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房地产建设项目管理手册

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房地产建设项目管理手册

( 内控资料)

适用于固定总价合同模式

绿色部分为首次监理理会会议内容

目 录

一、 项目部团队建设管理实施办法................03
二、 建设项目开工条件管理实施细则…………………17
三、 施工图纸使用管理规定……………………………22
四、 施工图纸自审、 会审管理规定……………………25
五、 施工组织设计( 专项施工方案) 审批管理规定…31
六、 变更、 洽商管理办法………………………………35
七、 工程施工质量管理实施细则………………………42
八、 施工进度管理规定…………………………………51
九、 文明施工检查管理实施办法………………………54
十、 监理例会管理规定…………………………………60
十一、 材料、 专项工程验收管理规定………………65
十二、 工程验收和竣工交付管理规定…………………70
十三、 施工过程中外来人员进出场管理规定………75
十四、 项目部档案管理办法…………………………78
十五、 工程款支付和结算管理规定…………………82
十六、 民工工资支付管理办法………………………84
十七、 附表……………………………………………86

一、 项目部团队建设管理实施办法

目 录
第一章 总则
第二章 团队组建
第三章 岗位职责与任职要求
第四章 办公环境和固定资产管理
第五章 会议制度
第六章 着装与形象
第七章 沟通与协作
第八章 考勤与考核
第九章 附表

第一章 总则

第1条 总则
第1.1条 本办法基于提高项目部整体施工管理水平, 以目标实现为出发点, 维护公司利益和形象、 规避风险; 充分调动项目管理人员主动性、 能动性和协调性。
第1.2条 本办法实现是以项目部管理人员”自觉、 自律”为条件并达到。
第1.3条 本办法随着公司企业文化建设进程进行调整。
第2条 概念解释
1、 标准项目部: 以住宅项目为标准, 8万m2以下项目部的组建架构。
2、 施工单位”不良行为”: 是指在施工过程中, 施工单位存在严重组织混乱或工程质量严重下滑或施工进度严重滞后且下月计划无法追回的现象和劳务班组停、 怠工等异常举动。

第二章 团队组建

第3条 标准项目部组织架构
项目经理
1人( 兼土建工程师)

电气工程师
1人
资料员
1人
暖通工程师
1人
土建工程师
1人

第4条 项目部组织架构的调整办法
第4.1条 在8万m2基础上每增加5万m2增加土建工程师1人, 电气、 暖通、 资料不增加; 项目达20万m2以上时或新增临近项目面积在10万m2以上时, 电气、 暖通工程师增加1人, 资料员增加挂靠1人。
第4.2条 厂区等以安装为主的建设项目不宜使用本办法, 需另行后确定。
第4.3条 后期景观施工过程中, 公司景观工程师应协助项目部进行苗木等选定、 验收和栽植工作。

第三章 岗位职责与任职要求

第5条 各岗位职责与任职要求

1、 项目经理:
单位
廊坊市宏泰集团城区房地产公司
职位
项目经理
部门
项目部
直接主管
总经理
间接主管
－
直接下属
项目工程师

任
职
条
件
1、 学历: 大学本科( 专科) ;
2、 经验: 5年( 7年) 以上工作经历, 其中, 施工单位3年、 房地产2年以及以上工作经历, 同职2年以上工作经历;
3、 专业知识: 土建为主、 水、 暖、 电专业知识;
4、 相关知识和能力: ⑴、 国家有关政策、 法律法规, 地方相关规定; ⑵、 项目管理知识; ⑶、 造价知识; ⑷、 公司内控流程; ⑸、 人际交往能力; ⑹、 熟练使用常见办公软件和prject软件、 cad软件;
5、 职称: 中级。

职
位
目
的
根据公司下达目标, 结合项目特点编制项目控管方案和资金使用计划, 包括: 质量、 进度、 成本的控管; 安全防护的落实; 合同、 信息的管理以保证项目计划目标完成。
组织团队建设, 调动项目成员和监理成员的主动性、 能动性, 保证施工以及配套设施完善并积极协助前期部门、 物业部门做好施工准备和后期售后服务, 积极创立公司品牌项目。
以合同为依据, 做好内外关系协调, 确保工程施工顺利有序进行, 维护公司利益。

职 责 范 围
标准
资源支持

一

全程控管以及施工准备
1、 根据公司要求制定全程控管进度计划
统一模板
前期、 总工办、 造价、 规划
2、 合理划分标段, 制定现场平面布置和控管方案
满足公司目标和施工优化需要
前期部
3、 组织现场围场和三通一平
按照文明工地标准; 时间符合全程计划
前期、 总工办
4、 参与施工单位评选、 合同签订; 组织能力考核
满足施工要求
－
5、 项目团队组队
人员分工合理; 符合第二章规定
总经理
6、 组织现场勘查, 绘制地上地下管线路由图
路由清晰, 满足外网设计和保护要求
前期、 总工办
7、 组织现场、 高程、 控制桩复测、 移交
管线改道时间满足全程计划; 书面纪录
前期

二
开工手续办理
1、 组织桩基开工手续办理计划会并跟催
满足全程计划
前期
2、 组织上部结构开工手续办理计划会并跟催
满足全程计划
前期

三

质
量
管
理
1、 审核施工组织设计、 监理规划和细则
符合流程
总工办、 造价
2、 组织图纸自审、 会审
符合流程
－
3、 组织分部工程验收
满足全程计划
总工办、 物业
4、 组织项目部、 监理学习规定、 流程
满足控管需要
－
5、 负责分管栋号分项验收
符合流程
－
6、 组织质量控制点专项施工方案制定和审批
业主投诉热点和施工难点项目方案合理、 可行
－
7、 组织周、 月监理例会、 专题会议
会议纪要明确达到反索赔和顺利施工要求
－
8、 组织分户验收
满足质检部门要求
－
9、 组织解决图纸遗留问题
满足施工要求
总工办
10、 组织质量联查和质量事故处理
符合流程
总工办
11、 组织施工样板、 材料样品的落实
符合设计要求和施工要求
采购、 总工办
12、 组织竣工预验收和竣工验收
满足国家规定程序和全程计划; 整改二次验收
总工办

四

进
度
管
理
1、 组织进场会议和首次监理例会
管理程序、 规定、 通讯书面交底; 现场勘察满足时间计划
－
2、 督导现场施工准备的落实、 审核开工令、 组织首次现场检查
符合规定
－
3、 督导、 审核施工总平图、 进度计划, 必要时向总经理汇报
符合控管和规定要求
－
4、 组织检查施工单位劳务、 材料、 机械动态, 掌握真实状况
符合规定并进行纪录
－
5、 组织解决招标文件中遗留的问题
做法、 选材明确并符合规定
总工办、 造价部
6、 组织甲供材料、 分包进场与协调和工作面移交、 交底以及成品保护
符合规定
采购
7、 督导施工单位自购材料的认价, 分包计划实施
符合规定
采购
8、 组织材料样品和半成品样板的选择、 确定
符合规定
采购、 总工办
9、 主体完成后装修进行前, 组织、 审批装修阶段总进度计划, 必要时汇报总经理
符合规定
－
10、 组织周月监理理会、 进度专题会议
符合规定
－
11、 对进度滞后已达14天的单位, 组织进度专题会议, 制定保工期措施
符合规定
－
12、 审批工期延期申请并请示总经理
符合规定
－
13、 组织竣工前剩余工作量施工会议并责任到人
符合规定
－
14、 外网施工时, 组织各单位工作面、 进度协调会
符合规定
－

五

投
资
管
理
1、 审核、 签发变更、 洽商
符合规定
总工办、 造价
2、 验收已完工程量, 进行形象统计
符合规定
造价
3、 签署付款凭证并进行纪录
符合规定
造价
4、 组织施工组织设计经济性审核
符合规定
造价、 总工办
5、 组织审批索赔和反索赔文件并汇报总经理
书面证据齐全; 审批符合实际
造价
六
合同管理
组织各条款合同节点检查、 计量
书面纪录并有效签字
－

七

信
息
管
理
1、 民工工资支付控制
符合规定
－
2、 组织施工单位施组外施工技术措施纪录
详细且与实际相符
－
3、 组织纪录施工进度、 质量、 参建单位动态
详细且与实际相符
－
4、 收集材料价格信息和分包价格信息
——
－
5、 组织做好工程档案的收集、 整理、 归档工作
符合规定
－
6、 组织做好内外部关系反馈信息的共享工作
——
－

八

关
系
协
调
1、 组织协调甲方与施工单位关系
工程施工有序进行; 维护公司形象、 信誉
－
2、 组织协调甲方、 施工方、 监理方三方关系
－
3、 组织协调总包方和分包方关系
－
4、 协调甲方与周边单位、 住户的关系
前期
5、 协调与政府监管部门关系
前期

九

安全防护、 文明施工管理
1、 组织督导、 检查”三边、 四口”防护
及时、 到位
－
2、 组织督导、 检查高空作业、 连续作业安全措施
三宝使用合理、 严禁24h以上连续作业
－
3、 组织督导、 检查季节施工安全措施
方案合理、 可行且落实
－
4、 组织督导、 检查现场总图管理
符合总平面图计划
－
5、 组织检查环境污染整改
整改措施得力且落实
－
6、 组织月度”安全防护、 文明施工”检查评比
符合规定
－
7、 组织掌控进出场外来人员管理
符合规定
－

十

产
品
移
交
1、 组织防水避水、 管道打压、 通球联合验收
符合规范
物业
2、 组织分户物业验收和资料移交
符合规范
物业
3、 组织协助物业向业主交房
符合规范
物业
4、 组织业主接收前的维修
达到业主满意
物业
5、 组织档案验收
符合规范
－
6、 协助前期完成规划、 消防、 防雷、 人防、 环保等专项验收; 面积测绘
按照前期要求积极协作
前期、 造价
7、 协助前期完成工程备案工作
按照前期要求积极协作
前期
8、 组织电梯验收
符合规范
－
2、 专业工程师:
单位
廊坊市宏泰集团城区房地产公司
职位
项目工程师
部门
项目部
直接主管
项目经理
间接主管
总经理
直接下属
－

任
职
条
件
3、 学历: 大学本科( 专科) ;
4、 经验: 3年( 5年) 以上工作经历, 其中, 施工单位2年、 房地产1年以及以上工作经历, 同职1年以上工作经历;
5、 专业知识: 土建、 水、 暖、 电专业知识;
6、 相关知识和能力: ⑴、 国家有关政策、 法律法规, 地方相关规定; ⑵、 项目管理知识; ⑶、 造价知识; ⑷、 公司内控流程; ⑸、 人际交往能力; ⑹、 熟练使用常见办公软件和prject软件、 cad软件;
7、 职称: 中级。

职
位
目
的
根据公司下达目标, 结合项目特点协助项目经理编制项目控管方案, 包括: 质量、 进度、 成本的控管; 安全防护的落实; 合同、 信息的管理以保证项目计划目标完成。
积极配合团队建设, 发挥个人的主动性、 能动性, 保证施工以及配套设施完善并按照项目经理要求积极协助前期部门、 物业部门做好施工准备和后期售后服务, 积极创立公司品牌项目。
以合同为依据, 参与内外关系协调, 确保工程施工顺利有序进行, 维护公司利益。

职 责 范 围
标准
资源支持

一

全程控管以及施工准备
1、 协助项目经理完成现场平面布置和控管方案
满足公司目标和施工优化需要
项目经理
2、 按照计划完成现场围场和三通一平
按照文明工地标准; 时间符合全程计划
项目经理
3、 参与施工单位组织能力考核
满足施工要求
项目经理
4、 积极参与项目团队建设
符合第二章规定
项目经理
5、 落实现场勘查并绘制地上地下管线路由图
路由清晰, 满足外网设计和保护要求
前期、 总工办
6、 落实现场、 高程、 控制桩复测、 移交
管线改道时间满足全程计划; 书面纪录
前期

二

质
量
管
理
1、 审核辖区施工组织设计
符合流程
总工办、 造价
2、 参加辖区图纸自审、 会审
符合流程
项目经理
3、 参加辖区分部工程验收
满足全程计划
总工办、 物业
4、 参加项目部、 监理学习规定、 流程
满足控管需要
项目经理
5、 负责分管辖区栋号分项验收
符合流程
项目经理
6、 完成质量控制点专项施工方案制定和审批
业主投诉热点和施工难点项目方案合理、 可行
项目经理
7、 参加周、 月监理例会、 专题会议
会议纪要明确达到反索赔和顺利施工要求
项目经理
8、 参加辖区分户验收
满足质检部门要求
项目经理
9、 解决辖区图纸遗留问题
满足施工要求
总工办
10、 参加辖区质量联查和质量事故处理
符合流程
总工办
11、 参加辖区施工样板、 材料样品的检查
符合设计要求和施工要求
采购、 总工办
12、 参加辖区竣工预验收和竣工验收
满足国家规定程序和全程计划; 整改二次验收
总工办

三

进
度
管
理
1、 参加进场会议和首次监理例会
管理程序、 规定、 通讯书面交底; 现场勘察满足时间计划
项目经理
2、 督导辖区现场施工准备的落实、 参加首次现场检查
符合规定
项目经理
3、 审核辖区施工总平图、 进度计划
符合控管和规定要求
项目经理
4、 检查辖区施工单位劳务、 材料、 机械动态, 掌握真实状况, 及时向项目经理汇报
符合规定并进行纪录
项目经理
5、 落实辖区招标文件中遗留的问题
做法、 选材明确并符合规定
总工办
6、 落实辖区甲供材料、 分包进场与协调和工作面移交、 交底以及成品保护
符合规定
采购
7、 督导辖区施工单位自购材料的认价, 分包计划实施
符合规定
项目经理
8、 组织辖区材料样品和半成品样板的上报、 协助项目经理选择、 确定
符合规定
采购、 总工办
9、 主体完成后装修进行前, 组织、 审核辖区装修阶段总进度计划
符合规定
项目经理
10、 参加周月监理理会、 进度专题会议
符合规定
项目经理
11、 对进度滞后已达14天的辖区单位, 参加进度专题会议, 分析原因
符合规定
项目经理
12、 初审辖区工期延期申请并请示项目经理
符合规定
项目经理
13、 参加竣工前剩余工作量施工会议并负责辖区施工
符合规定
项目经理
14、 外网施工时, 参加各单位进度协调会并组织实施
符合规定
项目经理

四

投
资
管
理
1、 初审辖区变更、 洽商
符合规定
总工办、 造价
2、 验收辖区已完工程量, 进行形象统计
符合规定
造价
3、 签署辖区付款凭证
符合规定
造价
4、 负责辖区施工组织设计经济性初审
符合规定
造价、 总工办
5、 初审、 收集辖区索赔和反索赔文件
书面证据齐全; 审批符合实际
造价
五
合同管理
协助项目经理完成各条款合同节点检查、 计量; 水、 电用量计量( 安装专业) 。
书面纪录并有效签字
项目经理

六

信
息
管
理
1、 落实辖区民工工资支付控制
符合规定
项目经理
2、 负责辖区施工单位施组外施工技术措施纪录
详细且与实际相符
项目经理
3、 跟踪、 纪录辖区施工进度、 质量、 参建单位动态
详细且与实际相符
项目经理
4、 收集辖区材料价格信息和分包价格信息
——
项目经理
5、 负责做好辖区内外部关系反馈信息的汇报工作
——
项目经理

七
关
系
协
调
1、 协调辖区与施工单位关系
工程施工有序进行; 维护公司形象、 信誉
项目经理
2、 协调辖区甲方、 施工方、 监理方三方关系
项目经理
3、 协调辖区总包方和分包方关系
项目经理

八

安全防护、 文明施工管理
1、 督导、 检查”三边、 四口”防护
及时、 到位
项目经理
2、 督导、 检查高空作业、 连续作业安全措施
三宝使用合理、 严禁24h以上连续作业
项目经理
3、 督导、 检查季节施工安全措施
方案合理、 可行且落实
项目经理
4、 督导、 检查现场总图管理
符合总平面图计划
项目经理
5、 检查环境污染整改
整改措施得力且落实
项目经理
6、 参加月度”安全防护、 文明施工”检查评比
符合规定
项目经理
7、 落实进出场外来人员管理
符合规定
项目经理

九

产
品
移
交
1、 参加防水避水、 管道打压、 通球联合验收
符合规范
物业
2、 参加分户物业验收和资料移交
符合规范
物业
3、 参加协助物业向业主交房
符合规定
物业
4、 落实业主接收前的维修
达到业主满意
物业
5、 落实电梯验收
符合规范
项目经理
3、 资料员:
单位
廊坊市宏泰集团城区房地产公司
职位
资料员
部门
项目部
直接主管
项目经理
间接主管
总经理
直接下属
－

任
职
条
件
1、 学历: 大学专科;
2、 经验: 2年以上工作经历, 同职1年以上工作经历;
3、 专业知识: 土建专业知识;
4、 相关知识和能力: ⑴、 国家有关政策、 法律法规, 地方相关规定; ⑵、 了解施工程序; ⑶、 公司内控流程; ⑷、 人际交往能力; ⑸、 熟练使用常见办公软件。
5、 职称: 资料员上岗证。

职
位
目
的
积极参加团队建设, 发挥主动性、 能动性, 保证资料收集、 整理、 发放、 归档及时、 有效; 并积极协助前期部门做好施工准备和档案验收以及备案工作。

职 责 范 围
标准
资源支持

一

施工准备
1、 积极参与项目团队组队
符合第二章规定
项目经理
2、 收集地上地下管线路由图、 地形图、 地质报告、 高程、 坐标位置图
来源可靠
前期、 总工办
3、 收集、 整理、 发放施工图纸
来源可靠, 纪录详细
总工办
4、 发放现场划分、 高程、 控制桩复测、 场区高程测绘图和首次监理理会纪要
纪录详细
项目经理
5、 前期基建资料收集或查询出处( 详见《开工条件管理实施办法》)
留有复印件并做记录
前期、 档案市

二
开工手续办理
1、 参加桩基开工手续办理计划会并跟催、 收集资料
满足全程计划
前期
2、 参加上部结构开工手续办理计划会并跟催、 收集资料
满足全程计划
前期

三

质
量
管
理
1、 传递施工组织设计、 监理规划和细则
符合流程
总工办、 造价
2、 落实图纸自审、 会审资料传递、 签章
符合流程
总工办、 造价
3、 落实分部工程验收资料签章、 传递
满足全程计划
总工办
4、 参加项目部、 监理学习规定、 流程
满足控管需要
项目经理

四

进
度
管
理
1、 参加进场会议和首次监理例会
按时参加会议
项目经理
2、 开工令、 首次现场检查纪录报审、 整理、 归档
符合规定
项目经理
3、 施工总进度计划和装修阶段总进度计划, 传递、 报批
符合规定
项目经理
4、 甲供材料、 分包进场与协调和工作面移交、 交底资料整理、 归档
签字有效、 完整
采购、 项目经理
5、 负责材料样品和半成品样板的保管
编码清晰, 易于检索
项目经理
6、 参加周月监理理会、 进度专题会议
符合规定
项目经理
7、 收集整理、 归档例会资料
符合规定
项目经理
8、 传递工期延期申请
符合规定
项目经理
9、 参加外网施工时各单位进度协调会、 传递会议纪要
签字有效、 完整
项目经理

五

投
资
管
理
1、 传递变更、 洽商并整理、 归档
符合规定
总工办、 造价、 项目经理
2、 传递工程形象统计报表并整理、 归档
符合规定
造价
3、 负责传递施工组织设计并整理、 归档
符合规定
总工办、 造价、 项目经理
4、 建档索赔和反索赔文件
符合规定
项目经理
六
合同管理
保管合同、 协议文件以及执行处理资料
符合规定
项目经理

七

信息
管理
1、 建档民工工资支付控制资料
符合规定
项目经理
2、 负责工作联系函等日常控管资料建档
符合规定
－
3、 整理、 保管收发文纪录
详细且易于检索
——

八
安全防、 文明施工管理
1、 整理、 建档”安全防护、 文明施工”检查评比资料
编码且易于检索
项目经理
2、 整改通知、 违约处理资料建档
编码且易于检索
－

九

产
品
移
交
1、 参加协助物业向业主交房
符合规定
物业
2、 收集、 传递、 建档竣工资料
完整、 有效
项目经理
3、 负责档案验收
符合规范
项目经理
4、 协助前期完成竣工备案
按照前期要求积极协作
前期、 项目经理
5、 负责销毁无效资料
符合规定
项目经理

十

其它工作
1、 负责考勤、 加班报表的申报
及时、 准确
项目经理
2、 协助监理方见证人、 施工单位实验员进行试验、 检验工作
及时并反馈项目经理
项目经理
3、 负责固定资产的管理
完好或责任清晰
项目经理

第四章 办公环境和固定资产管理

第6条 办公环境
第6.1条 标准项目部办公用房配置
1、 甲方办公用房: 4.2*4.8 1间和3*4.8 1间;
2、 监理办公用房( 兼会议室) : 6*4.8 1间;
3、 监理资料室: 3*4.8 1间;
4、 值班休息室: 3.6*4.8 1间;
5、 人防监理办公室: 3*4.8 1间。
注: ⑴、 根据现场已有建筑情况, 调整彩板房数量;
⑵、 甲方人员按5人标准、 监理按照6-8人标准、 施工单位按照4家配置;
⑶、 现场优先采用彩板房搭建。
第6.2条 办公用品配置
标准项目部配置固定资产类办公用品标准:
⑴、 木质办公桌椅14套;
⑵、 台式电脑以及电脑桌椅1套/台;
⑶、 打印机合用监理公司, 平均每月提供A4用纸0.5包;
⑷、 铁皮资料柜( 5节柜) 2组;
⑸、 高低铺4套;
⑹、 木质长条凳2条( 现场制作, 不计入固定资产) ;
⑺、 安全帽5顶;
⑻、 档案盒40个( 档案验收时, 增加档案馆规定档案盒) ;
⑼、 无尘黑板60*80 1块;
⑽、 饮水机1台( 不计入固定资产管理) ;
⑾、 50m钢卷尺1把;
⑿、 1p空调2台; 风扇2台; 电暖器5组。
第6.3条 甲方办公室上墙资料
甲方办公室需粘贴上墙的资料为:
⑴、 地形图;
⑵、 总平图、 外网综合平面图;
⑶、 甲方、 监理、 参建方通讯录;
⑷、 值班表。
第6.4条 监理办公室( 会议室) 上墙资料
监理办公室( 会议室) 上墙资料不应少于:
⑴、 岗位责任制;
⑵、 关键项目监理流程;
⑶、 单位工程施工总进度计划网络图; 装修阶段总进度计划横道图;
⑷、 甲方、 监理、 参建方通讯录。
第7条 固定资产管理
第7.1条 固定资产实行实名管理、 谁使用谁负责, 人为损坏照价赔偿; 其中, 第6.2条中2、 4、 5、 8-11项由资料员负责看管。
第7.2条 项目经理对项目部资产管理负直接责任, 领用和回收均应安排资料员登记造册。
第8条 办公室卫生制度
第8.1条 为保证良好的办公环境, 办公室执行日清洁制度。每日下班后由项目经理组织进行全员保洁工作; 个人桌面资料个人分类整理。
第8.2条 项目部人员不能参加保洁活动的, 应请示项目经理同意。
第8.3条 无故或拒不参加保洁工作并不改正的, 项目经理在月度考核中按照规定进行处理。

第五章 会议制度

第9条 一般情况下, 项目部举行每周工作会议制。时间为: 每周六的17点-18点( 其中, 5月1日－9月1日改为17: 30－18: 30) ; 第四周会议时间为25日( 根据公司月度会议时间相应调整) 。
第9.1条 例会的主要内容:
⑴、 每人对管辖范围的工程施工和施工单位”不良行为”现象进行汇报;
⑵、 下周( 月) 工作计划重点计划工作汇报和确定;
⑶、 分析当前存在施工问题影响因素并进行风险评估;
⑷、 需要公司协助解决事项的分析和应对;
⑸、 考核。
第9.2条 会议纪律与要求:
⑴、 各专业工程师、 资料员应提前安排好案头工作, 以免造成待办工作与会议进程茅盾;
⑵、 各工程师应提前做好准备工作, 对于施工单位的”不良行为”应收集有利证据;
⑶、 各专业工程师应按时参加工作会议, 因故不能参加的, 应当面请示项目经理同意。
第9.3条 会议纪要
⑴、 项目经理负责纪录和整理重大问题的处理决议; 对于事实上施工单位的”不良行为”升级, 应安排维护公司利益的证据索全工作并向总经理汇报;
⑵、 各专业工程师根据会议决议调整个人工作计划;
⑶、 项目经理分析、 落实需公司协助解决问题事项的确定, 并安排进行上报和跟催。

第六章 着装与形象

第10条 项目部人员着装与形象要求
⑴、 项目人员衣着应整洁, 夏季不应着背心、 短裤、 拖鞋; 过脏服装易及时更换;
⑵、 接待参建方人员应虚心、 谦让并维护公司利益; 不应泄漏公司保密事项;
⑶、 接待周边居民和政府行政监管人员应主动让座; 不属自己职权范围内的事项应委婉进行解释并积极联系相关人员; 临行时, 应送至办公室门口;
⑷、 接待准业主应主动让座并积极消除其心里顾虑, 不应泄漏施工中存在的问题隐患和公司营销策略情况; 临行时, 应送至办公室门口;
⑸、 接待公司各职能部门人员应积极主动协助其完成工作, 对于要求和意见应汇报项目经理, 不同意见宜阐明自己观点, 不应争执、 偏激;
⑹、 接待设计人员应虚心、 谦让; 不同意见应注意语气, 不应争执、 偏激。

第七章 沟通与协作

第11条 在施工图自审、 专业变更设计相应专业时以及现场巡查中, 发现的涉及其它专业存在的问题, 应告知专业工程师, 并宜会同协商解决方案。
第12条 项目部工作会议作为各专业工程师沟通的重要途径, 各专业工程师应主动积极分析问题、 建议解决方案; , 不应偏激; 会议决议应予执行;
第13条 对于个人生活中存在的问题, 项目部人员应予帮助; 严禁向参建方透漏她人技能水平、 生活隐私; 个人矛盾应向项目经理反映解决以减少资源内耗;
第14条 对于公司职能部门下达的工作要求存在不同意见时, 应阐明意见, 不应与之发生过激行为; 否则, 应向项目经理汇报处理;
第15条 对于项目经理的工作安排存在不同意见时, 应及时反映, 不应情绪工作; 在会议中形成的决议应予执行。
第八章 考勤与考核

第16条 项目管理人员应及时做好考勤签到, 不应代签、 补签; 资料员负责考勤监督、 报表工作。
作息时间:
上午: 8: 00－11: 30
下午: 1: 30－5: 30( 5月1日－9月1日: 2: 30-6:30)
第17条 加班与值班规定
第17.1条 项目经理根据施工进度情况安排值班表, 各专业工程师无异议时应予执行; 并将值班表上墙。
第17.2条 值班期间作息时间按第16条执行。
第17.3条 值班期间各专业工程师应确保通讯畅通; 值班人员对于其它工程师辖区工程问题应与其电话沟通并做好与施工单位的处理工作; 急发事件责任工程师应返岗处理。
第18条 业绩考核规定
第18.1条 项目部业绩考核以工作目标实现为标准, 侧重进度管理和质量管理;
第18.2条 各专业工程师在前一季度末的25日前完成季度工作计划、 每月的25日填写月度考核报表( 模板见附表) ;
第18.3条 项目经理组织分析、 评估工期严重滞后和严重质量缺陷以及重大安全隐患的风险;
第18.4条 奖罚制度执行公司相关规定; 不明确时, 项目经理根据目标完成情况决定奖罚办法并请示总经理:
第2. 奖励: 对于有效降低建安成本或有效提高质量的建议举措, 项目经理向总经理申报激励金( 成本降低额的5-10％) 进行适度奖励;
第3. 处罚: 对于计划目标严重滞后或重大工作失误的, 采取适当额度( 工资的5-10％) 的罚款直至更换岗位;
第4. 奖罚分配方式:
责任人: 连带责任人: 项目经理＝1: 0.4: 0.2
⑷、 业绩考核系数:
业绩考核表中加权权重即为业绩系数。

第九章 附表

第19条 本办法中使用的表格模板
1、 考勤表
2、 加班申请表
3、 工作联系函
4、 业绩考核表

二、 建设项目开工条件管理实施细则

目 录
第一章 总则
第二章 甲方项目部开工准备工作
第三章 总包方开工准备工作
第四章 监理方开工准备工作
第五章 附则

第一章 总则

第1条 总则
第1.1条 为明确项目在开工准备阶段, 项目部应重点掌控和组织落实的工作, 使各专业工程师在此阶段工作更加明确, 特制定本细则。
第1.2条 本细则随着国家和地方相关规定的颁布进行相应调整。
第1.3条 抢工项目事实上已经无法达到本规定开工条件而需破土动工时, 以不影响下一步施工为原则进行控管。

第二章 甲方项目部开工准备工作

第2条 资料的收集、 整理与建档
第2.1条 资料员负责向公司各职能部门索取如下资料:
⑴、 地形地貌图－原件1份;
⑵、 地质勘察报告－原件1份;
第5. 施工图纸－11套( 其中, 精装4套) ;
第6. 招标文件、 投标文件－原件1套;
第7. 施工许可证复本－复印件1份;
第8. 资料员证和身份证－复印件1份;
第9. 质量监督备案表－复印件1份;
第10. 施工合同( 协议) －复印件1份;
第2.2条 资料员收集上述资料后将1项上墙, 其它分类整理、 建档存放备查, 并执行《施工图纸使用管理规定》、 《项目部档案管理办法》。
第3条 地盘管理
第3.1条 ‘”三通一平”管理
1、 项目部根据已经确定的标段的划分, 安排各标段场地划分规划并绘制分区图, 总包方进场会议时移交;
2、 项目经理根据已经确定的标段划分安排临时道路的施工, 此工作应于总包方进场前7天内完成。临时道路的标准规定:
⑴、 与市政主干道交接时, 根据现场情况铺设不小于6m宽砼路, 长4m; 其它部位宜采用砼路。
⑵、 不与市政主干道交接时, 采用6m宽石子路;
⑶、 临时道路铺设至施工单位大门口处;
⑷、 临时道路的维护工作应在首次例会时进行划分, 由施工单位进行。
6、 临电接入
⑴、 项目经理根据标段划分计划组织电气工程师、 土建工程师进行负荷计算和分路要求提交总工办, 以进行配电箱设计和前期部报批;
⑵、 项目经理组织根据选定的配电箱和安装位置进行基础施工和箱体安装;
⑶、 项目经理跟催临电开通工作;
⑷、 电气工程师作出计量方案。
7、 施工、 生活用水接入
⑴、 施工用水: 由总包方现场打井解决, 费用不调整; 其中, 桩基施工用水由桩基施工队自行解决; 地质勘查用水由项目经理协助解决水源;
⑵、 生活用水: 项目经理跟催前期部市政管网开口工作, 暖通工程师作出计量方案或者协助施工单位联系水源。
8、 场地平整
⑴、 在拆迁工作基本到位情况下, 原则上不在进行场地竖向平整工作, 以降低成本;
⑵、 项目经理组织土建工程师、 总包方、 监理方进行场地高程方格网测量工作( 模板见附表) , 作为土方工程结算依据和建筑垃圾清理依据;
⑶、 场地需进行局部竖向平整时, 根据招、 投标文件, 委托/由施工单位进行平整。
第3.2条 地上、 地下障碍物勘察
⑴、 项目经理组织各专业工程师根据地形图以及周边居民调查, 对场区内的管线路由进行复查, 不明确时, 进行探沟勘察其位置和走向并绘制其路由图, 作为交接、 保护和外网设计依据;
⑶、 对于需要改道的管线, 项目经理协助前期部完成相关工作;
第3.3条 甲方、 监理办公用房按照《项目部团队建设实施办法》执行。
第4条 技术准备
第4.1条 高程、 坐标控制桩复测和移交
⑴、 桩基施工进场时, 将规划或勘察投测的高程点、 坐标控制桩进行移交, 并会同监理、 施工方引测和复核; 撤场前应要求进行砼保护和绘制轴线控制桩相对位置图;
⑵、 总包方进场时, 随同场区划分、 地上地下障碍物位置、 水电源位置资料一并移交高程点和轴线控制桩相对位置图, 并进行书面确认; 高程点和引桩投测应会同监理共同进行复核;
第4.2条 项目经理组织监理、 总包方进行进场会议和首次监理会议以及图纸会审工作;
第4.3条 项目经理组织审核施工单位《施工组织设计》和监理单位《监理大纲》、 《监理实施细则》。
第5条 施工单位主要岗位业务能力考评
项目经理组织各专业工程师对总包方项目经理、 技术负责人、 主管工长、 材料员、 质检员进行业务能力考评; 对于不能适岗者, 要求施工单位进行更换。
第6条 施工许可取证工作
第6.1条 项目经理组织监理方、 施工方进行取证工作计划会议, 制定监理备案和施工单位安全备案、 费用缴纳以及资料收集和实验单位、 专业分包单位、 委托人员、 资料人员的选定以及等时间计划安排。详见《施工许可证办理资料清单》。
第6.