房地产市场专题.docx
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1、后奥运房地产市场专题“后奥运问题”主要出在以下几个方面:一是奥运会举办前过量投资和奥运结束后投资下滑带来的经济风险;二是奥运会结束后,体育场馆和底子设施利用不敷带来的投资风险;三是奥运会举办前后房地财产生长过热可能产生的泡沫风险;四是都市的疏散开发建立和结构结构调解风险。本月新闻热点:2房企资产欠债率高达80% 九成房企可能要出局?2整售潮涌动 开发商零售转批发拯救资金链32008年上半年中国出台地产相关政策及信息汇总4建立部:政策短期内不松动5预测下半年五大可能出台的政策6后奥运房价走向何方7历届举办国奥运后的经济情况7从九常委新动向看中国后奥运结构8后奥运的楼市,会不会“向下拐”?9后奥运
2、时代房价是升是降?10后奥运时代从两方面阐发房地产市场将走向何方12后奥运房价各地阐发13房财产内人士认为奥运后北京楼市不会陷入低谷13后奥运时代北京楼市仍蕴含生长机会13广州-多数买房者欲张望奥运后房价14专家阐发:奥运后广州房价将继承下降15南宁楼市探冷暖:“奥运月” 楼盘营销艰巨前行16奥运后房价大跌可能性小 成都楼市将平稳前行17存眷后奥运时代大连楼市企稳声音渐走强19后奥运房价走势预测20楼市短期颠簸 奥运会后恒久向好的趋势仍未变20奥运楼市供货量大增 开发商用代价换市场22后奥运海内楼市将继承平稳调解23后奥运楼市不会像灰心者预想的“大幅”下跌!24美联物业预测奥运后房产逐渐回暖2
3、6国度发改委专家:奥运会后房产市场形势乐观26奥运后房地产将引领央企重组潮水28本月新闻热点:房企资产欠债率高达80% 九成房企可能要出局?广州日报 资金链的紧张,不但引起了碧桂园、恒大、万科等上市公司或大型房企的重视,更让多数中小房地产企业困惑不已。房地产企业融资已经成为学界、政界以及资本市场的热点话题。昨日证券业、地产界多方人士担当记者采访时普遍认为,大开发商融资渠道多、自己资金状况还较充裕,而中小开发商尤其是非上市公司的“日子难过”,但由于经历过频频市场调解洗牌,“现在的开发商破产倒闭的时机比力小,将以退出为主”。 资金状况:不少房企资产欠债率高达80% “现在开发商资金普遍紧张”,广州
4、知名地产专家、同创卓越房地产投资照料有限公司总经理赵卓文说道,凭据去年房地产上市公司年报,内地房地产企业资产欠债率不少高达80%以上,别的,另有多家年报显示,其经营期末现金流只有欠债额的10%左右。 对此,赵卓文认为,目前开发商资金紧张是一定的,与其开发范围太大、扩张太快有干系。好比,碧桂园年初号称今年要开发1000万平方米,“保利、万科等上市公司年初制定的目标也很大,根本完成不了”。别的,一位香港房地产上市公司项目投资卖力人报告记者,宏调中严格控制外资进入房地财产也让他们头痛不已,“我们有大把钱进不来,商务部有关审批的办公室里堆满了投资申报表,自己不去找,可能就石沉大海”。 不外,今年一季报
5、和中报中,各家大开发商仍在力争给出“悦目”的数据。近日,不但越秀城建董事长明确体现,“我们的现金另有好几个亿,在资金周转方面没什么问题”;万科在其一季报中也体现,截至今年3月底,公司持有现金156.3亿元,流动性仍然充裕。对此,合富光辉首席阐发师黎文江体现,上市公司的数据应该是准确的,是有严格羁系的,所谓资金紧张,还未到无路可走、抛售产物的田地。赵卓文也认为,大开发商支撑下去的可能性很大。 而相比大开发商,专家们认为,中小开发商的日子很难过。“此轮调解中90%以上的中小开发商会被淘汰,在新一轮的房地产开发中将险些没有生存空间”。目前在广州只开发有一个住宅项目的粤沛地产副总经理黄春也报告记者,广
6、州小开发商不多了,今年年审又取消了几十家资质,剩下100家左右的中小开发商中有项目业务的也就几十家,“广州郊区地块已被大开发商吞噬,小开发商只能在市区找些地”。 融资渠道:上市房企竞相刊行公司债券 记者发明,房地产企业为解决资金链问题各施招数,上市房企竞相刊行公司债券,非上市公司的融资途径更是五花八门。 上市房企簇拥刊行公司债在资本市场竞相获取资金。据不完全统计,自5月份以来,保利地产、新湖中宝、万科A、北辰实业、中粮地产和招商地产等房地产上市公司分别刊行43亿元、14亿元、59亿元、17亿元、12亿元和80亿元的债券融资申请相继得到治理层的批准。出售公司部分股权也成为部分上市公司获取资金的另
7、一种选择。7月1日,深振业通告称,为解决公司自身资金需要,转让特皓、建业公司股权,以获取相应的资金支持。别的,栖霞建立也拟公然增发不凌驾1.2亿股,预计募集资金净额为99676.8万元。 非上市房企为缓解资金紧张状况,其招数更是五花八门。“随着房地产市场以及资本市场的一系列变革,信托可能会在房地产企业产生很大的吸引力。”某业内人士昨日对记者体现。而日前也有媒体报道,在江浙一带,专门针对房地产企业设计的信托产物异常火爆。其中,杭州某信托投资公司目前正在推介一款房地产信托产物的50个自然人名额在3天内就一抢而空。 同时,随着银行和资本市场融资渠道的缩小,戴着“正当与非法”、“收益和风险”帽子的民间
8、借贷也悄然兴起。记者发明,最近广州不少民间融资机构已经从“羞羞答答”转向“灼烁正大”。今年以来,种种以“借贷”为业的“投资咨询”占据了不少媒体“分类告白”的半壁山河。“民间的这些借贷虽然利息很高,但可以让部分企业缓解燃眉之急。”一位了解内情的人士如是说。 不外,面对资金难题,更多的房地产企业选择“联合开发”。据悉,目前山东、四川、广东、大连、江西、广西等地不少房地产开发商正在寻求互助,对目前拥有的土地和在建项目实施联合开发,以缓解资金压力。固然,联合开发的触角不但局限在海内,在香港上市的雅居乐地产7月3日晚宣布,已经与摩根士丹利告竣协议,将向后者出售海南清水湾综合度假区生长项目30%的股权,涉
9、及互助资金为人民币53亿元。有业内阐发人士认为,这实际上就是引入外资对现有项目实施联合开发。 另外,私募资金也成为部分房地产企业获取资金支持的一种途径。融资招数: 上市房企刊行公司债、出售股权 非上市房企 信托融资、民间借贷、联合开发、私募资金 楼价下跌空间有限 针对房价走势,韩世同体现,整体上房价压力仍然很大,目前还没有看到房价有回调的迹象。某证券阐发人士丘文章在担当本报记者采访时也指出,房价下跌空间有限,可能不会凌驾20%。丘文章阐发指出,从宣布的数据来看,此前部分都市的房价下跌幅度已经比力大,同时,由于建材、人力本钱以及企业财务用度的大幅增加,使得房价继承大幅下跌受限。整售潮涌动 开发商
10、零售转批发拯救资金链 上海证券报 李和裕 物业“整售”市场的汹涌澎拜似乎已在不经意间形成,而其背后表现出的却是开发商被动整售、缓解宏观及市场形势负面影响的“自保”心态。 整售趋势在一线都市得到了市场的明证,今年以来物业整栋销售的事件不时出现,其中有开发商将原来只租不售的物业整体出让,也有开发商“调解”营销方法、“零售转批发”以最大效率地回笼资金。 在上海,美国凯雷19.9亿元人民币向印尼三林收购济南路8号酒店式公寓、高富诺团体12亿元向摩根士丹利收购西岳夏都酒店式公寓等都切合外资一贯气势派头的整体物业收购。 在北京,今年来已成交或意向整栋出售的物业有近10例,已在市场公然的如太平洋保险22亿元
11、收购丰盛大厦,光大银行23亿元收购金祺大厦,太平洋投资团体15亿元买入盘古大观64栋公寓,中粮团体14亿元收购雅宝路A1楼,嘉实基金收购位于二环的第五广场等等。 业内人士体现,整售成风折射出房地产市场的形势严峻。 “在房价加快上升时期,开发商的圈地行为提高了拿地本钱,而目前的情况下,融资渠道进一步萎缩及销售速度放缓,均在导致开发商的资金链紧张。在未来市场不甚明朗的前提下,一方面不再盲目拿地、土地流拍现象增加是开发商作出的合乎自然的选择,另一方面对所持有的物业资产的处理,将可以实时增补企业的现金流,维持进一步生长的可能。从这个角度上看,物业整售似乎成为开发商自我救赎的最后一根稻草。”五合智库照料
12、有限公司总经理邹毅坦言。 值得一提的是,在出售方亮出了“最后一根稻草”后,大型国有企业和外洋基金似乎成为了“救世主”。邹毅阐发,近年来大型国企赢利能力明显增强,其资本实力不容小觑,同时随着财务管帐政策的改变,牢固资产将按市场评估代价入账,中心城区一些物业代价的提升便使得这些企业愿意持有此类资产,由此成为最重要的整售参加者;外洋基金则一直以整体收购物业为特征,国际市场投资回报率偏低和人民币继承升值的预期,使外资认为投资中国物业仍是一种不错的选择,但“限外令”实施之后,外洋基金的行动显然受到一定水平的制约,整售参加水平将不及大型国企有利。2008年上半年中国出台地产相关政策及信息汇总来源:置业周刊
13、 2008年1月5日央行摆设事情:今年将认真执行从紧的钱币政策2008年1月16日2008年2月5日央行银监会修订政策 加大经适房开发的金融支持2008年3月7日中央今年投入68亿用于廉租房2008年3月12日建立部:建立筹划应突出普通住房供给2008年3月14日商务部官员:将进一步防备热钱“炒”中国楼市2008年3月17日建立部:不主张提房价拐点 2000亿公积金未贷出2008年3月24日住房和城乡建立部:拟用物业税限制大面积住房2008年3月25日住房和城乡建立部:正研究用物业税限制套型面积2008年3月28日领土资源部:果断停止供给别墅类房地产开发用地2008年4月9日领土资源部:专项查
14、抄清理经营性土地出让情况2008年4月9日住房和城乡建立部:全面排查住房公积金违规放贷2008年4月10日住房和城乡建立部:住房销售条约须注明节能信息2008年4月18日国税总局出台所得税预缴新规 房产企业压力加大2008年4月21日领土资源部:拟推出土地调控指标体系 量化土地闸门2008年5月8日银监会增强房地产信贷监控 引导金融机构防风险建立部:政策短期内不松动 中原时报最近一段时期,地王退地听说频频见诸报端,这个现象已经引起了行业主管部分的注意。在住房和城乡建立部最新的调研陈诉中指出,资金紧张已成为多数房地产开发企业面临的问题,部分去年盲目扩张、高价拿地的企业,资金问题越发突出。该调研陈
15、诉同时提到,备受存眷的上海普陀长风生态商务区4号东南地块,因企业资金紧张,无法继承履行土地出让条约,开发商已向有关部分申请中止条约,并得到了批准。“但这只是个别现象,还不是普遍现象。”一位靠近建立部的专家对本报记者体现。他认为,2007年,某些都市确实存在土地代价虚高的问题,现在进入调解期,会有某些资金链紧张的开发商蒙受不住。对付开发商资金紧张的原因,建立部的陈诉认为主要有四方面因素:一是,商品住房销售额下降,企业销售回款速度放缓;二是,央行实施房地产信贷窗口指导,多次上调商业银行存款准备金率,房地产信贷资金投放放缓;三是,定金及预定款和银行贷款以外的融资难度增加,本钱提高;四是,购买土地占款
16、较多,加剧企业资金紧张。“这说明宏观调控政策的效果正在显现,房地产企业在今后拿地的时候会越发理性。”该专家认为,企业在去年盲目圈地是造成目前这种退地现象的最主要原因。“住房市场依然是一种产物市场,必须科学评估自身消化(土地)的能力,这样才气形成良性生长。”然而,政府相关部分担心的是,部分都市土地成交量正在淘汰,这有可能影响未来的住房有效供给。据权威数据统计,南京市今年1-4月土地出让面积同比下降56.3%;厦门市自去年12月以来推出29块土地,却仅成交10块;深圳今年推出9块土地,仅成交一块政策性住房用地;而杭州今年也仅推出了一块土地。但建立部的专家对本报记者体现,接下来房地产市场调控的首要任
17、务,仍然是着力稳定住房代价。但会继承增强对市场监测的阐发,“密切跟踪阐发新情况、新问题”。“希望媒体不要将一些地方的土地流拍、少数居民对个别项目要求退房等问题做太过渲染。”中国房地财产协会副会长朱中一体现。他同时认为,接下来房地产企业将面临较大的整合,一些企业的项目转让、企业间的互助开发以及外资进入将继承增加。据了解,建立部指出,接下来会继承存眷深圳等一线都市住房成交量萎缩、房价连续回落的情况,指导督促有关地方政府研究解决生长中的突出问题,化解潜在矛盾,防备张望情绪传导到二三线都市。“但在目前的基调下,政策短期内不会有所松动,”不肯意透露姓名的官员对记者体现,“从近期土地流拍的情况看,地方政府
18、也应该公道订价,不能把土地收益当做财务收入的主要来源。”预测下半年五大可能出台的政策 广州日报 二季度全国物价上涨速度加快,6月份CPI大增至4.4%。5月份,全国70个大中都市衡宇销售代价同比上涨6.4%,涨幅比上月高1.0个百分点,并创2005年12月以来新高。下一步宏观调控要有效防备经济增长由偏快转向过热。第三季度不排除有影响较大的政策出台。对付第三季度大概说下半年有可能出台的新政策,大抵作如下预测:第一,钱币政策仍将偏紧,开发信贷继承紧缩,加息势不可免,提高存款准备金率及刊行央行票据仍会继承,并且很有可能减免存款利息税。第二,税收政策仍将重点抑制投资和投机需求,不排除按20%严格征收二
19、手房生意业务个调税的可能性,针对大户型的保有税有可能进行实验性征收。第三,土地政策继承严厉化,将会加大查处力度,其方法仍以中央督察地方为主,地方政府也会整顿囤地行为,欺压开发商加快开工进度。第四,对付外资连续涌入,另有可能出台越发严厉的政策,不但限制境外小我私家购房,并且还可能限制机构整栋收购成熟的物业,对付投资高等房地产的开刊行为有可能严加限制(以前虽有相关划定,实则没怎么落实)。第五,对付政策性住宅,上海政府有可能会出台新的举措,好比限价房就有可能重新启动(2005年“两个1000万工程”中的中低价普通商品住宅就是这种性质,但厥后没能执行。后奥运房价走向何方历届举办国奥运后的经济情况中国青
20、年报(北京) 蒙特利尔:纳税人的噩梦举办时间:1976年(第二十一届)1976年蒙特利尔奥运会,实际投资完全失去控制,超出预算近20倍,被称为“一场旷日长期的蒙特利尔纳税人的噩梦”。奥运会后,蒙特利尔百姓负担了一个新的税种奥运特别税,直到2006年11月才还完1976年欠下的债务。首尔:经验值得回味和借鉴举办时间:1988年(第二十四届)从1983年到1988年,首尔奥运会的筹办对韩国的经济孝敬率大概是2%;首尔奥运会结束之后经历一个短期的经济下滑,但是影响不大。首尔奥运会使大韩航空、三星等公司成为全球性的品牌,1988年奥运会成为许多韩国公司走向世界市场的一个起点。巴塞罗那:地产泡沫举办时间
21、:1992年(第二十五届)奥运低谷效应曾在巴塞罗那奥运会和悉尼奥运会后出现,对本地经济造成负面影响,如巴塞罗那由于房地产的太过生长,1986年1993年,巴塞罗那住宅代价增长250%300%,在奥运会后一路下跌,用了6年才扭转跌势。亚特兰大:房地产市场日益活泼举办时间:1996年(第二十六届)为举办1996年奥运会,美国亚特兰大市政府总共投资了10亿美元,随之而来的是,亚特兰大房地产市场日益活泼。奥运会之后,许多美国人,尤其是亚裔美国人,都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。奥运上涨的房价并没有因运动会的结束而落下来。悉尼:经济增长下滑举办时间:(第二十七届)在2000年悉尼奥运会中得到了63亿美元
22、的收益。奥运后增长率出现了小幅下滑的趋势,到2003年时GDP的增速一直没有出现明显的起色。赛后投资不但大幅下滑,并且出现了负增长,2002年以后才逐渐规复。雅典:巨额资源泯灭举办时间:2004年(第二十八届)雅典奥运会在宁静用度方面的支出是2000年悉尼奥运会的近6倍,是1996年亚特兰大奥运会的50倍。希腊政府认可,举办奥运会的本钱“短期内”不可能收回。据最守旧的预计,每个雅典居民至少要为这15天的狂欢负担10年以上的债务。长野:经济明显减速举办时间:1998年(冬奥会) 1998年的长野冬奥会后,这座被称为“日本屋脊”的都市患上了“后奥运综合征”,经济生长明显减速。1999年,长野的制造
23、业下滑了30%,创下了211家企业破产的记录,其衰退水平甚至凌驾了二战后日本大衰退时的全国平均水平。 (本文来源:中国青年报 ) 从九常委新动向看中国后奥运结构中新社记者 吴庆才北京奥运开幕前,中共中央政治局九常委近期纷纷展开了对奥运主办都市或协办都市的密集式、整体式的实地考察。随着国务院总理温家宝、副总理李克强分别于八月三日和八月一日考察北京奥运筹办情况,九常委在最近一个多月的时间里已全部考察了各主办都市或协办都市的奥运准备情况。在此期间,九常委首次就北京奥运会筹办、举行进行了团体学习。 考察期间,九常委不谋而合地谈到了后奥运议题。国度主席胡锦涛八月一日在担当二十五家外洋媒体采访时说,北京奥
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