恒大集团成本管理制度.pdf
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1、成本管理制度 成本管理制度 目录 目录 第一部分 成本管理总纲第一部分 成本管理总纲1一、总则 2二、组织体系及管理流程 3三、成本管理内容及责任部站 4四、成本管理工作要求 7五、考核与奖惩 11第二部分 成本管理实施细则第二部分 成本管理实施细则 14一、工程成本控制及流程 15二、营销成本控制及流程 23三、物业维修工程成本控制及流程 29四、财务成本控制及流程 31五、管理成本控制及流程 34附件一 工程成本管理办法附件一 工程成本管理办法 37一、投资控制管理办法 38二、项目设计报建管理办法 39三、工程招投标管理办法 39四、材料设备招标及参考品牌的确定方法 40五、工程合同管理
2、办法 41六、工程计量支付管理办法 43七、工程款支付管理办法 46八、建设工程变更管理办法 47九、工程结算管理办法 50附件二 项目及营销流程图集附件二 项目及营销流程图集 53一、购买土地流程图 54二、初步设计、施工图设计审核工程流程图 55三、监理/勘探/施工招标工作流程图 56成本管理制度成本管理制度 四、工程合同签订流程图57五、工程款(合同款)支付审批流程图58六、工程变更审核工作流程图59七、现场签证审核工作流程图60八、工程预结算审核工作流程图61九、前期服务及销售代理单位选择、合同审批流程图62十、广告设计单位选择、合同审批流程图63十一、定点长效广告单位选择、合同审批流
3、程图 64十二、网络广告设计、维护单位选择、合同审批流程图 65十三、媒体广告单位选择、合同审批流程图 66十四、手机短信投放单位选择、合同审批流程图 67十五、制作类合作单位选择、合同审批流程图 68十六、礼仪服务单位选择、合同审批流程图 69十七、售楼处、样板房费用控制流程图 70附件三 财务、物业及行政管理成本控制流程图集附件三 财务、物业及行政管理成本控制流程图集 71一、筹资、理财方案控制流程图72二、项目贷款合同会签控制流程图72三、开发贷款申请流程图73四、新建工程、功能性改造工程及专业性工程实施流程图77五、招商经营部2万元以下的日常零星维修/修缮工程实施流程图 78六、人员招
4、聘(增岗增员、人员试用等)实施流程图 80七、人员定薪、调薪实施流程图 81八、执行非工程、项目合同管理实施流程图 77九、各部门专业培训管理实施流程图 78十、零星日常用品的采购、发放管理实施流程图 78十一、固定资产及低值易耗品的管理实施流程图 79十二、执行各办公室基础设备、设施维修管理实施流程图 79十三、执行后勤服务保障管理实施流程图 79成本管理制度 成本管理制度 第一部分 成本管理总纲 第一部分 成本管理总纲 一、总则一、总则 第一条、为加强公司成本管理,完善公司成本控制体系,不断优化成本管 理流程,提高公司效益,特制定本条例。第二条、公司实行总经理领导下的经管会决策、项目管理领
5、导小组负责项目 日常管理及授权范围内决策、项目公司及部门承担日常管理及落实执行的三级 成本控制体系。第三条、成本管理以公司的全面预算为牵引,建立科学合理的成本管理目标 成本控制必须以预算目标为限额,保障公司年度或项目盈利目标实现。第四条、公司实行目标控制与责任管理相结合的成本控制体系,将成本预算 目标按照管理职责落实到责任主体,谁主导谁负责,并把成本目标分解到各部 门、各环节,具体到事、责任到人,实现全员、全过程、全方位的成本管理。第五条、成本管理应该遵循“量入为出”、“投入产出相匹配”以及准确、高 效、公司利益最大化的原则。第六条、成本管理应以有效完成公司的工作目标为前提,强调工作的计划性
6、和预控性,做到事前控制。第七条、财务部和成本管理部是公司成本管理的控制及监控部门,对公司各 项成本实施有效管理、监督及预警。第八条、成本管理应实行动态控制与分析控制相结合的管理模式,加强过程 控制;对各项目或项目公司进行成本管理检查测评,强化对成本管理流程制度、成本目标的实时监控,实现检查测评工作的标准化、规范化,提高成本管理目 标的准确性。第九条、成本管理实施成本目标的结果考核与奖惩制度,并与年终绩效挂钩。成本管理制度成本管理制度 二、组织体系及管理流程 1、成本决策体系:11 经管会:经管会是公司成本管理工作的领导和决策机构,规划公司的成本管理工作,制定成本管理思路和原则,审定制度和流程,
7、审定项目定位方案和成本目标,负责成本管理中重大事项决策。12 项目管理领导小组:项目领导小组在公司经管会的领导下,统筹项目建设日常成本管理及授权范 围内的决策,承担项目成本重大决策事项的技术支持工作,负责成本方案的制 定、成本管理制度、流程和成本目标的初审工作等;项目领导小组没有成立的 情况下,其职能则由经管会代替。13 财务部:财务部负责公司各项费用的管理及控制、项目运作流程的监督以及成本预算 的差异管理等;制定费用支出管理制度,定期汇总公司各部门费用分析报告,提供综合成本管理评价分析报告,对日常各类费用和各项目成本支出与预算目 标不符的,提出预警报告。成本管理制度成本管理制度 14 成本管
8、理部:成本管理部负责参与项目成本的日常管理并履行独立监控职能;制定招标管 理方案方式,及成本策划方案,推行限额设计;汇总供应商资料,建立合格供 应商资料库;定期提供各类合同执行情况及分析评价报告;负责对营销成本及 物业维修改造成本进行审核及监控;对各项成本发生的重大异常情况,事先提 出预警报告。15 各工程部/项目部或项目公司、职能部门:工程部/项目部及各部门负责按照公司规划的成本管理目标及原则,制定的 成本管理制度及流程,负责日常成本管理及授权范围及决策,落实执行各项成 本管理目标。2、管理流程2、管理流程成本管理制度成本管理制度 三、成本管理内容及责任部门 1、成本管理的主要内容:11 项
9、目工程成本:指项目建设过程中发生的土地成本、勘察设计监理 费用、建安工程费用和行政事业性收费以及项目管理费用。12 营销成本:指全程营销过程市场推广阶段所发生的广告类营销费用、消耗采购类营销费用、活动类营销费用、服务及代理费、售楼处及样板房费用 等。成本管理制度成本管理制度 13 物业经营成本:指公司物业经营过程中发生的经营广告费及中介服务 费,翻新改造费、维修维护费以及管理费用等。14 财税成本:指公司筹集资金的过程中的发生的筹资费用,资金利息,以及公司应税行为产生的税款支出。15 管理成本:是指除项目建造成本、营销成本、财务成本之外的,公司 进行组织管理、人力资源管理以及行政管理过程中产生
10、的成本或费用。2、成本管理的责任部门及职责 公司成本管理因业务性质不同、管理阶段不同,有不同的责任部门,承担 相应不同的管理职责;同时成本管理部、财务部监控的内容及职责也不同。21 工程成本管理的责任部门及职责:序号 分类 主要责任部门及职责 监控或支持部门及职责 1 土地成本 项目开发部/策划设计部:可行性研究分析 成本管理部:成本估算 财务部:经营效益评估 2 设计成本 策划设计部:优选设计单位 成本管理部、财务部:预算控制及 审核 3 勘察、测量费 工程部/项目部:招标文件的起草、招标确 定单位 成本管理部、财务部、参与招评标 4 监理费用 工程部/项目部:招标文件的起草、招标确 定监理
11、单位 成本管理部、财务部、参与招评标 5 工程部/项目部:跟踪施工图设计工作,推行限额设计;入 围单位考察、招标文件起草、招标确定合 作单位;施工过程中的变更、签证管理,预结算审核配合工作。成本管理部:委托编制标底、参与招评标工作、标书分析、询标澄清问题、合同审 核及管理、预结算审核;财务部:参与招评标 6 行政事业收费 工程部/项目部:与政府部门沟通争取减免 成本管理费、财务部:预算控制及 审核成本管理制度成本管理制度 7 项目管理费用 工程部/项目部:年度预算、计划编写、费 用申请 成本管理部、财务部:预算控制及 审核 22 营销成本管理的责任部门及职责:序号 分类 主要责任部门及职责 监
12、控或支持部门及职责 1 广告类 营销策划部:广告计划、维护广告档案 成本管理部、财务部:参与招评标、价 格审核、预算控制及效果评估 2 消耗采购类 营销策划部:采购申请、计划预算、供应商档案维护、台帐 记录 成本管理部、财务部:参与招评标、价 格审核、预算控制及效果评估 3 推广活动类 营销策划部:活动计划预算编写 成本管理部、财务部:参与招评标、价 格审核、预算控制及效果评估 4 服务及代理费 营销策划部:选择代理商 成本管理部、财务部、参与招评标、价 格审核、预算控制及效果评估 5 样板房费用 营销策划部:样板房要求;资金总额控制、效 果的验收 策划设计部:图纸设计,装璜、装饰、家私采购;
13、成本管理部:成本控制、装 修过程监控;财务部:参与招评标、预 算控制及价格审核、效果评估。23 物业经营成本的责任部门及职责:序号 分类 主要责任部门及职责 监控或支持部门及职责 1 日常维修修缮 费 招商经营部:维修计划、预算申请,工程部/项目部参与或主持修缮(视工程性质及工程量 大小)成本管理部、财务部:参与招评标、价 格审核、预算控制及效果评估 2 翻新改造工程 成本 招商经营部:申请项目立项,工程部/项目部:更新改造可行性分析、主持更新改造工程 成本管理部:委托编制标底、参与招评 标工作、标书分析、询标澄清问题,财 务部参与招评标、合同审核及管理、预 结算审核成本管理制度成本管理制度
14、3 广告费及中介 服务费 招商经营部:广告支出预算、中介服务商选择 成本管理部、财务部:参与招评标、价 格审核、预算控制及效果评估 4 直接管理成本 招商经营部:年度预算、计划骗写、费用申请 财务部:预算控制及审请 24 财税成本的责任部门及职责 序号 分类 主要责任部门及职责 监控或支持部门及职责 1 筹资计划 财务部:筹资方案 2 融资成本 财务部:年度预算、理财计划 3 税务成本 财务部:税收筹划方案、税款年度预算、支出计划 报分管领导审核,总经理批准实施 25 公司管理成本的责任部门及职责:序号 分类 主要责任部门及职责 监控或支持部门及职责 1 职工薪酬及相 关费用 综合部:年度预算
15、、薪酬的维护,费用支出申 请。财务部:费用审核、预算控制 2 各类行政费用 支出 综合部:年度预算、费用的申请 财务部:合同审核及管理、预算控制、费用审核 3 培训费 综合部:培训计划及费用预算、效果评估。财务部:合同审核及管理、预算控制、费用审核 4 其他费用 综合部:年度预算、费用的申请 财务部:费用审核、预算控制 四、成本管理工作要求 成本管理工作是以各类成本、费用的目标成本、估算成本、预算(结合年度 预算)成本为依据(或限额),避免概算超估算、预算(目标预算)超概算、结 算超预算(目标预算)“三超”情况,对各类成本进行动态管理与监督、检查测 评,必要时进行成本预警,实现成本管理的有效性
16、。1、工程成本管理应建立成本目标管理体系,对工程成本建立事前、事中、事后阶段性的全过程成本管理体系及预警系统。1、工程成本管理应建立成本目标管理体系,对工程成本建立事前、事中、事后阶段性的全过程成本管理体系及预警系统。成本管理制度成本管理制度 1 1 工程成本日标管理是成本目标管理是体现 DCA 循环反馈纠偏的闭环控制 过程,是实现公司“总成本”控制和利润的重要保障;成本目标的编制需要体 现先进性、可比性、指导性、盈利性;成本目标按分级分类原则分别实施管理。12 工程前期阶段成本管控:产品策划定位符合市场需求,建筑设计经济适 用(推进限额设计),项目工程成本预算准确率高。13 工程实施阶段成本
17、管控:招投标管理严格规范,设备及甲供材料采购范 围、方式清晰合规,合同管理条款严谨、价格执行严格,工程变更签证客观合 理;项目实施过程中,对于阶段性超出目标预算的子项工程,实施部门应填写 成本变更预控预警审批单,说明提案工作内容、变更原因及图纸,估算工程 量等,成本管理部根据提案资料进行测算,提出有关预警建议;对必须实施的 提案工作也变更事项,进行成本核算与变更的关预警分析,报公司审批后实施;对非必要预警的工作提案及变更,原则上不予审批。14 工程后阶段成本管控:工程结算工作细致准确,各项合同执行情况测评 认真有效,合格承包商(材料商)数据库齐备完善。2、营销成本采用年度预算和分项预算双管控。
18、2、营销成本采用年度预算和分项预算双管控。21 以年度预算为依据,对年度的营销成本设定限额,同时对当年或跨年度 的项目预算设定限额,控制累计发生成本,杜绝项目间费用互抵;22 实施重大成本费用事前报告制、预算制;2 3 在实施市场推广过程中,加强对广告费、代理费等重点分项费用的控制,采取招投标的方式,建立广告商、代理商的档案库,建立评审体系;24 加强对营销合同的编制及审核,保障公司利益,并采取价格审核及与财 务、法务等多部门合同会签的方式,控制成本费用的合同性,规避经济纠纷、控制财务风险及法律风险;25 成本管理部会同营销策划部及财务部负责进行效果评估;26 财务部对发生营销成本进行预算差异
19、分析及预警;3、物业经营成本管理实行年度预算及分项预算双管控3、物业经营成本管理实行年度预算及分项预算双管控 31 对日常零星维修、广告费及中介服务费等费用行年度预算限额管理;32 对物业更新改造、翻新维修等工程参照工程项目成本管理方法,实施工 程招标、工程变更以及控制手段、方法进行成本管理、并控制在项目预算限额 内;成本管理制度成本管理制度 33 对物业经营的推广及与中介机构合作开发项目的成本控制应加强对广告 商、中介商的选择,财务部或成本管理部应会同招商经营部对相关活动的效果 进行评估,并以活动预算、或可行性分析中的估算为限额,实行限额控制。4、财税成本管理以公司利益最大化为原则4、财税成
20、本管理以公司利益最大化为原则 41 财务成本控制的关键是筹资方案科学合理、资金计划细化准确,筹资方 案应以年度预算为限额,并灵活运用理财手段,达到降低资金成本的目的;42 税收成本控制应建立对国家税收政策的透彻理解基础上,在不违背国家 法规前提下,通过对业务的合理筹划,制定可行的操作方案,降低税务。5、管理成本管理实施年度与月度费用预算双控制 51 管理成本以年度预算为限额,由财务部负责按月度跟踪其动态费用发生 额,及时、准确发出预警;52 管理成本管控过程预警:通过年度预算制定的目标,实时动态跟踪责任 部门考核指标完成的情况,利用合同跟踪表、费用预警表,及时准确控制费用 支出,设定财务软件的
21、预警值,截止值,实现预警通报,超支截止报销的目标。成本管理制度 成本管理制度 6、成本管理主要管控及预警工作流程图6、成本管理主要管控及预警工作流程图成本管理制度成本管理制度成本管理制度 成本管理制度 五、考核与奖惩:五、考核与奖惩:1、考核:11 各部门成本管理能力与绩效认定由公司成本管理考核小组负责统筹实 施,各部门配合,对各项成本管理目标与结果进行检查与考核。12 考核小组由公司财务部、成本管理部和各部门派出专员组成,公司分 管财务及成本管理的领导担任正副组长。13 根据公司生产经营计划和实际进度,公司成本管理考核小组制定上半年 和下半年的考核内容及考核时间表,考核安排另行书面通知。14
22、 考核内容各部门成本目标的实施情况,并对招投标、采购、合同管理、工程变更签证、造价审核、付款监控、成本预警、部门费用等成本目标及管理 的落实执行情况进行测评打分。2奖惩:2奖惩:21 根据公司制定的 KI 考核条阅并结合成本管理小姐提交的成本管理考核成本管理制度成本管理制度 评估报告,公司 KI 考核小姐对各部门执行成本目标责任的达成情况进行测评打 分,报公司经管会审定。22 各部门的成本管理得分与部门负责人和主要责任人的绩效工资、奖金及 评比先进挂钩;对成本管理措施不力甚至失职给公司带来损失的相关责任人公 司将予以处罚;具体奖惩措施由公司考核领导小组另行制定。成本管理考核评分表成本管理考核评
23、分表 部门 考核日期 考核得分 审定人 考核子日 问题评述 得分 考核标准 成本目标(20 分)项目建安成本控制在预算范围内得 20 分,超出成 本目标 3%(含 3%)以内,每超出 1%扣 1 分;超出 成本目标 3-5%(含 5%)每超出 1%扣 2 分,超出成 本目标 5%以上每超出 1%扣 5 分 招投标(20 分)1、严格按照公司授权和制度执行招投标,每 1 次 未按规定招标扣 2 分。2、招投标资料齐备规范性(考察报告、标书会签、标底上限审批、评标分析、中标书等),每缺一项扣 0.5 分。3、清单编制错漏 引起索赔的,每项扣 1 分 合 同 管 理(20)1、合同未按会签意见修改的
24、,每处扣 1 分。2、合同条款不符合公司规定的每处扣 1 分。3、不按合同执行的每次扣 1 分。4、未按公司规定使用合同文本的每次扣 1 分。造 价 审 核(15 分)1、项目各阶段造价审核的有效性不符合规定的,每单扣 0.5 分。2、月审结单不符合公司规定的每单扣 0.2 分。3、审价不合理(未按投标价、合同要求下浮,异 常高),每单扣 0.5 分 成 本 预 警(10 分)严格按照公司制度执行预警,每发现一次本执行预 警的扣 1 分,每发现一次后补预警的扣 0.5 分 部 门 费 用 部门费用控制在预算范围内得 15 分,超出 3%(含成本管理制度成本管理制度(15 分)3%)以内,每超出
25、 1%扣 1 分,超出 3%以上,每超 出 1%扣 2 分 第二部分 第二部分 成本管理实施细则成本管理实施细则成本管理制度成本管理制度 一一、工程成本控制及流程 工程成本控制及流程 成本是公司成本体系中的最重要组成部分成本是公司成本体系中的最重要组成部分,也是公司成本管理控制的关环节,也是公司成本管理控制的关环节 1、1、工程成本目标的形成及管理工程成本目标的形成及管理 1 1 成本目标编制的要求。成本目标编制需要体现先进性,体现企业成本管理水平,体现成本降低、成本节约原则;可比性,与外部项日、历史项目成本可比;指导性,对各阶 段成本控制具指导意义,要求可操作、可执行性强;盈利性,在预测的、
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