房地产员工培训资料.docx

房地产员工培训手册

销售人员的根本要求

（一）根本要求
1、 职业道德要求：以公司整体利益为重，不因小我私家目的而损害公司的利益和形象；遵守公司各项规章制度；为人老实、正直。
2、 根本素质要求：具有强烈敬业精神，有团队互助的意识。
3、 礼仪仪表要求：着装得体，洁净整洁；公司有统一制服时应着制服；仪容端庄，精神饱满，坐姿端庄。
（二） 专业知识要求
1、了解公司的历史和项目的特点；
2、了解当都市筹划、地理、交通、通信、人口漫衍等；
3、 了解本地房地产市场的供求状况，楼宇的漫衍、特征及其生长商的历史、实力、配景等；
4、 掌握房地产市场开发各环节（设计、制作、销售和物业治理）的根本知识；
5、 有一定的营销知识和本领，明白市场视察和阐发的要领；
6、 熟悉国度和地方房地产的有关政策和法例；
7、 了解一定的财政知识
（三）知识面要求
尽可能拓宽知识面，多了解修建、历史、天文、地理、心理、逻辑等方面的知识。努力培养视察、阐发和判断问题的能力。
（四） 心理素质要求
具备信心、恒心和冷静，不畏困难和波折。
（五） 办事范例及要求
原则：树立主顾全面办事的看法，主顾就是上帝。以老实、友好和热情的态度办事主顾。
（六） 培训目的
1、 熟悉公司情况，提高售楼员的职业道德水准，树立全新办事意识和看法；
2、 培养售楼员独立操纵能力，增强售楼员对房地产专业知识的了解；
3、 学会促销手段，掌握售楼本领和礼仪知识，提高业务水平，适应市场需要；

售楼人员事情职责

1、严格遵守《员工手册》及公司的各项规章制度。
2、遵守作息时间，严禁迟到、早退、无故旷工，如若发明，按人事治理制度执行。
3．上班时间认认真真，不高声喧哗 、吃零食、看书，不逛街或外出办其它事，如有违反，按制度罚款。
4． 上班时间配戴工牌着工装。
5． 注意自己的言谈举止、打扮、化装以大方得体的仪态、积极热情的事情态度，做好销售事情。
6． 如有特殊情况需请假，凭据公司要求写请假申请，经公司领导批准后方可休息。
7． 使用电话语言简洁、礼貌，不能长时间占用电话，或利用电话谈事情以外的事，影响客户来电的接听。
8． 做好售楼处、样板房的卫生及花卉的照顾护士事情。
9． 熟练掌握本楼盘情况，耐心解说、运用专业知识和本领，力争每一个客户。
10． 认真填写定金单、认购书、查抄单价、面积、总价、补定日期、付款方法有没有错误。
11． 主动热情欢迎客户，对客户的外表、言行举止，凭据自己的判断力，在心中作出“市场定位”，阐发客户来此的目的、购房档次，然后“对症下药”的向客户推荐，主动请求客户留下电话，增强供需双方的了解，促进销售成交。
12． 敬服公物，节约本钱，决不做损害公司利益的事情。
13． 认真学习专业知识，提高业务能力和销售本领，把销售事情做的更精彩。
14． 了解项目所有情况，如有不懂之处，实时问售楼处卖力人，不能凭空想象、误导客户，造成纠纷。
15． 在施工工地，带客户看房一定要注意客户的人身宁静，到处照 主顾户、引导、提醒客户注意。
16． 认真为新老客户办事，提高客户对公司的认识和信任度。
17． 同有意向的客户保持联系，创造成交时机，说服客户下定。
18． 如客户对此盘没有兴趣，可推荐公司的其它项目，制止客源的浪费。
19． 提醒客户补定时间，发明客户有挞定的迹象，实时做好挽救事情。
20． 热爱本职事情，听从公司的事情摆设，尽可能的多了解公司各项目情况，
争取做公司销售主力军。
21．在销售事情中，尽量配合其它销售人员，搞好团结协作干系，配合完成每
月销售事情。
22． 于同不良的民风挑战，如有不良行为产生，应实时制止，并向售楼处卖力人和公司领导反应。
23． 在做好自己本职事情的底子上，赐与新员产业务上的资助，配合提高专业素质和经验。
24． 如发明销售中（工程、定位、代价、告白、资料、手续等）出现问题，实时向售楼处卖力人和公司领导报告，提出小我私家发起。
25． 销售人员必须以销售为主要目的，认真精彩完成销售任务和售 事办事事情，耐心解答客户的咨询和疑问。
26． 严格按权限范畴内执行，如有特殊情况，需经售楼处卖力人上报，经公司总经理签字同意后方可实施。

陕西华南中港置业筹谋有限公司

销 售 谈 判 技 巧

一、 销售人员必须具备的推销能力：
1、说服能力
2、专业化知识

二、 销售人员怎样才气具备推销、谈判本领：
（一） 、销售人员必备的谈判本领：
1、能够引发客户的购买欲望；
2、赐与客户好的感觉；
3、引发客户的购房兴趣；
4、引发客户下定决心购买。

（二）、说服能力：
1、自信+专业水平
要有自信，自信可磨练推销谈判本领，有自信的说话本领才气抓住客户的心理；
要有专业水平：专业水平就是说具有富厚的房地产专业知识和清晰的表达能力；对自身楼盘的结构、单位面积、朝向、楼层隔断、修建质料、购楼须知、代价、付款方法、销售手册、周边情况、配套设施及周边楼盘的了解，同时应熟悉、掌握生长商名称、楼盘详细地点、银行帐号、签订认购书、交款手续、签条约、办按揭、入伙手续、办房产证等有关手续及收费标准。
2、（三意主义）推销售术：
①诚意（老实友善） ②创意 ③热意（热情、积极）

3、在说服方面，脸部心情可发挥很大作用：
①凭据美国心理学家梅班恩的研究资料得知，说服的三大组成要素为：脸部心情占55%、声音占30%、语辞占7%
②微笑办事，笑脸是万国共通的语言；
③脸部心情应与语辞语气相一致。

4、说服时，要尽量满足客户的（三大渴望）
因为忽视人性的根本原理，岂论在推销或人际干系方面都将难以乐成；所以看待客户必须做到：
①采取（希望被担当）
②认可（希望被认同）
③重视（希望被重视）

三、 提升说话本领、吸引客户的攀谈方法
1、别令对方疲劳、反感的方法说话：
① 声音太小、咬字不清，听不清楚你在说什么；
② 罗罗唆唆、片面叙述的说话方法；
③ 口若恳河的说话方法；
④ 正面反驳、伤人自尊心的说话方法。
注意用字遣词及语气
①不可用太轻浮的语气，让人感觉不稳重、成熟；
②过份的敬语、逢迎会给人虚伪的感觉；
③介绍商品时可适当使用手势、栩栩如生、效果会更佳；

要想得到客户的信赖，要好好活用坚决、重复、熏染的效果：
①坚决——将问题有信心地直截了本地说出；
②重复——将项目的优势突出介绍；
③熏染——将对项目的自信、自身的热情传输给客户。

① 推销谈判的组合要领：
（一）、有筹划、有阶段性的推销、谈判
1、靠近客户，套近乎是良好相同的开始；
2、引起对方足够的注意力、兴趣和购买欲望；
3、利用自己富厚的房地产专业知识，信心十足地介绍自身项目的优势；
4、感动他，令对方下定决心购买。

（二）、利用体现进行推销、谈判
1、正面体现
日本有（医生的正门、律师的客厅）的说法，便是说：破烂的正门，不堪入目的沙发，让人无法相信他的本领；相反，富丽的正门，华贵的沙发，则令人心里舒畅。
同样，销售员若是穿衣服皱巴巴，心情昏暗，无精打采，那么就算客户有满腔的购买欲望都可能受到影响。

2、小小的行动也有体现的作用：
①倒背着手面对客户——让人感觉高屋建瓴，没有亲近感
②抱着胳膊——让客户产生反感
③搓手——没能信心的体现
④眼睛的动向——眼神不能飘浮不定，眼睛是心灵的窗户
⑤脚的位置——两腿叉开，显得好逸恶劳。

（三）、巧妙利用电话推销
1、在电话中作给人好感的交换
①注意声音的高度，速度、语气、称谓、自我介绍；
②注意声音给人的感觉；
③注意用词不达意、谈话时间，尽量以简便为要；
④选择打电话的时机，准备好要谈的事项，准备好需记载用的纸、笔、盘算器。

② 商洽乐成的要点：
（一）、与客户融洽谈判
1、以自然、轻松的心情好好地与客户相同、融洽相处；
2、有礼貌，培养推销礼节，不说谎、真诚相处；
3、认同客户的优点，并加以赞赏，令对方开心；
4、寻找共通的话题，以商品房为谈话中心，将我们的项目的结构、代价、情况、交通，升值潜力等等详细作介绍，突出自身楼盘的优势，须要时也可以适本地说竞争楼盘的劣势；

（二）、对客户作有效的询问
1、利用询问让客户开口说话；
2、作能让客户马上回复的简朴询问；
3、能够让客户理解的询问——不要太专业化，专业术语太多。

（三）、商洽中须掌握的几项推销术
1、了解客户的性格，凭据性格差异采取差异的说话欢迎方法。
2、凭据其代价差异判断：
①利益型 ②理性型 ③感性型
3、了解排除竞争法：
①不说竞争敌手的浮名
②别说尽了项目的新有优点
③与周边项目作适当的比力，应突出我方项目的优势
4、“擅长倾听”客户说话为推销妙手
①倾听对方说话
②令对方知道自己已充实理解他所讲
A、让自己变得很贤明
B、提高客户自尊心
C、客户给自己的评价会增高
5、培养“倾听本领”
①对客户提起的话题作适当的赞同
②不要随便插嘴
③抓住发言时机围绕商品为主题作介绍

③ 在谈判历程中，遇到客户提出的反驳看法、诉苦时：
1、老实处置惩罚、不要说太多话，专心聆听对方的话；
2、说话要有权威性；
3、事前预想一下客户的意见；
4、阐发原因，找出解决方案，如果能力权力范畴内解决不了的，再往上级反应情况；
5、别情感用事，与客户辩解或争吵。

④ 客户意向购买，决定签订合约的征兆：
（一）、从语辞方面看
1、再三询问代价、优惠条件时；
2、询问什么时候入伙时；
3、询问项目交通、配套情况时；
4、重复问同一个问题时；
5、与家人或朋友打电话时；
6、开始谈及自己的私事时。

（二）、由心情、行动方面看：
1、突然默不作声，有所思考的心情突然开朗时；
2、再次细心地到现场看楼或多次到访时；
3、仔细研究售楼资料，盘算购楼用度时；
4、深呼吸、不停变更坐姿时。

⑤ 签订合约的注意事项：
签订合约是乐成的要害阶段，绝不可松懈，应全力以赴
1、完成生意业务的要领：
①重复项目优点
②体现新购单位的优点
③把客户选择的范畴缩小
④发起客户下订
2、签认购书或条约时：
①别让客户有紧迫感，以镇定的态度签约，别太着急。
②别对自身的楼盘无信心，别放走时机。
③签约后马上说出祝贺语或对业主体现眷注语，不谈多余的话。
④签完合约后不要自得忘形。

⑥ 售后办事
1、签定认购书后，应让客户清楚知道银行地点、银行帐户及抬头、应在何时将首期款或其他楼款存入银行。
2、应让客户清楚知道在交完楼款，凭付款票据到指定办公点治理签订买卖条约（按揭的还需签订贷款条约、贷款申请表、治理抵押登记及交清有关按揭用度）等有关手续，给客户开楼款收据等。并协助客户治理入伙手续，解决问题。
3、若是一次性付款的，则让客户将身份证、购房资料、付清楼款证明书及购楼发票交给指定部分，待办房产证。
4、各售楼处应存一份客户跟踪记载表，记载好每个客户楼款所友爱况，让各职员一目了然，若是欠交的则实时通知对方补交，若是用转帐方法时，待楼款到帐后，则实时通知客户前来签署正式条约及治理相关手续。

礼仪结合推销本领培训课

礼仪：是指人们在正常的事情、生活、社交及各个领域所体现出的行为，语言、打扮、仪态、礼节及接人待物的一种调和的、美的学科。“她”无处不散发着一种诱人的魅力，“她”在各个领域都能使您变得优秀、乐成，受到别人的赏识和尊重。“她”使您战无不胜，使您产生具有无法抗拒的吸引力。
从古至今，不管是大到国与国之间的外交干系，照旧小到人与人之间的来往，礼仪都拥有不可忽视的，至关重要的位置。例如：国与国之间的外交，外交人员将代表的是整个国度，稍有不慎都有可能导致国与国之间干系的破裂，国度形象受到损害。做为一名公司的员工，您将代表的是公司的整体形象及小我私家素质问题，我们同样不可懈怡。随着筹划经济的转变，市场竞争日益加俱，礼仪在当社会更体现出它的重要性。
那么，我们做为房地产中介公司，如何将礼仪、房地产知识、销售本领融合在一起，使我们的办事、销售事情做的更好，树立公司的品牌形象，受到客户的好评和赞誉，这不得不引起我们的重视。
第一章销售员的事情态度及小我私家形象对公司的重要性
一、 小我私家形象将直接影响公司形象
主顾对公司形象的了解大概是：
（一） 从阅读公司简介小册子中来；
（二） 致电公司与欢迎人对话中形成对公司的感觉；
（三） 初到公司从欢迎人员的应对及修建物的内部装修，职员的打扮办公室内的气氛等产生印象，但往往最深刻的第一印象来自与之会面的那小我私家或几小我私家。
人们常说：“职员制造公司”，职员是公司的财产，所以，不但仅老板才代表公司，每一个员工都代表着公司。职员的形象、待客态度、电话应对以及寄给其他公司的信函、传真等都代表着公司；如果职员在这些方面任意胡为，可能会引至很环的结果。
二、 请注意您的打扮及整体面貌
一小我私家的精神面貌首先是体现在脸上，如果头发蓬松、眼圈发黑、衣冠不整，给客户带来的第一印象肯定是大打折扣，甚至会猜疑您的事情能力，那么让我们出门前整理好衣服，查抄装束是否恰当，制止在民众场合出现难堪的局面。
注意事项：
1、 头发洁净，防备出现异味和头皮屑。
2、 女职员宜化淡装，不要浓妆艳抹。
3、 上班打扮的选择以套装为主，所穿衣服要方便事情、洁净利落，令您精神抖擞，显得老练，令客户留下良好印象。
4、 衣服、鞋袜保持整洁，不可有污点，熨好衣服扣好衣扣，防备丝袜漏丝，在包里多备一双。
5、 事情牌佩挂在制服的左胸上方。
6、 领带是否过松，歪在一边。
7、 衣服不可太耀眼，也不可显得寒酸，适当的打扮将给您带来自信，这将是敲开乐成大门的第一步。
三、 与客户来往的根本礼仪
在客户面前，无论您装饰的何等漂亮、老练，如果不懂根本欢迎客户的礼仪，那么客户首先对您留下了表里不一、素质较差的印象，一旦留下了欠好的印象，就很难再进行相同，更不要说到达销售目的，那么，我们如何才气争取到每一个客户，不使客户和我们失之交臂，就必须提高和完善自已，完善办事，提高对根本礼仪的认识。
（一） 电话礼仪及电话对答的艺术
电话应对和面劈面打仗的应对一样，应对的优劣，决定公司的第一印象，客户是增或是减，都要掌握第一声。
老实答复：
接听电话时，虽然双方都看不见对方的仪容，但倘使你的态度松懈或不认真，对方仍会体察到，所以接听电话时也要礼貌地答复问题，体现出诚意。
小心应对：
说话发音要正确，吐字清楚，声调平稳的答复问题，不要高声说话。
1、 电话中不知道对方是否正在忙碌中，说话要简便，一般电话攀谈不凌驾3分钟为宜。
2、 重要事情需要很长时间，最好稍打断问：“现在方便吗？”
3、 打电话时不可叼着烟、吃工具、与他人开玩笑，或是吊儿啷当的，虽然对方看不到你，可是也不能随便做出不雅的行动和态度。要当成是在对方面前说话。
4、 电话铃声响时，要马上接听，不可让对方等太久（一般在三声以内）。如果凌驾三声后接听，先说一遍：“您好，某某公司，欠美意思，让您久等了”。
5、 拿起听筒之后，要清楚报上公司名称。
6、 如找其它事情人员，应说：“请稍等”。终结电话时说：“再见”，轻放电话。
7、 要打电话时，要确认对方公司名称、部分、姓名、电话号码。把要说的重要事情略做记载，有条理的表明事情。
8、 对付打错的电话，也要亲切应对：“您好，这里是某某公司，打错了”。
9、 如客户问及的问题需要查资料而花时间时，应亲切地说：“要花些时间，请稍等”。
10、 自已无法处置惩罚时，要请上司代为处置惩罚，“关于这件事，我不太清楚，请稍等一下，我请卖力人来接听。”
11、 对方（客户）在电话中发怒时，要恳切致歉，并请对方冷静、息怒，尽管错不在自己，也要先冷静下来，不可说些火上加油的话。
（二）自我介绍与名片的巧用
我们通常是同陌生人打交道，为给客户留下较深刻的影象及良好的印象，我们应不失时机的递上名片，介绍自己，可为进一步来往打下底子，为今后告竣销售目的，留下联系时机。
1、 主动实时的欢迎客户，并递上名片说：“您好，我是某某公司的某某，能为您办事非常兴奋，接下来由我向您介绍某某项目的情况。”主动的自我介绍会让客户有一种被尊重的感觉，从而树立公司办事品牌的形象及对该项目加深印象。
2、 认真热情的向客户介绍项目情况，一般客户都市受到销售人员的一部分影响，如销售人员用布满自信、热情而不失礼节的介绍要领，会给客户增添许多对该项目的信心。
3、 不失时机的留下客户的名片或姓名、电话，记载在客户通讯本上，方便今后自己和客户的联系。
（三）握手的礼仪
握手是人们来往中最常见的一种礼节。
1、 有些客户再次上门，销售人员应主动热情的伸手体现欢迎，让客户受到尊重，从而心情愉快。
2、 握手时间一般为3——5秒为宜，太长了使人感触局促不安；太短了表达的热情不敷。
3、 握手时需面带微笑，双目对视，上身微前倾，头略微低，以示敬重。不要一边和对方握手，一边同第三人说话，这是最要不得的失礼。
4、 异性之间，男性只须轻轻握一下他的手指即可，没干系握不放，男性不能主动向女性伸手。
5、 客户先伸手体现再见，说明访问的非常愉快。
（四）欢迎客户时的站立，坐时及正确的走路仪态
1、 站立的仪态：挺胸收腹，一只手放在另一只手上。不能抖腿，周身摇晃，不然很不雅观。
2、 座时的仪态：先请客户坐下后，你才气坐下，不可粗鲁的坐下，要端坐、不可瘫坐、不可抖腿，不然便会在客户面前仪态尽失。
3、 正确的走路仪态：在主顾面前，走路一定不要弯腰曲背无精打采，优美的走路姿势并非只限于模特或演艺人士，你和客户的打仗同样需要给人留下良好的印象，请注意正确的走路姿势。
（1） 挺胸收腹，平视前方，手指并拢。
（2） 身体要稳健。不要左右摇摆，东张西望。
（3） 有节奏的步调，走路声不可太大。
（4） 引领客户的走路仪态及应注意的事项。
（五）我们经常领导客户看样板房及小区内的周围情况，在引领时一定要注意礼仪和其它宁静事项。
1、 走廊上：当客户走在走廊中央时，你应走在前左或前右侧，偶尔后望，确认客户跟上，捌弯时，要招呼一声说：“往这边走”。
2、 楼梯上：先报告客户，样板房或其它房的楼层，然后引领客户上楼。
3、 升降机内：我们有许多楼都是楼花，使用的是工程梯，应先打开升降机的门，让客户先进入，销售人员再进入，并关好门或按楼层按钮；在使用客用梯时，当升降机的门开启时，可用力按着门框让客户先进，然后销售人员再进，以示尊重。离机则相反，按着开启键，让客户先出来然后你才出来。
4、 房地产市场多数项目都是建到25%时开始预售，所以许多项目都照旧工地，那么我们越发应该注意客户的宁静。细心的视察提醒客户注意，细心的提醒，使客户认同你的办事，更制止了意外事故的产生，宁静应注意的问题：
（1） 客户看房必须要求带宁静帽。
（2） 如带小孩或年龄大、身体弱的老人，应尽量说服留在售楼处内，以免产生意外。
（3） 沿路提醒客户注意脚下，以免绊倒，或钉子扎脚，或碰头，提醒客户不要靠边站，以免客户惧高或上面灰沙石块掉下，产生意外事故。
（4） 在等升降机时，应向客户介绍升降机停时有些震动，但不要畏惧等。
第二章说话、聆听的礼节
一、说话的艺术
1、 如何用心说话
（1） 如果只是嘴巴上说，而没有诚意，会让客户觉得不可信任和信赖。
（2） 正确、简便有条理地向客户介绍。用你的专业知识说服客户，产生购买欲望。
（3） 发音清楚，让客户清楚明白你的意思。
（4） 要插入适当的歌颂词，但不必阿谀拍马屁，不要说伤害客户自尊心的话。
（5） 常用礼貌用语，使客户在看房历程中心情愉快，感觉到充实的尊重。
2、 讲好话的要领
（1） 要以能给对方好感、能让对方理解、明白的心情来说话。
（2） 站在对方立场，说些理解客户体贴客户的话。只顾到片面的话语，会令人厌恶，尊敬对方，探求对方的兴趣和体贴的事。
（3） 说话时面带笑容，说些客套话，说话谨慎，不要信口开河，不然会丧失信用，损坏公司的形象。
（4） 掌握专业用语，同客户攀谈时，让对方觉得你的专业知识富厚，有问必答，产生信任感。
3、 经常面带笑容
无论是谁，都认为笑容比生气的面容悦目，有时，有些敏感的问题不宜直接答复时，不消吞吞吐吐，可以利用笑容轻轻掩过，欢迎客户的秘诀就是笑容，不要袒露内心的不安，不快或急躁。
记着，令人可喜的心情能给人留下良好的印象，所以做为销售员一定要掌握运用这个好的要领。
二、擅于聆听
只是片面的说话，是无法感动对方的心的，要想抓住对方的心，就应该专心聆听对方说的话。一边聆听，一边看着对方的脸，不要东张西望。认真倾听，体贴对方所说的内容。要随声赞同体现赞同，但不要打断对方的话，纵然有话要说，也要比及对方说话告一段落为止。如果对方意见相反时，也要一度认同对方的说法后再提出自己的意见。若有不明之处，要提出疑问加以确认，若置之不理，是没有礼貌的。认真的倾听，让客户感触你的真诚，你并不是完全占在销售的立场上，而是在为客户着想，这样你将更具有说服力，让客户认为你说的非常值得考虑。
第三章搪塞客户反驳的要领和处置惩罚客户怨言的要决
在处置惩罚销售中和销售后客户提出的一些问题，首先做为当事的事情人员及项目卖力人要向公司报告，向客户解释。虽然这项事情比力麻烦，但是我们照旧要认真的看待，不要逃避责任，如因销售人员的不卖力任造成的问题，应当自我反省，吸取教导。本着和客户老实相同的态度，配合公司解决问题，不能同客户产生争吵。
一、搪塞客户反驳的要领
1、 老实处置惩罚。没有诚意的话语，是无法说服对方的。
2、 说话要带有职业权威。一位拥有充实房地产知识的销售人员，在解释问题时很自然地会带有申诉力，有条理的有依据的阐发比力让客户明白理解。
3、 在事前就预想客户的阻挡意见，所以也可以事前就准备好回复客户的一套说话。
4、 多举例，让客户觉得站在客户的立场上阐发问题，说服对方。
5、 尽早掌握阻挡意见的泉源在哪里。
6、 言多必失，把重点放在质问上。
7、 专心聆听客户所说的话，抱着真心担当的心情，来聆听客户的意见，解答客户的问题，是销售事情中重要的一项事情。
二、处置惩罚客户怨言的要诀
1、 就算因我方造成的索赔状况，要尽可能的抱宽大的心胸，不要同客户产生争执，一直要以平静的心情去解决。
2、 尽快处置惩罚客户怨言，不要因拖延客户时间，搪塞对方，让客户恼羞成怒，原来是小事而闹成大事，造成公司的损失。
3、 老实地谢谢对方指出的不周到之处，并实时改进。
4、 在解决问题时，一定要向公司报告，千成不要任意赐与回复。配合公司诚意处置惩罚，寻求解决的要领，让客户理解，抓住客户的心。

房地产18个定级因素

定级因素
指 标
分 值
位置
A．距所在片区中心区的远近；B商业为临街或背街；C写字楼为临街或背街；D住宅为距所在片区中心区的远近。
A．最差（远）1；B.很差(远)2;C.一般(近)4;D.最好(近)5;
代价
A百元以上为品级分别底子;B商铺、写字楼、豪宅、普通住宅品级距依次淘汰；Ｃ代价是否有优势。
Ａ最高１；Ｂ很高２；Ｃ一般３；Ｄ很低４；Ｅ最低５；
配套　
Ａ．城镇底子设施：供水、排水、供气、供电；B.社会办事设施:文化教诲、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地。
A．最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.
物业治理
A保安;B清洁卫生;C机电;D绿化率及养护状况;E物业治理费(元/月);F.是否人车分流;G.物业治理商资历质.
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
修建质量
A. 是否漏水;B门窗关闭情况.C.内墙;D地板;E排水管道;
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
交通
A.大中小巴线路数量;B距公交站远近;C.站点数量;D大中小巴舒适水平.
A.最少(远)1;B.很少(远)2;C.一般3;D.许多(近)4;E.最多(近)5;
都市筹划
A筹划期限(远中近期);B筹划完善水平;C筹划所在区域重要水平;D筹划现状.
A．最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.
楼盘范围
A.总修建面积(在建及未建);B总占地面积 ;C户数
A.最小B.很小;C一般;D很大;E最大
朝向

A.西(西北、西南)B东（东南、东北）C北（东北、西北）D南（东南、西南）
外观
A．是否醒目；B是否新颖；C是否高等；D感官舒适水平；
A.最少(远)1;B.很少(远)2;C.一般3;D.许多(近)4;E.最多(近)5;
室内装修
A高等；B实用；C功效是否完善D质量是否可靠。
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
环保
A空气B噪音C废物D废水
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
生长商实力及信誉
A资产及资质B开发楼盘几多C楼盘质量D品牌
A最差（少）1B很差（少）2C一般3D很好（多）4E最好5
付款方法
A一次性付款B分期付款C按揭付款D其他
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
户型设计
A客厅和卧室的结构干系B厨房和茅厕的结构干系C是否有暗房D实用率大
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
销售情况
A销售进度B销售率C尾盘现状
A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
告白
A版面巨细B告白频率C告白水平
A最差（小）1B很差（小）2C一般3D很好（大）4E最好（大）5
停车位数量
A停车位数量B住户方便水平
A最差（少）1B很差（小）2C一般3D很好（多）4E最好（多）5
开发小区筹划及单位设计参考标

筹划篇：居住区、居住小区筹划的品牌标准包罗筹划结构、群体组织、门路交通组织、配套设施施工程管网设置、情况绿化及综合效益几个方面的内容。
一级指标
二级指标
品牌标准
权重

综合效益
主次入口选择恰当，切合都市总体筹划及居民收支口流向，种种用地面积分派公道，居住修建密度适宜，用地紧凑，功效分区明确，情况优美，结构因地制宜，能创造自己的气势派头
5%
筹划结构25%
情况处置惩罚
充实考虑小区的外部情况，对有害的外部情况做了有效处置惩罚和断绝（如污染、噪声、工矿、铁路、高压线等）对有良好作用的外部情况作了有效的结合、利用和借景（如周围修建、公园、广场、湖泊等），使小区成为都市总体的有机部分
5%

区内情况
充实掩护、利用筹划用地内有保存代价的河湖水域、树木、植被、修建物及构筑物，并将其纳入筹划，使之成为筹划的有机部分
5%
群体组织
卫生要求
日照间距切合本地标准，良好朝向住宅面积大于总修建面积的85%，严寒及严寒地区解决好彻头冬季日照、防寒保温，防风沙；炎热及亚热带地区解决夏季的防热和通风；过渡地区两者分身。山地丘陵地区的住宅部署考虑地形变革对防寒、保温及通风的影响
5%
20%
宁静要求
切合防火、防震范例，有明确的收支口，便于防盗、治安治理并能在灾情产生时便于疏散和救灾
5%
群体组织
邻里干系
组织种种条理的运动空间，为居民提供互来往和场合。来往空间的情况设施考虑了居民来往行为的需要，特别能满足老人、残疾人、儿童的需要
5%
20%
群体空间与地方特色
群体空间组织轮廓富厚，统一中富有变革。标准亲切宜人，居住生活气氛浓郁，体现了本地的居住文脉和地方特色
5%

门路系统
门路系统骨架切合居民出行轨迹，骨架清晰，分级明确，功效公道，有利于种种用的分别和有机联系，为修建物部署的多样化创造条件
5%

门路交通
交通组织
交通组织便捷，区内外联系门路通而不畅。人流、车流组织公道，有利于宁静防卫，制止往返迂迴及都市门路穿越，满足消防救护要求
4%
15%
门路选线与地形地貌
门路选线结合了地形地貌，节约土方。旧区改革考虑了原有门路特点，保存利用有代价的街道，山区和丘陵的路网格式依山就势，因地制宜，包管坡度公道宁静，并能节约土方
3%

门路线形宽度与断面
门路线形切合范例，路面宽度、断面形式能满足功效流量要求，并有利于地下管线的建立
3%

续表
一级指标
二级指标
品牌标准
权重

公建立置
小区公建配置水平与居住人口范围相适应，种种公建按功效公道结构，切合居民运动纪律，购物、接送儿童顺路方便，上学宁静，有利于经营治理，促进来往。相互滋扰小。注意公道摆设集贸市场、汽车停放场库

配套设施工程管网
15%
自行车、机动车存放及垃圾处置惩罚
自行车、机动车存放位置适宜，存取方便，存量满足要求，便于治理，并能巧妙与空间情况或修建物相结合：垃圾收集、运送有序

管线设置
种种管线设置齐全，地下敷设。线型顺直，短捷，管线公道，与都市管网衔接可靠，并制止横穿大众绿地、庭院等地
5%

竖向设计
充实利用地型、地貌，淘汰土方，为创造富厚的修建结构和优美的空间情况提供条件；门路高程和都市门路标高衔接公道，有利于管线的竖向敷设，包管地面排水通畅
2%

人防工程
切合“人防”有关划定、范例，位置适宜，“平”、“战”结合
3%

绿化小品、植物配置15%
整体空间情况效果
小区整体空间情况有统一的格调，调和的变革，处置惩罚好“人、修建、门路、广场、院落、绿地和小品“的相互干系。空间情况体现了浓郁的居住情况和地方特色
2%

门路沿线景观
门路沿线景观富厚宜人，到达步移景异的效果
3%

大众绿地
人均大众绿地，新区大于是1米，旧区大于0.5米;绿地率,新区大于30%,旧区大于25%.能保存和利用筹划和改革范畴内已有的树木和绿地。点、线、面结合的绿化系统巧妙，小品设计精心，结合使用功效的需要设置，并能增强对差异修建、差异功效区域的识别和艺术性
6%

社会效益
小区建成后，对有效解决都市居民居住问题，缓解交通运输，以及建成现代都市有显著作用
2%
综合效益
10%
情况效益
小区建立做到公道利用土地，妥善处置惩罚情况掩护，有效利用产业废物，在小区庭院绿化、创建舒适优美情况方面取得明显效果
3%

经济效益
项目定位准确，销售状况良好，推出后得到消费者的认同
5%

影响购房者决策的第一因素—
性价比的评价要领

　　性价比已成为影响消费者购房决策的第一因素。据近期进行的一次消费者购房意向视察显示，在题为“什么样的楼盘是您觉得可以购买的”抽样问卷统计中，80%以上的被视察者第一选择是“优秀的楼盘性价比”，其余依次为“质量过硬和开发商诚信”、“代价称心”、“物业收费公道”等。从这一视察我们可以看出，在市场日趋成熟的今天，性价比已成为消费者购房决策的重要依据。受到消费者热烈追捧的向阳.无限就是一个很好的个案，以其自己性价比高的优势取得了不菲的销售业绩。
　　性价比是指一个楼盘性能与代价的比率，它是权衡一个楼盘质量崎岖最实在的指标。其中，楼盘的性能是指楼盘的综合素质，包罗地段、质量、情况、配套、景观设计、物业治理及文化秘闻等。通常消费者看待一个楼盘往往容易将代价和性能断绝开来，先看房价，然后才考虑屋子性能问题。实际上，买房不但要看房价，更要看屋子的性价比。下面是决定性价比的8个要害因素：
　　地段是要害性要素
　　地段，永远是决定房地产代价崎岖的不二规则。目前，许多人在购房时除了依据传统看法，着眼于眼前的区域成熟度外，也非常看重该地段的久远生长。居住地段选择需在考虑本人经济底子、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个都市生活方法及筹划的前瞻。向阳.无限位于向阳路主干线北侧，与京通快速路和东四环路咫尺之遥，开车出行极为方便，距离国贸5公里，到达朝外也不外20分钟车程，同时项目门前有112、115、419、718、815、846、908、康恩专线等多条公交线路，地铁四惠东站举步可达，成熟的周边配套及辽阔的生长前景，向阳.无限的优势得天独厚。
　　修建质量与品牌是焦点要素
　　修建质量无疑是牵动消费者神经的最大存眷点，如果衡宇在修建质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如社区、地段等都只不外是空中楼阁罢了，没有任何代价和意义。除了我们常提到的修建质量外，还应该充实考虑开发商的配景和实力，这就是所说的品牌。选知名度高且实力雄厚的开发商更容易包管入住后的维修及办事质量。向阳.无限的开发商北京华森房地产开发有限公司，作为房地产行业新兴的实力派，从一创建起就本着“踏实建房、真心办事”的企业理念，先后开发建立了北京第三机床厂1号小区、向阳区安苑东里2号小区、芳草苑小区，互助投资世贸国际公寓项目，具有良好的品质和较好的口碑。
　　社区配套是重要支撑
　　社区配套成熟度是权衡项目性价比又一个重要指标，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性。它也是决定一个项目档次及品位的重要因素。
　　向阳.无限20万平方米的中等范围社区提供全面的社区配套办事设施。小区内楼宇间南北间距宽松，2万平方米的鲜氧功效园林、60米宽的绿化带形成了奇特的“双景新清屏障”，阻隔了外界的噪音及汽车尾气污染，净化了区内空气。7000平方米的中心阳光绿地与儿童戏水广场、老年人运动广场和休憩区充实体现了调和、感人的人性化设计，近百分之百的地下停车位彻底实现人车分流，包管业主真正生活在洁净无污染的绿色环保社区里。
　　户型设计应灵活超前
　　好的户型设计既要切合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化配景、生活习惯等需求，又要体现出舒适性、私密性、功效性；还要有灵活性、超前性。向阳.无限富厚且本性化的十余款户型，以灵活、超前、实用为理念，公道结构，营造了调和的空间秩序。进入式衣帽间和独立式洗衣间、蕴藏间为差异需求的住户提供更遍及的选择余地，轻质隔墙可以灵活拆拼组合，错落精巧的户型结构包管了每个房间的有效采光。
　　硬件设备应实实在在
　　如果说地段、社区、衡宇质量、户型是决定性价比的宏观因素的话，那么项目的种种软硬件配套则是直接决定人们生活品质的微观细节。向阳.无限全天候24小时生活热水供给，管道直饮水入户；社区100兆宽带网络系统轻松支持VOD视频点播、网络股票生意业务、网络社区办事等众多功效；社区严密的红外线周界防备系统、电子巡更系统、可视对讲门禁等防盗系统掩护业主生活安身立命；3000平方米会所里的游泳池、潜水、健身、Hi-Fi视听，为业主提供多彩的生活。
　　周边配套决定生活质量
　　周边配套是否成熟也会对业主的居住质量和生活状态产生重要的影响。在向阳.无限周边，鲁迅文学馆、紫檀博物馆、向阳区文化馆、北京广播学院、北京第二外国语大学坐落其间，使项目散发着浓郁的文化气韵。红领巾公园、兴隆公园、沐日骑马场相拥而立，为业主提供更为辽阔、开放的休闲娱乐空间。华堂商场、雪银大厦、京客隆、三里屯、燕莎紧邻相伴，让业主从容体验生活乐趣。

物业治理是保障
　　均豪物业，作为北京具有高生长性的物业治理公司，经过开发商精挑细选，在竞标中被选中。均豪物业治理公司是已通过ISO-9002国际标准质量体系认证的物业治理企业，作为京城的王牌物业公司，在向阳.无限开发建立的收尾阶段，均豪物业就提前