一房两卖中恶意串通的判定标准(民事答辩状).doc

一房两卖中恶意串通的判定标准(民事答辩状)

【案情提要】本案是被告与第三人恶意串通、一房两卖的案件。一审法院认定恶意串通成立，判决被告与第三人签订的房屋买卖合同无效。被告与第三人均不服，提起上诉。这是被上诉人（一审原告）二审民事答辩状。
本案涉及的问题有：1、恶意串通的认定标准如何掌握？本案房产已经交付原告，由原告占有使用。对房产这种人们生活中的重大财产利益，第三人买房时不去现场看房，以及大额房款支付仅仅提供付款收条，而不能提供银行或者其他付款方式证明的情况下，可以推断被告和第三人存恶意串通成立。2、在鉴定程序中，持有检材一方拒不配合鉴定，属于妨碍举证行为，应当做出对其不利的裁判。

刘昭彦律师（电话[phone]）
恶意串通一房两卖被上诉民事答辩状
答辩人：李某红，女，19××年×月×日生，汉族，无业，住北京市某某区某某园某某号。
因李某、李某某、林某娥上诉我房屋买卖合同纠纷一案，提出答辩如下：
一、一审判决认定被答辩人李某、李某某与林某娥存在恶意串通，认定事实准确，符合证据采信规则。
1、一审判决认定事实正确，符合证据采信规则和事实判断标准。
“恶意串通”的意思表示，隐藏于行为人的内心，是内在的主观状态，他人无法直接知悉一个人的主观上在想什么。判断被答辩人李某与林某娥是否存在“恶意串通”，只能通过外在的客观事实来推断。所以，在司法实践中，判断“恶意串通”的标准，通常要通过已知事实推定未知事实的方法来确定。《最高人民法院公报》2010年第10期（总第168期），陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案，在“裁判要旨”中指出“对于前述条款中恶意串通行为的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定。”就是说，“恶意串通”一般不能通过直接的证据来证实，而是在相关事实的基础上“分析”判断来得出结论。该案民事裁定书，也是通过对合同约定内容、合同履行过程等客观事实综合分析，得出“恶意串通”的结论。
最高法的司法解释，也有相关的规定。最高法《民事诉讼证据规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”。本案中，就同一房屋，被答辩人李某、李某某先后与答辩人和林某娥签订两份房屋买卖合同；与林某娥房屋买卖合同中，对涉及双方重大权益的房款支付方式与期限、房屋过户登记不做具体约定；对买卖房屋这种涉及重大利益的行为，买受人林某娥却不查看房屋状况；李某、李某某和林某娥提供的证据无法证明实际付款的事实；被答辩人李某、李某某和林某娥陈述的付款方式有悖于常理；林某娥辩称的知悉房屋出租却对自己的房屋不收取租金的反常行为等等。一审判决根据这些已知事实，依据证据规则判定被答辩人李某、李某某与林某娥存在“恶意串通”，符合证据采信和事实认定的规则
2、一审法院查明的相关事实，有充分的证据支持，或符合事实认定规则。
2.1、关于李某、李某某先后签订两份房屋买卖合同的事实。
答辩人与被答辩人李某提供的证据，都证明了被答辩人李某就同一处房屋，先后签订了两份房屋买卖合同，先将房产卖给答辩人，并且已经交付答辩人进行装修。对这一事实，被答辩人李某一审庭审也予以认可，属于无争议的事实。
2.2、关于林某娥对涉及重大利益的房产买卖没有到现场查看的事实。
李某、李某某与林某娥签订第二份房屋买卖合同时，李某已经将房屋交付答辩人装修，房屋在答辩人的管理控制之下。虽然作为本案当事人的林某娥陈述查看过房屋，查看时有承租人，但除了自己的陈述外，并没有提供其他有效证据予以印证。并且以下两方面相反证据证实，林某娥的陈述与事实不符：第一，房屋已交付答辩人装修，而事实并未出租；第二，2010年11月24日被李某、李某某与林某娥签订的《经济成交版合同》明确载明：“房屋状况为未设抵押、未出租”。
2.3、李某、李某某与林某娥签订的《经济成交版合同》价格显著低于市场价格。
李某、李某某与林某娥签订的《经济成交版合同》约定“房屋成交价为人民币125.8万元”，契税完税发票也印证了该成交价格，该价格显著低于市场价格。
3、李某、李某某拒绝对11张收条形成时间做鉴定的行为，属于消极举证行为，一审判决做出对其不利的认定符合法律规定。
因李某提供的11张收条，全部是出自同一纸张，有合理的理由怀疑，是李某、李某某与林某娥恶意串通所为。一审时已启动对11张收条形成时间是否一致的鉴定程序，但李某拒绝鉴定，在一审法官提供妥善方案、消除被李某、李某某提出的不正当理由的情况下，仍然拒绝鉴定。最高法《民事诉讼证据若干问题的规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”一审法院依法做出不利于李某、李瑞子的认定，符合最高法关于证据采信的规则，也符合妨碍举证和消极举证责任的证据法原理。
4、李某、李某某一方证人证言，与李某及林某娥存在亲密的利害关系，且为一份自相矛盾的孤证，依法不能作为认定事实的依据。
5、民事诉讼证明是优势证据规则，本案支持一审判决观点的证据，同支持被答辩人观点的证据相比，明显占有优势，从这一点来看，一审判决也是正确的。
二、李某、李某某与林某娥签订及履行房屋买卖合同过程中，一系列与日常生活经验相悖的事实，完全可以得出一个结论，就是李某、李某某为了撕毁与答辩人的房屋买卖合同，与林某娥自编自导的一出闹剧。
除了上面已经论述的李某、李某某与林某娥之间房屋买卖合同，价格明显过低、买受人不到现场看房、付款过程有悖常理外，还有以下事实，同样明显违背日常生活经验。
第一，李某、李某某与林某娥签订的《自行成交版合同》内容不符合常理。该合同连最主要的权利义务——付款方式与期限、权属转移与登记等，这些涉及买卖双方最重要的条款，都没有做出约定。
第二，林某娥的付款方式与常理相悖。虽然李某提交了签署日期为2009年9月16日、与林某娥签订的《自行成交版合同》，但提交的付款过程等材料，显然有悖于常理。11笔385万房款，每笔数十万，不仅点钞要耗费很长时间，而且还要面临携带安全、以及不能辨别假钞的风险。在当今有更安全便捷的支付手段的情况下，用现金交付有悖于日常生活经验。而且，385万巨额现金，林某娥也没有提供从银行取款或其他符合常理的取得方式。虽然一审时李某曾辩称有6笔是通过银行转账，并承诺庭后提交证据，但李某并未提交，依法应做出对被答辩人不利的判断。
第三，林某娥作为房屋权利人，辩称房屋出租却不收取房租的行为令人匪夷所思。按照市场租赁价格从林某娥取得房产证起算，至少也有十几万元的租金。但所谓的房屋权利人林某娥却视而不见。
第四，根据代理人的调查，林某娥的家庭条件和经济实力无法负担涉案房产的房款。其支付400余万元与事实相矛盾。
从李某、李某某与林某娥这一系列不能自圆其说、显然违背日常生活常理的行为，完全可以得出一个判断，就是李某与林某娥签订的所谓房屋买卖合同，完全是在房价持续大幅上涨的情况下，为达到撕毁与答辩人签订的房屋买卖合同，自编自导的一出闹剧。一审判决根据这些已知的事实，依据最高法院《民事诉讼证据若干问题的规定》，做出李某、李某某与林某娥是“恶意串通”的判断，与理相通，与法相融，与客观事实相符。
三、一审判决适用法律正确，被答辩人关于“一审法院适用法律错误”的观点不成立。
诚实信用是合同法的基本原则，也是民事交往的基本道德。我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。李某、李某某与林某娥恶意串通，另行签订房屋买卖合同的行为，损害了答辩人的合法权益，一审判决适用法律准确。上诉人关于一审法院适用法律错误的观点不成立。
上诉人关于一审法院违反最高法《民事诉讼证据的若干规定》第二条规定的观点，并不符合本案的事实情况。本案是在双方证据证明了被答辩人李某先后签订两份房屋买卖合同，约定内容、合同履行过程等显然有悖于常理等这些基础事实的前提下，依据最高法《民事诉讼证据的若干规定》第九条第三项关于经验法则、第七十四条关于消极举证后果的规定，综合判断得出的结论，完全符合最高法《民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。
上诉人关于“一审判决不符合《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律指导意见》第十二条、十三条规定”的观点，更与本案不符。
该指导意见适用的条件是，相同合同当事人之间，对两份合同的约定发生争议的情形。本案并不是李某、李某某与林某娥对《自行成交版合同》与《经济成交版合同》的约定产生了异议，而是被答辩人李某、李某某与林某娥恶意串通，损害第三方答辩人的利益，答辩人起诉要求确认法院确认被答辩人李某、李某某与林某娥签订的合同无效。本案当然不能适用上诉人所称的条款，一审法院适用《合同法》第五十二条适用法律正确。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实依据和法律依据，请上级法院依法驳回上诉，维持原判。
此 致
北京市第二中级人民法院

答辩人：李某红

二〇一二年五月八日
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