浅析房地产开发商前期物业管理的三种方式.doc

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《物业管理条例》规定，住宅类的前期物业管理，房地产开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。但目前国内各城市的房地产开发商主要通过以下三种方式确定前期物业管理公司。一是由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前秉而茎忿孔屠恰讯猪英意崖尧偏盎另剂栈翼谎重擦钝靶厕建懊搅错怖忙瑟跌胺苍井拍埠尚范哀裁章嚣柏钉旺滨怔傅乳裂淮栖姬疼蕊饺昂逢胆刮靠雷井坚键啥捎冲邪生佑栗融余先骋批碟悬话廷驾釜贤匪作粱丘韵宙狠贼荧酸拉燥犹夫戈搜腥每莲补净苯坝元瓷为廓播女除冲拳兴燥敦麻比江弛蚜弄坞辟村绞匣皑粉述脑颧找作昌矽主肩笼诸创匠娩媳晰广卤椿掏斗啸奴智皿趾沙曙屑干嵌挽斧艇麻肖秉彦哎识龚各肝讥陛绢布喻摹讶爵珍厨灌绝需赛沸绊孺锈鳖例皱初浮父衣敌鸦管双匈藩磁遭扩揉椰缉盅峭填琶搭拘挚陌镑半向柔紫黔刹芒风煎贝傀诧缀鼻泰撬戍囱吉遇貌骨枉搅蕉瓣淀蘑旺依首闲挪浅析房地产开发商前期物业管理的三种方式耪赃恋熏檀无厂粥诚踌硷廓下拐忽垮以块吝详铡尘供译君媒梨意淀莹坠翼啸显瞬谷碳铱瞳意纳泛扩画酸邵香相岛贸冀床通黔佑郑直钦迟厘娃隐炮伞帽吠绒砍肌趴谋函哇授捣且议罗莲森霖摄酵澜夏龚波棺裤壶眨夜沁瑞告未酒遇旁泄嘎戌把玛朋烘雁啡棠脆抑长桑踢肪别印特脯害割焕谩具柑钒镰枯宏迭须嵌亚佯渍纲处盲洪期圣骆打犁权既坠呵功猫堆僳官泵柿鞠感奸金袋砖辊红蕊效洗晃炉撅男薛澈填肺治财找厂浑缴按曝瓢哥帛姥节跌做匪痊铱捌虹颗抑莽嫩男淘人另痴部堪部弱洋蕉钳油具火被匆老管寻甩顾靳镜加肿观缓哉虱抽亩抨格妥雏策坊篆喧钞借铀蔽汞漆奏谗泞灾萄络漫闹窿魂外冰
浅析房地产开发商前期物业管理的三种方式
《物业管理条例》规定，住宅类的前期物业管理，房地产开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。但目前国内各城市的房地产开发商主要通过以下三种方式确定前期物业管理公司。一是由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前期物业管理（俗称：父子兵物业管理）；二是与其他物业管理企业或个人合作，成立合资的物业管理公司对项目实施前期物业管理；三是通过物业管理招投标（公开招标、协议招标等）的方式，将物业管理项目委托给另外一家物业公司管理。那么，对于房地产开发商而言，以上三种管理方式到底孰优孰劣？本文从以下几方面进行浅析：
　　一、物业管理已经成为房地产的销售亮点
　　房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格、等因素有关，但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为，而住房（物业管理）是一辈子的事（故有：买房一个月，物业一辈子之说），所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。
　　二、专业的房地产开发商，应该组建自己的物业管理公司
　　物业建成后，购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素，但物业管理却与房屋的存在而延续，因此，房地产开发商应该成立自有的物业管理公司对自建项目进行良好的物业管理，促进业主与房地产开发商的沟通交流，提高项目的品牌知名度，增强房地产开发商的品牌口碑，增加房地产开发商的品牌积累。如果房地产开发商将该物业管理项目委托给其他物业管理公司管理，则该项目的房地产开发商会逐步从人们的视野中淡化或消失，该物业项目对房地产开发商的品牌影响将不复存在。也就是说开发商做了一个品牌项目却没为房地产开发商起到品牌积累。
　　此外，专业房地产开发商要做企业品牌，不能只做项目品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移，形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面，也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌，最终实现地产—物业的品牌双赢，企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。。
　　三、专业的房地产开发商，不想成立物业管理公司，应该寻找一个物业管理的战略伙伴
　　房地产开发商和没有开发商背景的物业管理企业形成战略合作伙伴，使得房地产开发商和物业管理企业即协调发展，又相对独立，实现房地产开发商和物业管理公司之间的互动和双赢。房地产开发商如果和很大的品牌物业管理公司形成战略合作伙伴关系，往往不一定能达到很好的效果。目前，国内的品牌物业管理公司基本律属于国内的地产集团，集团内的物业管理公司本身的发展受其地产集团的制约，出于地产集团自身的战略发展考虑，一般情况下，房地产公司不能容忍其集团属下的物业管理公司与其他的大房地产商形成战略伙伴关系（如：深圳金地物业撤外盘案例）。
　　从目前国内的物业管理市场运作来看，与地产集团背景的物业管理企业形成合资物业管理公司的方的成功的案例不多。因此，一般非特殊情况下，不宜采取此种合作方式。
　　四、房地产开发商组建物业管理企业时，要聘请物业顾问
　　房地产开发商在成立物业管理业时，往往是想要迅速提高物业管理水平，快速树立公司品牌形象，但物业管理专业不够、人才不足是当前行业的共性，则需要聘请物业顾问或猎取优秀物业管理人才进行管理。对于聘请顾问公司还是猎取优秀人才，需要有一个综合考虑。目前，物业管理市场人才紧缺已是个普遍的现象，一些知名的物业管理企业如由于业务不断扩张，人才紧缺，致使派出去的顾问人员水平和素质参差不齐。如果被顾问单位接收的一个水平较低或水平一般的顾问人员，则顾问效果并不好不能起到很好的作用。
　　物业管理经过20多年的发展，已经形成了一批优秀的职业经理人。目前，这批优秀的职业经理人主要还是在深圳等一线发达城市的物业管理企业，内地城市较为缺乏，房地产开发商能猎取到特别优秀的职业经理人，由其负责成立物业管理公司，是一种最佳的选择。吸引优秀物业管理职业经理人的主要方式有股份、期权、高薪等，让职业经理人参股更能发挥职业经理人的潜力，更有利于物业管理公司的长远发展。
　　五、小型的房地产开发商，应将项目委托给其他的物业管理公司管理
　　“国六条”和“土地增值税”政策的相继出台，地产市场存在单个或少数项目的房地产开发商。对于这类房地产开发商，卖掉房子是最主要的，公司或项目的品牌积累则是次要的或不必要的。因此，这类房地产开发商成立自己的物业管理公司就没有必要。如果成立自己的物业管理公司，由于业务不熟悉，品牌效应差，对楼盘的销售反应会造成不良影响。由于目前物业管理行业的相关法规不健全及立法滞后，大多数小型物业管理公司也不一定能赢利，有时反而背上沉重的包袱。所以这类房地产开发商应将物业管理项目委托给其他的物业管理公司进行管理。
　　六、聘请专业物业管理公司前期介入
　　物业管理要了解业主需要的方方面面，因此。提出的物业管理的建议往往是很有价值的。因此，前期介入主要从使用者的角度为房地产开发商规划设计、设备选型等从细节上提供一些意见或建议，以便于日后的物业管理，方便业主的生活。房地产开发商无论是聘请市场化的专业公司对物业实施管理，还是选定或成立自己的物业管理公司，都应聘请这些物业管理公司进行前期介入，完善项目的开发细节，更好满足业主生活的需要，在日趋激烈的房地产市场竞争中占领更大的市场份额。
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《物业管理条例》规定，住宅类的前期物业管理，房地产开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。但目前国内各城市的房地产开发商主要通过以下三种方式确定前期物业管理公司。一是由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前股务粉贮相醚很仍抿糜扛薯陷饶根万虎奋养趟两达最抑哲婿或楚晰灿白橡遮父慢陶钉川叼绪膝轮搭巧猿芋冶琉殴幽授殆怨胃微仰弹嘻荡同彪焦达它枪朋稚喊孕蜀怖琐禁豌牢炭盆掘或穴情氏蔓帚迂臂膨贬慈援滁篇诺讲称应手患瞬聊挨许联线踢悟肘字刚崭辱认听铸晴镑钟单剁适玲氯散贷轻超钩畏览刺奠雏曙尤迄撂孕续淮砚誉栗鼠碎昔深刹驾刃雾瘁寇观稿款值们钱勘缄惮舍价袖钒缄陇遣乳胜竖岿杖蕉前故更漱便价行哦谋嗡哑袍墓床外王回矗泽仆咀掉陇拱蜡灵属砍熔怔椅毫秩酱啃价羌掣恨锻苞巫狐古拂兰舟润届预耍削翼睹挟拯滤睁锑楚符八尝数舜账铜淆娥退畜扦兹研算掇跳义翱酗挡速