房地产开发企业在前期物业管理中的责任.docx

前期物业治理中房地产开发企业的责任
《中华人民共和国修建法》及《临汾市前期物业治理责任划定》对房地产开发企业在前期物业治理中的责任和义务作了明确的划定，现摘抄部分内容以作参考。
《中华人民共和国修建法》
第六十条　修建物在公道使用寿命内，必须确保地基底子工程和主体结构的质量。
修建工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发明的质量缺陷，修建施工企业应当修复。
第六十一条　交付竣工验收的修建工程，必须切合划定的修建工程质量尺度，有完整的工程技能经济资料和经签署的工程保修书，并具备国度划定的其他竣工条件。修建工程竣工经验收及格后，方可交付使用；未经验收大概验收不及格的，不得交付使用。
第六十二条　修建工程实行质量保修制度。
修建工程的保修范畴应当包罗地基底子工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当根据包管修建物公道寿命年限内正常使用，维护使用者正当权益的原则确定。具体的保修范畴和最低保修期限由国务院划定。
第六十三条　任何单元和小我私家对修建工程的质量事故、质量缺陷都有权向建立行政主管部分大概其他有关部分进行检举、控告、投诉。
《临汾市前期物业治理责任划定》
第十九条　治理物业治理移比武续时，开发建立单元应当向业主委员会及供水、供电、供热等相关单元提交下列相关资料。并治理物业及相关资料手续。
竣工总平面图，单体修建、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；
供水、供电、供热等设施设备的安装、使用和维修调养等技能资料；
物业质量保修文件和物业使用说明文件；
物业治理所必须的其它资料。
第二十条　前期物业治理中所出现的矛盾和问题，由开发建立单元卖力协调处置惩罚，并负担相关用度。属工程质量问题的，依照质量保修措施执行。未通过小区竣工综合验收并取得《住宅小区竣工验收存案证书》之前，一般不得使用小区专项维修资金。

物业接受验收尺度作业规程
一、目的
　　范例新接物业的接受验收事情，确保接受物业的质量及格。
二、适用范畴
　　适用于物业治理公司对新接物业的接受验收事情。
三、职责
　　(一)公司总经理卖力组建物业接受验收小组并同开发商具体治理物业的接受手续。
　　(二)接受小组组长卖力接受验收的事情质量。
　　(三)接受验收小组具体卖力依据本规程进行物业的接受验收事情。
四、步伐要点
　　(一)接受验收的准备事情
　　1．新建物业竣工后、业主入住前，物业治理公司应实时组建物业接受验收小组，对所接受的物业进行综合性的接受验收，以确保所接受物业根本及格，满足业主的质量要求。
　　2．建立物业接受小组：
　　(1)在接到总经理的接受验收指令后，公司各相关部分应立即根据总经理的要求抽调业务主干组成物业接受小组：
　　(2)接受验收小组应当由公司以下部分人员组成：
　　①公司执行部抽调档案治理文员卖力接受物业的产权、工程、设备资料的验收移交事情：
　　②治理处大众事务部抽调业务主干卖力业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交事情；
　　③治理处机电维修部抽调业务主干具体卖力衡宇本体、大众设施和机电设备的验收移交事情。
　　3．接受验收前的准备：
　　接受验收开始之前接受验收小组应做好以下准备事情：
　　(1)与开发商联系好交代事项、交代日期、进度、验收尺度等；
　　(2)派出先头技能人员前往工地现场摸底，制定好接受验收筹划；
　　(3)提前到场开发准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试事情，做到心里有数；
　　(4)准备好接受验收记载表格：
　　①《衡宇本体接受验收表》：
　　②《大众配套设施接受验收表》：
　　③《机电设备接受验收表》：
　　④《接受验收问题整改表》。
　　(二)接受验收的事情步伐
　　1．总经理下达接受验收指令。
　　2．公司组建接受验收小组。
　　3．作好接受验收准备。
　　4．进行资料验收移交。
　　5．验收是否及格。
　　(1)是否要求正确、真实补齐资料；
(2)是否进行硬件设施、设备验收。
6．是否及格
　　(1)是否要求开发商限时整改：
　　(2)是否记载归档。
　　(三)资料的接受验收。开发商委托物业治理时需向物业治理公司移交相关资1．物业产权资料：
　　(1)项目开发批准陈诉；
　　(2)筹划许可证；
　　(3)投资许可证；
　　(4)土地使用条约；
　　(5)修建开工许可证；
　　(6)用地红线图。
2．综合竣工验收资料：
　　——竣工图(包罗总平面部署图、修建、结构、水暖、电、气、设备、隶属工程各专业竣工图及地下管线综合部署竣工图)；
　　(1)建立工程竣工验收证书；
　　(2)大众配套设施综合验收及格书；
　　(3)供水条约；
　　(4)供电协议书、许可证；
　　(5)供气协议书、许可证；
　　(6)有线电视及格证；
　　(7)通信设施及格证；
　　(8)电梯准用证。
3．施工设计资料：
　　(1)地质陈诉书；
　　(2)全套设计图纸：
　　(3)图纸会审通知单：
　　(4)设计变动通知单：
　　(5)工程预决算陈诉书：
　　(6)重要的施工集会纪要：
　　(7)隐蔽工程验收记载：
　　(8)沉降观察记载：
　　(9)其他可能会影响未来治理的原始记载。
4．机电设备资料：
　　(1)机电设备出厂及格证：
　　(2)机电设备使用说明书(要求中文)：
　　(3)机电设备安装、调试陈诉；
　　(4)设备保修卡、保修协议。
5．业主资料：
　　(1)已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
　　(2)已购房业主的付款情况或付款方法。
　　(四)物业硬件设施接受验收和竣工的区别
　　l．接受验收主要是观感验收和使用验收，它偏重观感是否及格、设施设备的使用是否切合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
　　2．接受验收是物业治理公司接受物业为防备出现物业质量有严重问题、将被业主遍及投诉而接纳的一种替业主提前办事式的验收，而非具有执法效力的政府评价行为。
　　(五)接受验收尺度和验收要领
　　l．验收尺度为建立部《衡宇接受验收尺度》及业主生活的公道要求。
　　2．验收要领为观感验收法和使用验收法。
　　(六)楼宇本体硬件设施的具体验收尺度
　　1．主体结构：
　　(1)外墙不得渗水；
　　(2)屋面排水流通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
　　2．楼地面面层与下层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；块料面层外貌平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
　　3．内墙面：
　　(1)抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
　　(2)块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
　　4．顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水陈迹，无污渍。
　　5．卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。
　　6．木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光明。
　　7．门、窗。
　　(1)门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
　　(2)门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
　　(3)玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花陈迹，无损伤：
　　(4)油漆均匀，色泽光明新鲜、完整：
　　(5)电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹：
　　(6)不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；
　　(7)高等装饰阂装饰完整。
　　8．楼梯、扶手：
　　(1)钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，外貌平滑；
　　(2)楼梯无裂缝，无表皮剥落。
　　9．木装修工程外貌光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
　　10．饰面砖外貌平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
　　11．油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。
　　12．电器插座安装牢固，切合"左零右火"划定，电源已接通正常。
　　13．有线电视已开通，收视良好。
　　14．开关安装牢固，开关灵活，打仗良好。
　　15．灯个安装牢固，完好无损，反响灵敏，发光正常。
　　16．水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
　　17．卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。
　　18．给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。
　　19．地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
　　20．门铃、对讲电话安装牢崮，操纵灵活，效果良好。
　　21．防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。
　　22．其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，事情正常。
　　(七)大众配套设施接受验收尺度
　　1．天台：天沟、落水口流通完好；隔热层、防水层完好。
　　2．散水坡无下陷、断裂、与墙体分散，坡度适宜、平整。
　　3．屋面避雷设施连接牢固。
　　4．路灯、装饰灯安装牢固，完好无损事情正常灯柱安装牢固，油漆完好。
　　5．绿化切合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管结构公道，阀门开关灵活，安装稳固。
　　6．门路：
　　(1)路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
　　(2)路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
　　(3)块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；
　　(4)交通标识线、路牌清楚完好。
　　7．室外消防栓：
　　(1)消防箱标识清楚，玻璃完好；
　　(2)消防设施配件齐全；
　　(3)消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压富足。
　　8．楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。
　　9．垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，泥沙完好，使用方便。
　　10．保安岗亭安装，配件齐全，标识清晰，完好无损。
　　11．保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
　　12．停车园地面平整，照明富足，标识清楚，宁静设施好，排水设施良好。
　　13．单车、摩托车棚安装牢固，照明富足，标识清楚，宁静防护和排水设施良好。
　　14．明沟、暗沟排水流通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。
　　15．沙井、查抄井、化粪池排水流通，池壁无裂缝，池内无杂物。
　　16．护坡、挡土墙泄水流通，砌筑牢固。
　　17．台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
　　18．水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
　　19．信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，外貌平整光洁。
　　(八)机电设备的接受验收
　　1．电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装切合范例；有电梯运行准运证；机房设置公道，配件宁静，标识清楚，外貌光洁平整、明亮。
　　2．变配电设备型号、数量与移交清单相符，事情状态良好，宁静防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备外貌油漆完好，无损伤。
　　3．中央空调设备型号、数量与移交清单相符，事情性能到达设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备外貌油漆完好，无损伤。
　　4．发电机型号与移交清单相符，事情状态良好，配件齐全，设备外貌油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。
　　5．消防监控设备型号与移交清单相符，事情性能良好，反响敏捷，标识清楚，外貌完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。
　　6．给排水设备型号、数量与移交清单相符，事情状态良好，标识清楚，设备外貌油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。
　　7．保安监控设备．同消防监控设备。
　　（九）接受验收遗留问题的处置惩罚
　　1．遗留问题的登记确认：
　　(1)对资料验收中发明的资料不全、不真实、不及格等问题，接受验收小组应当将问题逐项记载在《接受验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；
　　(2)对物业硬件设施接受验收中发明的不及格等问题，接受验收小组应当将问题逐项记载在《接受验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认；
　　2对资料遗留的问题，接受验收小组应当积极同开发商联系补齐，须要时公司总经理应当协助进行；
　　3对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接受验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接受验收小组应当要求开发商在一个月内解决。须要时公司总经理应当协助进行；
　　4对付恒久解决不了，势必会影响物业治理的问题，物业治理公司应当以备：忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。
　　(十)《接受验收资料遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档恒久生存。
五、记载
　　(一)《接受验收遗留问题登记表》
(二)《接受验收没施、设备遗留问题登记表》
附：
物业工程验收移交项目
物业工程移交项目表(一)

项 目
评价
存在问题
整改发起
电气系统
高、低压配电室

主要机电配电箱

楼宇及大众区域照明、开关、插座及配电箱

防地接地系统

其 它

空

调
系

统
中央空调机组

冷冻机组

水泵、换热器等设备

地热系统

暖通管路系统

大众区域暖通用管井

燃气设施管井

大众区域燃气设施管井

楼宇排气设施

其 它

给

排

水

系

统
大众区域生活用水管井

蓄水箱（池）、管路

草坪等灌溉设施

卫生洁具等设施

排水管路等设施

大众区域排水管井

化粪池及排污设施

大众区域排污管井及管路

其 它

物业工程移交项目表(二)

专 案
评 价
存在问题
整改发起
电

梯

系

统
电梯轿厢及设备

井道与底坑隶属设备

曳引及其它设备

井道照明等

井道门等

电气控制设备系统

其 它

消

防

系

统
车库种种指示标记灯

喷淋头/烟、温感探头

消火栓管路及设备

灭火器等设备

消防水池（箱）

消防电气控制设备

监控中心设备

其 它

物业工程移交项目表(三)

项 目
评 价
存在问题
整改发起
通
信
网
络
系 统
电话系统设备

楼宇电话插座等

有线电视设备

楼宇有线电视插座等

大众广播/应急广播设备

音响设备

楼 宇监 控
系 统
楼宇监控设备系统

楼宇监控用的种种传感器等

办 公 自 动 化 系 统
办工自动化系统设备

物业治理营运信息系统

办公和办事系统

信息办事系统

智能卡治理体制系统工程

盘算机网络治理系统

安 全防 范系 统
入侵报警系统

电视监控系统

收支口控制系统

电子巡更系统

车库治理系统

综 合布 线系 统
修建群主干线

修建物主干线

水平布线

屋宇事情区布线

其 它
种种编程手册、相关软件及ID地点码手册

物业工程移交项目表(四)

项 目
评 价
存在问题
整改发起
楼

宇

土

建

工

程
1.主体结构：

地基

钢筋混凝土结构

砖石结构

抗震性能

2.外墙：

防水

墙及墙面

3.屋面：

保温隔热性能

防水性能

排水设施

面层

4.楼宇地面

5.大众楼梯

6.门窗玻璃

7.卫生间防水

8.其它

物业设施交代书

序号
交代项目
型号规格
数量
吸收意见
处置惩罚结果
确认
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

治理
公司

经办人签名：

治理公司盖印：
发
展
商

经办人签名：

生长商盖印：

衡宇及公用设施竣工和接受验收交代表
                                                         年   月   日
根本情况
工程名称

建立单元

开工日期

设计单元

竣工验收日期

监理单元

移交验收日期

施工单元

占地面积

物业治理单元

修建面积

修建结构类型

移交内容
衡宇清单

公用设施清单

单体修建竣工图

公用设备清单

单体结构竣工图

大众园地清单

单体水电竣工图

绿化竣工图

单体设备竣工图

室外竣工图

住宅区筹划图

其他

移交内容
住宅区竣工总平面图

钥匙移交数

其他

备注

监交人：                         吸收人：                         移交人：

接受验收遗留问题登记表
设施、设备名称
位   置
遗留问题简述
备   注

工程项目验收单

1
工程项目名称

2
施工单元名称

3
工程建立时间

4
施工条约及图纸

5
工程主材来源及质量

6
工程项目卖力人

7
工程项目质量监理人

8
工程项目验收人

主管部分意见：

主管部分盖印：

卖力人签章：

衡宇接受验收表
栋号： 　　　 　接受验收时间： 年 月 日
编号
存在问题简述
备注
土建立施
照明
给排水
门窗
其他

验收人： 移交人：
设施、设备接受验收遗留问题登记表
                         年   月   日
设施、设备名称
位   置
遗留问题简述
备   注

验收人：                                                移交人：