广州碧海云天住宅开发建设项目管理研究.pdf
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1、哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 摘 要 房地产在我国还是一个新兴的产业,它有着广阔的发展前景,在我国经济中具有主导地位。而房地产项目管理对于房地产开发企业来说更是至关重要的,开发商前期的精心策划、市场调研、可行性研究论证、经济分析评价,以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。本文利用现代房地产项目管理理论,并结合自身从事房地产项目管理的实践经验和体会,从房地产项目的进度管理、质量管理以及成本控制等方面对房地产项目管理进行了论述,指出了目前国内房地产项目管理中存在的普遍问题,并以广州中房地产公司开发的“碧海云天”项目为实例分析,阐述了如何将现代的房地产项目管理理论
2、应用到实际房地产项目当中。本文主要研究了“碧海云天”项目建设所应重点关注的几个方面,即项目进度管理、项目成本管理和项目质量管理。过程中运用项目管理的理论,分别对“碧海云天”项目进度管理、成本管理和质量管理的实践情况进行全面的总结和分析,试图理出其成功之处,找出其存在问题并挖掘问题的根源,提出改进的意见,进而总结一套对该项目切实可行的进度、成本和质量管理方法,以达到提高项目竞争能力和赢利能力。促进项目建设的高速、高质量、高标准的完成的目的。最后在结束语部分对本文的研究工作进行了总结,并对一些重点问题作了进一步阐述,以求得出一些对同类房地产开发项目管理具有借鉴意义的结论。关键词:房地产;项目管理;
3、项目策划;进度控制;成本控制 -I-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 Abstract Real estate,which is a new industry in our country with a wider prosperous prospect and plays more and more important role in our countrys economy.And real estate project management plays a very important role in real estate development enterprises.The prel
4、iminary arrangement of real estate developers,such as strategy,market research,feasibility demonstration,economic analysis and the subsequent marketing of real estate developers can be achieved by the ultimate product,which is manufactured through the whole project management processes.This thesis g
5、ives dissertation on feasibility demonstration,schedule management,quality management and cost management of real estate project by using project management theory of modern real estate as well as my practical experience and understanding in real estate project management.Also the thesis points out
6、the problems existing in real estate project management in China at present,expatiates how to apply modern real estate project management to BiHai YunTian Garden,which was being built by China National Real Estate Company.The main controlling factors for project management include quality,project sc
7、hedule and cost.The aim of project management is to find out a best solve method for schedule and cost on condition of quality guarantee.Thus this thesis reseerch mainly in some aspects need to be concentrated on for Bihai Yuntian construction,namely project schedule control,cost management and qual
8、ity management.In the research process,appling project management theories,the thesis concludes and analyzes thoroughly on actual status of schedule control,cost management and quality management of Bihai Yuntian project respectively,trying to figure out how it gained success,finds out existing prob
9、lem,deploits out the resource and provides suggestion for improvement.On base of that,the thesis try to conclude a set of method to manage schedule,cost,quality of the project,so as to reach the aim of improving competition ability and profitable capability,promoting project cantruction to reach hig
10、h speed,high quality and high standard.In the end,this thesis sums up the relevant research work,debates further more about some main questions,with an eye to reach some conclusions worthy to be used for reference for those same kind of real estate development projects.-II-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 Key words:
11、real-estate sector,project management,construction project,project control,cost control -III-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 目 录 摘 要.I Abstract.II 第 1 章 绪论.1 1.1 课题的背景.1 1.2 问题的提出.2 1.3 国内外研究现状.4 1.3.1 国外项目管理研究状况.4 1.3.2 国内房地产项目管理研究状况.6 1.4 研究的目的和意义.8 1.5 研究的内容和结构安排.8 第 2 章 碧海云天项目进度管理.10 2.1 碧海云天项目基本情况.10 2.1.1 项目经
12、济指标.10 2.1.2 “碧海云天”项目市场基本情况.11 2.2 项目进度计划管理.16 2.2.1 项目进度计划体系.16 2.2.2 项目进度计划管理的实施.20 2.2.3 项目进度计划管理存在的问题和原因分析.20 2.2.4 项目进度计划管理的对策.21 2.3 项目进度控制.22 2.3.1 计划执行情况.22 2.3.2 项目进度控制的实施.24 2.3.3 项目进度控制存在的问题和原因分析.26 2.3.4 项目进度控制的对策分析.28 2.4 本章小结.29 第 3 章 碧海云天项目成本管理.30 3.1 项目成本管理概况.30 3.1.1 项目成本构成.30 3.1.2
13、 影响项目成本的因素.30 3.1.3 项目成本管理的内容.32-IV-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 3.1.4 项目成本计划.34 3.1.5 项目成本控制.35 3.2 项目成本管理的实施.36 3.2.1 项目成本管理的措施.36 3.2.2 项目成本管理存在的问题.38 3.2.3 项目成本管理的对策.39 3.3 本章小结.40 第 4 章 碧海云天项目质量管理.41 4.1 项目质量管理的基本内容.41 4.1.1 房地产项目的质量特点.41 4.1.2 项目质量管理内容.41 4.2 项目质量管理的问题及改进对策.43 4.2.1 项目质量管理的问题.43 4.2.2 改进质量
14、管理水平的对策.45 4.3 进度成本质量之间的关系.48 4.3.1 进度与成本的关系.48 4.3.2 成本与质量的关系.48 4.3.3 进度与质量的关系.49 4.4 本章小结.49 结 论.50 参考文献.51 哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明.54 哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书.54 致 谢.55 个人简历.56 -V-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 第 1 章 绪论 1.1 课题的背景 随着我国经济的高速发展,城市化进程日益加快,房地产业蓬勃发展,通过目前的市场形势分析来看,今后房地产业还会有长时间的较快发展,这主要有几方面因素1:(1)经济发展加快,居民收入不断提高
15、。(2)我国对户籍制度的重大改革,彻底消除了城乡之间的约束。农村人口大量涌入城市,城市规模日益扩大,进城务工人员的收入逐步提高,而且也有保障,促进了房地产业的快速发展。(3)随着我国加入 WTO 以后,全球经济一体化趋势越来越明显,外国公司对我国投资幅度加大,促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展。今后将是我国房地产业发展的高峰时期,必定会有许多大的开发项目上马,这就涉及到了一个开发项目管理问题23。在项目建设中,涉及到地基、建筑结构、施工质量验收、国家规范的就达几十个部门,还有许多行业标准,它涉及到规划学、建筑学、结构学、施工技术、行业法律法规、市场营销策划等学科。开发管理就是把这些知识要素综合
16、起来,为实现项目目标,应用系统的观点理论和方法对开发项目进行的决策、计划、组织、控制、反馈进行协调管理活动。我国有一部分房地产开发企业是由国有信托部门、城建公司、建筑公司、各系统的基建部门转制而形成的。由信托部门改建成的开发公司一般在金融、资金运作方面具有一定的专长却缺乏工程管理和市场营销经验;而由城建设公司、建筑公司、各系统的基建部门转制成的开发公司虽具备工程技术、工程管理方面的知识,却了缺乏金融、经济、营销等经验。近年来出现的部分专业房地产公司和外资,合资房地产公司虽具备一定的专业系统开发管理能力,但又由于成立时间不长,运行时间短而没有形成成熟的管理体系。就房地产开发企业管理机构设置而言,
17、一般仍沿用计划经济时期的管理模式,即是建立在分工与合作的基础上的“金字塔”式组织,仅在原架构上增加了成本核算和营销部门4。房地产业的发展对我国经济发展有着举足轻重的影响,房地产开发活动作为房地产业的主体,虽然已经有了 10 多年的历史,但普遍存在着旧有体制影响-1-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 下“官本位”行政职能式管理的阴影,即使。些房地产企业已意识到管理创新改革的意义和作用,但也仅是对营销策划、销售等给予重视而忽视了过程管理和目标管理的问题。因此,如何才能改变目前的房地产开发项目管理落后现状,使房地产业健康、有序、理性的发展,是当前亟待解决的问题。随着WTO的加入,已日益融入全球经济体系
18、,国际竞争日趋激烈,国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨,以适应市场经济的发展需求。同时,由于房地产需求的增加,房地产业及相关行业的发展空间增大,引入强劲的国外竞争对手,新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能,对国内同行来说,竞争压力陡然增加。中国房地产业要在全球化和经济一体化的国际竞争中发展,一方面应在宏观上把握房地产业的运行规律,按其运作流程进行项目开发:另一方面,也即更为重要的方面,是要在企业层面进行管理创新,应用国际、国外的最新管理体系,对国内房地产企业的管理体制进行改革。在房地产企业制度相继建立后,我国房地产业经过改革开放后十多年的发展,逐步从传统的劳动密
19、集型行业(工程建设的基建活动)转为智力密集型行业(经营、管理)5。因此,对于新时期的开发商来说,要在竞争中取胜,必须进行以管理创新为主导的“二次创业”,彻底转变在计划经济体制下形成的行政型、经验型、粗放型的管理模式,使之向市场化、知识化、集约化、过程化的方向发展,实现经营管理的现代化:也就是说房地产开发将进入一个与管理相结合的改革和与改革相结合的管理新时期,在这一时期,谁能够最快地吸收各种管理学的新知识,谁就会获得竞争的主动权。1.2 问题的提出 在房地产企业的发展中,项目和运作是发展过程中密切相关的两类活动。企业的创立本身就是一个项目的开始,它通过一个新建设项目使企业形成了提供某种产品或服务
20、的能力,以满足市场或顾客的需要,从而获取盈利并得以生存和发展,并在此基础上重复运作。经过一段时间的运作之后,由于企业规模扩张或环境及市场变化等原因,企业原有的组织结构和经营过程可能已无法生产出高品质的房地产项目或者原有的粗放经营模式已不适应市场需求,企业因此可能无法生存或发展下去,这时就又需要通过结构的变革,流程的重组,信息化的辅助来使企业恢复原有的生产能力或上升到一个新的运作平台67。在企业的整个发展过程中,总是如此不断的重复着项目与运作的交替过程,运作导致企业的量变,项目使得企业出现了质变,是企业跳跃式发展的动力。-2-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 以今天处于高速发展的房地产企业为例,其
21、正处于以项目为主导的环境中。房地产企业是典型的项目型企业,核心流程围绕着企业的项目,也是市场的终端产品楼盘产生。包括投资决策分析过程,项目审批过程,建设管理过程,营销服务过程及维护与运营过程等,大量辅助性的流程也对项目的进行起到支持作用,如采购、融资、人力资源、合同管理等。可以发现企业每天所面对的不仅仅是几个大型项目,而且有大项目内含的成百上千不断发生和进行的子项目。目前房地产企业还没有真正实现以项目为主轴,各种过程为控制单元的管理模式。企业组织结构不但不能体现出企业内部业务工作的流动情况以及对市场的增值作用,而且在一定程度上只能制阻碍了相关信息的流通。例如,绝大多数房地产公司没有一个明确的项
22、目审批过程进度图,往往是边建设边审批,走到哪里算哪里。值得注意的是,房地产公司的几个主要核心业务都存在类似问题,资金运作缺乏有效管控的计划,不能主动与项目建设、销售挂钩,造成资金链经常性不平衡。越来越多的房地产企业已经认识到时势需要进行项目管理变革,原因是多方面的,包括:客户需求的不断提高导致房地产精益管理标准的提高;国家行业管理标准实施对规范化管理的促进;楼盘开发项目数量增加;金融信贷政策变化导致项目全程资金管理的高要求,为了提高业务赢利能力,改进业务模式的需求大增等。在这种多项目并发、高技术、快速变化、资源有限的环境下,挫折和低效总是伴随着落后的管理发生。由于房地产企业需要努力满足不断变化
23、的市场需求和面对各种挑战,因此需要考虑实施新的管理方法,可采取的最有效方法就是实行项目管理。随着市场经济体制改革的不断深入及社会的不断进步和发展,房地产开发过程越来越复杂,对房地产开发过程中的各个环节的管理也日益显得重要,房地产开发市场迫切需要系统地对开发项目实施管理。因为项目管理的水平直接影响到开发项目的成败。同时,项目管理作为管理学的一个分支,其理论体系也日趋完善,且逐渐渗透到各行各业,成为各行各业管理机制的一个重要组成部分,作为与房地产开发的相关行业,建筑工程承包领域经过 10 多年的实践,其工程项同管理理论及方法已较为成熟8。目前绝大多数施工企业在承包建筑工程时均实施了项目经理制的管理
24、模式,实践证明该方法对工程项目实施管理是行之有效的,而且以项目管理模式实施管理明显优于职能式、矩阵式。当今世界正经历着经济一体化的剧烈变革。企业乃至国家间的经济竞争越来越激烈。运用项目管理模式对房地产开发进行管理已逐渐被业内人士所认同。房地产开发企业管理的效率高低直接影响到项目开发的成败,也是开发商能否-3-哈尔滨工业大学工程硕士学位论文 顶住激烈的竞争生存下去的关键所在。1.3 国内外研究现状 1.3.1 国外项目管理研究状况 项目管理已经被公认认为是一种有生命力并能实现复杂的企业目标的良好方法,国外项目管理理论已发展的相当成熟,并广泛应用于各种类型的企业之中。项目管理理论至今己比较完备,这
25、不仅表现在丰富多样的理论成果如:各种项目管理书籍,更表现在这个领域有了自己的“知识体系”。(1)PMI的项目管理理论 美国项目管理协会(PMI)于 1987 年提出并经1996、2000 年修订了“项目管理知识体系”,国际项目管理协会 1997 年推出了“项目管理人员能力基准”,上述各知识体系将项目管理知识划分为若干领域、要素、模块。PMI将项目管理分为九大知识体系:整体化管理、范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、合同管理9。(2)项目生命周期理论 项目生命周期的第一阶段涉及需求、问题或是机会的确认。项目管理团队应充分明确并发掘目标客户的多层次需求,进行目
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