房地产评估课程设计.doc

房地产估价报告
　 ——体育场路5号3幢4单元3０2室

委托人：ＸX房地产中介公司

估价单位:火烨华房地产估价公司

估价人员：朱俊霖

作业时间:２０04年6月6日至2004年6月12日

估价报告编号：23020０25

目 　　 录
（一） 致 委 托 方 函
（二） 估 价 师　声　明
（三） 估 价 的　假 设 和 限 制 条 件
（四） 估　价 结 果　报 告
（五） 估 价 技　术 报　告
（六） 附 件

致委托方函
ＸX房地产中介公司:
受贵方委托,我公司对杭州市下城区体育场路5号3幢4单元30２室的房地产(以下简称估价对象）的现时市场价格进行了现场查勘、评估。
估价对象:杭州市下城区体育场路5号3幢４单元30２ 室,建筑面积67。47　平方米.
估价目的:为贵方以估价对象作为抵押物向银行进行抵押贷款提供价值参考依据．
估价时点:依据贵方要求，本报告确定估价对象的价格为２004年6月12日的现状公开市场价值．
估价结果:估价人员根据估价目的,遵循客观、公正和公平的估价原则,按照估价工作程序,采用科学、适宜的估价方法,在认真分析现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因数的综合分析，经过准确的测算，结合估价经验,确定杭州下城区体育场路５号3幢４单元302室,建筑面积67。47　平方米的房地产抵押参考价值为大写人民币元整(总价?元,平均单价？元/平方米).
　 　 此致
火烨华房地产估价公司
2004年6月１2日

估价师声明

火烨华房地产估价公司郑重声明:
1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制.
3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与当事人没有利害关系或偏见.
4、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析、形成意见和结论,撰写本估价报告。
5、 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、 本估价报告中所依据的有关法律证件,均为委托方所提供.如:《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》等资料，本公司未向政府有关部门核实，对其真实性不负任何责任。
8、 本估价报告有效期为半年（即2004年6月12日至2004年１２月1２日止),逾期作废

估价的假设和限制条件

1、 本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提
2、 本次估价是以委托方拥有估价对象房屋所有权及分摊的土
地使用权不存在抵押为假设前提。
3、 本次估价是以估价对象不存在设定租赁期限的租约为假设前提.
4、 由于本次估价的估价对象为一整体房地产的一部分,故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。
5、 报告中估价结果为估价对象在２004年6月１2日的市场价格。即估价时点预期能够成交的价格,但不考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因数对抵押价值的影响.
6、 本估价报告有效期为半年,逾期作废

房地产估价结果报告

一、 委托方:ＸX房地产中介公司
住 所:杭州市下城区体育场路1２4号
估价方：火烨华房地产估价公司
二、 住 所:浙江省浦江县江滨西路３4号
三、 估价对象：
1、估价对象概况
本次估价对象为杭州市下城区体育场路5号3幢4单元3室。估价对象南临体育场路，西近中河路，东近建国北路，北近环城北路。
房地产用途：住宅
临街状况：南面临体育场路
2、房地产权利状况
估价对象所有权人朱椰-—－——持有杭房权证下改字第１９8309050０1号《房屋所有权证》,建筑面积67。47㎡;持有杭下房改国用（2３０5)字第23０20025号《国有土地使用证》,地号2—3—(0２）—00２5,土地用途为住宅,土地取得方式房改购房,土地等级Ⅱ级，土地分摊面积1１。3㎡。
3、房地产状况
根据现场勘查实际情况,评估标的系六层砖混结构住宅楼中4单元302室的一套标准住宅,建成于1982年，外墙采用彩色涂料粉饰。楼层平面布局为一梯二户，主体为南北朝向,内部格局系三室一厅一厨一卫单阳台，内墙、顶棚系乳胶漆饰面，三个房间地面铺设木地板，厅、厨房和卫生间地面铺设地面砖,厨房和卫生间墙面铺设墙面砖,卫生间配备淋浴房和卫生洁具，塑钢窗,木门和外装防盗门.
4、市政基础设施条件
　估价对象位于杭州市市中心的成熟区域,市政基础设施十分齐全,具备了“七通一平"的条件
　5、影响价值因数
　 上城区是杭州市市中心的城区之一，体育场路是杭州市市中心的主要道路之一。估价对象位于杭州市下城区体育场路5号３幢4单元30２室,正面(出入口)朝南临街(体育场路),有11路、2８路、8路等近十路公交车,西面是中河路和 中河高架路,东面是建国北路,交通十分方便。
估价对象周边有杭州市体育馆、体育场,杭州是丝绸市场,距离武林广场商业中心也仅×××米,休闲、购物十分方便.周边还有小学、中学,娱乐场所等,公共配套设施齐全。
四、估价日期:2004年6月6日至20０4年6月12日
五、估价时点:2004年６月12日
六、估价目的:为贵方以估价对象作为抵押物向银行进行抵押贷款提供价值依据．
七、价值定义:本次房地产评估价值为估价对象于估价时点的公开市场价值。
八、估价依据:
1、国家标准GB/029１-1９9９《房地产估价规范》
　 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》及实施细则
　3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则。
　 　 4、《城市房地产抵押管理办法》
5、杭政发(2000）115号《关于调整杭州市房屋重置价格的批复》。
６、杭州市房地产管理局杭价房（19９5)０25号、杭州市人民政府杭政发〈2000〉１2号《关于调整杭州市区土地等级和基准地价标准问题给市土管局的批复》等相关法律、法规及文件。
7、委托方提供的房地产估价委托书、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等资料。
　 　 8、估价人员所了解的类似房地产的市场价格资料。
9、估价人员实地勘察获取的资料。
九、估价原则
本次估价遵循以下原则:
1、 客观、公正、独立的原则;
2、 反映市场供求的原则;
3、 合法的原则;
4、 最高最佳使用的原则；
5、 估价时点的原则;
6、 替代原则。
十、估价方法及过程
本项目的估价技术思路与方法为:由于估价的用途为普通住宅,根据市场调查,近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁,市场交易和租赁案例较多,适用于市场比较法和收益法进行评估。根据估价对象的具体情况和估价目的,经综合分析考虑，本报告采用比较法和收益法分别进行评估,最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值.
市场比较法：
估价对象价格＝可比案例价格×交易情况因素修正系数×交易日期因素修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
成本法：
旧有房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重置价—建筑物折旧
十二、估价结果：
经采用市场比较法估价，本次估价对象在估价时点的参考价格为：大写人民币？？?？？元整(总价?？？？元,平均单价?？？？ 元／平方米)。
十三、说明
　　 1、本报告估价时点为20０4年６月１2日,估价结果有效期为半年,即200４年6月１2日至2０04年12月1２日止.
２、本报告出的市场价格仅供抵押双方参考,抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑付难易、政府有关税费缴纳等情况确定。本报告仅为房地产抵押提供参考价值，超过使用范围本评估机构不承担法律责任。
3、抵押房地产一旦发生清偿问题，其处置方法应参照国家有关政策、法规进行，此外抵押房地产清偿的费用较正常的房地产交易高,提请报告使用方注意。
十四、估价人员:
　姓 名 　 　资 质
朱俊霖　中华人民共和国注册房地产估价师

火烨华房地产估价公司
20０４年6月１2日

估 价　技 术 报 告
一、 区域因素分析和市场背景分析
国家发展和改革委员会、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的调查显示，一季度杭州房屋销售价格同比上涨了10。5%。一季度35个杭州土地交易价格同比上涨51。3%.
杭州建筑钢材市场价格继续上涨,现杭州市场主导钢厂沙钢螺纹市场价格在3４80-3500元／吨之间，外地大钢厂螺纹市场主流价格在３４50－３4６0元/吨之间,主流价格较昨日再度上涨２０-30元／吨.
据杭州市经济信息中心监测的八家中介显示,五月杭城二手房总成交套数在四月谷底的基础上又减少了14.８8%．而成交均价基本保持原有水平,比前一个月涨了0.７个百分点,为6688元/平方米;估价对象周边有杭州市体育馆、体育场,杭州是丝绸市场,距离武林广场商业中心也仅500米，休闲、购物十分方便。周边还有小学、中学,娱乐场所等,公共配套设施齐全处于较繁华地段,交通便捷,公共设施配套完备，就是环境质量、自然景观稍差了点；皆于此,对估价对象进行评估。
二、 房地产估价原则分析
由委托方提供的资料显示该宗房地产合法;?????？?？？???
主要是合法原则、最高最佳原则、替代原则、估价时点原则等分析.注意在合法原则下最高最佳使用,如：装修后使用是否会增值等。
三、估价方法选用
由于估价的用途为普通住宅,根据市场调查,近期内与估价对象处于同一供需圈,用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多,适用于市场比较法和收益法进行评估.但因为估价对象的估价目的是抵押贷款,考虑到风险，一般采用成本法评估.本报告采用比较法和成本法分别进行评估较为合适。最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。

四、对估价对象进行估价计算

1、比较法
市场比较法的基本公式:
估价对象价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因数修正系数×个别因数修正系数
1） 、实例选择
通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例,根据相关替代性原理,按用途相同、地区相近、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求,选择下列三个案例作为可比实例．
2)、因数选择
根据影响房地产价格的主要因数,结合估价对象和可比实例的实际情况,所选的比较因数主要有用途、交易日期、区域因数及个别因数等。区域因数主要有商业服务繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件;个别因数主要有结构、房型、装修、成新状况、朝向及层次等。
３)、因数条件描述

因数条件说明表

　 估价对象和可比实例的实际情况 　
Ａ
B
Ｃ
估价对象
惠民路
翠苑二区
树园小区
体育场路5号3幢4单元30２
坐　 落
惠民路
河东路
体育场路
体育场路
交易日期
2００４。5
2004.5
２004.６
２00４。6
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易价格
７５８4元/ m2
6４８9元/ ｍ2
71８1。14元/　m２
待定
区域因数
商业繁华度
繁华
较繁华
较繁华
繁华
景观
较好
一般
一般
一般
交通条件
便捷
便捷
便捷
便捷
区域环境
好
一般
一般
好
基础设施
完善
完善
完善
完善
个别因数
结构
砖混
砖混
砖混
砖混
房型
三室一厅
三室一厅
一室一厅
三室一厅
建筑装修
中档
豪华
豪华
中档
成新状况
九成新
九成新
九成新
八成新
朝向
南北
南北
南北
南北
层次
２F/7
５F/7
3Ｆ／７
3F/6
4）、编制比较因数条件指数表
以估价对象的各因数条件为基础，相应指数为100,将可比实例相应因数条件与估价对象相比较,确定相应指数。详见表

因数条件指数表
估价对象和可比实例的实际情况
Ａ
Ｂ
C
估价对象
交易日期
9９
９９
10０
１０0
交易情况
１00
１０0
１00
100
区域因数
商业繁华度
１００
９5
95
10０
景观
10５
１00
１０0
１０0
交通条件
10０
100
100
1０0
区域环境
１０0
98
９8
100
基础设施
100
1００
100
100
个别因数
结构
１00
１0０
100
100
房型
100
100
9３
１00
建筑装修
1０0
１１0
115
100
成新状况
10５
１0５
１05
1００
朝向
10０
10０
100
１0０
层次
9４
86
９3
1０0
说明:
交易情况修正系数
A、B、C实例都为正常交易故修正系数为1
区域因数修正
A实例中的景观优于估价对象修正系数为?？

，繁华、交通、区域和基础的修正系数为1
B实例中景观、区域环境都要优于估价对象修正系数为100/105、100/10３,而繁华要劣于估价对象所以修正系数分别100／95
C实例中在估价对象附近所以不修改系数
个别因数修正
Ａ实例中房型层次都要差于估价对象修正为100/97、１0０／9０,而成新要优于估价对象修正为100/１0５
B实例中房型、建筑装修、成新要优于估价对象修正为100/10２、10０／１05、１０0/1０7，层次交通条件都稍差于估价对象修正为１00/95
C实例中建筑装修、成新程度要优于估价对象修正为100/11５、1００/105，房型、稍差于估价对象修正为100／9５、100/９0
交易日期修正系
A、B、C实例都为近期交易的，所以修正系数为1
其他因数与估价对象的影响
无
５)、实例修正后的房地产价格

因数比较修正系数表　

估价对象和可比实例的实际情况 　
A
Ｂ
Ｃ
交易价格
649７.7元/　m2
6720元/　m2
7１81。14元/ m２
交易日期
100/10０
10０/１00
100/100
交易情况
100／100
１00/１00
１0０/100
区域因数
商业繁华度
100／９8
10０/9５
１00/１00
景观
1０0/10３
1０0/10５
１00/1０0
交通条件
1０0/１00
1０0/95
100/100
区域环境
10０／102
10０/1０3
10０/10０
基础设施
1００/100
100/100
1０0／１00
个别因数
结构
1０0／100
100/10０
１00／100
房型
100／97
１０0/10５
100/9５
建筑装修
100/100
100/1０2
１0０/115
成新状况
１０0／1０5
100/1０7
1０0/105
朝向
1０0／100
１00/１00
10０/100
层次
1０0／90
1０0/９5
100／９0
修正价格
6８８4。８2
63１６。８
6965。71
取三个可比实例的算术平均值为估价对象的比准价格，即:
估价对象价的比准价格=（A+B＋C)÷3
=（688４.８2＋63１6.8＋6965．71）/3
=６7２2．44元/㎡
2、 成本法
1）、成本法公式：
旧有房地产价格=土地重新取得价格＋建筑物重置价-建筑物折旧
土地重新取得价格：200３.3杭州Ⅱ级土地基准价4５00元/㎡进行交易日期(具有关资料显示平均涨了15％)、区域因素(综合有关资料定为１０5／100)、个别因素（基本保持原状修正系数为1)系数修正
建筑物重置价:由水泥钢材的涨价和估价对象的装修建筑物重置价以1级标准记为1000元/㎡
v=45０0×1。15×(105/１0０）+ 10０0 – [2２×ｖ×(1—2%）］／７０
v=４9１８。77元／㎡
即旧有房地产价格为4918。77元/㎡

六、估价结果确定

1、 综合上述二种估价方法，经分析比较，用市场比较法和成本法,评定房地产价格均比较接近估价时点的市场行情,因此用加权平均法确定估价对象最终价值。
单位价格＝6722。４4×6０％+491８.７7×４0%
　 =60０0。97元/㎡
　　总价格６0００。97 ×６7。47=404８８5.45(元）
2、 估价结果确定
　　　　 　岛田一日所委托的杭州市下城区体育场路5号3幢４单元30２室的建筑面积67.4７㎡的房地产 ,在估价时点２00４年6月11的公开市场价值为:
房地产总价:　 人民币4０4885。45元
大 　 　写: 　 人民币肆拾万肆仟捌佰捌拾伍元整
单位面积价格: 人民币６00０。97元/㎡
大 　写: 　　　　 每平方米陆仟零壹元整

七、估价人员:

姓 名 霍佳兆 　　 　 资 　 质 　 　　 　　
注册房地产估价师

阿兆估价师事务所
2０04年6月12日

附　件:
1、 房屋所有权证复印件
2、 国有土地使用权证复印件
3、 契证复印件
4、 评估机构营业执照复印件
5、 评估机构估价资格复印件
　 　　　3、 评估人员估价资格复印件