房地产与国民经济协调发展的措施.docx

房地财产与百姓经济的协调生长
　　房地财产的生长与百姓经济的生长密切相关。通常的说法是房地财产是百姓经济的“晴雨表”。许多国度的生长经验表明，一个国度的经济出现景气，率先生长的是房地财产，相伴而行的是修建业;反之，一个国度出现经济萧条时，首当其冲的也是房地财产和相伴的修建业。房地财产的生长状况与百姓经济生长速度的干系如表所示。

　　革新开放以来，我国的百姓经济一直以大于或相当于8%的速度增长（1979-1998年20年中，我国GDP的年均增长速度为9. 7%，现在保持年均增长8%左右），因此我国的房地财产处于高速生长时期。
　　由于房地财产在百姓经济中的先导职位，各行各业的生长必须由房地财产提供根本的物质条件，所以房地财产的生长速度超前于百姓经济的生长速度，但房地财产的生长速度也不是越快越好，而是既要切合房地财产自身的生长纪律，又要与其他财产生长相适应，适应百姓经济的蒙受能力并促进百姓经济快速康健生长，也就是说，房地财产的生长要适度。外洋一些经济学家测算，房地财产增长速度与百姓经济的增长速度之比应为1： 0.7（或1.4：1） 。对付百姓经济的增长速度，有资料阐发认为适度的百姓经济增长率不应是一个点，而应是一个有上下限的区间。其中，下限取决于居民的消费水平，上限取决于瓶颈财产的增长速度，考虑到知识财产（包罗高新技能财产、信息办事业、文化财产、科研及技能办事业）受传统资源瓶颈的制约作用较少，上限可进一步适当放大到知识财产的增长速度。则与百姓经济增长速度相适应，房地财产的适度增长速度也应是一个公道的区间。
　　要作到房地财产与百姓经济协调生长，首先要考虑房地财产内部的结构协调和供需协调。内部结构协调是指房地财产内各种物业及其相互间的干系保持公道比例。供需协调指通过加大或缩小新增房地产的投放量，通过刺激或抑制对房地产的投资和消费需求来到达房地财产供给总量和需求总量的大要平衡。具体讲，需重点考虑以下几点：除了要考虑房地财产的生长范围和速度与百姓经济生长水平相适应外，还要

1．进行房地财产内部的结构协调和供需协调。
内部结构协调是指房地财产内各种物业及其相互间的干系保持公道比例。供需协调指通过加大或缩小新增房地产的投放量。通过刺激或抑制对房地产的投资和消费需求来到达房地财产供给总量和需求总量的大要平衡。
1.1房地产开发与都会底子设施建立创建良好的干系
　 都会底子设施包罗水、电、气、暖、交通、通讯等等。底子设施与房地财产是互为前提、相互促进、配合生长的干系。底子设施的不敷会制约房地财产的生长;而过剩又会由于设施闲置而浪费社会资源。因此，房地产开发与都会底子设施建立创建良好的干系，是房地财产与百姓经济协调生长的一个重要因素。
保持房地财产投资的公道范围，从底子上切断房地财产引发经济泡沫的途径。
近年来，我国部分地域的房地产开发企业和地方政府的牢固资产投资范围增长过快，引发了投资过热。当前特别要注意防备房地产经济过热，制止其影响到我国经济的连续康健生长。因此，房地产的投资范围要与百姓经济的生长水平相适应，以包管房地财产和百姓经济的连续、稳定、康健生长。
1.3改变房地财产的粗放型生长模式，加速形成并推进房地财产集约型生长的创新模式。
粗放型经济生长模式是指经济的增长依靠生产要素的高投入来实现。集约型经济生长模式是指经济的增长依靠生产要素的使用效率的提高。在我国房地财产的生长历程中，粗放型陈迹比力明显，不乏高投入、高能耗，造成了大量的资源浪费。因此，加速我国房地财产生长模式的转变显得尤为迫切。应该要加注重“情况、文化、科技、环保”的先进理念，本着以人为本、节能省地的原则生长我国的房地财产。
1.4包管房地产的质量
　 房地产的质量是一项系统工程，包罗计划设计质量、房地产部品的质量、工程施工的质量、房地产建成后的整体质量及物业治理质量等多方面。创建多条理、多方位的质量体系是国际上对修建质量控制的生长趋势。因此，必须凭据住宅的适用性能、宁静性能、耐久性能、情况性能及经济性能进行定级，对住宅的功效质量的系统控制。
房地产开发投资结构
房地产开发投资的结构主要是指两个方面：房地产开发品种结构、区域布点结构、上市时序结构。房地产开发品种结构是指房地产各种物业及其相互间的干系。差别类别的房地产物业，尤其是差别类别的住宅品种，应公道配置，才气适应市场需要，形成有效供给。好比，对付写字楼、商业用房、住房，以及住房中的差别档次衡宇在数量上也应保持公道的“度”。
在区域布点上，住宅建立应充实考虑其区域底子设施，大众办事设施的配套情况，以及人们居住消费区位选择偏好等因素，以形成公道的住宅区域结构。 经验表明，有支付能力的房地产市场需求轨迹是呈波浪形或周期性的，房地产开发商应该存眷波浪形的走势或周期的波峰波谷，以形成公道的住房上市时序结构，从而防备住房的会合上市和暂时性的供给过量，而导致住房在流通领域的空置和积存。
2．新时期下政府的宏观调控
革新并制定有效的土地政策
充实发挥土地供给对房地产市场的调控作用，促进房地产市场连续康健生长， 必须进一步完善房地产开发土地供给政策，增强土地市场监测，优化用地结构。通过对土地市场监测阐发，总结一定时期我领土地市场运行的总体情况和态势。阐发存在的问题并提出相应的对策、发起，为创建土地市场快速反响机制提供科学依据。并且，还要范例土地市场，对违法行为进行严厉查处和果断打击。在我国目前地价与房价居高不下的情况下，更应该严格执行相关执法法例的划定， 以停止最近几年来由于土地投机而导致的地价上涨进而引发房价快速上扬、房地产投机增加的局面。
完善房地产税收政策体系
随着全国各地房价的快速上涨， 土地的代价上涨成为一种一定趋势。而土地的代价上涨，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作，这一定会推高市场土地的代价。而土地增值税的征收，一定意义上可以停止海内房地产市场土地的流转与炒作，低落房地产市场泡沫吹大的风险。其次，土地增值税的征收，能够在一定水平上挤压房地产企业过高的利润。房地产开发企业利润最大的部分就是土地的增值。土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产物附加值大的房地产开发商的影响不可低估。这样，纵然一些开发企业希望囤积土地来增加利润，但实际上，通过土地增值税可能让其事与愿违。因为土地增值税是累进制的。这样，就可能通过土地增值税来挤出房地产开发企业的高利润。
努力改进住房供给结构
从2005-2009 年商品房部分用途投资及比重变革可以看到，经济适用房投资与别墅、高等公寓投资走势相反，经济适用房投资比重由两位数下降到一位数，而别墅、高等公寓投资比重由一位数增加到两位数，不太切合国度宏观调控的目标要求，结构不公道的体现也比力突出。从地域结构视察，东部地域经济适用房投资比重最低，考虑到地域差别，别墅、高等公寓的调控重点应该是东部，经济适用房的调控重点应该是中、西部。针对目前的住房供给体系结构仍不公道， 房地产供给市场与房地产需求市场极不平衡的情况，要引导市场形成一种梯级消费。所谓的梯级消费模型，是一个高、中、低分层产物明晰的模型，要凭据差别收入阶级的具体情况来差别化地提出住房问题的解决方案，严格控制别墅供给，适当低落偏大户型、高价位、高配置的高级公寓建立比例，提倡建立中小户型、中低价位普通商品房。创建健全住房保障体系， 发挥政府在解决中低收入家庭住房问题中的主导作用。保持公道的住房投资范围， 切实调解住房供给结构，公道引导住房建立和消费模式。
鼎力大举推行政策性租赁房
在我国，政策性租赁房已于2008 年开始试点。我国的政策性租赁用房适用范畴很宽， 通常因为经济能力大概其他原因买不起房，大概是不肯意去买房的都笼罩进来，包罗刚结业的大学生、外来人口等。不外我国目前在住房保障方面除公积金制度、经济适用住房制度和廉租房制度外，根本没有其他金融、财务和税收方面系统配套的支持政策。所以，我国应对以市场价租赁住房的困难家庭实行租金补贴政策， 推广中低收入家庭购房贷款贴息政策，实行差别税收制度，随着房价的整体上涨调解盘算贴息的房价；对城镇居民中的无房户，可在购置住房时享受一定额度的财务贴息。

政府可以强化商业银行风险意识， 选取有一定实力和范围并有良好的市场意识和开发理念的房产商， 严格控制对中小房产商的投入，会合资金支持更优质的房产商。在营销方法上，可明确划定房地产开发贷款必须与小我私家住房贷款相配套， 实行项目的整体抵押和关闭羁系。羁系机构要适应市场生长的需要，积极探索公道有效的羁系方法。要调解房地产贷款结构，完善房地产金融市场运行机制。从目前看，海内房地产贷款对银行还未组成金融泡沫。但从久远来说，促使房价上涨回归理性，赶早树立风险意识确实须要。
2.6增强对房地财产的微观治理。
增强对房地财产的微观治理，这也是维护房地财产的正常生长所必须的。要掌握好土地供给的总开关,对土地的使用方面、容积率、开发完成时间、转让条件等方面进行严格的治理，严格执行都会计划的开发与生长。但是,增强微观管束,并非加入干涉土地投资者的经营运动,而是勉励和督促凭据国有土地的微观管束,国度对房地产市场宏观调控才气最终全面的落实到实处，才气使得房地财产得以康健有序的生长。
3．正确处置惩罚房地财产与百姓经济的干系。
3. 1正确处置惩罚和协调房地财产与百姓经济各部分之间的干系。
既要继承推进房地财产的生长，又要考虑其与整个百姓经济生长之间的协调。应当凭据房地财产特征因地制宜的生长经济，制止掉臂本地实际情况，从区域财产结构公道化结构着眼，把房地财产放到适当位置上加以生长。
3.2连续稳定的房地产投资动员百姓经济稳定增长
通过前面的阐发，房地财产，特别是房地产开发投资能够高效率的拉动过百姓经济增长，因此要对其进行公道的范例和引导，使其在拉动经济增长中继承发挥积极的增长。使我国的百姓经济能够保持连续的增长。
3.3公道控制房地产投资的增长速度与GDP增长速度的干系
目前房地产开发投资快速增长的前提是GDP的稳定增长。公道控制房地产开发投资的增长速度，不能因为GDP的稳定增长而使得房地产开发投资过快过高的增长。由于GDP与房地产投资之间存在稳定的均衡干系，如果投资增长过快，GDP对其控制就一定会是它们向均衡值复兴，使得投资蓦地滑落。而它们剧烈颠簸又会造成GDP的不稳定， 显然倒霉于我国百姓经济实现康健连续的生长。因此要注意控制房地产投资的增长速度，在当前百姓经济能够支撑的前提下实现适度公道的增长。
改变地方政府在区域经济生长历程中太过依赖房地财产的状况。
近十多年来，我国房地财产已经成为我国百姓经济中具有支柱性质的重要财产部分，在我国房地财产相对发达的都会，体现尤为明显。好比，房地财产对上海市 GDP的孝敬率由 2000年的 5.5%上升到 2004年的 8.4%，由其动员的关联财产的 GDP孝敬率总计约为19.5%。纵然是在楼市比力低迷的 2005年，房地财产对上海市各区县财务税收和 GDP的孝敬仍然很高。在这种情况下，一些地方政府自然会认为房地财产在相当长的时间里应当保持其支柱财产职位。在许多地域的经济生长历程中，房地财产简直对地域经济的生长起到了重大推行动用，房地财产快速生长，为地方政府带来巨大的财务收入和明显的 GDP拉动效应。但是，在这种利益驱动下，一些地方徐徐形成了针对房地财产的特殊生长模式，一些条件不敷成熟的地域也纷纷效仿，由此出现了地方经济太过依赖房地财产这一比力普遍的现象，影响了百姓经济的连续康健生长。对此，必须接纳步伐加以改变。