2024年房地产企业中报业绩综述:业绩降幅走阔经营投资谨慎.pdf
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1、2024年9月6日2024年房地产企业中报业绩综述行业评级:看好分析师杨凡邮箱电话13916395118证书编号S1230521120001研究助理吴贵伦业绩降幅走阔,经营投资谨慎证券研究报告核心要点1、业绩降幅走阔,减值压力增加2024上半年20家房企总营业收入跌破1万亿元,为9758亿元,同比-14.6%;归母净利润241亿元,同比-57.8%,2021年以来跌幅逐渐扩大;毛利率为14.73%,同比-3.2pct,较2023年平均值下降1.3pct;净利率3.8%,同比-3.2pct,较2023年平均值再度降低0.1pct;样本企业平均净利率自2019年以来逐年降低,较2019年-10.8
2、pct。归母净利润降幅显著超过营业收入降幅,主要受到3方面影响:1)毛利率下降;2)少数股东权益增加,结算权益比下降,2024H1少数股东损益占比为35.4%,同比+7.4pct;3)资产及信用减值增加,2024H1样本房企资产及信用减值为78亿元,较2023H1增长4.2倍。2、融资边际改善,销管费率被动提升20家样本房企2024H1有息负债为2.99万亿元,同比增幅由负转正,同比+2.55%,有息负债规模增加。房企加权平均融资成本呈现下降趋势,部分头部房企融资成本低至3.2-3.3%之间,融资成本降幅大致在20-50bp,融资成本边际改善。2024H1样本房企平均销售费率及管理费率分别为2
3、.73%和2.55%,较2023年分别+0.14pct和+0.27pct。虽然降本增效趋势仍在,但2023年以来新房销售去化率承压,部分央国企增加渠道使用,渠道费用有所增加,且24H1营业收入大幅下行,计算费率的分母端下降,被动推升费率水平。3、销售不振,投资开发低位运行销售规模下行超3成,房价结构性变动保持稳定。20家样本房企2024H1总销售金额1.27万亿元,同比-33.6%;销售面积6551万平米,同比-32.3%,销售均价1.94万/平,同比-2%。20家样本房企销售金额及销售面积承压,销售均价受改善房源结构性成交影响基本保持稳定。拿地意愿下降,投资节奏放缓。13家样本房企2024H
4、1总拿地面积1196万平米,同比-62.9%;拿地金额1615亿元,同比-64.2%。房企的拿地强度在2023年有所恢复,但2024H1呈现下降趋势,拿地强度仅为14.8%,而2023H1拿地强度为28.4%。拿地销售面积比自2021年以来下降到1以下,尽管2023年有所恢复,2024H1重现下降趋势,且已降至新低的0.23,房企整体上仍处于深度去库存阶段。4、估值情况与投资建议当前行业仍然处于深度调整进程中,行业销售及投资端持续承压,24H1部分典型房企净利率由正转负,房企仍面临缩表压力。本轮周期对于房企来说可能进行到极致出清的状态,结合当前及未来“双轨制”下的行业走势,我们预计未来刚需市场
5、将是“红海市场”,将持续受到保障性住房和低价二手房的冲击,改善市场则为“蓝海市场”,能够开发好产品的房企数量有限。此外,当前阶段能够逆势拿地的房企具备毛利率改善的潜力。我们认为,24年政策企稳市场是大概率事件,基本面较好的一线城市具备率先企稳的可能性。因此,我们看好聚焦核心城市+逆势拿地+强产品力房企,政策加码和基本面季节性修复均有机会带动地产板块估值修复,建议关注:A股-保利发展、招商蛇口、滨江集团;H股-华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国等。5、风险提示:政策出台速度不及预期;销售量价修复不及预期。目录C O N T E N T S营收和盈利走低,缩表压力仍存0102融资边际改
6、善,销管费率被动提升03销售不振,投资开发低位运行304估值情况与投资建议样本公司选择本次中报综述,我们在房地产板块中筛选出20家已披露2024年中报、具备持续经营能力的公司,根据房企的股东背景将其分为央国企、混合所有制房企、民营企业。我们就房企2024年中报所披露的经营情况、投资情况、盈利能力等多方面数据进行对比分析。房企分类个数样本公司央国企13保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地、华发股份、建发国际集团、越秀地产、中国金茂、远洋集团、天健集团、城建发展、大悦城、首开股份混合所有制房企4万科A、金地集团、绿城中国、绿地控股民营房企3滨江集团、龙湖集团、新城控股5截止2024年8月30
7、日,本次统计的20家样本房企2024年1-6月合计销售金额为1.27万亿元,占克尔瑞百强房企销售额65%。截止2024.6.30,样本房企市值总和为8716亿元。样本公司概况资料来源:Wind,克尔瑞,浙商证券研究所;注:市值日期截止至2024年6月30日。中国金茂、滨江集团、城建发展、天健集团半年报未公布销售面积或金额,采用克尔瑞数据。性质序号公司股票代码市值(亿元)2024.1-6月全口径销售额(亿元)2024.1-6月销售面积(万平方米)2024.1-6月销售单价(万元/平)克尔瑞全口径销售金额排名央国企1华润置地1109.HK1,89312475212.39 5央国企2中国海外发展06
8、88.HK1,48214845442.73 2央国企3保利发展600048.SH1,04917339541.82 1央国企4招商蛇口001979.SZ79610104392.30 6混合所有制5万科A000002.SZ76812739401.36 3民企6龙湖集团0960.HK7255113661.40 9央国企7建发国际集团1908.HK2755092462.07 10民企8滨江集团002244.SZ2265821254.66 7央国企9越秀地产0123.HK2055541882.95 8民企10新城控股601155.SH2002363260.72 15混合所有制11绿地控股600606.S
9、H1903182971.07 14央国企12华发股份600325.SH179452166.82.71 11混合所有制13绿城中国3900.HK15512655912.14 4混合所有制14金地集团600383.SH1533612401.50 13央国企15大悦城000031.SZ100218852.56 16央国企16中国金茂0817.HK844452451.81 12央国企17城建发展600266.SH81154453.39 18央国企18天健集团000090.SZ753384.08 20央国企19首开股份600376.SH54152732.08 19央国企20远洋集团3377.HK2618
10、31511.21 17合计87161272165511.94营收和盈利走低,缩表压力仍存01Partone6营收和盈利走低,缩表压力仍存017根据我们收集的20家样本企业数据来看,2024上半年20家房企总营业收入跌破1万亿元,为9758亿元,同比-14.6%。2024H1样本企业归母净利润241亿元,同比-57.8%,2021年以来跌幅逐渐扩大。2024年结算项目多为2020年、2021年获得的项目,行业销售高峰逐渐进入结转阶段,但因为22年以来房价下行、销售减慢,导致毛利率下行、竣工交付节奏减慢。此外,样本房企中部分企业受到保交楼推进助力23年交付面积增加基数相对较高,24年可结转资源减少
11、导致营收规模同比下行。资料来源:Wind,公司公告,浙商证券研究所营收及盈利走低,归母净利润跌幅走阔2019-2024H1样本房企营业收入同比变化21235 24913 30000 29444 29388 11421 9758 23.3%17.3%20.4%-1.9%-0.2%-14.6%-20%-10%0%10%20%30%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000201920202021202220232023H12024H120家房企营业收入(亿元,左轴)同比增速(%,右轴)2019-2024H1样本房企归母净利润及同比变化2386 2449 2
12、059 1312 744 571 241 18.3%2.6%-15.9%-36.3%-43.3%-57.8%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05001,0001,5002,0002,5003,000201920202021202220232023H1 2024H120家样本企业归母净利润(亿元,左轴)同比(%,右轴)0182019-2024H1样本房企净利润及净利率营收和盈利走低,缩表压力仍存资料来源:Wind,公司公告,浙商证券研究所毛利率及净利率逐年走低2019-2024H1样本企业毛利润及毛利率均呈现逐年下降的趋势。2024H1样本企业毛利润
13、1437亿元,同比-29.9%;平均毛利率为14.73%,同比-3.2pct,较2023年平均值下降1.3pct。20家样本企业2024H1净利润369亿元,同比-53.6%。平均净利率3.8%,同比-3.2pct,较2023年平均值再度降低0.1pct;样本企业平均净利率自2019年以来逐年降低,较2019年-10.8pct。2024H1归母净利润降幅(-57.8%)显著超过营业收入降幅(-14.6%),综合来看,主要受到3方面因素影响:1)毛利率下降;2)少数股东权益增加,结算权益比下降;3)资产及信用减值增加。3085319828401973115479536914.5%12.8%9.5
14、%6.7%3.9%7.0%3.8%0%2%4%6%8%10%12%14%16%05001,0001,5002,0002,5003,0003,500201920202021202220232023H1 2024H120家样本企业净利润(亿元,左轴)20家样本企业净利率(%,右轴)2019-2024H1样本房企毛利润及毛利率645564196309547947152051143730.4%25.8%21.0%18.6%16.0%18.0%14.7%0%5%10%15%20%25%30%35%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000201920202021202220
15、232023H12024H120家样本企业毛利润(亿元,左轴)20家样本企业毛利率(%,右轴)0192019-2024H1样本房企少数股东损益占比营收和盈利走低,缩表压力仍存资料来源:Wind,浙商证券研究所少数股东损益降幅低于归母净利润降幅,少数股东损益占比提升20家样本房企2024H1少数股东损益为127.9亿元,同比-42.8%,少数股东损益降幅低于样本房企归母净利润-57.8%的降幅;少数股东损益占综合收益总额的比重在2023年有所下降,2024年H1为35.4%,同比+7.4pct。2019-2024H1样本房企少数股东损益698.5 749.4 704.9 661.8 409.9
16、223.5 127.9 25.8%7.3%-5.9%-6.1%-38.1%-42.8%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0100200300400500600700800201920202021202220232023H1 2024H1样本房企少数股东损益(亿元,左轴)同比(%,右轴)22.6%23.0%24.4%38.1%36.0%28.0%35.4%20%25%30%35%40%45%50%201920202021202220232023H12024H1少数股东损益占比(%)0110资料来源:Wind,公司公告,浙商证券研究所我们选取了12家A股上市公司作为样本
17、,2023年资产及信用减值合计为501亿元,减值金额同比增长70%。2024H1样本房企资产及信用减值合计为78亿元,较2023H1增长4.2倍。其中,资产减值损失规模自2019年以来逐年增高,2024H1达到47.27亿元,同比大幅提升5.65倍;信用减值损失31亿元,同比增2.67倍,进一步压缩房企盈利能力。主要因房价及地价均下行,房企土地储备价值缩水。营收和盈利走低,缩表压力仍存资产及信用减值规模增加,压缩房企盈利能力2019-2024H1样本房企资产减值损失-100-108-223-238-444-7-47-500-400-300-200-10002019202020212022202
18、32023H1 2024H1资产减值损失(亿元)2019-2024H1样本房企信用减值损失-31-29-49-46-57-8-31-60-50-40-30-20-100201920202021202220232023H1 2024H1信用减值损失(亿元)01112024H1样本房企资产总额11.72万亿元,同比-6.4%。2021年之前样本房企资产规模逐年增加,2021年后呈现出资产减少的趋势,同时资产减少幅度逐渐上升,2022、2023、2024H1资产规模同比变化幅度为-1.2%、-3.1%、-6.4%。2022、2023、2024H1样本房企的账面现金总和同比分别为-9.2%、-10.3
19、%、-17.81%。11营收和盈利走低,缩表压力仍存2019-2024H1样本房企资产总额及同比2019-2024H1样本房企账面现金及同比资料来源:Wind,公司公告,浙商证券研究所21年后总资产逐年减少,账面现金降幅扩大9.6811.2912.5212.3711.9912.5211.7220.6%16.7%10.9%-1.2%-3.1%-6.4%-10%-5%0%5%10%15%20%25%02468101214201920202021202220232023H1 2024H120家样本房企资产总额(万亿元,左轴)同比增速(%,右轴)10349 12746 12787 11612 1042
20、0 11724 9636 7.9%23.2%0.3%-9.2%-10.3%-17.8%-20%-10%0%10%20%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000201920202021202220232023H1 2024H120家样本房企账面现金(亿元,左轴)同比增速(%,右轴)0112营收和盈利走低,缩表压力仍存经营性现金流净额由正转负,现金流压力不减2019-2024H1 14家样本房企经营性现金流净额及同比2024H1样本房企经营性现金流净额资料来源:Wind,公司公告,浙商证券研究所注:样本房企中绿城中国、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、远
21、洋集团、建发国际集团未公布经营经营性现金流净额。20家样本中,共14家房企完整的公布了公司的经营性现金流净额情况,其中部分港股上市企业未在半年报中公布相关数据,因此我们采用14家样本房企经营经营性现金流净额进行计算。2024年上半年,14家样本企业中,有7家经营性现金流净额为负;同时14家样本企业整体经营性现金流净额由正转负,为-188亿元,同比-113.4%。虽然2024H1房企投资拿地减慢,土地款支出规模下降,但在当前房企库存高企、销售去化率走低、项目施工仍需持续的背景下,现金流压力加大。2318 2362 1445 1573 1909 1408-188 101.4%1.9%-38.8%8
22、.9%21.4%-113.4%-2-1-10112-50005001,0001,5002,0002,500201920202021202220232023H1 2024H114家经营性现金流净额(亿元,左轴)同比增速(%,右轴)712653113227674193332698356131-17113-526146-4621-527-3752-4519-5-200-10001002003004002023H1经营性现金流净额(亿元)2024H1经营性现金流净额(亿元)0113与2023H1三道红线评级相比,2024H1大部分样本房企未出现明显的降档趋势,债务结构保持相对稳定。但部分房企债务结构稳
23、定性下降,例如金地集团、万科A现金短债比降至1以下,绿地控股、大悦城净负债率升高至100%以上。营收和盈利走低,缩表压力仍存资料来源:Wind,公司公告,浙商证券研究所注:现金短债比(宽口径)=现金及现金等价物/短期有息债务。绿城中国、绿地控股、中国海外发展、金地集团、新城控股、万科A、华润置地、华发股份、中国金茂、远洋集团、建发国际集团、首开股份、大悦城、天健集团、城建发展未披露部分或全部数据,使用Wind数据补充。样本房企债务结构保持相对稳定,部分房企负债率及偿债压力增加公司名称三道红线评级2023H12024H12023H12024H1剔除预收账款的资产负债率净负债率现金短债比(宽口径)
24、剔除预收账款的资产负债率净负债率现金短债比(宽口径)保利发展3 3 65.3%63.1%1.4 65.7%66.2%1.2 绿城中国2 2 71.8%73.6%2.1 70.5%70.9%2.0 招商蛇口3 3 62.4%59.2%1.6 62.9%47.0%1.6 绿地控股1 081.0%97.1%0.5 82.8%133.6%0.3 越秀地产3 3 68.3%58.6%1.5 66.8%53.2%4.2 中国海外发展3 3 58.3%29.7%4.8 56.1%33.0%6.1 金地集团3 2 62.9%53.5%1.1 60.0%53.0%0.6 滨江集团3 3 55.7%21.5%2.
25、1 55.1%22.9%2.5 新城控股3 3 68.1%43.1%1.3 67.3%49.2%1.0 龙湖集团3 3 61.9%57.2%2.0 58.6%56.7%1.0 万科A3 2 67.9%55.6%2.5 66.3%67.8%0.9 华润置地3 3 59.8%27.9%2.2 57.5%32.3%1.8 华发股份3 3 66.7%71.7%2.0 62.1%75.2%1.4 中国金茂2 2 73.7%83.5%1.9 72.1%81.9%1.7 建发国际集团3 3 61.3%31.1%12.5 60.9%44.2%9.2 首开股份1 1 72.6%162.0%1.2 71.8%16
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