房地产中介行为规范研究.docx
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1、房地产中介行为范例研究06级土地资源治理专业 薛礼智中文摘要摘要: 随着我国房地产行业的不停升温,房地产市场空前活泼,房地产中介办事机构如雨后春笋般涌现出来。一方面,中介机构对繁荣房地产市场、动员相关财产生长起到了积极的推行动用;另一方面,由于法制不健全,房地产中介市场的杂乱也带来了诸多问题。本文首先从我国房地产中介办事的观点,房地产办事业生长现状谈起,逐渐引入主题,阐发当前房地产办事业存在的诸多问题以及房地产中介违规的行为体现,并在房产中介的具体违规行为体现方面赐与适当的例证。问题摆在眼前,解决问题才是要害,接下来本文会探究违规行为的原因,并且对范例房地产中介行为提出合提出公道发起。要害词:
2、房地产行业;中介办事;违规行为;立法;范例22目 录中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要体现形式01.1 无照经营、超范畴经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司勉励或放任中介人员“抢单”,导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人小我私家信息情况严重。11.4 利用不具备条件的房产进行公然挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因阐发12.1 宏观条理12.1.1 政府治理滞后22.1.2 房地产中介组织执法法例不健全22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观条理行业自律组织羁系缺位22.3 微观条理32.3.1
3、不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束,市场行为不范例。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟42.3.5 从业人员素质差,行为不范例42.3.6 客户自己执法意识淡薄43 房地产中介组织行为范例对策发起43.1 强化政府管束力度43.2 完善执法法例体系53.3 严格市场准入制度63.4 创建行业治理体系,完善行业范例建立63.5 逐步扭转信息不对称的局面63.6 提高中介机构操纵的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 增强对从业人员的专业素质教诲,从业人员必须专业化和职业化,房产中介从业人员实行持证上
4、冈。73.9 推行二手房市场资金羁系业务,强制实施第三方资金羁系84 结论与展望8参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要体现形式01.1 无照经营、超范畴经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司勉励或放任中介人员“抢单”,导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人小我私家信息情况严重。11.4 利用不具备条件的房产进行公然挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因阐发22.1 宏观条理22.1.1 政府治理滞后22.1.2 房地产中介组织执法法例不健全22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格
5、22.2 中观条理行业自律组织羁系缺位32.3 微观条理32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束,市场行为不范例。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟42.3.5 从业人员素质差,行为不范例42.3.6 客户自己执法意识淡薄43 房地产中介组织行为范例对策发起53.1 强化政府管束力度53.2 完善执法法例体系53.3 严格市场准入制度63.4 创建行业治理体系,完善行业范例建立63.5 逐步扭转信息不对称的局面73.6 提高中介机构操纵的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 增强对从业人员
6、的专业素质教诲,从业人员必须专业化和职业化,房产中介从业人员实行持证上冈。83.9 推行二手房市场资金羁系业务,强制实施第三方资金羁系84 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要体现形式01.1 无照经营、超范畴经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司勉励或放任中介人员“抢单”,导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人小我私家信息情况严重。11.4 利用不具备条件的房产进行公然挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原因阐发22.1 宏观条理22.1.1 政府治理滞后22.1.2
7、房地产中介组织执法法例不健全22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观条理行业自律组织羁系缺位32.3 微观条理32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束,市场行为不范例。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟42.3.5 从业人员素质差,行为不范例42.3.6 客户自己执法意识淡薄43 房地产中介组织行为范例对策发起53.1 强化政府管束力度53.2 完善执法法例体系53.3 严格市场准入制度63.4 创建行业治理体系,完善行业范例建立63.5 逐步扭转信息不对称的局面73.6 提高中介机
8、构操纵的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 增强对从业人员的专业素质教诲,从业人员必须专业化和职业化,房产中介从业人员实行持证上冈。83.9 推行二手房市场资金羁系业务,强制实施第三方资金羁系84 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言01 房地产中介违规行为的主要体现形式01.1 无照经营、超范畴经营的中介公司扰乱中介市场。01.2 中介公司勉励或放任中介人员“抢单”,导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。01.3 中介公司出卖、泄漏委托人小我私家信息情况严重。1 利用不具备条件的房产进行公然挂牌销售。11.5 房地产中介商非法挪用客户资金。12 原
9、因阐发22.1 宏观条理22.1.1 政府治理滞后22.1.2 房地产中介组织执法法例不健全2我国房地产中介办事方面的执法法例正处于框架历程中,体系尚待完善,尤其是执法以及高级别的法例还相当匮乏。并且,划定过于笼统,缺乏可操纵性,有许多方面执法干系的调解还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介治理立法存在的主要问题体现在以下几个方面:一是 立法的层级偏低;二是 立法的可执行性不强;三是缺乏房地产中介机构资质审查步伐的统一划定。22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.2 中观条理行业自律组织羁系缺位32.3 微观条理32.3.1 不正当竞争充斥中介市场32.3.2 中介机构内部治理缺乏制度性、
10、范例性约束,市场行为不范例。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟42.3.5 从业人员素质差,行为不范例42.3.6 客户自己执法意识淡薄43 房地产中介组织行为范例对策发起53.1 强化政府管束力度53.2 完善执法法例体系53.3 严格市场准入制度63.4 创建行业治理体系,完善行业范例建立63.5 逐步扭转信息不对称的局面73.6 提高中介机构操纵的透明度73.7 提高企业的自我约束能力73.8 增强对从业人员的专业素质教诲,从业人员必须专业化和职业化,房产中介从业人员实行持证上冈。83.9 推行二手房市场资金羁系业务,强制实施第三方资金羁系
11、84 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言010房地产中介违规行为的主要体现形式02 原因阐发22.1.1 政府治理滞后22.1.2 房地产中介组织执法法例不健全2我国房地产中介办事方面的执法法例正处于框架历程中,体系尚待完善,尤其是执法以及高级别的法例还相当匮乏。并且,划定过于笼统,缺乏可操纵性,有许多方面执法干系的调解还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介治理立法存在的主要问题体现在以下几个方面:一是 立法的层级偏低;二是 立法的可执行性不强;三是缺乏房地产中介机构资质审查步伐的统一划定。22.1.3 中介人员的市场准入制度不严格22.3.1 不正当竞争充斥中介市
12、场32.3.2 中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束,市场行为不范例。32.3.3 部分中介机构自律能力较差32.3.4 房地产中介组织生长水平乱七八糟42.3.5 从业人员素质差,行为不范例42.3.6 客户自己执法意识淡薄43 房地产中介组织行为范例对策发起54 结论与展望9参 考 文 献10英文摘要11致 谢12中文摘要I引言111房地产中介违规行为的主要体现形式12 原因阐发32.1.1 政府治理滞后32.1.2 房地产中介组织执法法例不健全3我国房地产中介办事方面的执法法例正处于框架历程中,体系尚待完善,尤其是执法以及高级别的法例还相当匮乏。并且,划定过于笼统,缺乏可操纵性,有许多
13、方面执法干系的调解还难以涵盖。笔者认为我国房地产中介治理立法存在的主要问题体现在以下几个方面:一是 立法的层级偏低;二是 立法的可执行性不强;三是缺乏房地产中介机构资质审查步伐的统一划定。32.1.3 中介人员的市场准入制度不严格32.3.1 不正当竞争充斥中介市场4中介机构内部治理缺乏制度性、范例性约束,市场行为不范例。42.3.3 部分中介机构自律能力较差5房地产中介组织生长水平乱七八糟5从业人员素质差,行为不范例52.3.6 客户自己执法意识淡薄53房地产中介组织行为范例对策发起6其次要提高立法的层级。7第一,研究制定房地产中介治理法或房地产中介治理条例。在全面总结和科学阐发我国房地产中
14、介治理经验和立法实践的底子上,参照先进国度和地域的经验,由全国人大常委会大概国务院制定房地产中介治理法或房地产中介治理条例,以提高房地产中介治理立法的层级。第二,适时将一些低层级的治理划定上升为规章甚至法例。第三要增强立法的可执行性74 结论与展望10参 考 文 献11英文摘要12致 谢13引言凭据中华人民共和国都会房地产治理法的划定,对房地产中介办事进行了界说:房地产中介是指房地产咨询、房地产代价评估、房地产经纪等运动的总称。包罗以下三项:1、房地产咨询,是指为房地产运动当事人提供执法法例、政策、信息、技能等方面办事的经营运动。2、房地产代价评估,是指对房地产进行测算,评定其经济代价和代价的
15、经营运动。3、房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间署理业务的经营运动。革新开放以来,随着社会主义市场经济的不停生长,房地财产作为百姓经济的底子性和先导性财产得到了空前的生长,房地产中介行业也随着逐渐生长起来。房地产中介的出现不但促进了房地产市场体系的完善还低落了房地产市场的生意业务本钱,提高了房地产市场生意业务的效率,更重要的是房地产中介作为政府与企业、企业与企业之间,企业与商品房购置者之间的桥梁和纽带,可以把双方很好地联结起来,通报信息,协调互助。但在现实生活中,房地产中介存在着不少问题,这些问题已经对我国的市场经济建立造成较严重的滋扰,需要亟待解决。中介组织是社会生长的产物,它是介
16、于政府、企业和小我私家之间,从事相同、协调、公证、评价、监视、咨询等运动的机构。它的业务运动以充当差别主体的媒介为焦点内容,具有提高社会、经济运行效率的社会功效。房地产中介是陪同着市场经济体系的创建而生长起来的一个重要行业,它是房地财产生长的一定产物,也是房地产市场走向成熟的重要标记。近几年来,随着房地产行业的不停升温, 房地产市场空前活泼。房地产中介办事机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介办事业有了迅猛生长,相关法制建立也取得了一些进展。 1995年1月1日起施行的中华人民共和国都会房地产治理法对房地产中介办事的观点、中介办事机构的设立、中介办事人员资格认证制度等做了原则性的划定。另外,为了
17、配合房地产治理法的施行,范例房地产中介办事行为,细化房地产治理法中关于房地产中介办事的内容,建立部宣布或建立部和相关部委宣布了一系列关于房地产中介办事的法例,主要有都会房地产中介办事治理划定,关于房地产中介办事收费的通知、房地产估价师执业资格考试实施步伐等。这些法例的颁布为房地产中介办事业的范例生长奠基了坚固的执法底子,有力地促进了房地财产的康健生长。 革新开放以来,随着社会主义市场经济的不停生长,房地财产作为百姓经济的底子性和先导性财产得到了空前的生长,房地产中介行业也随着逐渐生长起来。房地产中介的出现不但促进了房地产市场体系的完善还低落了房地产市场的生意业务本钱,提高了房地产市场生意业务的
18、效率,更重要的是房地产中介作为政府与企业、企业与企业之间,企业与商品房购置者之间的桥梁和纽带,可以把双方很好地联结起来,通报信息,协调互助。但在现实生活中,房地产中介存在着不少问题,这些问题已经对我国的市场经济建立造成较严重的滋扰,需要亟待解决。然而,一方面,中介机构为房地产生意业务的供求双方起到了媒介和桥梁的作用,促进了房地产生意业务的专业化、范例化运作;另一方面,由于我国房地产中介办事起步较晚,立法也不敷健全,房地产中介办事行为杂乱无序,侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有产生。有鉴于此,迅速范例房地产中介行为,平衡当事人之间的利益,已成为我们必须面对的迫切问题。1 房地产中介违规行为的主要
19、体现形式 、无照经营、超范畴经营的中介公司扰乱中介市场。 为抢占市场,部分房地产中介公司在尚未取得有关证照的情况下即对外提供中介办事;一些从事房地产评估咨询专业的公司也随着市场的导向开辟了房地产中介业务,但其营业范畴内并未做相应的变动,给行政部分的羁系造成一定困难,消费者利益受到侵害时也无法通过执法手段维权。 中介公司勉励或放任中介人员“抢单”,导致一房二卖现象随着房价飙高而愈演愈烈。 一些中介公司的中介人员往往在明知卖方已与买方签订买卖条约的情况下,以“可以卖更高代价”为由诱使卖方与其他买方签订房地产买卖条约,成为目前普遍存在的“一房二卖”情形的始作俑者,从而引发诸多不须要的民事诉讼。据统计
20、,今年1月1日至6月12日,南山法院受理的二手房买卖案件中,因“一房二卖”或多卖导致的诉讼占60%之多。1.,3 中介公司出卖、泄漏委托人小我私家信息情况严重。 中介行业的特殊性质决定了客户资源信息一般掌握在中介人员手中,部分中介公司便以“挖墙角”的方法从其他中介公司处“挖”业务员,以到达获取信息的不正当目的,导致房地产中介市场不正当竞争情况严重。 利用不具备条件的房产进行公然挂牌销售。 一些中小型中介公司的员工在促成买卖双方进行房地产生意业务的历程中,不履行公道审查房产证件和卖方授权的义务,利用买卖双方对房地产买卖流程的了解不敷,以欺诈或隐瞒的手段促成房地产生意业务。在法院审理的案件中,有相
21、当一部分案件因为卖方尚未取得房产证、伉俪单方卖房或一方无授权而冒充业主签字卖房等原因,导致房地产买卖条约无效,从而损害了买卖双方的利益,引发纠纷。 房地产中介商非法挪用客户资金。某报载,2002年9月,某房产经纪公司牵头,原告甲与被告乙签订了一份衡宇买卖协议,约定原告将其所有的一套住房卖给被告,价款为160000元,被告应在签约时给付定金2000元,房款应在同年12月30前付清。协议签订后,被告依约给付了定金,并于同年12月26日将30000元房款交至中介公司,后被告又分两次将其余购房款及中介费共计129200元交至中介公司。原告却未实时收到房款,遂找被告索要,才知房款已交至中介公司。多次催要
22、,体现暂无力归还,原告遂诉至法院。 虽然随着房地产行业的逐渐成熟生长,多数购房客户通过中介购置房地产时会选择由第三方(如银行等金融机构)进行资金羁系,以防备房地产中介公司或从业人员挪用资金或携款潜逃。但仍存在以下问题:(1)大部分生意业务中,买卖条约约定的定金和首付款仍由中介公司自行羁系,若生意业务总价较高,定金和首付款的总和可能高达几十万,这大大增加了生意业务风险。(2)一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金羁系,而对付不在该银行贷款的购房客户不提供资金羁系办事或收取高额的羁系办事用度,导致购房客户不肯或无法选择由第三方(多为银行)治理资金羁系。 2 原因阐发2.1 1宏观条理2.1
23、.1 政府治理滞后 主要体现在以下三个方面:一是市场中介组织定位禁绝。目前许多省市的房地产中介机构如房地产生意业务所、经纪人事务所、评估公司,或由政府部分组建,或是政府机构的“翻版”,官办色彩十分浓厚,造成政府与中介组织的脚色错位,职能杂乱。二是市场治理的多元化。中介机构的多头治理体制,不但造成实际市场治理的政出多门,职能不清,并且引发具体业务治理中的扯皮现象。房地产中介机构至今未创建起像“中国律师协会”那样的行业自律组织,没有严格的行业准入机制,缺乏专门的约束监视步队。一句话,谁来管、如何管、管什么都未落到实处。三是放任不管。由于许多中介办事组织达不到法人尺度,甚至无园地、无资金、无工商登记
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