2023年广州市房地产估价行业发展白皮书.pdf
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1、1广州市房屋交易监管中心广州市房屋交易监管中心广州市房地产评估专业人员协会广州市房地产评估专业人员协会2023 年年12月月2023广州市房地产估价行业发展广州市房地产估价行业发展白皮书白皮书I广州市房地产估价行业发展白皮书(2023 年版)目录目录目录.I序言.I一、当前房地产估价行业发展环境.1(一)房地产估价行业政策环境.11.2023 年房地产政策变化情况.12.房地产估价行业管理法规政策.63.房地产估价技术标准体系状况.9(二)粤港澳大湾区一体化环境.111.粤港澳大湾区一体化发展背景.112.大湾区房地产估价行业交流与融合发展.13(三)广州市房地产估价行业发展环境.181.房地
2、产市场发展情况.192.估价行业监管发展情况.233.行业自律管理机制建设情况.26二、广州市房地产估价机构、人员及业务现状.30(一)估价机构规模及区域分布情况.301.备案机构数量稳步上涨.302.五成以上机构经营期超15 年.323.机构市内地域分布较集中.334.机构集中在广东省内布局为主.34(二)广州市房地产估价行业格局.371.微、小型企业为主导.372.2022 年机构营收承压.393.行业头部企业效应显现.404.广州机构在全国排名竞争力相对较弱.41(三)注册房地产估价师执业现状.431.注册房地产估价师超千.432.学历以本科及以上为主.443.30-50 岁估价师为行业
3、中坚力量.454.估价师年收入高于行业平均水平.46(四)各类房地产估价业务发展情况.491.备案项目以传统抵押目的为主.492.业务量分布符合区域发展活力.503.机构业务呈现多元化发展局面.514.行业积极探索五大新兴业务领域.53(五)行业研发及信息化建设情况.581.行业研发聚焦于技术创新难题.582.行业信息化水平实现高效信息管理.59三、广州市房地产估价行业信用体系建设进程.62(一)广州市房地产估价行业信用管理开展的必要性.62II广州市房地产估价行业发展白皮书(2023 年版)1.建立房地产估价行业信用管理体系,贯彻党中央要求.622.建立健康有序的行业信用体系是市场交易的迫切
4、需求.633.信用体系助力广州市打造良好的房地产估价行业营商环境.64(二)其他城市房地产估价行业信用体系建设开展情况.641.建立信用档案管理体系,强化对估价机构的信用评估.652.构建估价行业信用评价体系,为社会选择估价机构提供依据.663.建立行业诚信管理体系建设,注重行业自律和多方监管引导.68(三)广州市房地产估价行业政府监管、行业自律情况及信用评分评级开展情况.691.2023 年度行业政府监管、行业自律情况.692.2023 年度行业信用评分评价开展情况.80(四)房地产估价行业信用管理信息化平台搭建研究.82四、广州市房地产估价行业发展存在问题、展望及建议.85(一)现存问题总
5、结.851.房地产估价行业进入供给侧结构性改革阶段,行业整体调整转型难度大.852.行业监管、行业自律措施与广州市房地产市场需求存在“脱轨”.873.广州市房地产估价机构逆境求生,在“活下去”中谋发展.88(二)行业发展展望.911.行业主要矛盾已发生变化.912.加快“走出去”战略步伐.913.广州市房地产估价行业发展新机遇.92(三)行业发展建议.941.行业监管:引导行业健康有序发展.942.行业自律:创新引领,推动行业自律.973.机构发展:开拓创新,共建行业新格局.1014.人员成长:提升估价师的职业素养与技能水平.102广州市房地产估价行业发展白皮书(2023 年版)序言广州市房地
6、产估价行业发展白皮书(以下简称 白皮书)是广州市房屋交易监管中心、广州市房地产评估专业人员协会组织编写的广州市房地产估价行业年度发展报告,为行业内外了解广州市房地产估价行业发展情况,以及为政府持续提升行业监管水平、行业协会加强行业自律管理和机构自主创新谋发展提供参考。白皮书(2023 年版)是广州市房地产估价行业首份年度发展报告,包括四部分内容,第一部分行业发展环境,主要介绍国家到地方一系列行业相关政策及行业发展环境;第二部分行业整体现状,主要分析反映2023 年广州市房地产估价机构发展规模、行业格局、估价师执业及估价业务发展情况;第三部分行业信用体系,主要包括行业信用体系建设必要性、发展现状
7、及广州市房地产估价行业自律管理、信用体系建设情况;第四部分行业展望及建议,主要基于现存问题及当前发展形势,从行业监管、行业自律、机构发展及人员成长等四个维度提出广州市房地产估价行业未来发展方向建议。目前,我国市场经济及房地产行业处于转型调整阶段,房地产市场供求关系正发生重大变化,估价行业正面临房地产市场收缩所带来的委托需求骤减、跨界竞争扩大等重大挑战,给广大估价机构,特别是给小型、微型机构带来了非常巨大的生存压力,亟需进一步优化估价行业营商环境,加强行业自律,规范估价行为,同时不断激发和创造新的估价委托需求,促进广州市房地产估价行业高质量发展。广州市房地产估价行业发展白皮书(2023 年版)本
8、年度白皮书编写过程中,得到了广州市住房和城乡建设局相关部门的指导和帮助,以及众多高校教授、行业专家和业内估价机构共同参与和大力支持对此表示衷心感谢。由于数据资料及水平有限,加之时间仓促,难免存在不足,敬请指正。广州市房屋交易监管中心广州市房地产评估专业人员协会2023年12 月1一、当前房地产估价行业发展环境一、当前房地产估价行业发展环境一、当前房地产估价行业发展环境(一)房地产估价行业政策环境(一)房地产估价行业政策环境我国房地产估价行业是知识、技术、经验和信息密集的专业服务业,是房地产行业里的一个细分环节,依附于整个房地产行业发展。目前,国内房地产调控政策整体上保持适度宽松态势,房地产估价
9、行业的法律法规制度基本完善,估价技术标准体系基本成熟,以上这些积极因素为房地产估价行业的健康发展奠定了坚实的基础。然而,在我国经济增长模式正由高速增长、追求规模阶段,进入高质量发展、追求效益阶段,房地产市场和房地产业正发生从开发建设为主的阶段,转变为投资运营为主,并叠加证券化支持和影响的阶段,房地产市场供求关系发生重大变化。由此,带来了估价业务来源、估价服务需求和技术规范要求的急剧变化。意味着估价行业需要不断适应新挑战,以更好地满足市场需求和保持行业稳健发展。1.2023年房地产政策变化情况年房地产政策变化情况1.1 中央积极优化房地产政策,适应房地产市场供求关系重大变化中央积极优化房地产政策
10、,适应房地产市场供求关系重大变化2一、当前房地产估价行业发展环境房地产业链条长、资金量大、涉及社会面广,是国民经济的支柱产业,需要通过政府引导、市场运作、社会参与等共同维护房地产市场秩序。近年来,我国市场经济及房地产业处于转型调整阶段,中央层面持续出台房地产业相关调控政策,阶段性收紧或放松。图 1-2019-2023 年我国房地产市场调控演变当前,我国房地产市场的供求关系已发生了重大变化,为切实防范化解重点领域风险,适应市场变化新形势,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,2023年7 月以来,中央层面打出了“认房不认贷”中央层面打出了“认房不认贷”、降首付、降利率等政
11、策组合拳降首付、降利率等政策组合拳,具体包括住建部、央行、金融监管总局、财政部等出台的置换退税、住房贷款利率下调、上调公积金贷款额度、下调首付比例、认房3一、当前房地产估价行业发展环境不认贷等相关利好政策,对居民首套刚性购房需求、合理改善性住房需求、租赁性住宅需求等起到了越来越明显的促进作用。表 1-2023 年 7月以来中央层面关于房地产相关重要政策汇总表(摘选)时间时间发布单位发布单位政策名称政策名称政策要点或重要举措政策要点或重要举措7 月10日央行、金融监管总局关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓
12、励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。8 月18日财政部、税务总局、住建部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31日,对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。8 月18日住建部、央行、金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银
13、行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。8 月31日央行、金融监管总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 30%。8 月31日央行、金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知自 2023 年 9 月 25 日起,存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请,由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。9 月28日财政部、税务总局、住建部关于保障性住房有关税费政策的公告在商品住房等开发项目中配套建造保障性
14、住房的,依据政府部门出具的相关材料,可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。除住房市场外,在工业产业发展方面,党的二十大提出了建设现代化产业体系的目标,坚持把发展经济的着力点放在实体经济上,坚决推进新型工业化,加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。实施产4一、当前房地产估价行业发展环境业基础再造工程和重大技术装备攻关工程,支持专精特新企业发展,推动制造业高端化、智能化、绿色化发展,中央相关部委亦出台相关举措,进一步保障产业用地需求,促进制造业高质量发展。另外,在商业房地产方面,根据存量市场和潜在的增量市场情况,国家着力支持百货商场、购物
15、中心、农贸市场等城乡商业网点项目发展,加快推动城市社区商业设施的盘活利用,支持恢复和扩大市场消费。表 1-2023年中央层面关于商业房地产及工业产业发展相关重要政策汇总表(摘选)时间时间发布单位发布单位政策名称政策名称政策要点或重要举措政策要点或重要举措3 月1 日国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基
16、础设施 REITs。6 月2 日工业和信息化部等五部门关于印发制造业可靠性提升实施意见的通知全面推进新型工业化,提升产业链供应链韧性和安全水平,强化可靠性技术攻关,发挥标准的引领作用,加强全面质量管理,推动数字化、智能化赋能。6 月13日自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知按照供地即可开工的原则,支持产业用地“标准地”出让,鼓励各地根据本地产业发展特点,制定“标准地”控制指标体系。7 月28日国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知倡导健康餐饮消费、反对餐饮浪费,支持各地举办美食节,打造特色美食街区,开展餐饮促消费活动。鼓励各地加大对商品展销会、博览会、交易会、购物节、民俗节、品牌
17、展、特色市集等活动的政策支持力度,进一步扩大会展消费。开展“老字号嘉年华”等活动,促进品牌消费。11 月19日国家发展改革委城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案优化整合社区配套建设用房等公共空间,清理非必要、不合理用途,腾退资源优先用于发展社区嵌入式服务。加快社区周边闲置厂房、5一、当前房地产估价行业发展环境时间时间发布单位发布单位政策名称政策名称政策要点或重要举措政策要点或重要举措仓库、集体房屋、商业设施等社会存量资源出租转让,用好城市“金角银边”,对不符合城市发展方向、闲置低效、失修失养的园区、楼宇、学校、房产及土地进行盘活和改造开发,可按照相关规定用于发展社区嵌入式服务。1.2 地方宽
18、松调控加码提速,一线城市“认房不认贷”全面实施地方宽松调控加码提速,一线城市“认房不认贷”全面实施自 2023 年 7 月中央政治局定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”以来,国内各地因城施策,累计出台房地产调控政策逾200条。从政策内容来看,主要以“认房不认贷”、降首付比例、降房贷利率为主要发力点,部分城市陆续掀起了取消或优化“限购”“限售”浪潮,如南京、武汉、福州、苏州、成都、厦门等,地方宽松政策持续提速。在一线城市中,广州率先落地实施“认房不认贷”广州率先落地实施“认房不认贷”,随后深圳、北京、上海先后跟进,全部落实“认房不认贷”。2023 年 9
19、 月 19 日,广州市人民政府办公厅发布 广州市人民政府办公厅关于优化广州市房地产市场平稳健康发展政策的通知,广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。6一、当前房地产估价行业发展环境图 1-北上广深房地产调控政策情况2.房地产估价行业管理法规政策房地产估价行业管理法规政策2.1 房地产估价行业法规体系房地产估价行业法规体系根据中华人民共和国城市房地产管理法,我国实行房地产价格评估制及实行房地产价格评估制及房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员资格认证制度。伴随着 中华人民共和国资产评估法 房地产估价机构管理办法 注册房地产估价师管理
20、办法等基本法及一系列规章出台,我国房地产估价法律法规体系基本建立。7一、当前房地产估价行业发展环境图 1-我国房地产估价行业法规体系2.2 房地产估价行业管理体系房地产估价行业管理体系目前房地产估价行业由住房和城乡建设部负责指导和监督管理,省、自治区直辖市住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内的房地产估价机构备案工作,市级住房和城乡建设主管部门负责估价机构及从业人员监督管理的具体工作。同时,各级行政主管部门通过指导和监管地方行业协会对估价机构实施自律管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会作为全国性的房地产估价、经纪及住房租赁行业自律管理组织,依法对房地产估价、经纪及住房租赁行业进行自律管理;
21、省级行业协会、包括部分市级的行业协会,通过组织制定相关自律公约、职业道德规范、技术准则及组织开展继续教育等,对估价机构及估价人员实现自律管理8一、当前房地产估价行业发展环境图1-我国房地产估价行业管理体系2.3 出台房地产估价师职业资格制度新规出台房地产估价师职业资格制度新规2021 年10月15 日,住房和城乡建设部、自然资源部联合印发 房地产估价师职业资格制度规定 房地产估价师职业资格考试实施办法,明确该规定实施后取得房地产估价师职业资格并经注册的,可以依法从事房地产估价业务和土地估价业务,签署房地产估价报告和土地估价报告,正式将原“土地估价正式将原“土地估价师”与原“房地产估价师”整合为
22、新的房地产估价师师”与原“房地产估价师”整合为新的房地产估价师,进一步巩固了房地产估价的地位。但相关部门尚未出台新修订的注册房地产估价师管理办法,导致新规出台后仍面临着注册执业及统一行业监管等诸多方面的问题。9一、当前房地产估价行业发展环境3.房地产估价技术标准体系状况房地产估价技术标准体系状况3.1 房地产估价技术标准体系构建基本完成房地产估价技术标准体系构建基本完成我国房地产估价技术标准体系建设始于1999 年6月实施的国家标准 房地产估价规范(GB/T50291-1999),随后陆续发布了房地产抵押估价指导意见(建住房20068 号)国有土地上房屋征收评估办法(建房2011 77号)房地
23、产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013)等相关标准及指引文件,并于 2015 年 12 月 1 日起实施新修订的房地产估价规范(GB/T 50291-2015),自此房地产估价标准体系构建基本完成。3.2 现行技术标准难以满足估价需求变化现行技术标准难以满足估价需求变化由于目前我国房地产市场和房地产业正处于转型时期,逐步从开发建设为主的阶段,转向投资运营为主和证券化稳步扩大的阶段,由此带来了行业估价业务来源、估价需求和技术要求的重大变化,抵押、征收、司法鉴定等传统估价业务日益减少,城市更新、乡村振兴、生态文明建设、房地产全流程咨询等新兴业务机会则日益增加。而 房地产估价规范(GB/
24、T 50291-2015)作为技术标10一、当前房地产估价行业发展环境准及基本准则,自 2015 年公布实施至今尚未进行修订更新,在传统估价业务持续下滑,住房建设领域绿色消费、城市更新、消费高质量发展的深入推进,房地产估价服务需求日益精细化、多样化的背景下,原有技术规范已难以满足市场越来越多元化的需求,估价规范亟需适时更新。同时,在资产评估法施行及新房地产估价师执业和管理制度确立后,也有必要将资产评估、土地估价与房地产估价相关联的技术规范、准则科学合理的融合。3.3 大数据估价技术缺乏相应监管指引大数据估价技术缺乏相应监管指引随着互联网大数据的深度应用,运用大数据进行评估应运而生,如信息化公司
25、,特别是兼备科技类的房地产估价头部企业,开发云估价、自动估价系统等新型估价技术平台,通过大数据工具平台高效采集海量信息数据,运用高科技估价算法模型不断建设与完善网络询价,将传统的线下模式搬到线上,提高估价效率和降低成本,使得采用大数据技术、发展自动化估价系统成为发展趋势。而当前的行业技术规范对大数据估价技术应用的原则、程序、方法等并无相关规定,难以对大数据估价成果进行有效的监管,且目前尚未建立权威的估价行业11一、当前房地产估价行业发展环境房地产交易数据库平台,对数据采集标准缺乏规范的指导,亟需制定相关规则和指引,并结合最高院近年来对涉诉估价的各项最新规定,重新定义并有效消除违反资产评估法及各
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