大型城市综合体项目开发的工程技术管理.doc
《大型城市综合体项目开发的工程技术管理.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《大型城市综合体项目开发的工程技术管理.doc(13页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-大型城市综合体项目开发的工程技术管理本文以大型城市综合体项目开发为例,将其开发流程按阶段、重点、要点三个层次展开,结合价值论的基本观点浅析开发过程中的工程技术管理,以探索包头中冶置业房地产大型城市综合体项目专业化管理之路。 一、大型城市综合体项目的特点、现状和发展趋势1、大型城市综合体项目的定义及主要特点位于公司战略布局重点城市、对该城市建设发展有一定影响力、对公司企业形象及价值效益有明显建树力、建设规模较大且功能多样的城市综合体项目,我们称之为大型城市综合体项目。 这种项目往往呈现投资规模大、开发周期长
2、、功能复杂、技术难度高、影响力广泛等特点。2、大型城市综合体项目现状与发展大型城市综合体项目在我国起步较早,较典型的大型房地产公司如万达、SOHO中国、保利等已经经历了近20多年的发展历史,也已经完成了从启蒙期、开创期到发展期的三个阶段。 这些成熟公司的项目大多处于城市的黄金地段,由于其土地资源稀缺和不可替代的地理位置,大部分升值潜力较大,租金回报比较稳定。这类项目的开发,对于公司社会效益和经济效益的提升、抗风险能力的提升、综合专业管理能力的提升以及专业化管理团队的建设均起到了非常重要的作用。与发展起步较早且较成熟的房地产开发商相比,包头中冶置业大型城市综合体项目无论是在投资规模、产品多样性、
3、区域占有率,还是在收入权重比上均还处在起步阶段。 国内主要房地产公司投资物业占整个公司物业收益比重的比较见表2。表2:投资物业占整个公司物业收益的比重表(单位:亿港元) 序号单位名称投资物业(写字楼、商业和酒店)收入销售物业收入占整个公司物业收益的比重1长江实业地产263.56616.829.94%2新鸿基地产84.74168.833.42%3新世界地产11.0842.8420.55%4华润集团地产7.3943.314.58%5保利集团房地产8.28214.043.72%(本表由第一太平提供)公司不仅意识到大型城市综合体项目开发的重要性,也充分认识到当前存在的主要差距。从打造房地产开发企业“百
4、年老店”的战略角度来看,公司有决心、有能力在未来房地产开发的产品结构中,在不断扩大保障房开发建设的过程中,逐渐增加大型城市综合体项目的开发量,使持有物业的稳定收益不断增长。 面对当今社会蓬勃发展而又复杂多变的形势,大型城市综合体开发项目由于其显著的社会性和相互间的差异化,其开发管理尤其是工程技术管理需要很强的创作性。管理者应将社会作为创作大背景,根据企业自身的文化与发展要求,结合城市规划与区域环境、当地市场行情、相关业态特征、建筑科技与艺术的水平,平衡品质、成本、进度、销售之间的相互制约,协调设计和施工,全过程主导并实现项目的效益最大化,其复杂性和艰巨性是显而易见的。 二、大型城市综合体项目开
5、发的工程技术管理概述我们把在工程管理中贯穿始终的技术应用与平衡称之为工程技术管理,其核心是工程技术管理者对技术环节及要素的把控和对复杂技术问题的预见与解决。站在项目管理的高度上,实现项目的价值目标是难事,难就难在不突破总体约束-资源限制、时间限制、成本预算、质量标准、社会评价、行业制约等前提下达到既定的建设目标。而工程技术管理正是化解这些难题的重要手段之一。三、大型城市综合体项目开发各阶段的工程技术管理要点大型城市综合体项目开发是一个十分庞大的系统工程,会遇到诸多问题,有些问题甚至非常棘手,且贯穿始终的各种技术问题常常会关系着整个项目的成功与否,其不同阶段对应着不同的工作内容、重点和要点,下面
6、根据工程的三个阶段以及相关实例予以简述。(一)项目前期阶段项目前期阶段工作主要包括编制项目前期策划书、编写项目建议书和项目可行性研究报告等。工程技术管理的重点是参与编写项目的可行性研究报告,组织并完成概念设计。该阶段的技术管理的要点是:根据项目市场定位、功能布局、投资能力提出初步的设计构想,编写概念设计任务书,组织专业设计单位完成概念设计方案及工程投资估算。从价值管理的系统考虑,本阶段将完成项目价值取向的确定。关键取决于建设方在设计理念上的主导作用。概念设计举例: 包头时代广场概念方案的选择(二)项目实施阶段项目实施阶段工程技术管理可以进一步分为工程勘察设计、工程施工、工程竣工验收三个阶段,工
7、程技术管理的重点是工程勘察设计工作。 1、工程勘查设计 工程勘察设计管理的宗旨是安全性、适用性、经济性和艺术性的有机结合,以保障工程的质量、进度和投资三大控制目标的实现。 工程勘察设计包括:地质勘察、方案设计、初步设计、施工图设计。地质勘察为设计和施工提供地质构造、水文条件等科学可靠的依据; 方案设计是对概念设计方案的进一步深化,主要是确定建筑方案和结构体系;初步设计是各专业技术方案的确定和优化,也是项目成本控制的关键阶段;施工图设计在初步设计基础上,综合建筑、结构、设备各工种,相互交底、核实校对、深入了解材料的供应、施工技术及设备等条件,把满足工程施工的各项要求图纸、文本化的过程。 本阶段技
8、术管理工作的重点是方案设计和初步设计。A方案设计中的控制要点:方案设计中工程技术管理的要点是建筑方案和结构体系的选定。建筑方案要承袭概念设计方案的理念,围绕城市影响、建筑形态、立面材料、成本控制等因素综合分析、把握细节后予以确定。而结构体系的选定要以安全可靠、造价合理、施工方便为主要标准。B初步设计中的控制要点:初步设计中工程技术管理控制的要点是各专业技术方案的确定和优化、超越国家现行规范技术难点的解决。该阶段围绕成本控制、功能合理、节能环保等目标,对建筑细部、结构体系、机电系统、室内装修方案进一步优化。认真分析并确定主要材料、设备的技术标准,并与设计单位共同完成初步设计概算,提出工程投资分配
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 大型 城市 综合体 项目 开发 工程技术 管理
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【二***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【二***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。