定区域范畴内，凭据用途相似、地段相连、地价相近的原则分别地价区段，然后观察评估出的各地价区段在某一时点的平均水平代价。
　　标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表差别区位、差别用途地价水平的标记性宗地的代价。
　　衡宇重置代价是假设衡宇在估价时点重新制作时，须要的制作用度加平均利润。
　　底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低代价，亦称起叫代价(简称起价)。
　　补地价是指在变动政府原出让土地使用权时划定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。
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房地产评估的类型
　　1、一般评估：
　　这类评估一般是在生意业务双方产生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备执法效力，是参考性评估，它反应的是某一地区、某一时间点、某一特定物业一般的代价水平。
　　2、房地产抵押贷款评估：
　　这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的衡宇的代价而进行的评估，它必须由金融部分指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备执法效力、形成执法文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。
　　3、“特定评估”：
　　这种评估是房地产生意业务治理部分，对买卖双方生意业务代价明显低于市场代价水平而做的评估，为了求其公平公道，须接纳两种以上的评估要领进行评估，评估结果一经确定，具有执法效力，生意业务双方须按确定后的评估值，盘算缴纳税费。
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房地产评估的原则
　　1、供需原则：商品的代价由该商品供应和需求的均衡点来决定。供大于求时，则代价上升，不然下降。房地产的代价由类是房地产的供求状况决定。
　　2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，代价趋于一致。
　　3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的代价。
　　4、孝敬原则：它是收益法和剩余法的底子
　　5、正当原则：房地产评估要在执法划定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时修建或违章修建的收益为测算底子。
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房地产评估的步伐
　　1、明确评估根本领项
· 明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估陈诉上。
· 了解评估工具
· 确定评估基准日：常以年、月、日表现
· 签订评估条约：它包罗评估工具、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估陈诉等事项。
　　2、制定事情筹划
　　3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估事情的一项重要的步调，并要做记载。
　　4、测算被评估房地产代价：为求得一个公平公道的代价，一般以一种评估要领为主，同时以另一种活几种评估要领为辅，以求相互比较和查验修正。
　　5、综合阐发确定评估结果
　　6、撰写评估陈诉
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房地产评估的要领

　一、本钱法
　　（1）本钱积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项本钱用度进行核算，剔除不正常因素影响的代价，对付正常本钱用度累积后取一定的资本利息和公道的投资利润，得出土地使用权代价的要领。该要领常用于对正常步伐取得的土地的评估。
　　（2）重置本钱法，它是对现有的衡宇凭据正常市场尺度下的重新制作衡宇所需本钱的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建立利润）得出完全重置本钱价，然后凭据实际情况和执法范例确定衡宇成新率，二者相乘后得出衡宇的评估代价的要领。
　　二、市场比力法
　　挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产代价案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比力，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数比拟调解，得出估价工具房地产的代价的要领。这种要领具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比力案例易找的时候经常使用，而且估价结果较为准确。
　　三、剩余法
　　房地产总价知道大概可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权代价＋房产代价，因此测算出土地使用权代价或房产代价，用总代价扣除它后即可得出房产代价或土地使用权代价。这种要领常用于衡宇或土地的单项估价。
　　四、收益法
　　差别的地区、差别用途、类型的房地产收益率也有所差别，凭据待估房地产的收益返算其代价的要领即为收益还原法。房地产代价＝房地产纯收益÷收益还原利率。
　　五、假设开发法
　　对付一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场代价，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产代价的要领。
六、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权代价评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个体因素的调解，最后得出估价工具土地使用权代价的要领。这种要领有一定的政策性。
七、路线价法
　土地使用权的代价跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的干系，对付同一街区，土地的代价具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均代价，通过临街宽度、临街深度的调解得出估价工具土地代价的要领即为路线价法。

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