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对房地产行业的pest分析
一 政治法律环境
最近几年,国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响.其中有:
1、 税收政策
政府调控采取了平稳的步骤
前期———-营业税优惠政策有力地促进二手房市场
部分城市的房价和成交量一直飙升,市场已经显得过热,房地产优惠政策就要适当退出.
2、 限制房地产开发的的贷款管理。
对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源,规范了房地产行业.
3、 规范土地储备管理
商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款.对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70％ ，贷款期限最长不得超过 2 年
4、 加强住房消费贷款管理
商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款.对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20％ ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30％ ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 （ 含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。增加了投资者投资房地产的成本,减少了消费者购买房屋的成本。
5切实调整住房供应结构
着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，以解决低收入家庭的住房困难。
6，进一步整顿和规范房地产市场秩序.
加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
具体的政策和法律都包含在这六条中。而这些政策,法律的制定都切中在房地产业要点上。对资金,土地来源，购房者三方面进行控制，从根本上解决问题。今年由于房地产政策的实施，广州，深圳,上海，北京等城市的房价都出现了价格下降的趋势。而老百姓对于这些情况都持着等待的态度，希望着房价的继续下降。而购房者的这种态度必然导致了房地产商的资金来源短缺，资金成本增加所以会保持一定的速度降价。这就是政府政策，房地产商,购房者之间的博弈过程。
二 经济环境
我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下：
1国民生产总值持续高速增长
这是影响房地产行业的最主要的经济因素,因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP超过10％。连续这么多年的经济飞速发展,人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题,不少人选择了买房。所以房地产业火热,房价上涨。
2提高存款准备金
中央银行存款储备进持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源,造成”银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说,只是一种牵连.同时,由于现在的房地产行业的筹资方式多样化,致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。
3．存款加息
去年银行的多次银行加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但依旧对房地产行业产生了影响。加息最终将加速行业内企业的两极分化,给优质公司带来更多扩张机会,盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难.加息无疑将加大开发经营成本，但对房价影响不大。加息无疑会加大开发企业的经营成本。自从央行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小,贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大，加息对房价的影响应该不大，因为影响房价的要素是市场供求关系。
4股市影响
另外，股市和房市是一个互动的联合体，随着这几年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离了正常的轨迹。随着去年中国股市的衰落，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展.
社会与文化因素
1、 目前我过家庭结构发生了显著的变化，向小型发展。这是计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。
2、 同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大.
3房地产市场竞争更趋白热化
近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司,都纷纷加入到房地产开发的大军中，争分市场杯羹。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺的，随着市场的竞争激烈化，外资开发商、境外投资者加速扩张，房地产开发企业将更重视品牌，呈现市场越来越细分,精细化发展成为了趋势，以及项目开发与企业经营的专业化。
4、人口因素
中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。再者,对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。而这些人的消费能力是巨大的,首先他们的经济条件良好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望.短期内房地产行业仍然会非常兴盛。
5、社会城市化
中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。2每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。
改革开放以来，中国城市化进程发展迅速,城市化率也由1978年的15．82%提高至2006年的32．53％，中国城镇化率2009年达到46。6％，在相当一段时期内还将保持快速发展态势。“十二五"期间，中国每年将有1000多万新增城镇人口，他们如果能达到目前城镇居民消费水平,每年可带动消费需求增加1000亿元以上；而每增加一个城镇人口至少可带动10万元固定资产投资，十二五期末，我国人口将近14亿，城镇人口突破7亿。房地产业需求旺盛。说明房地产市场在不断扩大，房地产需求也在逐年变大，这对于房地产企业来说是好消息。
6消费倾向
首先，人们的健康环保意识逐渐增强，与过去相比，人们花钱并不只是为了买一个可以遮风避雨的房子，而是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。其次,不同年龄、不同收入、不同文化程度的居民在住房考虑因素上存在着差异，总体而言，越年轻、文化程度越高、收入越高的居民对于户型设计、周边人文环境、物业管理、建筑风格、智能化水平、配套娱乐设施等因素的关注程度越高;年龄越大、文化程度越低、收入越低的居民,则对房屋面积、房屋朝向、价格等因素的关注程度越高。第三，社会心理的影响.在法国,人们拥有自主产权的房屋比率不过30%,其他西方国家，这个比率也不会超过50%。中国人住房自主产权拥有比率已经超过了80%，居世界前列.中国人为什么非得自己买房？其实中国人对拥有房屋的渴望更多是源于内心的不安全感。中国人把房子看做是不动产，就算不能增值至少能保值。感情不可靠，股市有风险，工作可能随时失去，似乎房子是可靠的，就像以前的农民眷恋自己的土地，“你可以天天见到它。强盗不能把它抢走。窃贼不能把它偷走。人死了它还在。传给儿子最好的东西就是它."这些因素对于房地产企业来说,既是艰巨的挑战，也是从众企业中脱颖而出的机会. 
技术要素
1．对于投资,营销方面,房地产的科技创新具有了很大的改变.技术环境包括目前的社会技术总水平、引起革命性变化的创造发明,以及与企业生产密切相关的新技术、新工艺、新材料的发展趋势和应用前景.
当前，人们对于房地产商品的需求日益呈现出个性化和现代化等特点，并日益向绿色、环保、节能、智能化等方向发展,这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐，不能掉队。企业要紧紧把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因素,包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等清洁能源；科学进行小区规划，实现再生资源循环利用等措施打造品牌形象,发展低碳经济。
2。融资创新
现在房地产投资面临着最为关键的是融资，政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难。但是，房地产行业也有着自己的创新融资方法。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏.首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款,最后是公司上市.
3、销售创新
房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节,银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。
首先是体验式营销,使购房者在选购住房时接受的服务是有专门针对的.他们在售房中心感受到的是家的感觉。其次是全程式营销,从选择建房地址时开始就建立自己的营销方案,在建造，出售的整个过程中贯彻营销方法。1、 品牌战略.主导开发企业发展从国际趋势来看，品牌是企业长远发展最大的价值，从产品开发到企业形象定位，其背后蕴含的质量和服务是整体品牌的保障。而国内地产企业的品牌目前多停留在企业规模的表述层次，除万科、保利等少数几个品牌外，很少能使人联想到其产品品质,如果企业品牌与产品品质不能有效结合,品牌何来美誉度与忠诚度，企业的长线发展将受到重大制约。分析其他行业所有成功企业，其市场占有率和利润的保障无不依靠自身清晰的品牌定位.因此，项目和企业品牌融为一体、统一发展是房地产企业发展的必然趋势。行业新的格局正在形成—首先是资本的集中，包括资金、土地、项目等.一批中小开发商被淘汰，优秀健康的企业崛起壮大，逐渐形成寡头局面.其次是人才的集中，今后一段时间，很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业，从而解决大企业的人才瓶颈问题。生存下来的企业从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化，对产品的品质高度将重于对项目效率的追求，进而推动房地产业进入产品时代。 大型专业设计公司，特别是拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全程服务平台的设计机构，将更具有综合价值.
4.建筑技术应用比例提高。
2010年，对房地产产品技术含量就提出了更高要求.而技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度节能环保等方面核心居住品质的提升，这些才是地产产品正真立于不败之地的核心竞争力。
对于开发商，提高技术应用比例是成功的必由之路：一是常规技术、施工质量、用材品质的提升。例如很多优秀项目虽然没有全面应用高科技、生态节能技术，但由于在施工质量、用材、常规保温防水等方面力求高品质，同样获得了成功；二是摒弃炒作，做真正的高科技、高舒适度生态节能产品.随着今后市场竞争的日趋激烈，越来越多先进技术、生态节能设计和产品将得到大力推广和广泛应用。
5、 精细化整合产品设计趋势。在精细化设计方面，国内房地产市场的经验并不多,仍属于起步阶段.对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。房地产产品在进行设计之前,就应考虑到客户未来的更多需求，从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等，都需要有更精准、人性化的考虑，可进行灵活的变更和调整，适应不同的居住习惯和生活群体。特别是70/90 政策之后，会有大批小户型出现，必然会导致同质化。因此如何突出产品特色和细节设计的多样性，促进销售,也是未来地产商、策划部门和设计师应共同考虑的重点。
6、项目改造比例提高。
当大规模城市建设发展到一定阶段，瓶颈也会出现，大量旧城、旧宅涌现，地产项目的更新换代和升级改造势在必行，且越来越多。比如20 世纪70 年代末计划经济体制下大量建设并分配给各单位的福利房，以及20 世纪90 年代初期开发的产品.这类改造项目虽不如全新的地块开发容易操作，但由于未来新的土地供应越来越少，项目该做比例也将越来越高。
7、研发创新力.
企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为,研究建筑的外观设计（色彩、造型等)、户型设计等,设计出满足消费者需求的产品,就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。