房地产评估技术报告.docx

中实柳估字[2011]第364号

房地产估价技能陈诉

项 目 名 称：柳州市建德房地产投资有限公司位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产抵押贷款代价评估陈诉

委托方：柳州市建德房地产投资有限公司
估价方：广西中实房地产评估照料有限公司
估价人员：宗白白 徐彤
估价作业日期：二0一一年三月二十日至二0一一年三月二十一日
估价陈诉编号：中实柳估字[2011]第364号

估 价 技 术 报 告

一、价工具个体因素阐发
（一） 评估工具范畴
本次估价范畴为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，衡宇用途为非住宅。
（二） 实物及权益状况
（1） 衡宇登记状况：

估价
工具
衡宇所有权
证号
衡宇所有权人
衡宇结构
总层 数
所在
层数
建成年月(年)
设计
用途
修建面积(m2)
1栋
6层
柳房权证字第D0097972号
柳州市建德房地产投资有限公司

框架
7层
第6层
2004
非住宅

1栋3-2
柳房权证字第D0097992号
框架
7层
第3层
2004
非住宅

3栋2-1
柳房权证字第D0097808号
框架
4层
第2层
2004
非住宅

合计
——
—
——
——
—

（2） 土地登记状况：

估价工具
土地使用权证证号
土地使用权人
地类
（用途）
使用权类型
使用权面积(m2)
本次评估面积(m2)
终止日期
1栋6层
柳国用（2011）第104443号
柳州市建德房地产投资有限公司

商服
用地
出让

2049年
1月25日
1栋3-2
柳国用（2011）第104444号
商服
用地
出让

2049年
1月25日
3栋2-1
柳国用（2011）第104448号
商服
用地
出让

2049年
1月25日
合计
----
-----

------

（3）他项权利状况：凭据委托方提供的资料，估价工具在估价时点设立抵押权，本次评估不考虑他项权利状况对房地产代价的影响。
（4）凭据委托方提供的《衡宇所有权证》，估价工具为衡宇所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。1栋6层、1栋3-2：修建物地下1层，地上6层。3栋2-1：设计用途为商业用房。
二、区域因素阐发
土地级别及区位：估价工具位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1，属柳州市城区一级商业土地。
商业繁华度：估价工具距公里，位于区域商业中心；四周有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，另有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华水平较高。
交通便捷水平：估价工具距离火车站约公里，距离汽车总站约0.5公里，周边门路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25路公交车从估价工具四周经过。
大众设施及底子配套设施：区域内底子设施开发水平为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及园地平整），底子配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等办事设施完备水平较高。
情况与景观：估价工具位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1，周围多为商业、住宅房地产，情况条件较优。
三、市场配景阐发
进入“十二五”期间，柳州市海内生产总值、财务收入年均增长分别达12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的产业总产值将到达1000亿元，GDP达600-700亿元，都会经济的快速生长，将成为恒久支撑柳州房地财产生长的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的创建，以及"强市富民"目标的实施，柳州市经济生长迅猛，百姓生产总值呈快速上升趋势，都会生长平稳，尤其是市政府加大都会建立力度进行较大范围的旧城改革，极大的推动了市房地产市场的生长。
“十二五”期间，柳州市商品房代价水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价另有上涨的空间；房价收入比公道，年平均值为7.21，切合柳州市民的市场购置力。
因此，从整体上看，柳州房地财产正处于快速增恒久，而且借助国度宏观调控的东风使得柳州市房地产开发越发稳健。在房地产市场代价保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建立将作为柳州市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资于办公楼和商业营用房在整个房地财产生长中保持公道的比例，全市开发资金的投资偏向和投资结构日趋公道。
四、最高最佳使用阐发
最高最佳使用是指在法津上允许、技能上可能、经济上可行，经过充实公道的论证，能使估价工具房地产代价到达最大的一种最可能的使用。
凭据估价工具的具体情况，设想种种潜在的用途，综合阐发相关的因素，确定估价工具房地产保持现状、继承作为非住宅使用最为有利，切合最高最佳使用原则。
五、估价要领选用
估价人员通过实地检察，并对委托方提供的资料认真阐发，凭据估价时点委估房地产用途、估价目的、资料状况和房地产市场实际情况，接纳收益法进行评估。
收益还原法：即求取估价工具未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价工具的客观公道代价或代价的要领。
收益法估价步调：（1）收集有关房地产收入和用度的资料；（2）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；（4）估算运营用度；（5）估算净收益；（6）选用适当的资本化率或折现率；（7）选用适宜的盘算公式求取收益代价。
盘算公式：V=a/r×[1-1/(1+r)n]
六、评估测算历程
收益法：即求取估价工具未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价工具的客观公道代价或代价的要领。
接纳的盘算公式为：V＝a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
式中：V——收益代价
a——未来净收益
r——报酬率
g——净收益逐年递增比率
n——未来可获收益的年限
（一）1栋6层
1、盘算年总收益
观察估价工具所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均用度，确定1栋6层衡宇出租的客观月租金为35元/平方米。
凭据委托方提供的资料及估价人员实地检察、观察资料，1栋6层的修建面积平方米，有效出租面积比率为100%，衡宇出租率为100%，则：
年租金收入=月租金×12×修建面积×有效出租面积比率×出租率
=35×12××100%×100%
=717439.80 元
（2）年押金利息收入
出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行宣布的一年期（含一年）存款利率3.00%，无利息税，则：
年押金利息收入=月租金×2×修建面积×利率
=35×2××3.00%
=3587.20 元
（3）年总收益=年租金收入+年押金利息收入
=717439.80 +3587.20
=721027.00 元
2、盘算年总用度
（1）治理费：指对出租衡宇进行的须要治理所需的用度。按年租金收入的3%计取，则：
治理费＝年租金×3%=×3%=21523.19 元
（2）维修费：是指为保障衡宇正常使用每年需支付的修缮费，行业老例按修建物重置代价的2%计取。1栋6层为2004年建，修建结构为框架结构，凭据估价人员实地查勘和对本地修建工程造价观察、咨询获取的信息资料，确定其衡宇重置代价为1000元/平方米，则：
维修费＝衡宇重置代价×2%=1000××2%=34163.80 元
（3）保险费：是指房产所有人为使自己的房产制止意外损失而向保险公司支付的用度，按衡宇重置代价乘以保险费率0.2%盘算，则
保险费=衡宇重置代价×0.2%
=1000××0.2%
=3416.38 元
（4）税费：是指房产所有人按有关划定向税务构造缴纳的房产税和营业税等。依据税法及本地税务部分资料，衡宇出租应纳营业税、教诲附加、都会建立维护税、防洪保安费，税费总计为％。
税金＝年租金×税率=717439.80 ×%=40535.35 元
（5）年总用度=治理费+维修费+保险费+税费
=21523.19 +34163.80 +3416.38 +40535.35
=99638.72 元
3、盘算房地产年纯收益
房地产年纯收益=年总收益-年总用度
=721027.00 -99638.72
=8 元
4、盘算房地产总代价
（1）确定收益年限：估价工具衡宇剩余使用年限为43年，土地剩余年限为37.8年，故确定估价的收益年限为年。
（2）确定报酬率：报酬率是使用收益法评估的一个重要因素，本次估价接纳宁静利率加风险调解法确定报酬率。按于估价时点中国人民银行宣布的一年期存款利率，宁静利率确定为3.00%；并凭据影响估价工具房地产的社会经济情况等因素确定风险高速值范畴巨细，最终确定报酬率为6%。
（3）确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场观察，在未来的收益年限内，市场租赁代价仍有上涨空间，本次确定估价工具的客观收益逐年递增比率为0.5%。则：
房地产总代价= a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
=621388.28 /(6%-0.5%)×[1-(1+0.5%)/(1+6%)]
=9790265.74 元
5、盘算房地产单价
房地产单价=房地产总代价÷修建面积
=
=5731 元/平方米
（二）1栋3-2
1、盘算年总收益
观察估价工具所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均用度，确定1栋3-2衡宇出租的客观月租金为50元/平方米。
凭据委托方提供的资料及估价人员实地检察、观察资料，1栋3-2的修建面积平方米，有效出租面积比率为100%，衡宇出租率为100%，则：
年租金收入=月租金×12×修建面积×有效出租面积比率×出租率
=50×12××100%×100%
=699498.00 元
（2）年押金利息收入
出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行宣布的一年期（含一年）存款利率3.00%，无利息税，则：
年押金利息收入=月租金×2×修建面积×利率
=50×2××3.00%
=3497.49 元
（3）年总收益=年租金收入+年押金利息收入
=699498.00 +3497.49
=702995.49 元
2、盘算年总用度
（1）治理费：指对出租衡宇进行的须要治理所需的用度。按年租金收入的3%计取，则：
治理费＝年租金×3%=699498.00 ×3%=20984.94 元
（2）维修费：是指为保障衡宇正常使用每年需支付的修缮费，行业老例按修建物重置代价的2%计取。估价工具为2004年建，修建结构为框架结构，凭据估价人员实地查勘和对本地修建工程造价观察、咨询获取的信息资料，确定其衡宇重置代价为1000元/平方米，则：
维修费＝衡宇重置代价×2%=1000××2%=23316.60 元
（3）保险费：是指房产所有人为使自己的房产制止意外损失而向保险公司支付的用度，按衡宇重置代价乘以保险费率0.2%盘算，则
保险费=衡宇重置代价×0.2%
=1000××0.2%
=2331.66 元
（4）税费：是指房产所有人按有关划定向税务构造缴纳的房产税和营业税等。依据税法及本地税务部分资料，衡宇出租应纳营业税、教诲附加、都会建立维护税、防洪保安费，税费总计为5.65％。
税金＝年租金×税率=699498.00 ×%=39521.64 元
（5）年总用度=治理费+维修费+保险费+税费
=20984.94 +23316.60 +2331.66 +39521.64
=86154.84 元
3、盘算房地产年纯收益
房地产年纯收益=年总收益-年总用度
=702995.49 -86154.84
=616840.65 元
4、盘算房地产总代价
（1）确定收益年限：估价工具衡宇剩余使用年限为43年，土地剩余年限为 37.8年，故确定估价的收益年限为年。
（2）确定报酬率：报酬率是使用收益法评估的一个重要因素，本次估价接纳宁静利率加风险调解法确定报酬率。按于估价时点中国人民银行宣布的一年期存款利率，宁静利率确定为3.00%；并凭据影响估价工具房地产的社会经济情况等因素确定风险高速值范畴巨细，最终确定报酬率为6%。
（3）确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场观察，在未来的收益年限内，市场租赁代价仍有上涨空间，本次确定估价工具的客观收益逐年递增比率为0.5%。则：
房地产总代价= a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
=616840.65 /(6%-0.5%)×[1-(1+0.5%)/(1+6%)]
=9718615.68 元
5、盘算房地产单价
房地产单价=房地产总代价÷修建面积
=
=8336 元/平方米
（三）3栋2-1
1、盘算年总收益
观察估价工具所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均用度，确定3栋2-1衡宇出租的客观月租金为70元/平方米。
凭据委托方提供的资料及估价人员实地检察、观察资料，3栋2-1的修建面积平方米，有效出租面积比率为100%，衡宇出租率为100%，则：
年租金收入=月租金×12×修建面积×有效出租面积比率×出租率
=70×12××100%×100%
=613124.40 元
（2）年押金利息收入
出租押金一般按两个月租金交纳，估价基准日时中国人民银行宣布的一年期（含一年）存款利率3.00%，无利息税，则：
年押金利息收入=月租金×2×修建面积×利率
=70×2××3.00%
=3065.62 元
（3）年总收益=年租金收入+年押金利息收入
=613124.40 +3065.62
=616190.02 元
2、盘算年总用度
（1）治理费：指对出租衡宇进行的须要治理所需的用度。按年租金收入的3%计取，则：
治理费＝年租金×3%=613124.40 ×3%=18393.73 元
（2）维修费：是指为保障衡宇正常使用每年需支付的修缮费，行业老例按修建物重置代价的2%计取。估价工具为2004年建，修建结构为框架结构，凭据估价人员实地查勘和对本地修建工程造价观察、咨询获取的信息资料，确定其衡宇重置代价为1000元/平方米，则：
维修费＝衡宇重置代价×2%=1000××2%=14598.20 元
（3）保险费：是指房产所有人为使自己的房产制止意外损失而向保险公司支付的用度，按衡宇重置代价乘以保险费率0.2%盘算，则
保险费=衡宇重置代价×0.2%
=1000××0.2%
=1459.82 元
（4）税费：是指房产所有人按有关划定向税务构造缴纳的房产税和营业税等。依据税法及本地税务部分资料，衡宇出租应纳营业税、教诲附加、都会建立维护税、防洪保安费，税费总计为5.65％。
税金＝年租金×税率=613124.40 ×%=34641.53 元
（5）年总用度=治理费+维修费+保险费+税费
=18393.73 +14598.20 +1459.82 +34641.53
=69093.28 元
3、盘算房地产年纯收益
房地产年纯收益=年总收益-年总用度
=616190.02 -69093.28
=547096.74 元
4、盘算房地产总代价
（1）确定收益年限：估价工具衡宇剩余使用年限为43年，土地剩余年限为37.8年，故确定估价的收益年限为年。
（2）确定报酬率：报酬率是使用收益法评估的一个重要因素，本次估价接纳宁静利率加风险调解法确定报酬率。按于估价时点中国人民银行宣布的一年期存款利率，宁静利率确定为3.00%；并凭据影响估价工具房地产的社会经济情况等因素确定风险高速值范畴巨细，最终确定报酬率为6%。
（3）确定收益逐年递增比率：通过对同类物业用房的租赁市场观察，在未来的收益年限内，市场租赁代价仍有上涨空间，本次确定估价工具的客观收益逐年递增比率为0.5%。则：
房地产总代价= a/(r-g)*[1-(1+g)ⁿ/(1+r)ⁿ]
=547096.74 /(6%-0.5%)×[1-(1+0.5%)/(1+6%)]
=8619767.45 元
5、盘算房地产单价
房地产单价=房地产总代价÷修建面积
=
=11809 元/平方米
七、估价结果
估价人员遵循科学、公平、客观、公道的估价原则，凭据国度划定的技能尺度和估价步伐，针对估价工具及其周边地域的房地产市场现状，在对估价工具进行详细勘察、并认真阐发现有资料的底子上，接纳市场比力法进行估价，经过周密细致的测算，并结合估价师的专业经验，综合评估出待估房地产在全部假设和限制条件下、于估价时点的公然市价。结果如下：

估价工具
面积（㎡）
单价（元/㎡）
合计（元）
1栋6层

5731
9789637
1栋3-2

8336
9718359
3栋2-1

11809
8619507
房地产总价
28127503元，取整为：28127500元整。
大写（人民币）
贰仟捌佰壹拾贰万柒仟伍佰元整

八、估价人员签章
房地产估价师 资格证书号
4520040053
4520070030

九、估价作业日期：二0一一年三月二十日至二0一一年三月二十一日
十、估价陈诉应用的有效期：本估价陈诉自评估完成之日起有效期限为壹年，即从二0一一年三月二十一日至二0一二年三月二十日止。

广西中实房地产评估照料有限公司
二0一一年三月二十一日
１０
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