二手房买卖合同(卖方).doc

合同编号：

二手房买卖合同(卖方)

　　出卖人：

买受人：

签订时间：

签订地点：

二手房买卖合同使用说明

1、本合同文本适用于国有土地上商品房的存量房买卖。存量房，即二手房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。
2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。
3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。
4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。
6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、营业税及附加、所得税、土地增值税等。
7、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

二手房买卖合同

出卖人：
【法定代表人】【负责人】：
【身份证】【护照】【营业执照注册号】：
通讯地址：
　 共有权人：
【身份证】【护照】【营业执照注册号】：
通讯地址：

买受人：
【法定代表人】【负责人】：
【身份证】【护照】【营业执照注册号】：
通讯地址：
[风险点] 1.签订合同的双方当事人应为完全行为能力人，否则将影响合同效力。
[关联案例] [关联法规]
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《昆明城市房地产交易管理条例》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况
1.1出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落于：
【区（县）】 【小区（街道）】 【幢】【座】【号（楼）】 单元 号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为： 层，其中地上 层，地下 层。该房屋所在楼层为 层，建筑面积共 平方米。
1.2该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】： 。
该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。
1.3目前该房地产物业服务公司为 ，物业服务费为每月每平方米 元，建筑面积 平方米，合计每月人民币： 佰___拾___元___角___分（小写： 元）。
[风险点] 1、房屋地址应当具体明确，且该房屋应真实存在，否则会影响合同效力和履行。
[关联案例] [关联法规]
第二条 房屋权属情况
2.1该房屋所有权证证号为：，共有权证证号为： ，填发单位为： 。
若该房屋系共有房屋，房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。
2.2土地使用状况
该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】方式获得。土地使用权证号为： ，填发单位为： 使用期限 年,自____年____月_____日至____年____月_____日止。
2.3该房屋的抵押情况为【2.3.1】【2.3.2】
2.3.1、该房屋未设定抵押；
2.3.2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_______________________，抵押登记日期为：_________年______月______日，他项权利证证号为： 。出卖人应于房款结清之日起 日内办理抵押注销手续。
2.4该房屋的租赁情况为【2.4.1】【2.4.2】
2.4.1、出卖人未将该房屋出租。
2.4.2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。
关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。
[风险点] 1、出卖人应对房屋有处分权，该房屋有共有人的出卖应经其他共有人同意或追认。
[关联案例] 01、付阳建诉卢仕海等房屋买卖合同纠纷案——两被告系夫妻共有一处房产，丈夫私自将房屋出售后妻子主张合同无效。在法院主持下达成调解协议。
02、朱玉兰等与姚远刚等房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人在取得土地使用权证后加盖房屋，出卖人还未办理该房屋权属证时将房屋出售给受让人。法院认为《售房协议书》应认定为有效，虽附有解除条件，但所附条件并未成就。
2、对土地享有使用权，否则地上房屋会被认定为违章建筑。
[关联案例] 01、中国人民武装警察部队昆明市支队与刘廷有房屋买卖合同纠纷上诉案——上诉人将破旧房屋出卖个被上诉人使用，后来上诉人要求被上诉人返还土地使用权。法院认为协议约定了房屋的转让及土地使用权的移转，而上诉人并不享有该地使用权，该土地使用权的移转因而无效。
02、李嘉荣等与王桂萍等房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人在未取得房屋产权证和土地使用权证将商品房出售给买受人，现买受人主张合同无效。法院认为依法成立的合同自成立时起生效。
3、出卖前该房屋已经抵押的，出卖应通知抵押权人并告知受让人有抵押情形，否则出卖行为可能无效。[关联案例]
4、房屋出卖前出租的，将该房屋出售给第三人时应当确保承租人已经放弃优先购买权，否则将影响合同效力。[关联案例]
[关联法规]
第三条 出卖人与买受人交易方式。
出卖人与买受人达成交易的情形为【3.1】【3.2】
3.1未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用。
3.2出卖人与买受人通过第三方达成交易。代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金人民币 元，收取卖方代理佣金人民币 元。如买卖双方最终未能完成房地产产权过户，则此代理佣金无需退还，因代理方原因导致的除外。
[风险点] 1、出卖人若是委托第三方出售房屋，应确定第三方的资质，并与买受人明确约定佣金支付比例。
[关联案例] 01、张小琳与徐媛媛等房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人委托第三方出售其房屋，买受人交付了定金。随后知道委托人并非房屋所有权人而发生争议。法院认为第三人作为代理人就房屋买卖事宜与上诉人订立《房屋买卖定金合同》并收取定金的行为具有相应法律依据。
[关联法规]
第四条 成交价格、付款方式及定金
4.1经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小写），________________________________元整（大写）。
该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件三。
4.2买受人采取下列第【4.2.1】【4.2.2】【4.2.3】种方式付款。
4.2.1、一次性付款。买受人应于 年 月 日前向出卖人一次性付清房款人民币： 元（小写），______________________元整（大写）。出卖人给予买受人一定优惠共计人民币 元，从已付房款中退还。
4.2.2、分期付款。
4.2.2.1、首付：买受人应于 年 月 日前向出卖人支付人民币 __________元（小写）____________元整（大写）。若买受人未按约定日期支付首付，则本合同自行终止，出卖方有权另行处置该房屋。
4.2.2.2、第二期：买受人应于 年 月 日前向出卖人支付人民币 __________元（小写）____________元整（大写）。
4.2.2.3、第三期：买受人应于 年 月 日前向出卖人支付人民币 __________元（小写）____________元整（大写）。
4.2.2.4、 。
4.2.3、其他
4.3、定金
4.3.1、买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币________ 元（小写），________________元整（大写），定金支付方式为：本合同签订时【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转，该专用账户账号为： 】。
4.3.2、买受人未按约定支付房款时，出卖人可以没收定金解除合同，已经支付的房款退还给买受人。
4.3.3、买受人按约定结清房款后，出卖人可将定金退还给买受人或将定金抵作最后一期中的相应房款。
[风险点] 1、双方当事人可以约定定金条款，但是定金不得超过合同总价款的20%，且定金有双倍罚责。
[关联案例] 01、程昭蓉与纪忠生等房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人伪造房屋产权证书与受让人签订买卖合，并在合同中约定了定金条款。现房屋所有权人不同意卖方导致合同无法履行，受让人要求双倍返还定金。法院认为 由于被上诉人在与另一被上诉人签订该合同时，向买受人出具的房屋所有权证属虚假证件，且事后未得到房产权人的确认，该合同应为无效合同。
02、赵松涛与肖文彬等房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人对出卖房屋没有处分权，后权利人也并未追认。合同中约定有定金条款，出卖人请求适用定金罚则而不支付赔偿金。法院认为该房屋买卖合同无效。
03、王瑾与李福全房屋买卖合同纠纷上诉案—— 双方当事人在合同中约定接受定金的一方不履行合同的应双倍返还定金，后双方为该合同履行发生争议。法院认为，双方订立的合同其内容并未违反法律的规定，认定为有效，双方应当继续履行合同。
[关联法规]
第五条 房屋产权及具体状况的承诺
5.1 出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。
5.2 出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。
5.3 出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。
5.4 在房屋交付日以前发生的包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额在买受人交付等额人民币后转移给买受人。
[风险点] 1、出卖人应确保对房屋有处分权，伪造、涂改房屋产权证的将受行政处罚，且影响合同效力。
[关联案例] 01、程昭蓉与纪忠生等房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人伪造房屋产权证书与受让人签订买卖合，并在合同中约定了定金条款。现房屋所有权人不同意卖方导致合同无法履行，受让人要求双倍返还定金。法院认为 由于被上诉人在与另一被上诉人签订该合同时，向买受人出具的房屋所有权证属虚假证件，且事后未得到房产权人的确认，该合同应为无效合同。
02、李嘉荣等与王桂萍等房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人在未取得房屋产权证和土地使用权证将商品房出售给买受人，现买受人主张合同无效。法院认为依法成立的合同自成立时起生效。
03、赵松涛与肖文彬等房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人对出卖房屋没有处分权，后权利人也并未追认。合同中约定有定金条款，出卖人请求适用定金罚则而不支付赔偿金。法院认为该房屋买卖合同无效。
[关联法规]
第六条 房屋的交付
6.1出卖人应当在 ___年_____月____日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续：
6.1.1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；
6.1.2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；
6.1.3、移交该房屋房门钥匙；
6.1.4、_____________________________________________________ ；
6.1.5、______________________________________________________ ；
6.1.6、_____________________________________________________ 。
6.2该房屋内属于出卖人的附属设施设备、装饰装修、相关物品等双方可协商约定是否一同出售。一同出售时，由买受人按照市场折旧后的价格支付给出卖人，出卖人交付房屋时物权将上述物品搬走。不一同出售时，出卖人有自由处分权，应于交房时将上述物品搬离该房屋。
[风险点] 1、当事人可自行协商确定交付时间，出卖人应履行相应的附随义务。[关联案例]
[关联法规]
第七条 违约责任
7.1 逾期交房责任
除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列【7.1.1】【7.1.2】方式处理。
7.1.1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。
7.1.1.1 逾期在______日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款______%的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行；
7.1.1.2 逾期超过______日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。
7.1.2、其他_____________________________________________________ 。
7.2 逾期付款责任
买受人未按照第四条约定的时间及方式付款的，按照下列第【7.2.1】【7.2.2】种方式处理。
7.2.1、按照逾期时间，分别处理。（7.2.1.1和7.2.1.2不作累加）
7.2.1.1 逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款______%的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；
7.2.1.2 逾期超过____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
7.2.2、 _____________________________________________________ 。
（三）违反限购、限贷的责任
买受人因违反有关限购、限贷的法律规定，致使合同无法继续履行、无法办理过户、无法取得银行贷款的，有买受人自行承担相应责任，并向出卖人支付应付款 %的违约金,同时没收定金。
[风险点] 1、双方当事人可以在合同中约定违约赔偿责任，但违约金超过实际损失30%的部分不予支持。
[关联案例] 01、郝加良与刘彦中等房屋买卖合同纠纷上诉案——双方签订买卖合同并约定了违约金，后因被上诉人的原因未办理交易，上诉人要求被上诉人支付违约金和继续履行合同。
02、张满元等与王水祥等房屋买卖纠纷上诉案——双方当事人签订了买卖合同，受让人未按照合同约定的时间支付价款。
2、出卖人可要求买受人提供《购房家庭情况申报表》，如果违反限购、限贷相关规定将可能导致合同无法继续履行。
[关联法规]
第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人
合同签订后，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，按照_______银行同期贷款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。
[风险点] 1、一房二卖导致无法交付房屋，出卖人要承担违约责任。
[关联案例]01、李兴平与李伟房屋买卖合同纠纷上诉案—— 出卖人将自有房屋出卖给买受人，收取了定金并约定违约金条款，随后出卖人又将房屋卖给第三人并办理了产权变更登记。合同的内容和形式均不违反法律的规定，该合同合法有效，法院予以确认。
02、胡竹莲与宋新年房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人将房屋出售给受让人后有将该房屋出售给第三人，两受让人均未能办理变更登记。法院认为该合同无效。
[关联法规]
第九条 税、费相关约定
本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及云南省的相关规定缴纳各项税、费，双方经协商达成如下协议：出卖人缴纳：营业税、个人所得税,出卖人如果是企业的还需缴纳企业所得税；买受人缴纳：契税、印花税、土地增值税、房产税等除出卖人缴纳以外的税种。
因一方不按约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于总房价款_________%的违约金。
本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。
[风险点] 1、双方当事人可以约定各项税费的承担，违约的将承担违约责任。
[关联案例] 01、洪盛开与支辉房屋买卖合同纠纷上诉案——双方当事人约定各项税费的承担。法院认为约定有效，案件争议的营业税应由被上诉人支辉承担。
02、朱永辉与赵晓妍房屋买卖合同纠纷上诉案——双方当事人在合同中约定定金条款，后因交易中缴纳营业税发生争议，要求按定金罚则处理。法院认为该合同系双方真实意思表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。
[关联法规]
第十条 权属转移登记
10.1 当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
10.2 买受人未能在____________（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。
10.2.1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照______银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款_______%的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向买受人支付。
10.2.2、如因买受人的责任，自约定办理房屋权属转移登记手续届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人支付全部已付款_______%的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向出卖人支付。
[风险点] 1、双方当事人应按照合同约定的时间办理变更登记，否则不发生物权变动效力。
[关联案例] 01、冯广仁与刘云房屋买卖合同纠纷上诉案——买受人结清房款后出卖人不愿与其办理房屋产权变更登记。法院认为《协议》,系当事人真实意思表示，协议内容和形式均符合法律的规定，协议合法有效。
02、张耀斌与舒航房屋买卖合同纠纷上诉案——双方当事人约定由出卖方办理过户手续，但该房屋属于政府规定不允许办理过户手续情形。法院认为当事人双方不可预测的情形致使双方买卖并未实际履行，加之，原审被告现已不愿意再履行，故双方不存在违约的事实。
03、赵文革与董常福房屋买卖合同纠纷上诉案——案情简介：出卖人将共有住房出卖给受让人，但事后未能共同办理过户手续，后来政府下达通知该房屋被禁止交易，无法办理过户手续。法院认为合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应当有效。
[关联法规]
第十一条 不可抗力及情势变更
11.1 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。
上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。
11.2 情势变更
因情势变更不能按照约定履行本合同的，出卖人在知道或应当知道之日起___日内通知受让人，由出卖人和受让人共同协商处理方案。若协商不成的出卖人可解除合同。
[风险点] 1、因不可抗力或情势变更致使合同无法按约定履行，应及时通知对方，双方可根据情势严重程度协商解决方案。
[关联案例]01、金双元等与李凤琼房屋买卖合同纠纷上诉案——付清房款交付房屋后，该房应城市拆迁被拆除，期间未转让过户。法院认为《房屋买卖合同》生效后，即对双方具有法定约束力，双方应当按照约定履行各自项下的义务。
02、王菊仙与苏平等房屋买卖合同纠纷上诉案——出卖人系房屋共有人在未征得另一共有人同意的情形下将房屋出售，因该房屋属于拆迁房屋未能办理房产证。房产证取得之后因过户产生纠纷。法院认为房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式符合法律的规定，该买卖协议合法有效。房屋应属于夫妻共同财产。
[关联法规]
第十二条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第【12.1】【12.2】种方式解决。
12.1 依法向房屋所在地人民法院起诉；
12.2 提交________________________仲裁委员会仲裁。
第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十四条 本合同及附件共 页，一式 份，具有同等法律效力，其中出卖人 份；买受人 份；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主合同一份，附件二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。
[风险点] 1、当事人可以约定争议解决方式或起诉或仲裁。[关联案例]
2、当事人可以另行签订补充协议，具有同本合同同样的法律效力。[关联案例]
[关联法规]

出卖人（签章）： 买受人（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人（签章）： 委托代理人（签章）：
联系方式： 联系方式：
联系地址： 联系地址：
传真号码： 传真号码：
专用账户账号：

签订时间：_____年____月____日　　 签订时间：____年___月___日
签订地点：　　　　　　　　　　　　 签订地点：

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附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况
（一）房屋附属设施设备：
1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】：___________
2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】：____________
3、供燃气：【天燃气】【煤气】：____________________________
4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________
5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】：______________
6、空调：【中央空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】：_________________
7、电视馈线：【无线】【有线（数字、模拟）】：_________________
8、电话：【外线号码_________________】【内线号码_________________】：_________________
9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】：_________________
10、其他：
（二）房屋家具、电器、用品情况
1、双人床：
2、单人床：
3、床头柜：
4、梳妆台：
5、衣柜：
6、书柜：
7、写字台：
8、沙发：
9、茶几：
10、椅子：
11、餐桌：
12、电视柜：
13、电视：
14、冰箱：
15、洗衣机：
16、热水器：
17、空调：
18、燃气灶：
19、排油烟机：
20、饮水机：
21、电话机：
22、吸尘器：
23、其他：
（三）房屋配套物品
1、【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡）】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】；
2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》 】、【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】；
3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】；
4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL（上网）交费凭证】；
（四）装修装饰情况
（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定
（六）该房屋所在楼栋【已完成节能改造】【未进行节能改造】
附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见
附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定
附件四 买卖双方承担税费的具体约定
1、出卖人承担的税费为：【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地增值税】【印花税】【综合地价款】。
2、买受人承担的税费为：【契税】【印花税】【土地出让金或土地收益】。