房地产市场监测报告.docx
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1、廊坊市房地产08年上半年市场监测陈诉深圳市星彦地产照料2008年廊坊市房地产市场阐发陈诉(1-6月份)2008年上半年宏观调控政策:32008年上半年金融调控政策:62008年上半年房地产行业政策阐发:72008年上半年廊坊市宏观动态信息:7廊坊市经济生长阐发:8房地产行业动态阐发:8廊坊市经营性土地市场阐发:9廊坊市房地产市场板块生长研究:11廊坊市场重点竞争项目监测与点评:19中原第九园:19新奥艾力枫社20廊坊市房地产行业总结与展望:21一、2008年上半年宏观调控政策: 土地治理 1月7日,国务院下发关于促进节约集约用地的通知。该通知对付在经济高速生长期中如何节约集约使用土地,从都市到
2、农村、从筹划到建立、从耕地到非耕地、从地上空间到地下空间都做了全面、具体和严厉的划定。 1月7日,国务院办公厅宣布关于严格执行有关农村团体建立用地执法和政策的通知实施。凭据通知,村民出租出售住房后将不得获批宅基地。通知还针对一些房地产开发企业到农村占用耕地或农村建立用地,搞房地产开发,从而形成所谓“小产权房”的问题作了划定:任何单元和小我私家不得非法租用、占用农民团体所有土地搞房地产开发,严禁通过“村改居”等方法,非法将农民团体所有土地转为国有土地,严禁将农民团体所有建立用地使用权流转,用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分派给本村村民,农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后
3、,再申请宅基地的,不予批准。 2月7日,国务院宣布土地观察条例。该条例为全面查清土地资源和利用状况,掌握真实准确的土地底子数据,有效掩护土地资源,实施最严格的耕地掩护制度,增强和改进宏观调控提供了政策和执法方面的依据。 4月30日,领土资源部宣布土地违法案件查处步伐。该步伐的实施,为包管土地治理部分正确、实时查处土地违法案件,依法追究土地违法者的执法责任,维护土地的社会主义公有制和国度的土地治理秩序等方面提供了有力保障。 5月1日,国务院颁布的中华人民共和国政府信息公然条例实施,同日新修订的上海市政府信息公然划定也予实施;结合条例,上海土地出让金收支依法公然。 5月30日,中纪委、监察部、人力
4、资源和社会保障部、领土资源部联合下发 违反土地治理划定行为处分步伐,并决定自6月1日起执行。处分步伐强调了土地执法倾向政府主体,服从18亿亩耕地“红线”不动摇。 廉租房、经济适用房保障建立 1月21日,上海市解决都市低收入家庭住房困难生长筹划(20082012年)宣布。未来5年,上海市将累计筹集和建立廉租住房、经济适用住房约2000万平方米(平均每年约400万平方米),占同期全市住宅建立总量的20%左右。别的,还将通过推进旧区和旧住房综合改革、实施“租房贴费”政策,进一步改进都市居民家庭的住房条件。 2月4日,中国人民银行、银监会联合宣布了 经济适用住房开发贷款治理步伐。该步伐明确了经济适用住
5、房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。 3月3日,财务部、国度税务总局下发 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知。通知划定,小我私家购置经济适用住房,在法定税率底子上减半征收契税;廉租住房经营治理单元的租金收入,免征营业税、房产税;对小我私家出租住房取得的所得减征10的小我私家所得税。 3月21日,住房和城乡建立部下发关于增强廉租住房质量治理的通知。该通知对确保廉租房的质量,对解决都市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。 6月,上海市政府印发上海市社会保障“十一五”筹划。凭据筹划,本市将加速创建健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决本市低收入家庭住房困难的政策体系。到20
6、10年,市区居民人均居住面积到达18平方米左右,能够享受廉租住房政策的城镇生活和居住困难家庭到达10万户左右。 房地产买卖生意业务 1月13日,国务院修订了代价违法行为行政处罚划定,严格界定了代价违法行为,明确了具体处罚步伐,对那些不讲诚信的房地产开发企业,继承加大查处力度,直至清出房地产市场。 2月3日,市房地资源局、央行上海分行、上海银监局联合下发 关于通过衡宇登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知,划定借款人及家庭成员在申请住房贷款,需要查询家庭已经登记 (包罗权属登记和预告登记)的住房面积情况的,应经过市生意业务中心审核。 4月15日,国度发改委、财务部关于 计费方法和收费标
7、准等有关问题的通知宣布,就衡宇登记收费计费方法和收费标准等有关问题作了划定。 金融、税收 1月25日起,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 3月25日起,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 4月8日,国度税务总局下发关于应用评税技能审定房地产生意业务计税代价的意见。该意见对付房地产生意业务中纳税人申报的计税依据明显低于市场代价并且无正当理由的,参照市场代价审定计税代价,逐步将房地产评税技能应用到计税代价的审定事情中。 4月25日起,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 6月10日,财务部与国税总
8、局联合发表关于企业为小我私家购置衡宇或其他财产征收小我私家所得税问题的批复。这是继2008年3月27日国税关于小我私家股东取得公司债权债务形式的股份分红计征小我私家所得税问题的批复后,又一个主要针对小我私家投资者或企业高管关于小我私家所得税方面的税收政策,且这两个政策都对小我私家所得从严征收。 6月15日、25日,央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。 6月23日,中国人民银行宣布调解银行存贷款利率,其中1年存款的年利率上调至13.5%,贷款利率上调至20%。 执法法例 1月1日中华人民共和国城乡筹划法施行。该法的施行,对在城乡经济生长与建立中,对自然资源和文化遗产的掩
9、护与公道利用,对情况的掩护和对峙社会平衡生长起到进一步强化城乡筹划的综合调控作用。 5月12,上海市筹划局下发的 关于增强对公寓式办公修建层高筹划治理的意见划定:“公寓式办公”项目凡未核发建立工程筹划许可证的,修建层高不得凌驾。 6月16日,最高人民法院凭据物权法相关划定,起草并宣布了 关于审理修建物区分所有权纠纷案件具体应用执法若干问题的解释(征求意见稿)和关于审理物业办事纠纷案件具体应用执法若干问题的解释 (征求意见稿)。关于审理物业办事纠纷案件具体应用执法若干问题的解释(征求意见稿)是最高院首次针对物业办事纠纷案件审判事情起草的司法解释。 6月19日,上海市十三届人大常委会第四次集会听取
10、并审议了上海市房地产登记条例(修订草案)。该条例(修订草案)明确划定,对衡宇承重结构被损坏大概有违法搭建的房地产将纳入限制登记范畴,并对新建商品房的房地产开发企业在申请衡宇所有权初始登记时,应当明确的房地产权利范畴作了界定。 经济仍将有序增长 尽快实施减税政策政策说话的变革并不意味着宏观政策取向出现了重大的改变,今年以来的宏观政策走势与预定的偏向根本一致。上半年宏观调控的目标开端到达,下半年的经济仍将有序增长。通胀压力可能会因为经济转型的推进而恒久化。严厉的反通胀举 措短期内可能会牺牲一点经济增长,但是至少可以制止在更高的通胀压力下支付更大的经济增长乃至社会稳定等方面的代价。无论是否提钱币政策
11、从紧,控制通胀的现实要求不可能使钱币政策具备短期放松的条件。如果因为紧缩初期的增长回落就迅速放松钱币政策,有可能会贻误控制通胀的良好时机。当前应当积极实施减税。除了应对短期的周期性颠簸之外,宏观政策的偏向应当是积极推动经济转型。无论股市照旧房地产市场,治本之策照旧促进经济的又好又快生长。 二、2008年上半年金融调控政策:在开放经济的条件下,物价上涨会通过贸易、投资和资本流动等渠道在全球范畴内会迅速蔓延。如在国际大宗商品代价上涨的情况下,各国通货膨胀都处于较高水平,其中美国5月份的通货膨胀率为4.2;今年5月份,欧盟通胀率已升至3.9,靠近去年同期的两倍;目前秘鲁通胀率到达5,智利为8,乌拉圭
12、为10,委内瑞拉今年通胀率预计将到达25.7;在截至6月7日的一周里,印度的通货膨胀率上升到11.05;越南5月份通货膨胀率升至13年高点25.2;中国5月份的通货膨胀率为7.7,都处于较高水平。2008年上半年中国CPI指数走势图2008年各月CPI6月-5月7.70%4月8.50%3月8.30%2月8.70%1月7.10% 2008年上半年以来至今国度5次上调存款准备金率。频频上调存款准备金率乃至创出历史新高,意在增强银行体系流动性治理。当前,银行资金比力充裕,流动性过剩问题仍然突出。最新数据显示,钱币供给量增长1807%。2008年5月末,广义钱币供给量M2余额为4362万亿元同比增长1
13、807%,增幅比上年末高133个百分点,比上月末高113个百分点;狭义钱币供给量M1余额为1533万亿元,同比增长1793%,增幅比上年末低312个百分点,比上月末低112个百分点;市场钱币流通量M0余额为302万亿元,同比增长1288%。15月净回笼现金206亿元,同比少回笼139亿元 。2008年存款准备金率历次调解次数调解时间调解内容62008年6月上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。52008年5月20日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。42008年4月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3
14、2008年3月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。22008年2月-12008年1月25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 三、2008年上半年房地产行业政策阐发:连续已久的房产市场已经从卖方市场转化成了买方市场。此时的房产市场应该由卖房卖力吆喝,买方持币张望、“货比三家”。上半年房地产的投资增长是32%左右,超过牢固资产投资6个百分点,房价五月份同比增加了9.2%,说明还在上涨,比这严重的不是这 两条,而是生意业务量连续的下降,有的都市下降已经凌驾了50%,如北京这样的大都市已经靠近了50%,这是非常重要的信号。生意业务量的连续下降比房价的同比上 升
15、是更重要的危险信号,总而言之,当前房地产的整个态势可以说是一个“难”字。四、2008年上半年廊坊市宏观动态信息:宏观经济形势和政策面不支持房价连续高涨 从宏观经济形势方面来看,国度统计局就上半年百姓经济运行情况答记者问时,新闻发言人李晓超体现:“应当看到当前经济增速回落切合宏观调控的预期。为防备经济增长偏快转为过热,中央接纳了钱币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。随着这些政策的落实,经济出现增速回落,切合宏观调控的预期。”凭据国度统计局的统计,上半年,全国完成房地产开发投资同比增长33.5%,房地财产的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明,房地产行业繁荣生长的格式并未改变。 从政策面
16、来看,凭据年初温家宝总理政府事情陈诉中的精神,房地产是宏观调控的重点工具。业界专家阐发,对房地产调控有两个方面:一是进一步实行从紧的钱币政策;二是进一步对房地产市场进行分别,把中等收入阶级住房、流动就业人口如农民工等划到政府干涉和保障范畴之内。为此,政府加大了针对中低收入阶级的住房保障体系建立力度。 在全国经济整体生长的大情况下,廊坊市整体经济水平突破新高,尤其在底子设施建立和招商引资方面。房地产行业得到了很大生长。成交量和成交代价平稳拉升。五、廊坊市经济生长阐发:招商引资进展顺利。一季度,我区实际利用内外资均有不俗体现。一是实际利用外资平稳增长。实际利用外资完成4707万美元,同比增长9.6
17、%。从全市范畴看,1-2月我区实际利用外资继承领跑全市,占全市利用外资的47.0%;二是引进内资速度加速。1-3月新批内资企业5个,条约总金额30719万元,新批内资企业数量和条约总金额同比分别增长400%和668.0%;实际引进内资7.38亿元,同比增长127.6%,增速比上年同期提高99个百分点。 截至6月30日,全市财务总收入完成689亿元,增长419,占全年任务的561,顺利实现了“时间过半、任务过半”的目标,出现出范围扩大、速度加速、质量提高的良好态势。1至6月份,增值税、营业税、企业所得税、小我私家所得税四个主体税种分别增长260、817、572、400。我市各外资企业在自身康健生
18、长的同时,对推动全市经济和社会生长发挥了一定的作用。与此同时,随着外商投资企业的加速生长和经营范围的不停扩大,外资企业吸收的劳动力数量也不停逐年增加。 六、房地产行业动态阐发:2007年底至2008年上半年是房地产市场可谓风云幻化,动荡最为严重的一年。开发商投资扩业,政府也相继推出一系列相关政策,房地产市场在“无形之手”和“有形之手的配互助用下,出现出奇特的“风物”。 开发投资稳步增长,90平方米以下套型比例明显上升。2007年以来,我市进一步贯彻落实调控政策,调解开发结构,房地产市场继承保持理性康健的生长态势。开、竣工面积和开发投资均保持稳步增长,住房供给结构根本趋于公道。据建立部住宅与房地
19、财产司司长沈建忠在新闻宣布会上指出,有两类企业可申请单元集资建房,前提条件是要被纳入经济适用住房政策领域。 今后,单元集资互助建房纳入经济适用住房政策的领域进行治理。所谓凭据经济适用住房政策领域治理主要体现在两条,第一是要纳入经济适用住房的筹划;第二它的修建标准、供给工具和产权干系等,都要凭据经济适用住房政策和有关划定来执行。 现阶段只有两类企业可申请单元集资互助建房,一类是远离城区的独立工矿企业,第二类是住房困难户较多的企业。另外,申请单元集资互助建房必须经人民政府批准和必须切合都市的筹划,企业还必须拥有自己的土地,且土地是必须切合都市筹划,可用于建立住房的,不是产业性质的土地。 七、廊坊市
20、经营性土地市场阐发:上半年中国都市居住用地均价为2020元 增速减缓中国房价经由宏观调控已经逐渐得到抑制。记者从领土资源部召开的全国领土资源厅局长座谈会上获悉,截至今年六月底,中国都市居住用地均价为每平方米二千零二十元,增速较去年下半年明显减缓。内容摘要:廊坊市土地代价上涨迟钝,土地供给淘汰导致成交量萎缩。开发水平仍然处于比力关闭的状态,本地政府力挺地价,外地开发主体和资金的进入可能会提升后势土地代价。年份土地出让面积土地出让亩数总成交价(万元)平均容积率2008上半年163038 目前从成交量上看,受市场影响,开发商也谨慎拿地,成交量有所下降廊坊市土地治理部分一直以来对土地出让容积率做到了严
21、格的把控,居住用地在1.8以下,商业用地在2.0以下。在这种严格控制下,廊坊市的生态好,绿化率高,宜居舒适的都市气氛已经创建起来。近期出让土地仍严格保持着这一显控,为宜居生态型的都市建立打下坚固底子。而与其相反的是中国当前许多地域级都市都纷纷拔高容积率,刻意营造都市感和现代感。2007-2008年土地成交表面地块编号地块位置区域土地面积(m2)土地用途出让方法成交总价(万元)竞得人2008-5廊坊市爱民东道北侧安次区商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌11550廊坊市恒庆基业房地产开发有限公司2008-14龙河园区一号路东侧、京山铁路南侧安次区281074平方米(折合421.611亩)产业5
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