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房地产专业知识

房地产底子知识
一、 什么是房地产？它分为哪几类？
房地产又称不动产，是指土地及定着在土地上的修建物、构筑物和其它隶属物的总称。
从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。
二、什么是房地产权？
指权利人对土地的使用权和土地上修建物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。
三、房地财产的寄义是什么？房地产市场的寄义是什么？
房地产是为人类的社会生产治动提供入住空间或物质载体的财产，房地产市场是令土地和种种类型物业的买卖双方走到一起，并就某一特定属地产的生意业务代价到达一致的任何摆设，我们还可以说房地产市场实际上是房地产的买家的某个特定的地理区域内，于某个特定的时间段内到达所有生意业务的总和。
四、房地产的特性体现在哪几个方面？
房地产的特性主要体现在以下几个方面：
1、位置的牢固性或不可移动性；
2、经济寿命的可延续性；
3、适应性；
4、不一致性；
5、需要治理；
6、能从周围社区情况（公益设施）的改进中得到利益。
二、 房地产投资的形式有哪几种？
房地产投资的形式可以分为从购置土地使用权开始的开发投资和物业建成后的置业投资两类。
六、影响房地产需求和代价的因素有哪些？
1、收入的变革；
2、银行存贷款利率的变革；
3、对未来的预期；
4、政府政策的变革。
七、房地产市场是如何分类？
1、按区域范畴分，这是凭据房地产的不可移动性受制于地域性的需要，决定了房地产市场是区域性市场，实际也就是将房地产市场按其所笼罩的区域范畴分类，如上海房地产市场、深圳房地产市场。
2、凭据房地产的类型，我们还可以把房地产房地产市场剖析成许多副市场，如居住物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店肆）物业市场、产业市场、土地市场等。
3、按物业档次和品级分为：高等住宅（豪宅）别墅、写字楼市场、普通住宅、写字楼市场等。
4、凭据楼宇高度分为：高层、小高层、多层。
5、按购置　记地产的目的的差别分为：房地产投资市场、房地产使用市场。
6、按房地产生意业务的顺序和类型分为：一级市场、二级市场、三级市场和四级市场。
7、按生意业务方法差别分为：记地产销售市场、租货市场、抵押市场、拍卖市场、保险市场。
八、房地产市场宣传的形式和手段有哪些？
房地产市场宣传的形式主要有两种：即借助种种流传媒介的宣传和市场人员与消费者或主顾面
劈面的交换。
借助种种流传媒介的宣传实际上就是告白。告白的目的是从供给者方面来影响需求者的购置决
策。
市场人员与消费中主顾面劈面的交换是市场事情的另一种形式，这种形式通常以告白宣传为基
础，看到告白后主顾找上门来，由销售人员向主顾具体介绍物业的座落位置、周边、户型面积、装修尺度、销售代价、入住前的手续和用度等情况，还要带主顾去看样板房和现房，最后到达成效的目的。
（1）媒体告白、含报刊杂志上的印刷告白、广播电视告白和招贴告白；
（2）邮寄宣传质料、邮政专递告白；
（3）发送售楼书，有的还附送含有整个楼盘资料及展示的光盘；
（4）制作现场告白牌、大幅横幅标语；
（5）样板房和小区配套（含绿化、会所及其它配套）展示。
九、什么叫中介？什么叫经纪？什么叫署理？
中介是在商品流通中专门从事署理业务，向客户提供咨询和信息并收取用度的行业。
经纪就是市场上的一种为买卖双方告竣生意业务获取佣金的中间商。
署理又叫委托，是署理人在署理权限内以委托人名义进行民事运动，由此产生的权利与义务直接对委托人产生效力的一种执法看法。
十、什么叫房地产署理？
房地产署理是一方（署理人）以另一方（被署理人）名义在授权范畴内实话一定的与房地产相关联的，执法结果直接由被署理人所承提的房地产生意业务、租赁行为。
十一、什么叫衡宇的基底面积？
衡宇的基底面积是指修建物底层勒脚以上外围水平投影面积。
十二、面套衡宇的修建面积：由套内衡宇的使用面积，套内墙体面积，套内阳台修建面积三部分组成。
十三、套内衡宇使用面积：为套内到衡宇使用空间的面积，以水平投影面积按以下划定盘算：
1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、茅厕、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；
2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
3、不包罗在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
4、内墙面装饰厚度计入使用面积。
十四、套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的离开墙和套与大众修建空间的离开墙以及外墙（包罗山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
十五、套内阳台修建面积：均按阳台外围与衡宇外墙之间的水平投影面积盘算。其中关闭的阳台按水平投影全部盘算修建面积，未关闭的阳台的水平投影的一半盘算修建面积。
十六、共有共用面积的内容：包罗共有的衡宇修建面积和共用的衡宇用地面积。
十七、共有共用面积的处置惩罚原则：
1、产权各方有正当权属支解文件或协议的按文件或协议划定执行；
2、无产权支解文件或协议的可按相关衡宇的修建面积按比例进行分摊。
十八、共用修建面积的内容：包罗电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电到、设备间、大众门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢办事的大众用房和治理用房的修建面积，以水平投影面积盘算。
还包罗套与大众修建之间的离开墙，以及外墙（包罗山墙）水平投影面积一半的修建面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢办事的警卫室，治理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有修建面积。
十九、什么叫衡宇的修建面积？
衡宇的修建面积是指修建物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。
二十、购房的修建面积包罗哪些？
衡宇的修建面积包罗套内（单位）修建面积和按划定应分摊的公用修建面积两部分。
二十一、什么是使用面积？
住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。
二十二、衡宇的修建结构类型？
1、钢结构；
2、钢筋混凝土；
A 现浇钢筋混凝土； B 预制装配式混凝土构件；
3、钢和钢筋混凝土；
4、混淆结构；
屋顶、楼面用钢筋混凝土、墙、柱用砖或别的修建质料。
5、砖木结构；
墙、柱用砖楼层、屋架用木材。
6、其它结构。
竹结构、木结构、竹木结构。
二十三、层高：地面至上层楼板或楼面板顶面之间的垂直高度。
二十四、净高：地面至上层楼板底面的垂直高度。
二十五、开间：修建物横墙之间的轴线距离。
二十六、进深：修建物重墙之间的轴线距离。
二十七、砖混结构：砖石为承重墙，楼盖用楼板制作的衡宇。
二十八、框架结构：由钢筋混凝土梁柱系统组成骨架蒙受和通报荷载，墙主要起围护和断绝作用的修建。
二十九、地基：修建物下面支承底子的地层（天然地基、人工地基）。
三十、底子：修建物地面以下的承重部分（柔性底子、刚性底子）
三十一、山墙：衡宇两端侧面的墙。
三十二、檐墙：与屋檐平行的两侧外墙。
三十三、女儿墙：衡宇外墙高于屋面的矮墙。
三十四、过梁：门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。
三十五、圈墙：沿衡宇外墙水平主向周围设置的连续关闭或梁。
作用：使墙受力均匀，增强衡宇的刚度和整体稳定性。
三十六、勒脚：指室外地面以上的一小段衡宇外墙。
三十七、散水：指沿外墙四周与勒脚相接的地面部分。
三十八、墙裙：位于室内墙或柱面的下部，常用水磨石、大理石、木材、塑料贴纸或油漆等质料做成，借以掩护墙面，并起装饰作用，一般高1米至1.8米。
三十九、踢脚线：指沿室内地面边沿的墙面上10——15cm高特殊装修。
四十、沉降缝：指同一修建物崎岖相差悬殊，上层荷载不均匀或建在差别地基土壤上时，为制止不均匀的沉降使墙体或其它结构部离开裂而设置的修建结构缝。
四十一、伸缩缝：指为防备修建物构件由于气温变革使结构产生裂缝或破坏而沿衡宇长度偏向的适度部位竖向设置的一条结构缝。
四十二、变形缝：沉降缝、抗震缝、变形缝的总称。
四十三、住宅间距：两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。
四十四、七通一平：指门路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、园地平整。
四十五、塑钢门窗的优点：1、能防火，绝缘；2、节能、保温、密封性好；3、耐腐化、不老化；
4、制品尺寸密度高，稳定形。
四十六、什么是容积率：指项目计划建立用地范畴内全部修建物修建面积之和与计划建立用地面积之比。
四十七、什么是占地面积：一切修建工程占用的土地面积。
四十八、什么是绿化率：指项目计划建立用地范畴内的绿地面积与计划建立用地面积之比。
四十九、衡宇转让：是指正当拥有土地使用权及土地上修建物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、互换、赠与将房地产转移给他人的执法行为。
五十、国有土地出让：
五十一、衡宇的几种使用年限：凡与省市计划领土局签订《土地使用权出让条约书》的用地，其土地使用年限按国度划定执行。即：居住用地七十年；产业用地五十年；教诲、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综适用地大概其他用地五十年。
五十二、衡宇买卖：
五十三、什么叫按揭？
按揭一词始于香港，90年代初传入内地，意为抵押，抵押权，抵押单，抵押证明，在英美执法制度中主要指房地产包管，在贷款期限内，按揭人（即业主）将房地产所有权转让给按揭受益人（通常为银行）作为还款包管，在送还全部贷款本息后，按揭受益人即将房地产所有权送还给原按揭人。
通常房地产按揭贷款是指购房时资金不敷，在与房地产生长商签订购置条约并交足划定比例的首期款的条件，以该衡宇的产权作为抵押向银行取得贷款，采取分期还本付息的方法，并由生长商包袱其还款包管责任，这是一种产生在银行、生长商、购房者三方间的一种融资方法。
五十四、按揭月供如何盘算？
按揭月供盘算要领是：每月供款额＝贷款金额×相应年限的还款系数。
治理按揭的同时，凭据国度及银行有关具体划定，需缴纳一定用度，具体用度明细和盘算公式如下：
保险费率：（暂定）
1——5年　　　　1‰
　　　6――‰
　　　10――‰
‰
1、财产保险费：总房款×费率×（贷款年限）
2、公证费：贷款金额×1‰
3、抵押登记费：贷款金额×1‰+80元
4、契税：总房价的2%；同时切合单价3500元/平方，面积160平方以上4%。
5、印花税：总房价的万分之三
6、维修基金：65元/㎡
五十五：何谓抵押贷款：
又称“按揭”，指具有完全民事行为能力的自然人，购置本市城镇自住住房时，以其所购置的产权住房（或银行认可的其他包管方法）为抵押，作为送还贷款的包管而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方法）。抵押费包罗抵押办事费和抵押登记费，办事费=总房款×1%，登记费为每户80元。
五十六：抵押贷款必须购置保险：
贷款银行要求抵押人到其认可的保险公司治理抵押物财产保险及贷款信用保险，贷款银行为保险的第一受益人，保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息额，一量贷款所购衡宇遭受火警、爆炸、狂风、暴雨等袭击并产生事故时，所造成的损失由保险公司卖力送还；一旦投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法送还购房贷款，或投保人因小我私家无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法送还购房贷款时，由保险公司送还出险后尚需送还的购房贷款本息。
五十七、贷款资格：
贷款工具：具有完全民事行为能力的中国自然人
贷款条件：
1、有本地常住户口或有效居留身份（身份证、户口本、军人证件、暂住证等）；2、有稳定的职业和收入；
3、信用良好，有定期送还贷款本息的能力；
4、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并切合划定条件，具有足够代偿能力的单位或小我私家作为送还贷款本息并包袱连带责任的包管人；
5、有购置住房的条约或协议有关批准文件；
6、所购住房代价根本切合贷款人或其指定的房地产估价机构评估代价；
7、不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款，享受购房补贴的，以小我私家包袱部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；
8、贷款行划定的期他条件；
9、以上条款借款人需同时具备，且借款人应包管所提供文件的真实性、正当性、如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。
五十八、怎样做好房地产销售？
在房地产销售历程中欢迎与解说的本领起着举足轻重的作用。 对客户欢迎与解说的水平崎岖和准确度，直接影响到楼盘的销售。因此对每个销售人员的素质有较高的要求。
1、销售人员应对房地财产的已往、现在的状况和生长趋势有全面的认识。
2、对房地产的营销和筹谋及一些修建知识要精通、要到达专业的水平，只有对这些知识全面的掌握、透彻的了解，才气在客户的欢迎与解说的历程中占有主动权，更好的掌握现场气氛，这就是通常所说的对专业要精通。
3、要对自己所从事的这项欢迎与解说事情抱有极大的事情热情，只有自己深深地爱上这个事情，才气引发每位员工的潜能，随时随地的吸收销售事情中方方面面的知识，才气提高欢迎与解说本领，加深对本行业的认识，到达一个很好的销售水平。
4、要增强自信心的培养，只有对自己布满信心，才气在欢迎与解说历程中，从容面对客户所提出的各方面问题，才气有效的与种种类型客户进行实质性的攀谈。
5、要有必胜的信念，在欢迎息争说的历程中要始终坚信，我这个欢迎客户的流程是最范例的、最有效的，我能让客户担当我的看法，以到达对我们楼盘认可的目的。
6、解说要突出项目所具有的优势，扬长避短，因为没有十全十美的楼盘，每个楼宇都有一些缺憾，这是在所难免的，销售人员在欢迎息争说的历程中要掌握楼盘的优势所在，把这些优点巧妙地通报给每个客户，使客户对我们的物业产生好感，然后抓住时机扩大优势，到达成交的目的。
7、欢迎时最根本的一点就是要让客户信任你，采取你，通过彬彬有礼的举止，优雅到位的谈吐不停地与客户拉近距离，以平常的心态、老实的性格，站在客观的立场上来阐发和解说我们的楼盘，直至与客户告竣共鸣，因为在第一次开始同客户的接洽中未能使客户担当你，相信你，这就很难乐成地向客户推销，使客户的思路随着你走，也就不能到达在欢迎与解说历程中我们所预想的效果。
8、留给客户一些发言时间，有时我们要当一个好的听众，细心地去聆听客户所讲的每一句话，所表述的每一层寄义，要留给客户时间让其颁发对我们楼盘的看法意见。如果我们一味地大讲特讲我们楼盘如何如何优越，代价如何如何占优势等等，而不能给客户时间来论述他的看法，你讲的再好客户也很难听进去。
9、在销售历程中，要遵循"问一答一，问二答二"的原则，针对客户所感兴趣的话题多谈一些，耐心细致地答复一些客户急于想知道和客户产生疑虑的问题。因为客户提出的问题有时千奇百怪，这就要求销售人员思路开阔，头脑灵活，要善于答复。而对客户不感兴趣的问题就尽量制止谈。
10、营造宽松的现场气氛，使客户产生一种宾至如归的感觉，在我们欢迎与解说历程中要始终保持这种融洽的气氛，这对我们的销售事情会产生良性的推行动用，可使客户淘汰一些抗性。
11、适本地认可楼盘的缺点，因为每个楼盘都有自己的缺点或局限性，应适本地认可我们的不敷，但同时要把我们楼盘的优点和优势讲给客户，要善于化缺点为优点。
12、在欢迎息争说的历程中要做到不卑不亢，热情礼貌的待客，耐心细致的解说。
13、站在客户的立场上帮他理财，凭据客户的具体情况帮他阐发付款方法哪一种最适合他，治理多恒久限的银行按揭最适合他等等。
14、针对差别类型的客户采取差别的欢迎息争说本领，要善于随机应变。
五十九、房地产相关法例及政策
（一）维修基金
1、维修基金是用于衡宇保修期事后的的，对小区共用部位共用设施设备的中修及大修。
2、所称共用部位是指衡宇承重结构部位（包罗底子、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、共用门厅、楼梯间、走廊通道等。
3、共用设施设备是指建立用度已摊入衡宇销售代价的共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、供热管道、供气管道、电梯、天线、照明、锅炉、供电线路、路灯、消防设施、绿地、门路、沟、渠、池、井、非经营性停车场（库）、大众益性文体设施和共用设施设备使用的衡宇等。
4、维修基金实行业主所有、专户储存、专款专用、政府羁系的治理原则。
5、市房地产治理部分是维修基金治理的行政主管部分，卖力监视、指导维修基金的归集、治理、使用。
6、购置无电梯多层商品房的，购房人按修建面积每平方米35元计交，购置别墅的，购房人按每平方米45元计交，购置高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按修建面积每平方米65元计交。
（二）契税
1、契税是在土地、衡宇权属转移时，国度凭据当事人双方签定条约（契约），以及所确订代价的一定比例，向蒙受权属者一次性征收一种行为税。
2、新条例划定土地使用权出让、土地使用权转让、衡宇买卖、衡宇赠与、衡宇互换的税率为：3%—5%，经河南省人民政府批准，我省契税税率为4%。1997年7月，为了切实减轻小我私家买卖普通住宅的税收包袱，财务部、国度税务总局划定，小我私家购置自用普能住宅，暂减半征收契税，相对我省契税税率即为2%。自2001年9月份，经河南省人民政府批准，凡购置衡宇面积大于160㎡，单价每平方凌驾3500元者，征收契税均为4%，此二项有一项不符者，则为2%。
（三）售房五证
1、《国有土地使用证》：本证是证明土地使用权，向国度支付土地使用权出让金而得到了在一定年限内某块国有土地使用权的执法凭证。住宅用地使用年限70年（商业用地50年）。
2、《建立用地计划许可证》：本证是建立单位在向土地治理部分申请征用、划拨土地前，经都会计划行政主管部分确认，且建立项目位置和范畴切合都会计划的法定凭证。
3、《建立工程计划许可证》：本证是有关建立工程切合都会计划要求的执法凭证其核发的目的是确认建立关建立运动和正当职位，包管有关建立单位和小我私家的正当权益。该证件同时也是建立运动中担当监视查抄时的法定依据。
4、《建立工程施工许可证》：本证是修建施工单位切合施工种种条件、允许其开工的批准证件。
5、《商品房销售许可证》和《商品房预销许可证》：此两证是市、县人民政府房地产行政治理部分允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。