房地产市场形势及发展趋势报告.docx
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1、2005年房地产蓝皮书中国房地产生长总陈诉住房是居民的根本生活需求。在全面建立小康社会阶段,随着经济社会的生长和人民生活水平的提高,城镇住房的增量需求和改进需求双旺盛,是房地财产连续生长的动力。求过于供是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地财产既是资本密集、关联度高的财产,又是提供生活必须品的底子财产,判断房地财产形势和生长前景必须从根本国情出发,充实考虑中国加快的都市化进程和住房市场化革新的影响,以科学生长观为指导,在经济社会生长的整体情况中去掌握。房地产产物开发周期长,形成有效供给相对付投资期具有滞后性,当年的房地财产市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积聚、演变的结果,所以判断阐
2、发房地财产形势不能仅仅依据同比资料得出结论,因为它是以上年基数公道为前提的。房地产产物具有空间不可移动性,局部地域供求干系的异常导致全局连锁反响的可能性较小。中国事一个幅员辽阔,各地生长极不平衡的大国,以局部地域的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎,不然会得出相反结论。上述几点是本课题组进行以下阐发和预测的逻辑起点。一2004年中国房地产市场形势判断2004年是中国房地产市场不平静的一年,国度出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。在强力的宏观调控下,2004年中国房地财产出现出了差别于往年的鲜明特征。(一)房地产投资1.投资增速趋缓,但占全社会牢固资产投资比重连续上升2004年
3、全国房地产开发投资总额达13158.25亿元,同比增长28.1%,比2003年回落2.2个百分点。从2004年变革看(见图1),房地产投资增速呈快速下降趋势,从12月到112月下降22个百分点,险些与牢固资产投资同步下降。但从近几年的数据比力看,图12004年112月全国牢固资产投资与房地产投资增速比力*注:* 本陈诉中图表资料来源除注明外,均来自于国度统计局和国度信息中心。2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度超过5.6个百分点;房地产投资额在全社会牢固资产投资中所占比重仍有所上升,处于历史的最高位。中国房地财产起步较晚,在市场的成熟历程中投资起伏较大,但总体上出现出与经
4、济生长相对应的快速增长特征。从中国百姓经济与市场生长阶段和总趋势来阐发,房地产投资占全社会牢固资产投资比重的上升是市场需求结构产生变动的一定结果。19862004年的18年间,中国房地产投资年均增长速度为35.9%,远高于同期牢固资产投资年均增长19.95%的速度,也远高于GDP的增长速度(见图2、表1)。特别是1999年以来房地产开发投资连续增长,只有2002年和2004年增速出现减缓。但从全社会牢固资产投资增速与房地产投资增速的比拟看,前者2004年比2003年回落1.9个百分点,尔后者回落2.2个百分点,两者均为1995年以来第二高,表明宏观调控政策对房地产投资和全社会牢固资产投资均有抑
5、制作用。2.结构产生变革,但经济适用房所占比重继承淘汰从地域投资结构看,2004年东、中、西部地域房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%,1998年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。2004年东部所占比重较1998年下降5.98个百分点,中西部的比重增大。但由于东部基数大,占全国比重仍近70%。2004年东、中、西部地域房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%(见图3),而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分别为:11.7%、18.8%、42.2%,东部和中部增速加快,西部呈下降趋势。从商品住宅的投资类型结构
6、看(见表2),2004年全国经济适用房投资在各种商品房总投资中的比重继承下降,由2003年的6.13%下降至4.61%,为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于淘汰趋势,5年间淘汰了6个多百分点;同比也从1999年增长61.35%,下降为2004年的-2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重淘汰,一方面弱化了对商品房代价上升的抑制作用,在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下,倒霉于低收入家庭住房问题的解决,但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。尽管2004年海内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降,金融调控的一系
7、列政策和步伐效果明显,但需要注意的是,在房地产开发资金来源的“其他资金”中,80%左右是购房者的定金和预付款,而购房者的这部分资金主要来自于小我私家住房消费信贷。因此,在房地产开发资金来源中银行信贷仍是主要渠道。这种以间接融资为主的方法,既与我国融资主渠道吻合,也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。生长多元化的房地产开发融资方法以淘汰银行信贷风险的任务仍很困难。同时,2004年房地产投资量依然处于增长状态,为1997年以来的最高值。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状态还没有从底子上改变,银行依然过高地负担着房地产开发的金融风险。如果没有理想的贷款投资渠道,2005年房地产行业贷款增
8、长有可能出现反弹。(二)房地产开发1.土地开发面积淘汰,购地、开工和竣工面积增速减缓19972003年期间,全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。2004年由于土地市场清理整顿、暂停半年建立用地审批,房地产土地开发面积首次出现下降,比上年淘汰了2400多万平方米。房地产土地购买面积增量也出现减缓势头,19972003年房地产土地购买面积平均每年增加4842万平方米,而2004年增量为4288万平方米,淘汰了554万平方米。土地控制对商品房建立的影响具有滞后性,2004年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均继承增加,但与19972003年的平均增量相比,新开工面积和竣工面积
9、的增速减缓,施工面积增速继承加大。19972003年新开工面积年均增量为6780万平方米,竣工面积年均增加4274万平方米,2004年上述增量分别淘汰为5706万平方米和1000万平方米;19972003年施工面积年均增加12090万平方米,2004年增量为22925万平方米(见表4)。拆迁范围受到停止,但过分占地依然存在反弹因素据建立部有关部分统计,目前全国房地产市场中有50%左右来自于拆迁所产生的被动需求。这种过分的人为增加的被动需求改变了正常的供求格式,增大了购房需求的压力,同时也使衡宇拆迁成为都市社会矛盾最锋利的领域之一。主要体现:(1)安顿赔偿不公道,政策不到位,导致拆迁户利益受损失
10、,严重的甚至造成因拆致贫。这是引发拆迁矛盾的最直接的原因。(2)拆迁户得不到有效的行政与执法掩护,往往与拆迁人、行政部分、司法部分处于对立位置。这是制度上的最底子的问题。(3)一些地方政府部分筹划不周,造成居民不能回迁。这是造成社会问题的重要原因。从全国的情况看,2004年上半年因征地拆迁而引发的到建立部上访的人数有4026批、18620人。其中团体上访905批、13223人,个别上访3121批、5397人,半年就凌驾2003年3929批、18071人的全年上访总量。针对拆迁中出现的矛盾,温家宝总理于3月5日在十届人大二次集会上作政府事情陈诉时指出,要抓紧解决城镇衡宇拆迁和农村土地征用中存在的
11、问题,在城镇衡宇拆迁中,要严格依据都市总体筹划和近期建立筹划,公道确定拆迁范围,范例审批步伐,完善赔偿安顿政策,强化监视查抄。2004年6月6日国务院办公厅在关于控制城镇衡宇拆迁范围严格拆迁治理的通知(国办发200446号)中划定,对付拆迁矛盾和纠纷比力会合的地域,除了包管能源、交通、水利、都市重大大众设施等重点建立项目,以及重大社会生长项目、危房改革、经济适用房和廉租房项目之外,一律停止拆迁。尽管2004年中央针对圈地问题出台了包罗冻结审批在内的一系列政策和步伐,但土地控制形势依然严峻。低廉的征地费不但使农民失地失业,也是获取巨额财务收入的重要渠道,因此成为地方政府圈地的动因。土地出让步伐仍
12、欠范例,缺乏监视,如经营性土地出让制度还缺少具体的配套操纵范例,有的地方不按划定或不能实时公然经营性土地出让信息,有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题,一些领导干部仍在通过打招呼、批条子等形式加入经营性土地出让等等,致使圈地者仍有空子可钻。土地利用筹划的执法效力还没有真正创建,调解建立用地增量的现象在许多地方时有产生,1987年及1997年体例的两轮土地筹划事实上并未得到有效执行。一些地方政府为了短期利益出台土地优惠政策,以低价土地招商引资,导致恒久性投资情况恶化、区域间的恶性竞争和国度土地资产的流失。中央接纳“暂停土地审批半年”应急性控制土地步伐后,2004
13、年的土地控制初见成效,但这种步伐究竟只能是暂时性的。“冻结半年土地审批”是1997年国务院11号文件以来国度第二次接纳“暂停”这种非常步伐,但在没有消除“占地激动”机制和创建约束“激动”机制的情况下,再次出现反弹的可能性并非不再存在。(三)房地产销售2004年商品房销售量继承大幅增长,到达38231.64万平方米,比2003年增加4514万平方米,比19972003年年平均销售增量的4118万平方米(见表4)增加了396万平方米。随着销售量的增长,房地产年销售额也大幅上涨,1998年为2513.3亿元,2004年上升为10375.71亿元。在销售总额中,小我私家购房所占比重连续增加。1998年
14、和1999年分别为79.85%和70.15%,其后逐年上升,2004年到达93.30%(见图6)。从各种商品房销售的组成看,1998年以后,在销售总量中住宅一直占近90%(见图7),表明居民对住宅需求旺盛;商业用房销售面积也有所增长。从销售面积与竣工和新开工面积的比力看,1998年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米,2004年分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米(见表4和图8)。除1999年外,销售面积增长率均高于竣工面积增长率,表明相对空置面积在下降。2004年全国销售面积增长13.7%,竣工面积增长2.
15、1%,新开工面积增长10.4%,分别比2003年下降了12.07、16.45和17.42个百分点(见图9)。这种态势尽管对淘汰空置面积有利,但若考虑销售相对付开工、竣工的滞后期,则存在着以后年度供给量淘汰的风险。2004年全国商品房平均售价为2714元/平方米,比1998年增加651元(见图10、图11、表5),年均增加93元,而2004年比2003年增加355元,远大于19982003年的年均增量。从各种商品房2004年的代价看,住宅代价为2549元/平方米,比1998年的1854元/平方米增加695元,其中比2003年增加352元,占50.6%。在住宅中,别墅、高等公寓1998年为4596
16、元/平方米,2003年下降为4145元/平方米;经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米;2004年办公楼的代价为5533元/平方米,比1998年5552元/平方米小幅下降,但比2003年增长1337元;2004年商业用房的代价为3966元/平方米,比1998年的3170元/平方米增加796元,其中比2003年增加291元,占36.6%。全国2004年住宅代价同比增长较快,办公楼、商业用房代价增幅较大。商品房代价上涨的主要原因:(1)土地代价上涨。国度生长和革新委员会、国度统计局公布的观察陈诉显示,2004年第一季度35个大中都市有7个都市土地生意业务代价
17、涨幅凌驾10个百分点,有9个都市房价涨幅凌驾10个百分点。其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津等五个都市地价与房价双双上涨。第二季度,全国有8个都市土地生意业务代价同比涨幅凌驾10%,有6个都市衡宇销售代价同比涨幅凌驾10个百分点,其中杭州、上海、沈阳、天津表519982004年全国商品房平均销售代价单元:元/平方米项目年份衡宇平均销售代价其中住宅别墅、高等公寓经济适用房办公楼商业营业用房其他等4都市重合。可见,地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。(2)修建质料代价上涨。(3)新建住宅品质(修建质料品质、户型及配套设施、小区情况的优化等)提升导致的房价上涨。(4)房地产市场供求结构变动,中低价位商
18、品住房供给量下降,高等商品房供给增加,导致商品房平均代价上扬和房地产市场的结构性矛盾。这种结构性失衡的原因,一是政府对经济适用房投资的淘汰。2004年全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%,占住宅开发投资的比例由2003年的6.13%下降到4.61%。二是市场的内在决定力量:在较高收入者的需求未根本满足之前,市场供给的重点不太可能是档次较低、盈利较差的低价商品房。三是随着城镇居民收入水平的提高,对住房品质的要求提高,推动高品质住房比重增加,提升了平均代价。(5)投资和投机性购房拉动。(6)国度对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩,特别是对“地根”的紧缩,影响消费者对房价的预期。房地产开发商利
19、用市场信息的不对称有意炒作,经媒体放大,进一步强化了消费者的心理预期,引起更多人跟风。(7)房地产市场中存在着特定形式的垄断,房地产的产物差别及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强,造成局部地域房地产代价非正常上涨。另外,较高的利润是财产吸引资本向其流动的根本条件之一,更是新的财产兴起和生长的底子,房地财产在我国起步晚,属于新兴财产。应当认可,2004年接纳的宏观调控步伐总体上抑制了商品房供给量的增加,事实上起到了推动代价增长的作用。但是,宏观调控的首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是低落房价,不能以房价走势作为判定调控成效的尺度。站在消费者角度看,房价的升高使苦于房价高企的居
20、民特别是低收入居民失望,但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系,而不是财产的宏观调控政策。尽管2003年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳,但居民的购房热情不减,销售量连续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的底子和支撑,而支撑需求连续增长的动力,一是百姓经济增长动员城镇居民收入的增加,凌驾住宅代价增长速度。1998年以来,城镇人均收入年均增长率为8.95%,住宅代价年均增长率为3.82%,只有2004年住宅代价增长率凌驾了城镇人均收入增长率(见图12)。随着收入的增加、生活水平的不停提高,人们对住房需求的档次也在提高,改进性需求增加,如小房换大房、旧居换新居等。
21、二是城镇化加快,城镇人口数量增长动员商品房需求。1990年中国城镇化水平为26.4%,2004年已凌驾40%。城镇人口每年凌驾1000万人的增长,是支撑商品房销售量连续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。建立部的数据显示,2004年上海投机性购房所占比例达16.6%,长沙市为16%,写字楼则高达40%。旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入连续增长为支撑,而百姓经济的连续高速增长是城镇居民可支配收入连续增长的底子和保障。固然,考察1998年以来的城镇居民可支配收入及全国海内生产总值变革情况,我们应当审慎地看待当前的有效需求,对房价与收入的动态比力干系保持一定的戒心。二影响房地产的调控政策和2
22、005年房地产生长趋势 (一)影响房地财产的宏观调控政策 近年来,我国经济生长势头良好,但经济运行中的结构性矛盾进一步显现,体现为钢铁、电解铝、水泥等行业牢固资产投资增长过快、新开工项目过多、在建范围过大,房地产开发资金过于依赖银行贷款。为控制房地产行业过热,2004年中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控步伐,房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入宏观调控范畴。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放,土地治理部分连续开展土地市场的清理整顿,土地严、金融紧贯串全年,房地产企业普遍感觉到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实,从2003年下半年开始,政府就陆续出台了增强土地治理、控制信贷
23、过快增长的政策,对房地产投资过快增长亮出了黄牌,只是2004年这些步伐的实施力度进一步加大罢了。2004年中国房地产市场烙上了深刻的宏观调控烙印,并将对2005年房地产的生长继承产生深刻影响。1.紧缩“银根”2004年金融部分连续接纳步伐,增强和革新房地产信贷治理,调解信贷投向。(1)4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点。(2)4月27日国务院下发通知,将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。(3)6月银监会公布商业银行房地产贷款风险治理指引,范例商业银行办矸康夭畹囊滴窆芾砹鞒蹋范刂品康夭钜滴穹缦盏木咛逯副辏鋈俗看畋壤怀?0%,借款人住房贷款的月支出
24、与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%),房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。(4)10月18日银监会公布信托投资公司房地产信托业务治理步伐(征求意见稿),对房地产信托业务的经营规矩、监视治理、风险控制、处罚等方面作出详尽划定。(5)10月29日央行上调存贷款基准利率。2.严格控制供地,范例土地市场继2003年的“土地风暴”之后,更为严格的土地控制政策和步伐在2004年相继实施:(1)国务院办公厅发出关于深入开展土地市场治理整顿,严格土地治理的紧急通知,明确提出实施“三个暂停”半年,标记着土地审批冻结半年。(2)继承治理整顿土地市场秩序
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