房地产企业纳税焦点问题及解析.docx
《房地产企业纳税焦点问题及解析.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产企业纳税焦点问题及解析.docx(34页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房地产企业主要涉税争议核心问题及政策解析主要内容一、土地增值税方面存在的问题二、营业税方面存在的问题三、企业所得税方面存在的问题四、小我私家所得税方面存在的问题五、其他税收方面存在的问题一、土地增值税方面存在的问题两种(自行清算、通知清算)关于印发土地增值税清算治理规程的通知国税发200991号 第九条 纳税人切合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。(如不清算,责任在纳税人)(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时? 正确答案凭据国度税务总局关于印发土地增值税清算治理规程的通知(
2、国税发200991号)划定,纳税人切合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上,或该比例虽未凌驾85%,但剩余的可售修建面积已经出售或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满3年未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未治理土地增值税清算手续的(应在治理注销税务登记前进行土地增值税清算)。第十条 对切合以下条件之一的,主管税务构造可要求纳税人进行土地增值税清算。(不要求,纳税人无责任,可一直预缴)(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产修建面积占整个项目可售修建面积的比例在85%以上,或该
3、比例虽未凌驾85%,但剩余的可售修建面积已经出租或自用的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税人申请注销税务登记但未治理土地增值税清算手续的;(四)省级税务构造划定的其他情况。是否一次清算?国税发2006187号在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按划定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单元修建面积本钱用度乘以销售或转让面积盘算。单元修建面积本钱用度=清算时的扣除项目总金额清算的总修建面积阐发提示:清算时要完整归集扣除项目。清算后再产生的用度不得再扣除2.单纯销售地面修建物是否缴纳土地增值税土地增值税暂行条例第二条转让国有土地
4、使用权,地上的修建物及其附着物并取得收入的单元和小我私家,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。实施细则第三条条例第二条所称的国有土地,是指按国度执法划定属于国度所有的土地.第四条条例第二条所称的地上的修建物,是指建于土地上的一切修建物,包罗地上地下的种种隶属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。征税工具及范畴土地增值税的征税工具是转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物所取得的增值额。阐发:一是仅对转让国有土地使用权的征收,对转让团体土地使用权的不征税。小产权房不征二是只对转让的房地产征税,不转让不征税。产权没有过户不征三是对转
5、让房地产并取得收入的征税,对产生转让行为,而未取得收入的不征税。公益性捐赠、继承性捐赠不征(国税函发1995110 )国度税务总局关于转让地上修建物土地增值税征收问题的批复(国税函2010347号)厦门市地方税务局: 你局关于转让地上修建物土地增值税征收问题的请示(厦地税发201018号)收悉。经研究,现批复如下:凭据中华人民共和领土地增值税暂行条例划定,对转让码头泊位、机场跑道等底子设施性质的修建物行为,应当征收土地增值税。二一年七月二十六日3.土地增值税清算单元如何确定问题:我公司某项目的建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、国有土地使用权证只有一个,报建用度也一齐缴纳;但立项批文注明分
6、三期建立,并分别取得一期、二期、三期的修建工程施工许可证,分期取得竣工验收陈诉、预售许可证、分期治理了大产权。 请问:(1)国度税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知(国税发2006187号)第一条划定:土地增值税以国度有关部分审批的房地产开发项目为单元进行清算,对付分期开发的项目,以分期项目为单元清算。分期开发的项目简直认尺度是什么?(2)我公司该项目的清算主体应如何确定?复兴:(1)中华人民共和领土地增值税暂行条例 第八条划定:土地增值税以纳税人房地产本钱核算的最根本的核算项目或核算工具为单元盘算。(2)财税字1995048号第十三条,关于既建普通尺度住宅又搞其他类型房
7、地产开发的如何计税的问题划定:对纳税人既建普通尺度住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其制作的普通尺度住宅不能适用免税划定。(3)国税发2006187号第一条划定:土地增值税以国度有关部分审批的房地产开发项目为单元进行清算,对付分期开发的项目,以分期项目为单元清算。开发项目中同时包罗普通住宅和非普通住宅的,应分别盘算增值额。(4)土地增值税清算治理规程(国税发200991号)第十七条:清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国度有关部分审批、存案的项目为单元进行清算;对付分期开发的项目,是否以分期项目为单元清算;对差别类型房地产是否分别盘算增值额、
8、增值率,缴纳土地增值税。 重庆市地方税务局转发国度税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知(渝地税发2010167号)一、关于项目清算中差别开发品分别盘算增值额问题在清算项目中,房地产开发企业既制作普通住宅,又制作非普通住宅(非普通住宅包罗:非普通住宅、车库、营业用房)的,纳税人必须凭据差别开发品,分别盘算扣除项目金额、增值额和增值率,缴纳土地增值税。不然,其制作的普通尺度住宅不得适用免税划定。企业所得税本钱工具简直定(1)可否销售原则。开发产物能够对外经营销售的,应作为独立的计税本钱工具进行本钱核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性本钱工具进行归集,然后再将其相关本钱摊入能够对外经营
9、销售的本钱工具。(2)分类归集原则。对同一开发所在、竣工时间相近、产物结构类型没有明显差别的群体开发的项目,可作为一个本钱工具进行核算。(3)功效区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有差别使用功效时,可以作为独立的本钱工具进行核算。(4)订价差别原则。开发产物因其产物类型或功效差别等而导致其预期售价存在较大差别的,应分别作为本钱工具进行核算。(5)本钱差别原则。开发产物因修建上存在明显差别可能导致其制作本钱出现较大差别的,要分别作为本钱工具进行核算。(6)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方互助开发的,应结合上述原则分别分别本钱工具进行核算。本钱工具由企业在开工之前公道确定,并报主
10、管税务构造存案。如需改酿本钱工具的,应征得主管税务构造同意。4.股权转让缴纳土地增值税问题国税函2000687号广西壮族自治区地方税务局: 你局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示收悉。鉴于深圳市能源团体有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性配合转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式体现的资产主要是土地使用权、地上修建物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的划定征税。国税函1997700号关于陕西省电力建立投资开发公司将所拥有的陕西渭河电厂新厂的部分股权,转让给香港旭兴生长有限公司的行为应否征收营业税和土地增值税的问题,经研究,现批复如下:一、关
11、于营业税问题。在投资公司将其拥有的电厂的部分股权转让给香港旭兴生长有限公司这一历程中,只涉及到电厂在20年经营期限中部分的股权转移,而作为独立核算的电厂,其不动产的所有权并未产生转移,也不存在产生销售不动产的行为。因此,对投资公司转让电厂股权的行为不应征收营业税。二、关于土地增值税问题。对陕西电力建立投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为,暂不征收土地增值税。纳税操持:不全部转让、分次转让,转让给差别的控股子公司国度税务总局关于未治理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复(国税函2007645号)土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土
12、地历程中是否与对方当事人治理了土地使用权属证书变动登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有条约等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法例定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 5.地下车位是否缴纳土地增值税国税发200931号第三十三条 企业单独制作的停车场合,应作为本钱工具单独核算。利用地下底子设施形成的停车场合,作为大众配套设施进行处理惩罚。问题: 房地产开发公司出租地下车位使用权,与业主签订条约约定使用年限为20年,使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税?其本钱用度能否作为开发本钱项目在盘
13、算土地增值税时扣除?正确答案凭据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关划定,土地增值税是对出售大概以其他方法有偿转让国有土地使用权、地上的修建物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以治理相应产权为标记,产权未产生转移就不组成出售或转让。只出租地下车位的行为,因为没有产生使用权的转移,不需要缴纳土地增值税,应凭据“办事业租赁业”项目缴纳营业税。国度税务总局纳税办事司国税发2006187号企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的本钱和用度。国税发2006187号在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售
14、或有偿转让的,纳税人应按划定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单元修建面积本钱用度乘以销售或转让面积盘算。单元修建面积本钱用度=清算时的扣除项目总金额清算的总修建面积清算案例阐发:我公司一项目正在搞土地增值税清算,商品房买卖条约里有一条签的是“地下室(属人防设施)配电、供水房设施归出卖人”,现税务局提了一个问题:这部分本钱不能结转,我司已向税务局说明这是笔误,并且“地下室(属人防设施)配电、供水房设施”开发商又得不到,本钱必须结转,但税务局要求我们把客户和房管局的条约收回重签,我司底子做不到,税务局提的有依据吗?正确答案国税发2006187号房地产开发企业开发制作的与清算项目配套
15、的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业治理场合、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等大众设施,按以下原则处理惩罚:(1)建成后产权属于全体业主所有的,其本钱、用度可以扣除;(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单元用于非营利性社会大众事业的,其本钱、用度可以扣除; (3)建成后有偿转让的,应盘算收入,并准予扣除本钱、用度。地下车位用来出租时,其本钱也不得在清算时扣除本钱6.单独修建的售楼部等营销设施费,在土地增值税清算中如何扣除 土地增值税:开发间接用度,是指直接组织,治理开发项目产生的用度,包罗人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护
16、费、周转房摊销等。所得税划定:指企业为直接组织和治理开发项目所产生的,且不能将其归属于特定本钱工具的本钱用度性支出。主要包罗治理人员人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、工程治理费、周转房摊销以及项目营销设施制作费等。国度税务总局(网站)复兴:在开发小区内、主体外修建临时性修建物作为售楼部、样板房的,其产生的设计、制作、装修等用度,应计入房地产销售用度扣除。售楼部、样板房内的资产,如空调、电视机等资产性购买支出不得在销售用度中列支。 在主体内修建临时售楼部、样板房的,其产生的设计、制作、装修等用度,建成后有偿转让的,应盘算收入并准予扣除。利用筹划配套设施(如:会所、物业
17、治理用房),产生的售楼部、样板房的设计、制作、装修等用度,按以下原则处理惩罚:建成后产权属于全体业主所有的,其本钱、用度可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单元用于非营利性社会大众事业的,其本钱、用度可以扣除。建成后有偿转让的,应盘算收入,并准予扣除本钱、用度。7.扣除项目按什么要领分派土地增值税暂行条例实施细则第九条纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额简直定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例盘算分摊,或按修建面积盘算分摊,也可按税务构造确认的其他方法盘算分摊。阐发:差别的盘算要领其结果差别,纳税人是否可以自行选择?举例某房开公司在10000平米土地
18、上开发,土地出让金1000万元。分两期进行开发,一期为公寓,占地面积(包罗门路、绿地等)6000平米,修建面积15000平米;二期为别墅,占地面积4000平米,修建面积5000平米。公寓己销售完毕,应分摊土地出让金?正确答案占地面积法:1000(600010000)600(万元)修建面积法:100015000(150005000)750(万元)国税发2006187号 属多个房地产项目配合的本钱用度,应按清算项目可售修建面积占多个项目可售总修建面积的比例或其他公道的要领,盘算确定清算项目的扣除金额。国税发200991号分期开发项目大概同时开发多个项目的,大概同一项目中制作差别类型房地产的,应凭据
19、受益工具,接纳公道的分派要领,分摊配合的本钱用度。阐发:税务构造认为公道的分派要领有哪些?房地产企业配合本钱和间接成天职配要领(1)占地面积法。指按已动工开发本钱工具占地面积占开发用地总面积的比例进行分派。一次性开发的,按某一本钱工具占地面积占全部本钱工具占地总面积的比例进行分派。分期开发的,首先按本期全部本钱工具占地面积占开发用地总面积的比例进行分派,然后再按某一本钱工具占地面积占期内全部本钱工具占地总面积的比例进行分派。期内全部本钱工具应包袱的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱工具配合包袱的占地面积。举例:某房地产企业开发一小区,占地60000,分三期开发,分别20000,30
20、000,10000,土地出让金50000万,一期开发住宅3幢和一个会所,分别占地5000,5000,5000,2000。(2)修建面积法。指按已动工开发本钱工具修建面积占开发用地总修建面积的比例进行分派。一次性开发的,按某一本钱工具修建面积占全部本钱工具修建面积的比例进行分派。分期开发的,首先定期内本钱工具修建面积占开发用地筹划修建面积的比例进行分派,然后再按某一本钱工具修建面积占期内本钱工具总修建面积的比例进行分派。(3)直接本钱法。指定期内某一本钱工具的直接开发本钱占期内全部本钱工具直接开发本钱的比例进行分派。(4)预算造价法。指定期内某一本钱工具预算造价占期内全部本钱工具预算造价的比例进
21、行分派。成天职配划定(1)土地本钱,一般按占地面积法进行分派。如果确需结合其他要领进行分派的,应商税务构造同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发本钱经商税务构造同意后可先按土地整体预算本钱进行分派,待土地整体开发完毕再行调解。(2)单独作为过渡性本钱工具核算的大众配套设施开发本钱,应按修建面积法进行分派。(3)借款用度属于差别本钱工具配合包袱的,按直接本钱法或按预算造价法进行分派。(4)其他本钱项目的分派法由企业自行确定。8.开发用度中的利息支出如何盘算扣除房地产开发用度,是指与房地产开发项目有关的销售用度、治理用度、财务用度。财务用度中的利息支
22、出,凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。其他房地产开发用度,按划定盘算的金额之和的5%以内盘算扣除。凡不能按转让房地产项目盘算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发用度按划定盘算的金额之和的10%以内盘算扣除。国税函2010220号三、房地产开发用度的扣除问题(一)财务用度中的利息支出,凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能凌驾按商业银行同类同期贷款利率盘算的金额。其他房地产开发用度,在凭据“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发本钱”金额之和的5%以内盘算扣除
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产企业 纳税 焦点 问题 解析
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【二***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【二***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。