房地产开发与经营课程设计课程.docx
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1、华润世纪城项目开发方案设计房地产开发与经营华润世纪城项目开发方案设计班级: 项管Q1341 姓名: 汪迪 倪闯 张浩 黄孝旺 贺亚洲 学号: 13070148/13130044/13070144/13070161/13070151 结果:学期:2015-2016-1西席: 郑世刚 小组成员孝敬率情况说明项目名称华润世纪城小组成员汪迪倪闯张浩黄孝旺贺亚洲孝敬率100%100%100%100%100%目录第一章项目表面4一、项目配景4二、项目选址4三、项目建立范围和内容4四、项目主要经济技能参数4五、项目可行性研究主要结论5第二章市场条件阐发6一、武汉市根本情况6(一)武汉市经济地理位置6(二)武
2、汉都市圈的创建和中部崛起筹划61.武汉都市圈62.中部崛起筹划的主导都市7(三)武汉市经济情况81. GDP82. 房地产开发投资83. 牢固资产投资84.人均可支配收入8(四)武汉市都市筹划9二、武汉市房地产市场阐发11(一)全国市场情况阐发111.稳定楼市一季度5大调控政策出台实施112.二季度两次降息房贷基准利率十年来最低11月30日央四条内容11(二)武汉市市场情况阐发11(三)武汉房地产市场运行阐发121.武汉房地产投资情况122.土地有形市场成友爱况123.武汉房地产成友爱况阐发13第三章项目区位条件观察阐发17一项目区位观察阐发17(一)项目区位总体说明171.江夏区172.光谷
3、商圈18(二)项目周边交通设施观察19(三)项目周边配套设施20(四)项目消费者阐发20二、主要竞争项目阐发20(一)项目的展望20(二)本项目竞争项目阐发21三、项目SWOT阐发22(一)项目优势阐发(S)22(二)项目劣势阐发(W)23(三)项目时机阐发(O)23(四)项目威胁阐发(T)23四、项目SWOT应对计谋阐发24(一)项目优势应对计谋阐发-充实挖掘并发挥优势24(二)项目劣势应对计谋阐发-全力弥补劣势,营造良好口碑24(三)项目时机应对计谋阐发-抓住时机24(四)项目威胁应对计谋阐发-面向多样化市场,淘汰威胁24第四章项目定位25一项目总体定位25(一)代价定位25(二)目标客户
4、群定位26(三)经营方法定位26(四)产物定位261.户型面积272.项目修建气势派头27(五)品质定位27二项目产物设计发起27(一)综合筹划结构发起27(二)办事设施发起28(三)交通系统设计发起28第六章财政阐发29一、总本钱用度29(一)土地用度29(二)前期工程费29(三)底子设施建立费30(四)建安工程费30(五)治理用度30(六)财政用度30(七)销售用度31(八)不可预见用度31二、项目销售收入测算31三、销售税金及附加32四、土地增值税32五、投资筹划32六、借款还本付息表33七、项目的财政阐发33(一)利润表和静态阐发指标331.利润表33(二)现金流量表和动态指标阐发34
5、1.基准收益率简直定342.全部投资现金流量表(ic=15%)34(三)动态盈利能力阐发35(四)资金来源与运用表及资金平衡能力阐发351.资金来源与运用表352.资金方面能力阐发35第七章不确定性阐发36一、盈亏平衡阐发36二、盈亏平衡阐发总结37第八章社会、情况效益阐发与风险评价38一、社会、情况效益阐发38(一)社会效益38(二)情况效益38二、风险评价38(一)系统风险381.政策风险较小382.情况风险较小383.变现风险较小39(二)非系统风险391.公司信用风险较小392.经营风险较小39第九章结论与发起40一、项目拥有较好的投资情况与机会40二、项目具有的突出优势40三、项目具
6、有一定的盈利能力40四、项目综合能力4042第一章 项目表面一、项目配景(1) “十三五”筹划发起公布后,中央政府和各个部委都密集进入开会季。其中,11月10日召开的中央财经领导小组第十一次集会,主题是研究经济结构性革新和都市事情。这次集会可谓重磅,不但是中央对未来一段时间内革新偏向的定调,更稀有地就房地产、金融风险、低落企业本钱和产能过剩等问题作出明确指示。(2)在中央财经领导小组第十一次集会上确定“化解房地产”的目标之后,住房公积金条例的修订事情开始启动,其中的重要内容之一就是通过刊行公积金贷款资产证券化,盘活公积款。金存量,资助更多的购房者得到低息贷,如果上述政策得以落实,相当于打造中国
7、版的“房利美”和“房地美”。其不但可以买通房贷和资本市场之间的通道,刺激小我私家住房贷款需求,并且对付去库存有着积极的意义。(3)10月30日,十八界五中全会正式宣布推行“全面二孩”政策, 由“单独二孩”到“全面二孩”政策的调解也影响着楼市,最为明确的影响就是住房需求结构变革,改进型需求凸显,利好改进项目。例如,以往“四房”似乎需求 量就少少,三口之家再加上老人,大三房似乎已经是极好的改进住房,如今“全面二孩”施行,“四房”需求一定会逐渐增高。岂论是改进型购房需求照旧改进型住 房面积都将有所改变。二、项目选址武汉市高新开发区杨桥湖大道和藏龙大道交织处,毗邻光谷商圈,临近武昌火车站,傅家坡远程汽
8、车站,天河机场等交通枢纽。三、项目建立范围和内容 凭据项目筹划条件,筹划总用地5000 ,总修建面积20000 ,以及停车位150个。四、项目主要经济技能参数五、项目可行性研究主要结论开发建立期和销售期开发期年,建立期1年,销售期年总投资万元销售收入万元利润税前:万元税后万元投资利润率税前:31.04% 税后:23.28%FNPV税前:2289.91 税后:FIRR税前:143.39% 税后:80.47%第二章 市场条件阐发一、武汉市根本情况(一)武汉市经济地理位置在中国经济地理圈内,武汉处于优越的中心位置,被誉为中国经济地理的“心脏”。它是是中海内陆最大的水陆空综合交枢纽。承东启西、接南转北
9、的国度地理中心,历来有九省通衢之称。(二)武汉都市圈的创建和中部崛起筹划1.武汉都市圈武汉都市圈,又称武汉圈、1+8都市圈、“大武汉都市圈”,是指以中部地域最大都市武汉为圆心,笼罩黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个大中型都市所组成的都市群。武汉为都市圈中心都市,黄石为副中心都市,仙桃为西翼中心都市。它不但是湖北经济生长的焦点区域,也是中部崛起的重要战略支点,是武汉重返国度中心都市的重要举措。对促进武汉乃至全国的经济生长都起到重要的作用。2.中部崛起筹划的主导都市中部崛起是指促进中国中部经济区河南、湖北、湖南、江西、安徽和山西6省配合崛起的一项中国中央政策,2004年3月5日
10、首先由温家宝总理提出。武汉作为中部崛起的中心都市,它的生长势必会影响整其中部崛起战略的进程。而中部崛起这一战略也会对武汉交通、商业、房地产等行业的经济生长起到至关重要的影响。(三)武汉市经济情况1. GDP:20年增长17倍从1995到2015年,武汉经济实现了真正意义的跨越式生长,GDP总额从607亿元增长至2014年的10069亿元,增长近17倍,并提前一年完成“十二五”筹划提出的突破“万亿”目标,正式迈入中国都市“万亿俱乐部”,跻身全国八强,在15个副省级都市中位列第三,居华中首位。在“万亿俱乐部”中,武汉以9.7%的GDP增速仅次于重庆和天津两座直辖市。在经济范围上,武汉已经毫无争议的
11、成为中部崛起的领头羊,而日益提升的经济辐射能力和生长吸引力,也成为大武汉崛起最有力的证明。2. 房地产开发投资:20年增长27倍2014年,武汉房地产投资额到达2354亿元,仅次于北京、上海和重庆,在副省级都市中位居第一,2015年预计到达2500亿元,相比1995年的92亿元,20年增长近27倍。自1999年武汉福利分房制度终止后,房地产市场在巨大的市场需求下迅速生长。尤其是2008年以后,武汉房地产出现发作式增长,年均投资额增长率均维持在25%30%之间的高位运行,房地产市场也成为近10年来武汉都市和经济生长最重要的推动力之一。而商品房成交方面,年成交量增长倍,房价涨5倍,住宅成交跃居全国
12、第一。3. 牢固资产投资:20年增长24倍1995年到2015年,武汉牢固资产投资额从322亿元升至2014年的7003亿元,增长近24倍。2005年后,武汉进入了历史上最大范围的都市建立期,大量的都市底子设施建立推动都市牢固资产投资开始迅猛增长,尤其是2011-2014年,牢固资产投资额连续跨过4000、5000、6000和7000亿元关隘,预计2015年将突破8000亿。“十二五”以来,以跨江大桥、轨道交通为重点的都市交通底子设施成为武汉城建投资的重点,且迅猛生长的房地产市场也推动了区域的建立和都市形象的提升,未来,建立全国性综合交通枢纽将依然是武汉都市建立的重点投入偏向,“武汉,每天不一
13、样”的口号也显示出武汉人对付都市建立与生长的投入决心。4.人均可支配收入凭据城乡一体化住户观察,2015年上半年,我市居民人均可支配收入16519元,比上年同期增长9.1%。其中,城镇常住居民人均可支配收入18514元,增长9.0%;农村常住居民人均可支配收入9145元,增长10.5%。城乡居民收入差距进一步缩小。农村居民人均可支配收入增速高于城镇居民个百分点。可见,2015年武汉是经济生长势头较好,GDP连续稳定增长,房地产行业仍然对GDP的增长起到至关重要的作用,武汉市人口的增加和人均可支配收入的提高都对房地产市场行业的康健生长起到很大的支撑作用。(四)武汉市都市筹划凭据武汉市总体筹划20
14、10-2020年,界说武汉的都市性质为湖北省省会,国度历史文化名城,全国重要的产业基地,科教基地和综合交通枢纽。凭据筹划,武汉市将改变“圈层式”摊大饼生长模式,接纳“轴向放射”,建立6个新城组群,凭据新的都市筹划,武汉市由主城向外,依托都市快速路、骨架性主干路和地铁线组成的交通走廊,沿阳逻、豹澥、纸坊、常福、吴家山和蔡甸、盘龙等6条城镇生长轴,建立东部、东南、南部、西南、西部和北部等6个新城组群。新城组群重点结构产业、居住、对外交通、仓储等功效,负担疏散主城人口、转移农村人口的职能,成为具有相对独立性、综合配套完善的功效新区。武汉市都市总体筹划使得都市结构,功效分区不停明朗的同时。六个卫星城的
15、崛起也势必动员房地财产的生长。在中心城区的商业代价不停凸显的同时,新城区也会逐渐成为普通居住房地产及别墅等开发的焦点。二、武汉市房地产市场阐发(一)全国市场情况阐发从2015年上半年从政策上看,为促进房地产市场平稳康健生长,种种救市大招频频脱手。2月,央行降准0.5%;3月,央行降息0.25%;两会提出“分类指导,因地施策”的调控意图;3月底,央行、住建部、银监会联合公布二套房首付降至4成,购买2年以上普通住房销售免征营业税。第二季度,央行一次全面降准,一次降息,6月底定向降准,再降息,房贷基准利率降至十年来最低。1. 稳定楼市一季度5大调控政策出台实施3月30日: 二套房商贷首付最低降至4成
16、3月31日:购买2年以上普通住房销售免征营业税3月15日:两会提出“分类指导 因地施策 ”3月1日:央行降息个百分点3月1日:全国不动产统一登记正式实施2.二季度两次降息房贷基准利率十年来最低4月20日:央行全面降准1个百分点5月11日:央行降息个百分点6月28日:央行定向降准0.5% 同时降息个百分点3. 9月30日央四条内容加大对保障性安居工程建立的金融支持积极支持居民家庭公道的住房贷款需求增强金融机构小我私家住房贷款投放能力继承支持房地产开发企业的公道融资需求继9月30日“央四条”后,国务院近日召开常务集会又明确将住房消费列为重点推进的六大消费领域之一,提出要稳定住房消费,增强保障房建立
17、,放宽提取公积金支付房租条件。从国度宏观调控的政策和银行的调控政策中我们可以看出:国度利用调控和政策手段积极促进房地产的市场需求,在新的市场情况下,房地产政策情况产生重大变革,特别是央行限贷政策调解或将进一步改变市场预期,随着各项政策的落地实施,种种需求释放或将促进市场回暖。(二)武汉市市场情况阐发 在全国的宏观情况下,为配合促进房地产市场回暖,武汉也出台了相关的房地产政策1.从2014年9月24日起,在武汉购买住房(新建商品房和二手住房)的,不再实行限购。2. 武汉市公积金治理中心日前公布消息称,自9月1日起,使用公积金贷款购买首套住房和第二套改进性住房,套型修建面积在144平方米(含)以下
18、的,最低首付款比例降至20%。3. 优先满足普通自住房需求在这样的市场情况下,不但前几年一路走高的房价趋势会有所放缓,也将大大促进武汉的房地产市场需求,特别是二套房需求和普通自住户的需求会明显增加。使得武汉的房地产市场迎来又一个春天。(三)武汉房地产市场运行阐发1.武汉房地产投资情况上半年,武汉市完成房地产开发投资亿元,比上年同期(下同)增长3.2%,较1-5月增速回落个百分点。其中,住宅开发完成投资为亿元,增长2.1%;办公楼投资为亿元,增长33.4%;商业营业用房投资为亿元,下降10.7%。从分区情况看,中心城区开发投资增长乏力。七其中心城区合计完成开发投资亿元,仅增长0.2%,其中武昌区
19、(-41.3%)和洪山区(-17.1%)降幅较大。通过多年的生长,武汉房地财产的投资范围、开发范围已位列全国同类都市前列,但量的增长与质的提升并未同步,财产提档升级和转型生长仍需努力。本企业将为继承改进武汉房地产市场外部投资情况发挥应有的促进作用。2.土地有形市场成友爱况随着海伦堡地产以亿的底价顺利摘取位于青山贾岭村两宗城中村地这一事件的落幕,2015年武汉土拍宣告完结。据武汉土地市场网统计,在2015年,武汉市共计成交139宗地,成交面积为万平方米,成交金额亿元。2015年武汉各区域出让地块占比图2015年上半年,武汉的土地成交相对平稳,这一点从总体成交金额便可以看出。数据显示,尽管整个上半
20、年度武汉土地市场实际成交57宗地,成交面积为万平方米,但其成交金额仅为亿元,但到了下半年,无论是出让的地块、成交的地块及金额都有显著的增长。同样是远城区地块出让唱足了土拍市场的戏,但与2014年相比,江夏区在2015年相对寂静,而新洲区、黄陂区、东湖新技能开发区则占据了出地排行榜前三甲的位置,新洲区以24宗出让地块居于榜首。3.武汉房地产成友爱况阐发三季度武汉楼市新建商品房成交62134套,环比今年二季度上涨8.83%,而同比去年三季度增幅高达23.33%。其中,商品住宅成交56114套,写字楼成交2727套,商业成交2650套,其他类商品房成交643套。整个三季度,武汉楼市利好不停。放宽普通
21、住宅认定尺度,央行第五次降息,公积金贷款购买首套、二套房最低首付款比例降至两成,首套房最低商贷首付比例降至25%等新政,助推武汉楼市刚需的进一步释放,继8月武汉卖房21011套创年内新高后,9月武汉新建商品房成交21788套再度刷新年内月度记录。4.武汉住房市场阐发衡宇开发建立情况上半年,武汉市衡宇施工面积万平方米,增长2.1%,较1-5月增幅回落个百分点。其中,住宅施工面积万平方米,增长1.3%。新开工面积万平方米,下降38.3%,呈下降的趋势。其中,住宅新开工面积万平方米,下降33.0%。衡宇施工面积增速回落与新开工面积连续下降,表明房地产项目进度放缓,房地产开发企业对当前市场仍持张望态度
22、。销售情况2015年前三季度武汉衡宇存量房生意业务面积为万平方米,环比增长,同比增长35.45%;生意业务套数为18529套,环比增长,同比增长44.68%。存量住房生意业务面积为万平方米,环比增长,同比增长44.68%;生意业务套数为17745套,环比增长,同比增长49.24%。按户型面积统计,90平方米以下的户型生意业务量较大,共成交8973套,占全市生意业务套数的;其次是90-120平方米以下的户型共成交4732套,占全市总生意业务量的26.36%。衡宇生意业务代价情况2015年三季度,存量房生意业务平均代价为元/平方米,环比上涨1.51%。存量住房平均生意业务代价为元/平方米,环比下降
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