2002年度天津某房地产开发项目年终总结p.pdf
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1、筑龙网 WWW.ZHULONG.COM*花园花园2002年度年终总结年度年终总结筑龙网 WWW.ZHULONG.COM第一部分:2002年工作总结第二部分:2003年工作计划筑龙网 WWW.ZHULONG.COM第一部分:第一部分:2002年工作总结年工作总结1、项目分析1、项目分析2、销售分析销售分析3、广告分析3、广告分析筑龙网 WWW.ZHULONG.COM项目分析项目分析?决定项目成功与否的三个要素:区位价值市场定位项目素质筑龙网 WWW.ZHULONG.COM区位价值分析区位价值分析a.地点地点本案地处津塘公路、十一经路、大直沽及红星路所围成的区域,是河东区的经济中心,路网发达,商业
2、集中,距河东区最繁华的商业中心的十一经路与六纬路的交口较近,是其商业集中地的延伸。b.交通交通津塘公路是天津市的主要交通干线之一,沿线有若干条公交线路,可通往市内各区和开发区,交通环境四通八达。筑龙网 WWW.ZHULONG.COMc.生活配套设施生活配套设施地处大直沽成熟区域,生活配套设施齐全,教育、医疗、购物、文化娱乐应有尽有。d.人文环境人文环境由于距海河及河东区政府较近,并地处河东区中心繁华地带,人文素质较好,具有一定的文化层次。f.规模规模14万平米的大型社区在该区域有较大的市场影响力。结论:交通便利、生活配套成熟,前景看好,满足人们选择物业时的生活要求。结论:交通便利、生活配套成熟
3、,前景看好,满足人们选择物业时的生活要求。筑龙网 WWW.ZHULONG.COM市场定位分析市场定位分析户 型 分 析面 积 分 析价 格 分 析户 型 分 析面 积 分 析价 格 分 析筑龙网 WWW.ZHULONG.COM户型分析户型分析?本案共有房屋906套,其中三室150套,两室503套,一室57套,跃层26套,阁楼162套。房型分布以两室为多,户型设计基本以市场上畅销的户型为主。6%55%17%18%3%1%一室二室三室阁楼跃层底商筑龙网 WWW.ZHULONG.COM面积分布面积分布7%3%43%30%17%80m2 以下80-90m2 90-110m2 110-140m2 140
4、m2 以上从面积上看,80m2以下的较少,65套,以一室为主,80-110m2是其主力面积,以二室为主,398套。110-140m2以三室为主,269套,另外140m2以上包括一部分大面积跃层及阁楼,154套。筑龙网 WWW.ZHULONG.COM价格分布价格分布?25万以下的118套;25-30万的房屋224套;?30-35万的房屋285套;35万以上的共259套。结论:通过以上数据综合分析,本案的市场定位为中高档物业,其消费群体应是具有一定经济实力的改善型人群。7%6%25%33%16%13%20万以下20-25万25-30万30-35万35-40万40万以上筑龙网 WWW.ZHULONG
5、.COM项 目 素 质项 目 素 质a.房型设计合理、丰富多样,功能区分布局得当。b.本案采用了较高的配套标准,外檐贴瓷砖、24小时热水、宽带网、楼道花岗岩地面、不锈钢扶手、豪华业主会所,均体现了小区的品位与价值。筑龙网 WWW.ZHULONG.COM结论结论1.区域价值较高区域价值较高,得到人们的认可得到人们的认可,是消费人群购房的首要因素。是消费人群购房的首要因素。2.户型设计及配套设施有较强的优势。户型设计及配套设施有较强的优势。筑龙网 WWW.ZHULONG.COM销 售 分 析销 售 分 析?整体销售情况及说明?各户型销售情况?各楼层销售情况?各楼座销售情况?成交价格情况?人群分析筑
6、龙网 WWW.ZHULONG.COM整体销售情况及说明?本案自2002年7月27日开盘至今共销售房屋194套,销售面积21000平方米,销售额5580万元。回款约为3780万元。?8月份销售62套。?9月份销售23套。?10月份销售42套。?11月份销售42套。?12月份销售28套。筑龙网 WWW.ZHULONG.COM各户型销售情况?从已售房屋面积和户型看,120m2以下的二室和三室是目标人群需求的重点,销售119套,占售出的70%,也是本案的主力户型。120-140m2以三室为主,由于面积稍大,需求量一般,销售23套,占售出的17%。140m2以上的大面积房屋则是为了满足高端消费人群,这部
7、分人群对物业的要求较高,讲究生活品位,购房比较理性化,在期房阶段相对购房周期较长,所以销售速度较慢,只占12%。0102030405060708090一室二室三室跃层阁楼套数0102030405060100m2以下100-120m2120-140m2140m2以上套数套数筑龙网 WWW.ZHULONG.COM各楼层销售情况?从楼层销售情况来看,由于一层带有半地下室相当于一层半高,赠送私家庭院等充足的卖点,弥补了楼间距近的劣势,而且一、二层本身就是畅销楼层,所以目前是一、二层销售最快。顶层带阁楼的户型由于赠送部分面积且阁楼按1000元/平方米出售,价格优势明显,卖点足,人们认可度较高,是年轻人购
8、房的首选。三、四层由于总房款相对较高,销售相对缓慢。051015202530354045一层二层三层四层五层阁楼套数筑龙网 WWW.ZHULONG.COM各楼座销售情况从各个楼的销售情况看,所售房屋主要集中在1#,2#,3#,4#5#,7#,9#,16#,17#楼,其中1#,16#位置相对较差,但其相对较低的价格是销售较好的主要原因。2#,3#,4#,5#,9#,17#位置相对一般,但其面积、价格是本案的主力户型,符合目标人群的购买力,所以销售较好。而四层半的住宅,由于面积较大总房款较高,目前本案的现状难以支撑起这部分高价房,销售压力较大。05101520251#3#5#7#9#11#13#1
9、5#17#楼号套数筑龙网 WWW.ZHULONG.COM成交价格情况?从已售房屋价格看,目前成交平均价格在28万/套左右,其中25-30万的房屋销售较好,也是本案的主力户型,共售出71套。其次30-35万的房屋售出37套,这两部分符合目标人群的购买力。20万以下的房屋由于所占比例较小,所以销售较少。而35万以上的高价房消费群体,更侧重的是一种安逸的生活方式,他们对物业的要求非常苛刻,所以必须提高项目素质才有可能消化该部分高端人群。0102030405060708020万以下 20-25万 25-30万30-35万 35-40万 40万以上套数筑龙网 WWW.ZHULONG.COM人群分析?本案
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