房地产开发的阶段与程序.docx

第一节 房地产开发贷款步伐房地产开发贷款操纵流程如下：递交申请受理观察项目评估核查审批治理手续资料归档贷后治理收贷撤保一、房地产开发贷款申请（一）借款人资格借款人申请房地产开发贷款，须切合以下根本条件：1、 借款人是经工商行政治理构造（或主管构造）批准登记的企（事）业法人、其他经济组织。2、 有经工商行政治理部分批准登记并治理年检的法人营业执照或有权部分批准设立的证明文件。3、 经营治理制度健全，财务状况良好。4、 信用良好，具有定期归还贷款本息的能力。5、 有贷款证，并在贷款行开立根本账户或一般账户。6、 有贷款人认可的有效包管。7、 贷款项目已纳入国度或地方建立开发筹划，其立项文件正当、完整、真实、有效。8、 借款人已经取得建立用地筹划许可证、修建工程筹划许可证、国有土地使用权证、建立工程开工证。9、 贷款项目实际用途与项目筹划相符，切合本地市场的需求，有范例的可行性研究陈诉。10、 贷款项目工程预算陈诉公道真实。11、 贷款人筹划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建立。12、 企业信用品级和风险度切合贷款人的要求。13、 贷款人规定的其他条件。（二）申请贷款资料开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。1、 单元资料（1） 经年检并批准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权署理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件；（2） 单元章程、创建批文；（3） 经管帐师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；（4） 工商治理部分的注册验资陈诉、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；（5） 法人代码证复印件、年检陈诉；（6） 房地产企业开发经营资质证书；（7） 借款申请陈诉；（8） 公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议；（9） 若属圈外人提供信用包管方法的贷款，包管人亦须提交前5项资料并报贷款包管答应书；若属抵押或质押包管方法的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价陈诉、所有权或使用权证书及有处理权人同意抵押或质押的答应证明；（10） 公司主要领导人简历及事情人员文化结构等清单。2、 项目资料（1） 项目立项批文、可行性研究陈诉及项目预算陈诉；（2） 建立用地筹划许可证；（3） 修建工程筹划许可证；（4） 土地出让条约及筹划红线图、国有土地使用证；（5） 地价款缴交凭证复印件；（6） 施工许可证；（7） 房地产预算许可证；（8） 互助项目需提供互助开发条约或有权部分批准互助开发的批件。（三）、房地产开发贷款的审查与审批贷款审查是贷款审查部分凭据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款观察部分提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策发起，供贷款决策人参考。（一）贷款审查的主要内容1、 审查观察部分提供的数据、资料是否完整。2、 凭据国度财产政策、贷款原则审查贷款投向是否切合规定。3、 审查贷款项目是否需要评估，有无评估陈诉，有否超权限评估，评估陈诉是否已批准，项目情况是否可行。4、 审查贷款用途是否正当公道，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范畴内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。5、 审查贷款期限。房地产开发项目贷款最恒久限为3年，修建业短期贷款最长不凌驾1年。6、 审查包管的正当性、合规性、可靠性。质押贷款：包罗存单、国库券等有价证券质押贷款。抵押贷款：包罗房地产、营运车辆抵押贷款。俣证贷款：（1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织大概百姓，包管法规定国度构造、学校、医院等公益事业单元、无企业法人授权的分支机构不能作包管人；（2）核实包管人包管意见的真实性、正当性，如股份公司要有董事会决议；（3）审查包管人的包管能力。7、 复算贷款风险度、贷款资产风险度。盘算公式为：贷款项目综合风险度=贷款方法风险系数企业信用品级系数（1-Y）+项目风险品级系数YY=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）贷款资产风险度=（正常贷款金额项目贷款风险度1.0+逾期贷款金额项目贷款见仪式1.3+呆滞贷款金额项目贷款风险度1.8+呆账贷款金额项目贷款风险度）/贷款总额8、 审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无凌驾该企业贷款最高限额，授信额有无凌驾单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。9、 凭据授权授信治理步伐，确定该笔贷款的最终审批人。贷款审查岗认为观察岗提交的评估陈诉、观察意见不敷详尽，可以提出增补评估观察的内容，退回观察岗增补评估与观察。贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入房地产开发贷款申请审批表交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。（二）贷款的审批房地产开发贷款的审批要凭据贷款审批权限及项目评估权限治理。1、 贷款签批人在授权范畴内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方法。2、 通常要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目观察的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容根本与贷款上报行的审查岗相同。3、 贷款经批准后，由观察部分输贷款发放手续。审查或审批人差别意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款观察部分，并由贷款观察部分通知企业。五、贷款的发放经切合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、包管人正式签订贷款条约、包管条约或抵押（质押）条约，并按规定办好有关公证（见证）、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目治理有效的修建工程保险。以衡宇作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额治理衡宇意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险条约中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。若属抵押（质押）包管方法，借款人应将抵押物（质物）权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料治理相关的销售手续时，须出具借条，待手续治理完毕即退还贷款人。若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订抵押贷款业务互助协议。贷款审查部分对贷款条约、有关协议等全部贷款手续中的种种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由管帐部分，凭据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。二、都会衡宇拆迁步伐（一）衡宇拆迁申请无论单元或小我私家因从事建立项目需要进行衡宇拆迁时，都要向被拆除衡宇所在地的市、县人民政府衡宇拆迁治理部分提出拆迁申请，并同时提交下列质料：建立项目批准文件、建立用地筹划许可证、国有土地使用权批准文件、拆行筹划或拆迁方案、治理存款业务的金额机构出具的拆迁赔偿安顿资金证明。拆迁筹划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范畴，拆迁的工具，拆迁的实施步调，对拆迁范畴内的被拆迁居民、构造、团体、企事业单元的赔偿安顿方案，安顿房和临时安顿周转房的房源情况，涉及拆迁的各项赔偿费、安顿费 的预算情况，以及拆迁期限、具体时间摆设等。（二）衡宇拆迁审批市、县人民政府衡宇拆迁治理部分应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审查。经审查切合条件的，衡宇拆迁主管部分发给拆迁申请人衡宇拆迁许可证。衡宇拆迁治理部分在发放衡宇拆迁许可证的同时，应当将衡宇拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范畴、拆迁期限等事项，以衡宇拆迁通告的形式予以宣布。衡宇拆迁治理部分和拆迁人应当实时向被拆迁人做好宣传、解释事情。（三）签订拆迁赔偿安顿协议在衡宇主管部分审查、审批拆迁并发放衡宇拆迁许可证后，衡宇拆迁人应与被拆迁人凭据规定就赔偿、安顿等问题签订书面协议。拆迁租赁衡宇的，拆迁人应当与被拆迁人、衡宇承租人订立拆迁赔偿安顿协议。赔偿安顿协议应当规定赔偿方法和赔偿金额、安顿用房面积和安顿所在、搬家期限、搬家过渡方法和过渡期限以及违约责任等事项。1拆迁赔偿安顿协议的主要内容：(1)被拆除衡宇的坐落所在、面积和用途；(2)赔偿方法；(3)赔偿金额；(4)安顿用房面积和安顿所在；(5)搬家过渡方法及期限；(6)违约责任等。2衡宇拆迁赔偿安顿协议的特征：(1)协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部分批准的单元和小我私家，被拆迁人必须是列入拆迁范畴的衡宇所有人或使用人；(2)协议签订有严格的时间限制；(3)协议签订有相对的强制性。赔偿、安顿协议订立后，可以向公证构造治理公证，并送衡宇拆迁主管部分存案。拆迁依法代管的衡宇，代管人是衡宇拆迁主管部分的，赔偿、安顿协议必须经公证构造公证，并治理证据保全。(四)实施拆迁拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范畴和拆迁期限内进行拆迁，不得逾越拆迁范畴和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单元实施拆迁。衡宇拆迁治理部分不得作为拆迁人，不得担当拆迁委托。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单元出具委托书，并订立拆迁委托条约。拆迁人应当白拆迁委托条约订立之日起15日内，将拆迁委托条约报衡宇拆迁治理部分存案。被委托的拆迁单元不得转让拆迁业务。三、都会衡宇拆迁的赔偿(一)赔偿工具衡宇拆迁赔偿干系到拆迁当事人的经济利益，凭据我国宪法规定，国度、全民、团体所有的财产受执法掩护，国度掩护百姓的正当收入、储备、衡宇等正当财产的所有权。衡宇被拆除，给被拆迁衡宇的所有人造成了一定的财产损失。为掩护被拆除衡宇所有人的正当权益，拆迁人应当对被拆除衡宇及其隶属物的所有人(包罗代管人、国度授权的国有衡宇及其隶属物的治理人)赐与赔偿。应当明确的是，赔偿的工具是被拆迁衡宇及其隶属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包罗百姓也包罗法入。(二)赔偿形式衡宇拆迁赔偿有两种方法，即钱币赔偿和衡宇产权变更。1钱币赔偿是指拆迁入将被拆迁衡宇凭据房地产市场评估代价，以钱币结算方法赔偿给被拆除衡宇的所有人。钱币赔偿的金额，凭据被拆迁衡宇的区位、用途、修建面积等因素，以房地产市场评估代价确定。2衡宇产权变更是指拆迁人用自己制作或购买的产权衡宇与被拆迁衡宇进行变更产权，并按拆迁衡宇的评估价和变更衡宇的市场价进行结算变更差价的行为。都会衡宇拆迁治理条例规定，拆除非公益事业衡宇的隶属物，不作产权变更，由拆迁人赐与钱币赔偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与衡宇承租人对解除租赁干系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行衡宇产权变更。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁赔偿方法。(三)特殊情况的衡宇拆迁赔偿1出租衡宇的拆迁赔偿。拆迁租赁衡宇，被拆迁人与衡宇承租人解除租赁干系的，大概被拆迁人对衡宇承租人进行安顿的，拆迁人对被拆迁入赐与赔偿。被拆迁人与衡宇承租人对解除租赁干系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行衡宇产权变更。产权变更的衡宇由原衡宇承租人承租，被拆迁人应当与原衡宇承租人重新订立衡宇租赁条约。2产权不明确衡宇的拆迁赔偿。拆迁产权不明确的衡宇，拆迁人应当提出赔偿安顿方案，报衡宇拆迁治理部分审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁衡宇的有关事项向公证构造治理证据保全。3设有抵押权衡宇的拆迁赔偿。都会衡宇拆迁治理条例规定，拆迁设有抵押权的衡宇，依照国度有关包管的执法执行。抵押当事人就解除抵押干系或重新设定抵押物告竣协议的，拆迁赔偿按正常情况进行；抵押当事人无法告竣协议的，凭据执法规定的清偿顺序进行清偿，不敷清偿抵押权人的，抵押权人凭据有关包管的执法规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因衡宇灭失而消失。4拆迁公益事业衡宇及其隶属物的赔偿。公益事业一般指文教、卫生及社会大众福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关执法、法例的规定和都管帐划的要求予以重建，大概赐与钱币赔偿。5临时修建、违章修建的拆迁赔偿。临时修建必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已凌驾批准使用期限的临时修建，不赐与赔偿。对付尚没有凌驾批准使用年限的临时修建，可考虑临时修建在使用期内的残值和剩余正当使用期的是非，赐与适当赔偿。违章修建的存在是不正当的，拆除违章修建不予赔偿。四、都会衡宇拆迁的安顿凭据我国都会衡宇拆迁治理条例规定，拆迁人应当提供切合国度质量宁静尺度的衡宇，用于拆迁安顿。拆迁人应当对被拆迁人大概衡宇承租人支付搬家补贴费。在过渡期限内，被拆迁人大概衡宇承租人自行摆设住处的，拆迁人应当支付临时安顿补贴费；被拆迁入大概衡宇承租人使用拆迁入提供的周转房的，拆迁人不支付临时安顿补贴费。搬家补贴费和临时安顿补贴费的尺度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当定时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行摆设住处的被拆迁人大概衡宇承租人，应当自逾期之月起增加临时安顿补贴费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安顿补贴费。因拆迁非住宅衡宇造成停产、停业的，拆迁人应当赐与适当赔偿。(2)衡宇拆迁纠纷的处理惩罚。拆迁入与被拆迁人对拆迁赔偿形式和赔偿金额、安顿用房面积租安顿所在、搬家过渡方法和过渡期限，经协商达不成协议的，经拆迁当事人提出申请，由批准拆迁的衡宇主管部分裁决。被拆迁人是批准的衡宇拆迁主管部分的，由同级人民政府裁决。都会衡宇拆迁行政裁决事情规程对行政裁决的步伐和要求做出了明确规定，行政裁决应当以事实为依据、以执法为准绳，对峙公平、公平、实时的原则。当事人对行政裁决不平的，可以依法申请行政复议大概向人民法院起诉。为了不影响拆迁事情的顺利进行，当拆迁人已凭据规定对被拆迁人赐与钱币赔偿大概提供拆迁安顿用房、周转用房的，诉讼期间不绝止拆迁的执行。被拆迁人大概衡宇承租人在裁决规定的搬家期限内未搬家的，由市、县人民政府责成有关部分行政强制拆迁，大概由衡宇拆迁治理部分依法申请人民法院强制拆迁。凭据都会衡宇拆迁行政裁决事情规程规定，衡宇拆迁治理部分申请行政强制拆迁前，应当邀清有关治理部分、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、步伐、赔偿安顿尺度的测算依据等内容，进行听证。衡宇拆迁治理部分申请行政强制拆迁，必须经领导班子团体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁赔偿资金大概切合国度质量宁静尺度的安顿用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。第二节 房地产开发的阶段与步伐房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策阐发阶段、前期事情阶段、建立阶段和营销阶段。每个阶段的事情内容既有所差别，又紧密联系、相互衔接，并且是瓜代进行的。一、投资决策阐发阶段及其步伐投资决策阐发阶段的事情内容主要是进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。这一阶段是房地产开发历程中至关重要的阶段。可以说，房地产项目开发的成败很大水平上取决于投资决策阐发。(一)开发投资时机辨别和项目选择投资决策阐发的第一步是对开发投资时机的辨别和开发投资项目的选择。其思路一般是从宏观到微观。首先，在一定地域范畴内寻找最为有利的投资时机。因为房地产市场是一个区域性的市场，差别的地域，其投资情况和房地产市场供求干系差别，投资时机也不一样。其次，从中观角度，在筹划投资的地域，辨别可能投资的都会。进一步在想要投资的都会，凭据所了解的该都会有关房地产的种种信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即通常所说的“物业”和“地块”，经过一系列的投资时机辨别和项目筛选，投资意向开端创建，再进一步与都管帐划部分、房地产治理部分、当前的土地拥有者或使用者以及其他有可能互助的投资商和房地产专业人士打仗洽谈，使项目设想具体化，：并草签投资意向书。然后，进入下一步事情，即项目可行性研究。(二)开端可行性研究房地产开发项目可行性研究的内容尽管与其他建立项目有所差别，但同样分为开端可行性研究和可行性研究。开端可行性研究也称为预可行性研究。开端可行性研究足在投资时机研究的底子上，进一步收集较为详细的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在区域的社会经济状况、市场供求变革、区位条件及其相邻周边情况，以及预期投资效益，进行开端阐发、预测和估算，形成开发投资开端方案，据此评价投资时机选择结果的乐成性如何，决定是否有须要进行详细可行什研究，确定一些重要性的问题是否进行专题研究。开端可行性研究是体例项目发起书的依据。(三)可行性研究可行性研究是在开端可行性研究后，对开发投资项目进行深入细致的技能经济阐发论证，为开发项目投资决策提供技能上和经济财务上的评价依据。故可行性研究也称为详细可行性研究或技能经济可行性研究。可行性研究的主要内容包罗房地产市场阐发、项目财务评价和经济社会评价。通过可行性研究，进一步明确了影响开发项目简直定性和不确定性因素，并对多个方案预测出其开发本钱和预期收益水平，经过多方案比力，从中优选出最好的方案。据此，开发商如果认为该项目的预期收益水平可以担当，即可拍板决策。然而，如果某些开发项目干系到国计民生并具有很大社会和情况生态效益时，纵然经济效益不佳，也应多渠道筹集资金，进行开发建立。可行性研究陈诉经有关主管部分批准后，开发项目将正式立项，可以进入项目前期事情阶段。二、前期事情阶段及其步伐前期事情阶段是指在投资决策和项目立项后至建立工程施工这段时间。这一阶段的事情内容主要包罗：开发园地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安顿、筹划设计、施工现场的底子设施配套建立、开发资金筹措、工程建立方案制定、治理各项开工手续等。(一)开发园地的工程勘测开发地块确定后，需要请勘测部分对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质组成、地基承载力、地下水埋深等情况，为筹划设计、修建设计及地基处理惩罚提供依据。(二)获取土地使用权土地使用权可以从土地一级市场，通过出让以协议、招标或拍卖的方法获取；也可以从土地二级市场通过转让的方法获取；或通过其他途径获取，如联建、联营等。开发投资者应凭据开发项目的需要和自身条件，选择获取土地使用权的途径和方法。(三)征地、拆迁、安顿凭据国度土地治理法的有关规定，通过本地政府主管部分治理土地征用手续。依据国度和本地政府房地产拆迁治理条例、尺度和细则，由开发企业或委托专门的拆迁公司进行拆迁安顿。拆迁实施步伐可以是实物拆迁形式，也可以是钱币拆迁形式。(四)筹划设计筹划设计是房地产项目开发建立的蓝图，要以人为本，公道确定各项技能经济指标，统筹摆设各项建立用地，满足使用者对各项功效的要求，尽量做到经济效益、社会效益和情况效益的统一。(五)落实开发资金开发资金是干系房地产项目能否顺利进行建立的重要包管，因此，在项目决策立项后，应进一步通过直接或间接的方法多渠道筹集落实资金，摆设好短期和恒久信贷，并制定出开发资金分期投入和使用筹划。(六)制定建立施工方案制定详尽的建立施工方案，对包管开发项目的施32212期和工程质量以及控制修建本钱和实现目标利润都很重要。建立施工方案主要包罗：施工组织与协调筹划，建材与设备供给筹划，施工图设计方案，底子设施配套的接洽与协商筹划，体例工程量清单和工程时间进度表以及现金流量表，与承包商谈判与签约筹划等。(七)施工现场的临时“三通一平”施工现场的临时“三通一平”是为正式进行修建施工做准备，包罗：与供水、供电部分联系，铺设施工中临时用水、用电管线，修筑施工用的临时门路。由修建单元进行园地清理并按竖向筹划设计平整园地，修建施工现场的防护围墙和临时用房。综上所述，前期准备阶段涉及范畴广、事情内容多，需要延续较长一段时间，市场情况可能会产生某些变革。开发商应随时对那些变革的影响因素进行阐发和验证，制定出应变步伐，确保项目的顺利开工建立和预期目标的实现。三、建立阶段及其步伐建立阶段是将前期阶段的各项方案和筹划以及项目开发历程中所涉及的人力、质料、机器设备、资金等资源会合于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建立的运动。这一阶段的事情任务主要是：通过招标投标方法，优选承包商；进行项目施工建立的组织治理；项目控制和工程监理；项目竣工验收和交付使用。(一)项目发包开发商一般通过招投标(公然招投标、邀请招投标或议标)的方法，经过发标、投标、开标、议标和中标等步伐，优选和确定修建工程承包商，并以签订正式承包条约的形式来约束和确保承包商顺利完成项目工程施工。(二)施工组织治理房地产开发项目一般由多个分项工程组成，包罗主体修建、配套工程、底子设施等。因此，要包管房地产开发项目总体目标的实现，就必须对各分项工程的施工建立进行统一组织治理，使之相互配合、协调实施。在项目建立历程中，施工组织治理主要是指对施工单元治理、工程筹划治理、工程技能治理和工程现场治理等。(三)项目控制与监理在房地产开发项目施工建立中，开发商通常聘请监理工程师监视和查抄工程的进度、质量和资金使用情况，以使施工单元严格凭据筹划设计和施工条约要求进行。有条件的开发公司也可依靠自己进行施工监理。施工建立中的项目控制主要包罗进度、质量和投资三个方面的内容。进度控制又包罗总进度控制、设计进度控制、施工进度控制、验收与交用进度控制四个方面；质量控制又包罗设计质量、质料质量、设备质量和施工质量控制；投资控制主要指设计本钱、施工本钱、修建本钱和设备安装本钱等的控制。(四)项目竣工验收开发项目的竣工验收是全面考核修建产物的最终环节，一般是由开发商组织设计单元、施工单元、建立治理部分、质量监视部分及其他相关治理部分，凭据被审核批准的设计、施工文件和国度颁布的有关施工验收范例与尺度，进行综合查抄验收。经验收及格的项目即可治理交付使用手续。对付设计规定或主管部分要求分阶段建立的单项工程，则应分期分批进行查抄验收。四、营销阶段房地产项目的营销是险些贯串整个开发历程的。只有通过营销，将房地产商品租售出去，才气使其使用代价和代价得以真正实现；才气使投资尽快收回，得到开发利润。因此，开发商应接纳有效的营销手段，进行市场推广运动。在开发建立初期，尽可能地预售或预租衡宇，尽早回笼资金用于开发建立；在竣工验收后，最主要的事情重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余衡宇租售出去，制止大量积存空置，确保开发收益。商品房的租售计谋应凭据开发商的经营理念和市场需求情况而定。第三节 房地产开发的主要内容一、房地产开发项目可行性研究(一)可行性研究的根本看法和作用1可行性研究的根本看法。在房地产项目投资开发以前，为了制止主观决策、盲目建立带来的损失和不良结果，并实现房地产开发的效益最大化，必须对拟建项目在工程技能和经济方面进行研究、论证。决策者不但要掌握项目的根本情况及有关资料，还要研究该项目在技能上是否可行、在经济上是否公道、投资的结果是否能取得较好的效益，是否有多方案选择的可能等等。这种技能论证的要领称为可行性研究，其根本内容包罗市场预测和研究、技能方案研究、项目经济评价三个部分，2可行性研究的作用。可行性研究的主要作用体现在如下的方面：(1)作为确定项目建立的须要依据。投资者凭据可行性研究陈诉对某一方案的评估结论，决定是否操纵该投资项目。(2)作为向银行和其他金融机构融资的依据。好比对银行而言，要在审查项目的可行性研究陈诉的底子上，判断借出资金在项目建立后有无归还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。(3)可行性研究陈诉是向本地政府及其所属都管帐划、土地治理部分、建立治理部分申请立项和建立执照的依据，同时也作为环保部分审查项目对情况影响的依据。(4)作为开展项目工程设计、设备订货、原质料订货、施工准备等建立前期事情的底子，为进行后续事情进行铺垫。(5)凭据可行性研究陈诉对特定方案的评价，投资方可以公道进行企业组织治理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训筹划。(6)作为国度各级筹划部分体例牢固资产投资筹划和体例下阶段筹划设计事情的依据。(二)可行性研究的阶段、根本内容和步调1可行性研究的阶段。一般而言，可行性研究分为时机研究、开端可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。房地产开发项目的可行性研究同样遵循这样的四阶段原则：(1)投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资偏向提出发起，即在一定的地域和部分内，以自然资源和市场的观察预测为底子，寻找有利的投资时机。投资时机研究的主要内容有：地域情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理情况、海内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。(2)开端可行性研究。亦称“预可行性研究”。在投资时机研究的底子上，进一步对项目建立的可能性与潜在效益进行论证阐发。主要解决的问题包罗：在时机研究结论的底子和详细资料的底子上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有须要进行下一步的详细可行性研究。确定对某些要害性问题需要进行专题的帮助研究。在遍及的方案阐发比力论证后，对种种技能方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和用度。凭据项目的选择依据和尺度，确定项目的开端可行性。依据开端可行性研究结果体例开端可行性研究陈诉。开端可行性研究阶段的主要内容：市场需求与供给、修建质料供给状况、项目所在地域的社会经济情况、项目地点及其周围情况、项目筹划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务阐发等。(3)详细可行性研究。即通常意义上的可行性研究。主要是对拟开发建立项目进行详细深入的技能经济阐发论证，从技能、经济社会和财务方面为项目进行投资决策提供科学依据。(4)项目的评估和决策。项目评估是由决策部分组织或授权于建立银行、投资银行、咨询公司或有关专家，对上报立项的建立项目可行性研究陈诉进行全面的审核和再评估。其内容包罗：全面审核可行性研究陈诉中反应的各项情况是否确实；阐发项目可行性研究中各项指标盘算是否都正确，包罗种种参数、底子数据、定额费率的选择；从企业、国度和社会等方面综合阐发和判断项目的经济效益和社会效益；阐发和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；最后写出项目评估陈诉。2可行性研究的根本内容。由于开发项目的性质、范围和庞大水平差别，其可行性研究的内容不尽相同，各有偏重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包罗以下几个方面：(1)总论：包罗开发项目表面、研究结果提要、存在问题和发起。(2)市场需求、供给预测租售代价变革趋势预测。(3)开发项目根本情况，阐发其潜在优势与问题，机会与挑战：(4)明确资源、原质料及公用设施条件。(5)凭据惯常条件，确定开发项目的实施筹划和进度要求。(6)项目投资、销售用度的投入时间。(7)资金来源及融资方法。(8)项目租售收入预测。(9)百姓经济评价和项目财务评价。(10)项目评价与结论。3可行性研究的步调。房地产项目的可行性研究事情一般按以下七个步调进行：(1)担当委托，明确研究目标。在项目发起被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资照料公司对拟开发项目进行可行性研究。负担单元担当委托时，应得到项目发起书和有关项目配景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定事情筹划。(2)收集资料，观察研究。主要从市场观察和资源观察两方面进行。市场观察应查明和预测市场的供给和需求量、代价、竞争能力等，以便确定项目的经济范围和项目的竞争能力。资源观察包罗建立所在观察、开发项目用地现状、交通运输条件、外围底子设施、情况掩护、水文地质、气象等方面的观察。为下步筹划方案设计、技能经济阐发提供准确的资料。(3)设计方案。凭据项目发起书的要求，结合市场和资源观察，在收集到的资料和数据的底子上，创建若干可供选择的开发方案。(4)财务评价和百姓经济评价。对经上述阐发后所确定的方案，在估算项目投资、本钱、代价、收入等底子上，对方案进行详细财务评价和百姓经济评价。研究论证项目在经济上的公道性和潜在盈利能力。(5)方案比力与选择。凭据以上阐发，重复的方案论证和比力，会同委托部分明确方案选择的重大原则和优选尺度，接纳技能经济阐发的要领，评选出公道的方案。研究论证项目在技能上的可行性，进一步确定项目范围、组成、开发进度。(6)制定实施筹划。对付选定的满意方案，制定详细的实施筹划，进一步提出资金筹措发起和项目实施总进度筹划。(7)体例可行性研究陈诉。经过上述阐发与评价，即可体例详细的可行性研究陈诉，推荐可行方案和实施筹划，提出结论性意见、步伐和发起，供决策者作为决策依据。二、土地使用权获取目前，我领土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改革、再开发历程中，开发商主要通过补地价的方法重新获取土地使用权。对付新开发的土地，开发商主要通过出让方法得到土地使用权。有关途径和方法简述如下。(一)通过政府行政划拨获取土地使用权凭据现行的法例及政策条例，国度进行经济、文化、国防建立以及兴办社会大众事业，需要征用团体所有土地大概国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国度赐与的一种特殊政策，所以，土地治理法对可以接纳划拨的范畴作了明确规定。同时限定了批准权限，严格掩护根本农田，凡根本农田以外的耕地凌驾35公顷，其他土地凌驾70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。建立征用土地时，应按规定支付土地赔偿费和安顿补贴费。别的，征用都会郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建立基金；在土地使用历程中，建立单元还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关用度。(二)国有土地使用权的有偿使用国有土地使用权有偿使用是指国度将一定时期内的土地使用权提供给单元和小我私家使用，而土地使用者凭据土地有偿使用条约的规定，一次或分年度向国度缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方法是今后供地的主要方法，今后除一些经批准可以接纳划拨方法供地的，都应当接纳有偿使用的方法。目前，国有土地使用权有偿使用的方法主要有三种。1国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国度将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国度支付土地使用权出让金和其他用度的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国度和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让条约来约定，但国度对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；产业用地50年；教诲，科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地 50年。条约约定的年限不得凌驾国度规定的最高年限，凌驾最高年限则无效。在土地使用期限内，土地使用者应当按国度规定和条约约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继承使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用条约，不然土地无偿收回。在土地使用期限内国度一般不得收回，如因大众目简直需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以赔偿。土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准构造批准，并与土地行政主管部分重新签订土地使用权出让条约或土地使用权出让的增补条约。不然，将不得改变条约约定的用途。目前，国有土地使用权出让的方法一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由切合规定的单元或小我私家(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包罗：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让条约(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用筹划方案等因素。(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、所在，利用公然场所由政府的代表者土地行政主管部分主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方法充实引进竞争机制，政府也可以得到最高地价。但不是所有土地都可以接纳拍卖方法的，只有一些竞争性很强的行业用地可以接纳。拍卖前，要先对土地做好筹划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方法和使用条件等。(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国度)与受让方(土地使用者)通过协商方法有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方法，付款期限以及土地使用条件，经双方协商告竣一致后，签订土地使用权出让条约。协议出让根本没有引入竞争机制，缺乏公然性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地照旧须要的，仍然是土地使用权出让的方法之一。2国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国度将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国度缴纳租金的行为。目前这种方法正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单元一次性支支付让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的步伐。目前有关法例的制定正在研究之中。3国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国度的投资计作国度的股份。实际上这种方法也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方法在目前的国有企业改制改组中接纳较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单元使用的不能接纳这种方法。(三)补地价方法鉴于我领土地使用权的行政划拨大量存在，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，对以行政划拨方法取得的土地使用权，经市、县人民政府土地治理部分和房产治理部分批准，其划拨土地使用权和地上修建物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。为了勉励经行政划拨得到土地使用权的单元将土地使用权推向市场，国度在收取补缴的土地出让金时，都有差别水平的优惠。三、房地产开发与筹划设计(一)都管帐划的寄义关于都管帐划的寄义，各国由于其社会、经济体制和经济生长水平的差别，对其解释有所差别和偏重，但根本内容是大抵相同的。在我国，一般把都管帐划界说为：是为了实现一定时期内都会的经济和社会生长目标，确定都会性质、范围和生长偏向，公道利用都会土地、协调都会空间结构和各项建立而进行的综合摆设和具体摆设。(二)都管帐划的事情阶段和内容1989年我国颁布的都管帐划法中将都管帐划规定为总体筹划和详细筹划两个阶段。但在实际事情中，为了便于事情的开展，在体例总体筹划前，一般由都会人民政府组织制定都管帐划纲领，对总体筹划需要确定的主要目标、偏向和内容提出原则性意见，作为体例总体筹划的依据。凭据都会的实际情况和事情需要，一些大、中都会在总体筹划底子上增加了分区筹划体例阶段，其目的是进一步控制和确定差别地段的土地的用途、范畴和容量，协调各项底子设施和大众设施的建立。详细筹划凭据差别的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细筹划和