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房地产知识库

土地及综合类知识
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产权登记类知识

土地及综合类知识

1、土地用途包罗哪些种类？

答：土地分为农用地、建立用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包罗耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建立用地是指制作修建物、构筑物的土地，包罗城乡住宅和大众设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建立用地以外的土地。

2、如何了解土地来源及性质？

答：对已治理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未治理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让条约书中了解。

3、什么是团体土地？

答：团体土地是指农村团体所有的土地。

4、有哪些用地属于团体土地？

答：凭据《中华人民共和领土地治理法》第八条的划定：农村和都会郊区的土地，除由执法划定属于国度所有的以外，属于农民团体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民团体所有。

5、对团体土地使用权有哪些划定？

答：凭据《中华人民共和领土地治理法》的划定，农民团体所有的土地的使用权不得出让、转让大概出租用于非农业建立；但是，切合土地利用总体筹划并依法取得建立用地的企业，因破产、吞并等情形致使土地使用权依法产生转移的除外。

凭据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的划定，团体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。

《深圳市土地征用与收回条例》还划定，违反该条例的划定，擅自与农村团体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的团体所有的土地上进行开发建立的，以非法转让土地论处。

6、什么是行政划拨用地？

答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳赔偿、安顿等用度后将该幅土地交付其使用，大概将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

特区内，从特区建立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并治理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方法依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。

7、什么是互助建房？

答：互助建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金互助开发房地产的房地产开发形式。

8、对互助建房有哪些划定？

答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金互助开发房地产，并以产权分成的互助建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产治理部分不再审批互助建房。对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地生意业务市场，通过挂牌生意业务、招标、拍卖等方法寻找互助方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找互助方的，须经过筹划领土部分对筹划、用地等问题进行审核，并补交市园地价后，再进入土地生意业务市场以挂牌生意业务、招标、拍卖等方法寻找互助方。

凭据《深圳市土地生意业务市场治理划定》和“深府[2001]94号”文的有关划定，原农村征地时返还的工商生长用地进入市场的，按修建面积收取市园地价的10%，可以互助建房。

9、什么是土地使用权出让？

答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方法，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。

10、种种用途的土地使用权出让最高年限是几多？

答：凭据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十四条的划定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)产业用地五十年；(三)教诲、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合大概其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、通过出让方法取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？

答：凭据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十五条的划定，土地使用权出让条约签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。

12、土地使用权出让条约包罗哪些内容？

答：凭据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十七条的划定，出让条约应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名大概名称、地点；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方法实时间；(五)交付土地的时间；(六)筹划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建立义务；(九)使用相邻土地和门路的限制；(十)建立隶属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为须要的其他条款。出让条约应附上宗舆图，作为出让条约的组成部分。

13、土地使用权出让条约划定的用途或条件是否可以变动？

答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让条约划定的用途、期限和条件开发、利用土地。

对确需改变出让条约划定的土地用途或条件的，应征得土地治理部分的同意。土地治理部分应与土地使用者以书面形式变动出让条约，重新调解土地使用权出让金尺度，并按有关划定治理变动登记。

14、土地使用权的出让方法有哪些？

答：土地使用权出让包罗招标、拍卖、协议三种方法。

15、什么是拍卖出让土地使用权？

答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公然场合，在土地治理部分授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按划定的方法应价，由出价最高者得到土地使用权的行为。

16、什么是招标出让土地使用权？

答：招标出让土地使用权，是指由土地治理部分公然招标或邀请切合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方法进行？

答：凭据《深圳经济特区土地使用权出让条例》和《深圳经济特区土地使用权招标拍卖划定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方法出让。

18、什么是协议出让土地使用权？

答：协议出让土地使用权是指由土地治理部分代表市政府与土地使用者以土地的通告市场代价为基准，经过协商确定土地代价，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

19、哪些土地使用权出让可接纳协议方法？

答：凭据“深府[2001]94号”文的划定，协议方法出让土地使用权仅限于以下范畴：（一）产业用地（特区内限高新技能项目用地）；（二）市、区政府建立的社会微利商品房用地和全本钱微利商品房用地；（三）市、区财务全额投资的构造、文化、教诲、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。

20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可接纳协议方法？

答：凭据“深府[2001]94号”文的划定，下列用地也可以接纳协议出让方法出让土地使用权，但必须按通告的市场代价出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特别勉励生长的项目用地；（二）市政府以土地入股互助的项目用地。

21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？

答：凭据“深府[2001]94号”文的划定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和小我私家的不能进入市场的房地产，应补交市园地价。在该划定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列步伐治理：（一）补交地价的尺度：1．市、区国有企业按市园地价的20%补交地价。产业用途免予补交。2．市、区国有企业以外的其他单位和小我私家按市园地价的25%补交地价。产业用途免予补交。（二）自治理手续之日起按相应房地产用途，重新开始盘算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的尺度，按市政府有关划定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五）上述划定不适用已签订土地使用权出让条约且未交清市园地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本划定实施之日起一年内未按上述尺度补交地价的，一律按现行市园地价尺度足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法修建的处置惩罚有特别划定的，按特别划定执行。

22、什么是土地的挂牌生意业务？

答：土地的挂牌生意业务，即在一定期限内将土地生意业务条件在土地生意业务机构进行通告，并担当生意业务申请的行为。

土地使用权公然挂牌生意业务的，应通告最低生意业务价和其他生意业务条件。通告期限不少于30日。

　　通告期限届满，凭据以下划定确定能否成交：（一）若在划定期限内只有一个申请人，且报价高于最低生意业务价，并切合其它生意业务条件的，则此次生意业务成交；（二）在划定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者得到。报价相同的，由在先报价者得到；（三）若在划定期限内没有申请人,大概只有一个申请人但报价低于最低生意业务价或不切合其他生意业务条件的，委托人可调解最低生意业务价，重新委托生意业务中心生意业务。

　　报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让条约，并由生意业务中心鉴证。

　　申请人挂牌生意业务所通告的最低生意业务价由委托人决定，但该最低生意业务价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付生意业务办事用度之和。

23、有哪些土地生意业务应在土地房产生意业务中心通过招标、拍卖、挂牌生意业务方法公然进行？

答：凭据《深圳市土地生意业务市场治理划定》的划定，下列土地生意业务（包罗支解转让）应在生意业务中心通过招标、拍卖和挂牌生意业务方法公然进行：（一）经营性项目用地（包罗市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方法取得土地使用权，申请改变用地性质、功效，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方法重新出让；（三）依出让方法取得土地使用权，已签订出让条约，交清市园地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）互助建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建修建物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，凭据都管帐划由政府组织或经政府批准组织改革的，选择改革单位的；（七）已建修建物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在切合现行筹划前提下，土地使用者选择转让他人改革或与他人互助改革的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上修建物、结构物、附着物转让；（九）人民法院、执法构造裁定、决定处分的土地使用权及地上修建物、结构物、附着物转让；（十）执法、法例允许的团体所有的建立用地使用权生意业务。其他机构包罗中介机构不得进行上述生意业务。

24、在哪些情形下，土地使用权终止？

答：凭据《深圳经济特区土地使用权出让条例》，有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让条约划定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无正当承继人；(四)人民法院或土地治理部分依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移大概被依法注销的；(六)市政府凭据社会大众利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)执法、法例划定的其他情形。

25、在哪些情形下的土地生意业务不予治理产权手续？

答：凭据《深圳市土地生意业务市场治理划定》的划定，凡有下列情形之一的，不予治理产权手续：（一）违反本划定，须公然生意业务的土地使用权不实行公然生意业务的；（二）须公然生意业务的土地使用权不按本划定的范例要求和方法进行公然生意业务的；（三）投标人或竞买人相互勾通压价的；（四）执法、法例划定属于生意业务无效的其他情形。

属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部分依法对有关单位卖力人和责任人赐与行政处分。组成犯法的，由司法构造依法追究刑事责任。

26、有哪些土地批文或权属证明无效？

答：深圳市土地治理部分是深圳市土地使用权出让的主管部分，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一治理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让条约无效。

无权批准征用、使用土地的单位大概小我私家非法批准占用土地的，逾越批准权限非法批准占用土地的，不凭据土地利用总体筹划确定的用途批准用地的，大概违反执法划定的步伐批准占用、征用土地的，其批准文件无效。

凡未取得或擅自变动建立用地筹划许可证而治理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。

27、如何了解地价是否交清？

答：对已治理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；

对未治理房地产登记手续的，可以要求生长商出示由主管部分出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让条约书中了解地价的分期付款额度。

28、未交清地价的房地产是如那边置惩罚的？

答：凭据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的划定，土地使用者未按出让条约划定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地治理部分可以解除出让条约，收回土地使用权。

土地使用权只支付定金或包管金的，不予退还。

土地使用者已将定金大概包管金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地治理部分扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还，已兴建的修建物、附着物无偿收归政府所有。

29、在什么情形下，主管部分可以无偿收回土地使用权？

答：凭据《深圳市土地使用与收回条例》的划定，有下列情形之一的，主管部分或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的修建物、附着物：（一）出让条约划定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无正当承继人的；（三）人民法院或主管部分依法作出的已经产生执法效力的没收土地的判决、裁定或决定；（四）执法、法例划定的其他情形。

30、在什么情形下，主管部分可以提前收回有偿出让的土地使用权？

答：凭据《深圳市土地使用与收回条例》的划定，有下列情形之一的，主管部分在年期届满前可以收回有偿出让的土地：（一）大众利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经批准报废的；（三）用地单位迁移或被依法打消的；（四）实施都管帐划而进行旧城区改建需要的。

31、什么是违法修建？

答：违法修建是指未经筹划土田主管部分批准，未领取建立工程筹划许可证或临时建立工程筹划许可证，擅自修建的修建物和构筑物。

32、哪些属于违法修建？

答：凭据《深圳市人民代表大会常务委员会关于果断查处违法修建的决定》的划定，违法修建包罗：（一）占用已筹划为大众场合、大众设施用地或大众绿化用地的修建；（二）不按批准的设计图纸施工的修建；（三）擅自改建、加建的修建；（四）农村经济组织的非农建立用地或村民自用宅基地非法转让兴建的修建；特区内都会化的居民委员会或股份互助公司的非农业用地非法转让兴建的修建；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反都管帐划或凌驾市政府划定尺度的修建；（六）擅自改变产业厂房、住宅和其他修建物使用功效的修建；（七）逾期未拆除的临时修建；（八）违反执法、法例有关划定的其他修建。

33、什么是历史遗留违法私房？

答：历史遗留违法私房，是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于果断查处违法修建的决定》宣布实施以前，即1999年3月5日以前违反执法、法例所建的下列私房：（一）原村民非法占用国度所有的土地大概原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；（三）原村民超出批准文件划定的用地面积、修建面积所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或互助兴建的私房。

34、哪些违法私房不予确认产权？

答：凭据《深圳经济特区处置惩罚历史遗留违法私房若干划定》的划定，下列违法私房不予确认产权：（一）占用门路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线大概其他严重影响都管帐划又不能接纳纠正步伐的；（二）占用农业掩护区用地的；（三）占用一级水源掩护区用地的；（四）非法占用国度所有的土地大概原农村用地红线外其他土地的。

35、什么是历史遗留生产经营性违法修建？

答：历史遗留生产经营性违法修建，是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于果断查处违法修建的决定》宣布实施以前，即1999年3月5日以前违反筹划、土地等有关执法、法例的划定，未经筹划领土资源部分批准，未领取建立工程筹划许可证，非法占用土地兴建的产业、交通、能源等项目的修建物及生活配套设施。

36、哪些历史遗留生产经营性违法修建不予确认产权？

答：凭据《深圳经济特区处置惩罚历史遗留生产经营性违法修建若干划定》的划定，下列违法修建不予确认产权：（一）占用门路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线大概其他严重影响都管帐划又不能接纳纠正步伐的；（二）占用农业掩护区用地的；（三）占用一级水源掩护区用地的；（四）非法占用国度所有的土地大概原农村用地红线外其他土地的。

37、什么情况下，需缴纳土地使用费？

答：使用特区范畴内土地的单位和小我私家，都必须依据《深圳经济特区土地使用费征收步伐》的划定缴纳土地使用费，但该步伐划定免缴的除外。

同时，在土地使用权出让条约书中还约定：乙方在使用土地期间，未按条约约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按条约划定缴纳土地使用费的，甲方可不予治理与本地块有关的房地产权登记、修建许可、销（预）售许可及其他相关手续或接纳其他限制性步伐。

38、土地使用费缴纳人是如何确定的？

答：凭据《深圳经济特区土地使用费征收步伐》的划定，使用土地的单位和小我私家是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、互助或联营企业的，合资、互助或联营企业为缴费人，但经批准的合营条约另有约定的按条约治理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁衡宇的，衡宇所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以《房地产证》登记的权利人为缴费人。

39、土地使用费的征收尺度如何？

答：土地使用费依据土地品级和类别，按《深圳经济特区甲种土地使用费征收尺度》或《深圳经济特区乙种土地使用费征收尺度》计征；如属临时用地的，按《深圳经济特区临时（短期）地租尺度》计征。

40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？

答：凭据《深圳经济特区土地使用费征收步伐》的划定，下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国度构造、人民团体、队伍以及小我私家使用的非营利性用地；（二）由国度财务部分拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜奇迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政大众设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国度执法、法例和规章划定免缴土地使用费的其他用地。

41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？

答：凭据《深圳经济特区土地使用费征收步伐》的划定，下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程，自《土地使用条约书》生效之日起至《土地使用条约书》划定的竣工日期止，减半计征土地使用费。由于特殊原因不能定期竣工的，经主管部分批准可以适当延长优惠期，但延长的时间最多不能凌驾一年；（二）经深圳市科学技能委员会审定的技能先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四）企业用自筹资金填海增辟的土地，从《土地使用条约书》生效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免土地使用费；（六）按国度执法、法例和规章划定可以减收土地使用费的其他用地。

42、如何治理土地使用费缴纳手续？

答：土地权属变动的，新的土地使用人应在治理产权登记或变动登记之日起三十日内向市领土局提出土地使用费登记或变动登记申请；改变土地使用用途的，应自批准之日起三十日内向市领土局提出土地使用费变动登记申请。

筹划与设计类知识

43、如何治理《建立用地筹划许可证》？

答：以招标、拍卖方法得到国有土地使用权的，建立单位凭土地使用权出让条约书领取《建立用地筹划许可证》。

以协议出让方法得到国有土地使用权的，建立单位必须在签订土地使用权出让条约书之前，向市筹划主管部分或其派出机构领取《建立用地筹划许可证》。市筹划主管部分或派出机构凭据相应的都管帐划，审定建立用地的相关筹划设计指标，提出都管帐划设计要求，核发《建立用地筹划许可证》。

建立单位在取得《建立用地筹划许可证》后90日内，未能签订土地使用权出让条约书又未申请延期的，《建立用地筹划许可证》自行失效。

44、在取得《建立用地筹划许可证》后，是否可以变动地块筹划内容？

答：建立单位取得《建立用地筹划许可证》后两年内不得申请变动筹划内容；两年后申请变动的，市筹划主管部分或其派出机构对申请进行初审后，按法定步伐审批。

得到批准的，市筹划主管部分或其派出机构向申请单位重新核发《建立用地筹划许可证》，收回原《建立用地筹划许可证》，并治理相应的用地手续；不批准的，由市筹划主管部分或其派出机构书面回复申请单位。

45、《建立工程筹划许可证》包罗哪些内容？

答：《建立工程筹划许可证》包罗下列内容：（1）许可证编号；（2）发证构造名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、修建性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包罗总平面图、各层修建平面图、各向立面图和剖面图。

46、什么情况下不予核发《建立工程筹划许可证》？

答：凭据《深圳市都管帐划条例》的划定，下列情况不予核发《建立工程筹划许可证》：（一）不切合都管帐划要求或未按政府主管部分对各阶段审查意见作出设计修改的；(二)设计单位资质与资格不切合有关行业治理划定的；（三）设计文件不切合国度、省、市有关专业技能范例和规程的。

47、在哪些情况下，需重新治理《建立工程筹划许可证》？

答：当工程因以下情况确需修改的，应重新治理《建立工程筹划许可证》：（一）涉及修建物位置、立面、层数、平面、使用功效、修建结构的；（二）市政工程中涉及范围、品级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功效及设备的容量、造型有较大变革的。

48、对已建成的修建需改变使用性质时，是否需要申请核发《修建工程筹划许可证》？

答：已建成的修建确需改变使用性质的，须经都管帐划主管部分批准，签订土地使用权出让条约书增补协议、付清地价款后，持设计文件等，向市筹划主管部分申请核发《建立工程筹划许可证》或修建工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业治理部分审批的，还应取得有关部分的审核意见。

49、对未取得《建立工程筹划许可证》的建立项目，主管部分可以接纳什么处罚步伐？

答：未取得建立用地筹划许可证或修建工程筹划许可证进行建立的，市筹划主管部分可以依照《深圳经济特区筹划土地监察条例》接纳查封，扣押等行政强制步伐。

50、购置预售商品房后，生长商是否可以变动项目设计？

答：房地产开发企业应当凭据批准的筹划、设计建立商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变动筹划、设计。

《深圳经济特区房地产转让条例》划定，已预售的房地产在修建工程施工历程中，对大众设施部分不得变动设计。如确需变动设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。

《商品房销售治理步伐》（建立部88命令）还划定，经筹划部分批准的筹划变动、设计单位同意的设计变动导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变革，以及出现条约当事人约定的其他影响商品房质量大概使用功效情形的，房地产开发企业应当在变动确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面回复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面回复的，视同担当筹划、设计变动以及由此引起的房价款的变动。房地产开发企业未在划定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业负担违约责任。

51、建立工程竣工后，是否必须取得《筹划验收许可证》？

答：建立工程竣工后，建立单位或小我私家持修建工程竣工测绘陈诉向原审批部分申请筹划验收。未经验收或验收不及格的，不予核发《筹划验收许可证》，不予治理房地产权登记，不得投入使用。

52、什么情况下不予核发《筹划验收许可证》？

答：凭据《深圳市都管帐划条例》的划定，有下列情形之一的，不予进行筹划验收：（一）擅自变动修建设计（包罗变动修建物位置、立面、层数、平面、使用功效、修建结构、设备的容量）的；（二）未拆除原《建立工程筹划许可证》标明应拆除的修建物或构筑物的；（三）未拆除用地范畴内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不切合《建立工程筹划许可证》要求的。

53、对成片开发、分期开发的住宅小区是如何进行筹划验收的？

答：成片开发的住宅区、产业区在进行单体修建工程的筹划验收后，还应进行小区筹划验收。小区建立分期分批进行时，其配套工程应按筹划同步完成。未完成时，同期的其他项目不予筹划验收。

54、对住宅区内的公用设施、设备、场合（地）的使用有哪些划定？

答：凭据《〈深圳经济特区住宅区物业治理条例〉实施细节》的划定，凡经市政府筹划部分批准的为住宅区居民提供配套办事的公用设施、设备和场合（地），未经筹划部分批准，一律不得挪作他用。

55、某物业加建两层，生长商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有包管吗？

答：不可以。修建物的扩建、改建必须报主管部分批准并对原《修建工程筹划许可证》进行变动或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法修建。因此，其产权没有包管。

56、什么是套内使用面积系数？

答：当衡宇按套（单位）盘算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内修建面积加按划定应分摊的公用面积的比率（%）。

57、什么是修建笼罩率（修建密度）？

答：建立用地范畴内所有修建物基底面积之和与建立用地面积的比率（%）。

58、什么是修建容积率？

答：在建立用地范畴内所有修建物地面以上各层修建面积之和与建立用地面积的比率（%）。

59、什么是绿地率？

答：在建立用地范畴内种种绿地面积之和与建立用地面积的比率（%）。绿地面积的盘算不包罗屋顶、天台和垂直绿化。

60、什么是绿化笼罩率？

答：在建立用地范畴内全部绿化种植物水平投影面积之和与建立用地面积的比率（%）。

房产开发与建立类知识

61、设立房地产开发企业须具备哪些条件？

答：设立房地产开发企业，须具备下列条件：（一）注册资本不得少于人民币一千万元；（二）有四名以上持有专业证书的房地产、修建工程专业的专职技能人员，两名以上持有专业证书的专职管帐人员；（三）有按市场代价取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和牢固的经营场合；（五）执法、法例划定的其他条件。

增加房地产开发和经营业务范畴的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项划定的条件。

工商行政治理部分对切合本条例划定条件的，应当予以治理工商登记手续；对不切合本条例划定条件的，不予登记。

62、如何申请领取《房地产开发企业资质证书》？

答：房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部分存案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部分应在十五日内依照执法、法例的划定核发《房地产开发企业资质证书》。

房地产开发企业治理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。

主管部分对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。

63、什么是商品房预售？

答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金大概房价款的行为。

64、《房地产预售许可证》包罗哪些内容？

答：《房地产预售许可证》包罗下列内容：（一）预售许可证编号；（二）生长商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落所在；（五）土地使用权出让条约书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的修建面积，其中包罗的种种修建面积和套数、间数；（八）发证构造、有效期；（九）附注内容等。

65、当商品房到达何种形象进度时，才可以治理预售许可证？

答：七层以下的到达主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。

66、商品房预售需要具备哪些条件？

答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）凭据土地治理部分有关划定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建立工程筹划许可证和建立工程施工许可证，并已治理建立工程质量和宁静监视手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的到达主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）执法、法例划定的其他条件。

67、是否可以认购内部认购时期的房地产？

答：凭据《深圳经济特区房地产转让条例》的划定，房地产预售须经主管构造批准并得到《房地产预售许可证》后，才气预售。所谓内部认购，实际上是生长商逃避主管部分的治理，在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为，其行为不受执法掩护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。

68、什么是商品房现售？

答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收及格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

69、房地产现售需要具备哪些条件？

答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书大概使用土地的批准文件；(三)持有建立工程筹划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安顿已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套底子设施具备交付使用条件，其他配套底子设施和大众设施具备交付使用条件大概已确定施工进度和交付日期；(七)物业治理方案已经落实。

70、什么情况下，开发商不得刊登房地产告白？

答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登告白，告白宣布者不得宣布其告白：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建立的衡宇；（三）违章建立的衡宇；（四）司法构造和行政构造依法裁定、决定查封大概以其他形式限制房地产权利的衡宇；（五）权属有争议的衡宇；（六）执法、法例划定禁止不得出售的其他衡宇。

71、开发商宣布房地产告白时，应向告白经营与宣布单位提交哪些质料？

答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售告白，应向告白经营与宣布单位提交下列质料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）《房地产开发企业资质证书》；（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。

72、房地产销售告白应当包罗哪些内容？

答：房地产开发企业的房地产销售告白应当包罗下列内容：（一）楼宇所在、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。

告白经营与宣布单位不得为房地产开发企业宣布不具备前款划定内容的房地产销售告白。

73、在房地产告白中，不得包罗哪些内容？

答：房地产告白不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风俗。预售商品房告白中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值大概投资回报的答应；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

74、对售楼告白及资料内容有哪些具体划定？

答：预售商品房告白中以参照物体现项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离体现，不得以所需时间、车程等来体现距离。项目坐落位置、示意图，应认真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的衡宇装修尺度、质料、设备、竣工交付使用时间等应认真实、准确、清楚。

75、对未取得《商品房预售许可证》而刊登房地产告白的，开发商应负担什么责任？

答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等要领刊登告白的，建立、房管和工商部分要增强查抄监视，实时查处。

76、在刊登房地产告白时，对告白所体现的代价有什么划定？

答：房地产告白对代价有体现的，应当清楚体现为实际的销售代价，明示代价的有效期限。预售商品房按套(单位)出售的，代价以套内面积盘算；整栋出售的，以该栋衡宇修建面积盘算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的种种衡宇生意业务，告白中要注明生意业务总价。

77、生长商宣布虚假房地产告白时，应负担什么责任？

答：对违规宣布房地产告白及宣布的房地产告白失实、虚假的开发企业和告白经营者、宣布者，建立、房管部分可责令其限期纠正，逾期不纠正的可通过新闻媒体曝光，赐与停止审批新的商品房预售项目、低落资质品级等处罚。工商部分可责令告白宣布者停止宣布，并依照有关划定赐与处罚。

78、对房地产告白中所答应的内容，购房人是否有权要求在购房条约中约定？

答：房地产开发企业、房地产中介办事机构宣布的商品房销售告白和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖条约中约定。

79、对房地产告白中的种种排名、嘉奖等内容，有哪些划定？

答：预售商品房告白中出现种种评奖、排名、国度或省示范工程等称呼的，必须切合国度有关执法、法例的划定，并明示评奖构造、嘉奖种类、有效年份。对列入实施筹划但未经验收得到嘉奖称呼的，不得使用该称呼。

80、生长商销售商品房有哪些方法？

答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介办事机构销售商品房。

81、生长商不得接纳哪些方法销售商品房？

答：房地产开发企业不得接纳返本销售大概变相返本销售的方法销售商品房；不得接纳售后包租大概变相售后包租的方法销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得支解拆零销售。

82、销售署理委托书包罗哪些内容？

答：由委托人出具给署理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

83、在生长商处购房时，生长商应当明示那些事项？

答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修尺度；大众和公用修建面积的分摊要领；（六）预售商品房的代价和付款步伐；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业治理事项；（九）执法、法例划定的其他事项。

在订立商品房买卖条约之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售治理步伐》和《商品房买卖条约示范文本》；预售商品房的，还必须明示《都会商品房预售治理步伐》。

84、生长商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？

答：在新版《深圳市房地产卖买条约（预售）》中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一）卖方与深圳市筹划与领土资源局签订的深地合字（）号《土地使用权出让条约书》及号增补协议大概《房地产证》；（二）《房地产预售许可证》、《