中北房地产开发有限公司与中国民生银行股份有限公司北京三元支行、赵岚借款合同纠纷案.docx

中北房地产开发有限公司与中国民生银行股份有限公司北京三元支行、赵岚借款合同纠纷案

　　中北房地产开发有限公司与中国民生银行股份有限公司北京三元支行、赵岚借款合同纠纷案
　　　　　　北京市第二中级人民法院
　　　　　　民事判决书
　　　　　　(20XX)二中民终字第20XX2号
　　　　　　上诉人中北房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区上苑乡桃峪口市级旅游度假区办公楼A座。
　　　　　　法定代表人陈进学，董事长。
　　　　　　委托代理人王宇，北京市大成律师事务所律师。
　　　　　　委托代理人张婧，北京市大成律师事务所律师。
　　　　　　被上诉人中国民生银行股份有限公司北京三元支行，住所地北京市朝阳区东三环北路甲2号。
　　　　　　负责人徐金亭，行长。
　　　　　　委托代理人王莉娜，北京市中洲律师事务所律师。
　　　　　　委托代理人王鹏林，北京市中洲律师事务所律师。
　　　　　　被上诉人赵岚，女，1975年11月23日出生，汉族，身份证住址重庆市九龙坡区电力二村28号3单元4号。
　　　　　　上诉人中北房地产开发有限公司因与被上诉人中国民生银行股份有限公司北京三元支行、赵岚借款合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院朝民初字第13505号民事判决，向本院提起上诉。本院于20XX年10月21日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官胡君、姚颖参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
　　　　　　民生银行三元支行在一审中起诉称：20XX年，民生银行三元支行与赵岚签订个人住房抵押借款合同，约定民生银行三元支行向赵岚发放个人住房贷款17万元，贷款期限180个月，自20XX年12月28日至2020年12月28日，年利率为%，赵岚按月以等额本息还款方式向民生银行三元支行支付借款本息，中北公司对赵岚在借款合同项下的全部本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及赵岚应付的其他款项承担连带担保责任。上述贷款合同签署后，民生银行三元支行按约向赵岚发放全部借款。合同履行期间，赵岚未按贷款合同的约定全面履行分期付款义务，截至20XX年10月18日，逾期本金元，利息元，逾期本息累计10
　　　　　　元，尚有贷款本金余额148 元、逾期本息和贷款余额共计159
　　　　　　元，中北公司亦未履行保证义务。现民生银行三元支行诉至法院，要求：赵岚向民生银行三元支行偿还借款本金元和截至20XX年10月18日前的利息元，并支付自20XX年10月19日起至欠款给付之日止的利息及相应罚息；赵岚提前偿还借款本金148
　　　　　　元，并支付至该款给付之日止的利息；中北公司对赵岚的给付义务承担连带保证责任；赵岚与中北公司承担本案的诉讼费。
　　　　　　赵岚在一审中未出庭应诉，亦未答辩。
　　　　　　中北公司在一审中答辩称：中北公司在履行合同过程中没有过错，中北公司于20XX年9月已将房产证原件交给民生银行三元支行；民生银行三元支行发放贷款后，赵岚购买的房产被其它法院查封，导致抵押登记无法办理，法院应当认定房屋抵押权成立，因此不同意对赵岚的给付义务承担连带保证责任。
　　　　　　一审法院审理查明：20XX年12月23日，赵岚、民生银行三元支行、中北公司三方签订《个人购房借款合同》，约定：民生银行三元支行向赵岚提供借款17万元用于且只能用于购买坐落于北京市朝阳区管庄乡小寺村旺角福邸家园10＃－0810号房屋，借款期限为180个月，自20XX年12月28日至2020年12月28日止，年利率为%，赵岚以按月等额本息还款方式向民生银行三元支行支付借款本息，中北公司自本合同签订之日起至中北公司将本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予民生银行三元支行之日止，对赵岚在借款合同项下所有应付未付款项承担连带保证责任；待房产证办理完毕后，由开发商直接交付民生银行三元支行指定的律师事务所办理抵押登记手续；发生赵岚连续3个月或累计6个月未能按合同约定还本付息的情形，以及不论任何原因，导致抵押房产不能在房地产管理部门办理抵押登记手续，或民生银行三元支行无法取得保证其在本合同项下抵押权益的证明文件时，民生银行三元支行有权停止继续发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求赵岚立即提前偿还部分或全部借款，或要求保证人履行保证责任。
　　　　　　上述合同签订后，民生银行三元支行按照约定向赵岚发放了全部借款，但赵岚自20XX年4月18日开始未按合同约定偿还借款，截至20XX年10月18日，发生逾期本金元，利息元，未到期借款本金余额148
　　　　　　元。中北公司亦未履行连带保证责任。
　　　　　　另查，20XX年9月19日，中北公司将赵岚所购买房屋的产权证交予民生银行三元支行。后该房屋于20XX年3月被法院查封，至今未办理房屋抵押登记。
　　　　　　上述事实有民生银行三元支行提交的个人购房借款合同、放款通知书、还款计划表，中北公司提交的房产证交付明细以及庭审笔录等在案佐证。
　　　　　　一审法院判决认定：赵岚、民生银行三元支行、中北公司签订的个人购房借款合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应遵照执行。民生银行三元支行依约发放贷款，履行了合同义务，由于赵岚未依约偿还贷款，亦未办理房屋抵押登记，民生银行三元支行有权要求赵岚提前偿还贷款，并要求中北公司承担连带保证责任。民生银行三元支行关于赵岚偿还借款本息、要求中北公司对赵岚的给付义务承担连带保证责任的诉讼请求，理由和证据充分，应予支持，中北公司承担连带保证责任后，有权向赵岚追偿。中北公司关于法院应当认定房屋抵押权成立的抗辩理由不成立，该院不予采纳。赵岚经该院合法传唤无正当理由未到庭，不影响该院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、赵岚于判决生效后10日内偿还民生银行三元支行借款本金元及利息；二、赵岚于判决生效后10日内偿还民生银行三元支行未到期的借款本金148
　　　　　　元及利息；三、中北公司于判决生效后10日内对赵岚的上述第一、二项给付义务向民生银行三元支行承担连带保证责任；中北公司承担连带保证责任后，有权向赵岚追偿。如果赵岚和中北公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　　　　　中北公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第三项，由赵岚承担一审案件受理费、保全费，民生银行三元支行和赵岚共同承担二审诉讼费用。具体上诉理由如下:一审判决认定中北公司应对赵岚偿还民生银行三元支行的借款本息承担连带保证责任，存在一定的偏差。中北公司认为民生银行三元支行本可以通过行使抵押权保障其债权的实现，但由于民生银行三元支行自身的过失，未及时办理房屋的抵押登记手续，放任可能发生的债权风险，责任完全应当由民生银行三元支行自行承担，与中北公司无关，中北公司不应当承担连带保证责任。中北公司与民生银行三元支行、赵岚签订的《个人购房借款合同》第47条规定，由中北公司办理房屋所有权证，协助民生银行三元支行及时办理该房屋的抵押登记手续，并将房屋他项权证交民生银行三元支行持有。但在中北公司办理完毕赵岚所购房屋的房屋所有权证后，民生银行三元支行表示由其自行办理房屋抵押登记手续。中北公司应民生银行三元支行的要求，于20XX年9月19日将赵岚所购房屋的房屋所有权证交予民生银行三元支行，民生银行三元支行予以了签收。但民生银行三元支行在长达6个月的时间内并未及时办理赵岚所购房屋的抵押登记手续，而放任可能发生的债权风险，最终使得赵岚所购买的房屋于20XX年3月被法院查封，民生银行三元支行无法通过行使抵押权来保障其债权的实现。民生银行三元支行在前述事件中存在严重过错。《中华人民共和国担保法》规定，保证人在承担保证责任以后，有权向被保证人及其他应承担担保责任的担保人追偿。本案中，如抵押登记完成，中北公司在履行了担保义务后尚可以抵押物实现追偿权，但现在因为民生银行三元支行的过错，使得抵押不生效，而导致中北公司追偿权实际上的丧失，这对中北公司来说是不公平的。民生银行三元支行应当为其过错自行承担相应的损失，中北公司不应当为赵岚的还款行为承担连带保证责任，亦不应当承担本案一审和二审的诉讼费用、保全费用。
　　　　　　民生银行三元支行服从一审法院判决，其针对中北公司的上诉理由答辩称：涉案房产不能办理抵押登记系因20XX年3月该房产被法院查封所致。因房产抵押的办理工作周期较长，20XX年3月，民生银行三元支行按北京市朝阳区房屋权属登记中心的安排办理抵押登记时，因房产被查封，故未能办理。因此，民生银行三元支行对于未办理抵押登记不存在过错。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回中北公司的上诉，维持原判。
　　　　　　赵岚未陈述答辩意见。
　　　　　　本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
　　　　　　本院认为：民生银行三元支行与赵岚、中北公司签订的《个人住房借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。各方均应依合同的约定履行各自义务。《个人住房借款合同》中约定中北公司承担阶段性担保责任，保证期间自借款合同签订之日起至中北公司将本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予民生银行三元支行之日止。对于抵押登记手续的办理，双方约定由中北公司直接将房产证交付民生银行三元支行指定的律师事务所办理抵押登记手续。根据上述约定，办妥房产抵押登记是中北公司解除保证责任的条件，因此本案合同属于附解除条件的合同。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。根据合同约定，民生银行三元支行有办理抵押登记的义务。而民生银行三元支行从中北公司处领取房屋所有权证后近半年的时间内不办理抵押登记，致使赵岚所购房屋在被法院查封后无法办理抵押登记。民生银行三元支行没有提交证据证明其收到中北公司办理的房屋所有权证后，在合理时间内向抵押登记部门提交了抵押登记材料。由此可以认定民生银行三元支行怠于办理抵押登记，致使中北公司的保证责任不能解除，属于“不正当阻止条件成就”，民生银行三元支行对此具有过错，应当视为中北公司保证责任免除。中北公司的上诉理由成立，本院予以支持。
　　　　　　综上，一审法院适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项、《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，判决如下：
　　　　　　一、维持北京市朝阳区人民法院朝民初字第13505号民事判决第一项、第二项；
　　　　　　二、撤销北京市朝阳区人民法院朝民初字第13505号民事判决第三项；
　　　　　　三、驳回中国民生银行股份有限公司北京三元支行其他诉讼请求。
　　　　　　一审案件受理费一千七百四十元，保全费七百九十五元，由赵岚负担。
　　　　　　二审案件受理费四千三百元，由中国民生银行股份有限公司北京三元支行、赵岚共同负担。
　　　　　　本判决为终审判决。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长　　申小琦
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　胡　君
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　　姚　颖
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九 年 十二 月 十四 日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员　　兰艳艳